Illegale bouw in Armenië: Nieuwe sloopregels van één maand voor ongeautoriseerde balkons en aanbouwen (2026)

Armenië staat op het punt de regels voor illegale bouw aan te scherpen op een manier die rechtstreeks gevolgen heeft voor gewone appartementseigenaren – niet alleen voor projectontwikkelaars. Vanaf 30 augustus 2026 heeft een eigenaar die een schriftelijk sloopbevel van het bestuur van de woongemeenschap ontvangt, over het algemeen een maand de tijd om op eigen kosten actie te ondernemen. Een van de juridische mogelijkheden waarop eigenaren zich in het verleden hebben beroepen om de handhaving op te schorten, zal niet langer beschikbaar zijn voor bouwwerken op gemeenschaps- of staatsgrond.

Als u eigenaar bent van, een appartement koopt of erft in Jerevan of elders in Armenië met een afgesloten balkon, een aangebouwd terras of een andere uitbreiding waarvan u de vergunningsgeschiedenis nog nooit hebt gecontroleerd, dan is dit hét moment om te ontdekken wat uw rechten zijn. Hieronder vindt u een overzicht van de wijzigingen, voor wie elke regeling geldt en wat u vóór eind augustus moet doen.

Wat verandert er op 30 augustus 2026?

Drie afzonderlijke wetten treden op dezelfde dag in werking. Ze werden gezamenlijk aangenomen op 3 juli 2026 en gepubliceerd in het staatsblad op 29 juli 2026. Afzonderlijk gelezen is elke wet beperkt; samen gelezen verschuiven ze de verhouding tussen een huiseigenaar en de gemeente.

HO-405-N — de sloopaanvraag van één maand

Deze wet wijzigt de bepalingen van het Armeense Burgerlijk Wetboek betreffende ongeoorloofde bouwwerken. Het praktische effect is een termijn: wanneer de sloop direct van toepassing is op de eigenaar, moet deze het bouwwerk slopen of het pand in de oorspronkelijke staat herstellen, op eigen kosten, binnen een maand na ontvangst van het schriftelijke verzoek van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren – tenzij in dat verzoek een langere termijn is vastgelegd. Belangrijk is dat de wijziging ook het gemeenschappelijk eigendom van appartementencomplexen apart behandelt en een andere procedure hanteert. Zie de gepubliceerde tekst van HO-405-N.

HO-398-N — de limiet op claimbeveiligingsmaatregelen

Deze wet wijzigt de Armeense regels voor de administratieve procedure en verbiedt rechtbanken om een ​​vorderingszekerheidsmaatregel te verlenen die de sloop van een ongeoorloofde constructie op gemeenschapsgrond of op staatsgrond binnen de gemeenschapsgrenzen zou blokkeren. De wet heeft tevens een overgangswerking: vorderingszekerheidsmaatregelen van dit type die vóór de ingangsdatum reeds waren verleend, vervallen op die datum en de rechtbank moet de Dienst voor Gedwongen Uitvoering binnen drie dagen hiervan op de hoogte stellen. Zie de gepubliceerde tekst van HO-398-N.

HO-406-N — de periode van twee maanden voor het onderzoeken van de zaak

Deze bepaling is vaak verkeerd geïnterpreteerd. De wet verlengt de termijn waarbinnen een bestuursorgaan bepaalde gevallen van administratieve overtredingen moet onderzoeken en erover moet beslissen , van 15 dagen naar twee maanden na ontvangst van het protocol. Het betreft een termijn voor de besluitvorming van de autoriteit, geen langere beroepstermijn voor u. De termijn van 30 dagen voor het indienen van een klacht tegen een besluit, en de termijn van 30 dagen voor de behandeling van die klacht, blijven ongewijzigd. Dezelfde wet introduceert ook de verplichting om voor bepaalde genoemde overtredingen een besluit eerst administratief aan te vechten voordat men naar de rechter stapt. Zie de gepubliceerde tekst van HO-406-N.

Wie wordt erdoor getroffen — twee verschillende sporen

De meest voorkomende fout in de eerste berichtgeving over dit pakket is dat het als één uniform mechanisme wordt beschouwd. Dat is het niet. De gewijzigde bepaling in het Burgerlijk Wetboek biedt twee verschillende mogelijkheden, en de route die u volgt, bepaalt of de termijn van één maand überhaupt op u van toepassing is.

Track 1 — privégrond en uitbreidingen aan uw eigen unit

Als de ongeoorloofde constructie zich bevindt op grond die u bezit, of als het een illegale aanbouw betreft die aan het appartement of de wooneenheid is bevestigd die u individueel bezit, dan wordt de vordering aan u gericht en begint de termijn van één maand voor naleving in uw nadeel te lopen. U draagt ​​de kosten voor sloop of herstel. Dit is van toepassing op afgesloten balkons, aangebouwde kamers, dakopbouw en terrasverbouwingen bij individueel eigendom.

Een belangrijke kanttekening bij balkons. Noch de definitie van een ongeoorloofde constructie in het Burgerlijk Wetboek, noch de wijziging van 2026 noemt "gesloten balkon" als categorie. De regels voor kadastrale plattegronden vermelden een balkon wel als voorbeeld van een ongeoorloofde aanbouw, waardoor balkons vaak het twistpunt vormen. Of uw aanbouw echter onder de definitie valt, hangt af van de feiten. Het hangt af van de vergunningsgeschiedenis, of de werkzaamheden gemeenschappelijke of dragende elementen hebben geraakt en waar de grenzen van uw geregistreerde wooneenheid precies lopen. Ga er niet zomaar vanuit dat het balkon al jaren gesloten is.

Spoor 2 — Ongeautoriseerde constructies op gemeenschappelijk terrein van een appartementencomplex

Wanneer de illegale constructie zich bevindt op gemeenschappelijk eigendom van een appartementencomplex – trappenhuizen, gangen, het dak, buitenmuren, de ruimte onder het gebouw – sluit de wetswijziging de procedure van één maand voor een verzoek van de eigenaar uitdrukkelijk uit. In plaats daarvan wordt een afzonderlijk sloopbesluit genomen door de bevoegde autoriteit, en de wet stelt geen vaste termijn van één maand aan die procedure.

Dit onderscheid is geen achterdeur en ook geen uitstel van executie. Het betekent simpelweg dat de procedure, de geadresseerde van de beslissing en de timing anders zijn. De Armeense jurisprudentie beschermt al jaren de gedeelde rechten van mede-eigenaren op de gemeenschappelijke en dragende constructies van een gebouw en beschouwt bouwactiviteiten op die gebieden zonder toestemming van de andere mede-eigenaren als onrechtmatig. Het pakket voor 2026 bouwt voort op deze bestaande doctrine in plaats van deze te vervangen.

De vraag van één maand: wat gebeurt er daadwerkelijk?

Een schriftelijk sloopbevel komt niet zomaar uit de lucht vallen. In de huidige gemeentelijke praktijk verloopt het proces doorgaans als volgt: een inspectie identificeert het bouwwerk; er wordt een administratief protocol opgesteld; de eigenaar ontvangt een kennisgeving en krijgt de gelegenheid om gehoord te worden; indien het bouwwerk in aanmerking komt voor legalisatie volgens de geldende regels, is er een mogelijkheid tot legalisatie; en pas als dat niet lukt, wordt een schriftelijk sloopbevel uitgevaardigd als definitieve administratieve handeling.

Wat er op 30 augustus verandert, is het laatste deel van die procedure. Zodra de sommatie is betekend, begint de termijn van één maand te lopen vanaf de ontvangst van de sommatie, niet vanaf de datum die erop staat vermeld. Dit maakt het bewijs van levering een belangrijk punt om te documenteren. Als de sommatie een langere termijn toestaat, is die langere termijn van toepassing. Als u niets doet en de deadline verstrijkt, wordt de sommatie uitvoerbaar. Armeense rechtbanken hebben consequent geweigerd de rechtmatigheid van gemeentelijke sloop- en boetebesluiten opnieuw te beoordelen zodra de bezwaartermijn is verstreken.

Los van sloopwerkzaamheden, zijn er in Armenië al lange tijd administratieve boetes van kracht voor ongeoorloofde bouwwerkzaamheden. De hoogte van deze boetes hangt af van de vraag of de persoon in kwestie gebruiksrechten op het perceel had. Deze boetebepalingen gelden naast – en niet in plaats van – de sloopprocedure.

Waarom het voor rechtbanken moeilijker zal worden om sloopwerkzaamheden tegen te houden

Tot nu toe kon een eigenaar die met sloop te maken kreeg, de rechter verzoeken om een ​​vorderingsborgtocht – een voorlopige voorziening die de situatie bevroor totdat het onderliggende geschil was beslecht. In de praktijk was dat het middel om tijd te winnen. Vanaf 30 augustus is het de rechter echter verboden om een ​​vorderingsborgtocht af te geven die de sloop van een ongeoorloofde constructie op gemeentegrond of op staatsgrond binnen gemeentegrenzen blokkeert. Bestaande beschikkingen van dit type vervallen op die datum.

Het is belangrijk om de reikwijdte van deze wijziging nauwkeurig te omschrijven, omdat deze vaak wordt overdreven. Het verbod is specifiek van toepassing op maatregelen ter bescherming van eigendomsrechten en op bouwwerken op gemeentelijk of staatsgrond binnen gemeentegrenzen. Het is geen algemene regel dat een rechter een sloop nooit kan opschorten. De Armeense regels voor administratieve procedures bevatten een afzonderlijke, op verzoek gebaseerde bevoegdheid om de uitvoering van een administratieve handeling op te schorten, en die bevoegdheid is niet gewijzigd door dit pakket. Of en hoe deze bevoegdheid naast het nieuwe verbod kan worden gebruikt, is nog onduidelijk – de wet is nog niet van kracht, dus geen enkele rechter heeft de wisselwerking getoetst en er is geen jurisprudentie om op terug te vallen. Als uw situatie afhangt van die vraag, beschouw deze dan als open en laat de situatie beoordelen op basis van de feiten in plaats van een antwoord te veronderstellen.

Wat dit betreft: begin augustus 2026 was er geen openbaar geregistreerde constitutionele uitdaging van HO-398-N te vinden in de gepubliceerde uitspraakregisters van het Grondwettelijk Hof. Deze registers zijn geen realtime registratie van ingediende zaken, dus dit kan beter worden opgevat als "nog niets geregistreerd" in plaats van "nog niets ingediend".

Wat kopers moeten controleren vóór de afronding van de transactie.

Een koper die een appartement koopt met een illegale aanbouw, erft het probleem, inclusief de sloopkosten. Een controle van de eigendomsdocumenten alleen zal dit niet aan het licht brengen – een uittreksel uit het kadaster bevestigt rechten en lasten, maar garandeert niet dat het gebouw overeenkomt met de vergunningen. Dit is de belangrijkste reden voor kopers uit de diaspora en buitenlandse kopers om niet alleen op basis van documenten een koopovereenkomst af te sluiten.

• Vraag een nieuwe, uniforme referentie aan bij de Kadastercommissie. Het geeft een overzicht van geregistreerde rechten en lasten en zal soms een geregistreerd, maar niet-gelegaliseerd bouwwerk signaleren.
• Vergelijk de officiële plattegrond met de daadwerkelijke woning. Loop door het appartement met de plattegrond van het kadaster in de hand. Een balkon, kamer of terras dat wel bij het appartement hoort, maar niet op de plattegrond staat, is het duidelijkste teken dat er iets aan de hand is.
• Doorzoek het gerechtelijk portaal. Raadpleeg datalex.am op naam en adres van de verkoper voor lopende administratieve rechtszaken of voorlopige voorzieningen, waaronder voorzieningen die op 30 augustus vervallen.
• Vraag het schriftelijk aan de gemeente. Een schriftelijk verzoek of een controle via e-gov.am kan lopende procedures, onbetaalde boetes of een reeds genomen sloopbesluit aan het licht brengen.
• Neem contact op met het beheer van het appartementencomplex of het gebouw. Recente gemeentelijke mededelingen en geschillen over gemeenschappelijke ruimtes komen daar meestal als eerste aan het licht, en dat zijn de zaken die op spoor twee terechtkomen.

Voor een bredere context waarin deze controles plaatsvinden, verwijzen we u naar onze gids over bouw- en vastgoedrecht in Armenië en ons overzicht van de vastgoedpraktijk . Als u als niet-ingezetene een woning koopt, behandelt onze toelichting op de Armeense onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen de fiscale aspecten van dezelfde transactie.

Veelgestelde vragen

Wat te doen vóór 30 augustus

Er is nog maar een korte periode over. Drie praktische stappen, in volgorde van urgentie. Ten eerste, als u momenteel beschermd bent door een gerechtelijk bevel dat de sloop opschort, zoek dan nu uit of het een bevel betreft dat op 30 augustus vervalt – dat is de groep met de kortste tijd. Ten tweede, als u een afgesloten balkon, aanbouw of verbouwing heeft en de vergunningsstatus daarvan nog nooit heeft gecontroleerd, raadpleeg dan de plattegrond van het kadaster en vergelijk deze met de woning; deze controle van tien minuten vertelt u of er überhaupt vragen zijn. Ten derde, als u midden in het aankoopproces zit, rond de koop dan niet af op basis van alleen de eigendomsakte.

Als een van deze situaties op u van toepassing is, is een nalevings- en due-diligence-onderzoek vóór eind augustus aanzienlijk goedkoper dan sloop erna. Neem contact met ons op en geef een korte beschrijving van het pand, dan vertellen we u welke optie voor u geldt.

Laatst bijgewerkt: 9 augustus 2026