Armenië maakt per 30 augustus 2026 een einde aan de positieve administratieve stilte rondom de vastgoedwetgeving.

Vanaf 30 augustus 2026 wordt een aanvraag voor een onroerend goed door een Armeense autoriteit die niet binnen de wettelijke termijn een besluit neemt, als afgewezen beschouwd. Wet HO-402-N, aangenomen op 3 juli 2026 en gepubliceerd op 29 juli 2026, herschrijft artikel 48 van de Wet op de Grondslagen van Bestuurlijk Handelen en Bestuurlijke Procedure, waardoor de fictie van stilzwijgende goedkeuring niet langer van toepassing is op de legalisering van illegale bouwwerken, de beschikking over en het gebruik van staats- en gemeenschapseigendom, en stedenbouwkundige documenten. Een tweede wet, HO-409-N, die op dezelfde dag werd gepubliceerd, stelt eigenaren van openbare grond in staat een verlopen erfpachtovereenkomst terug te brengen tot de grond onder het gebouw dat erop staat.

Als u momenteel een legalisatiedossier, een aanvraag voor staats- of gemeenschapsgrond of een planningsdocument bij een gemeente hebt ingediend, is de datum waarop uw beslissingstermijn afloopt nu de datum waarop uw aanvraag wordt afgewezen en u in beroep moet gaan. De gepubliceerde teksten zijn te vinden op ARLIS: HO-402-N en HO-409-N.

Vier maatregelen, één dag

Armenië heeft op 3 juli 2026 vier hervormingspakketten met betrekking tot eigendom aangenomen en deze alle drie op 30 augustus 2026 in werking gesteld. Dit artikel behandelt er twee. De andere twee worden in aparte artikelen besproken.

• HO-402-N. Administratieve stilte leidt niet langer tot een stilzwijgende goedkeuring voor drie categorieën vastgoedaanvragen. Deze worden hieronder toegelicht.
• HO-409-N. Gedeeltelijke beëindiging van verlopen huurcontracten en gebruiksrechten op staats- en gemeenschapsgrond. Hieronder verder toegelicht.
• HO-407-N. De vrijstelling van onroerendgoed- en voertuigbelasting wordt een voorwaarde voor kadastrale registratie, die voor organisaties op gemeenschapsniveau wordt gemeten. Zie Armeense onroerendgoedbelasting blokkeert nu kadasterregistratie.
• HO-405-N, HO-398-N en HO-406-N. Een termijn van één maand voor de sloop van illegale bouwwerken, waarbij zekerheidsstelling op grond van de gemeente en de staat verboden is. Zie De nieuwe sloopregels voor illegale balkons en aanbouwen..

HO-402-N: wanneer officieel zwijgen een weigering wordt

Artikel 48 van de wet op de bestuursrechtelijke procedure koppelt al lange tijd een juridische fictie aan het niet-handelen van ambtenaren: zodra de wettelijke termijn verstreek zonder een besluit, werd de aanvrager geacht te hebben gekregen wat hij had gevraagd. De administratieve kamer van het Hof van Cassatie heeft deze fictie herhaaldelijk toegepast in geschillen over gemeentelijke bouwprojecten en voorkeursbehandeling van grond, waarbij de daaruit voortvloeiende geachte handeling alleen toetsbaar werd geacht op de beperkte grond van "kennelijk onrechtmatig" in artikel 62(1)(d). De uitspraken VD/6474/05/22 (20 januari 2026), VD/6031/05/23 (23 december 2025) en VD/11705/05/21 (15 december 2025) vallen alle binnen deze jurisprudentie. De toewijzing van grond onder het Grondwetboek was reeds gebaseerd op het tegenovergestelde principe, waarbij stilzwijgen afwijzing betekende.

HO-402-N breidt de afwijzingslogica uit naar drie extra categorieën en draait de standaardprocedure terug waarop een aanvrager jarenlang kon vertrouwen.

Wat de nieuwe regel inhoudt

Stilzwijgen leidt nu tot een afwijzing in procedures betreffende de legalisering van ongeoorloofde bouw, de beschikking over of het gebruik van staats- of gemeenschapseigendom, en stedenbouwkundige en bouwdocumenten. De derde categorie is niet volledig. Voltooiings- en ingebruiknamehandelingen vallen hierbuiten, evenals documenten die zijn afgegeven volgens de vereenvoudigde procedure, waarbij de fictie van stilzwijgende goedkeuring ongewijzigd blijft. Deze twee uitzonderingen zijn expliciet in de wettekst opgenomen, waardoor een aanvrager wiens dossier onder een van beide valt, zich in een wezenlijk andere positie bevindt dan een buurman wiens dossier daar niet onder valt.

Welke deadline is van toepassing op uw dossier?

De algemene administratieve besluitvormingstermijn is 30 dagen, en HO-402-N vermeldt niet de sectorale termijnen die van toepassing zijn op specifieke vergunningstypen. Veel stedenbouwkundige vergunningen hebben een veel kortere looptijd. Regeringsbesluit nr. 596-N van 19 maart 2015 stelt deze termijnen vast per objectcategorie: ontwerpvergunning in 5, 10 of 15 dagen, of 10, 15 of 20 dagen indien technische voorwaarden van nutsbedrijven vereist zijn; bouwvergunning in 3, 5, 10 of 15 dagen; en de opleveringsvergunning in 3 of 5 dagen.

Dat zijn de data waarop een aanvraag nu wordt afgewezen, en een termijn van drie dagen laat geen enkele speelruimte over. Zoek de bepaling op die van toepassing is op uw specifieke document vóór 30 augustus en noteer de datum. Tegen een deadline die u niet hebt vastgesteld, kunt u geen beroep aantekenen.

Een technische kanttekening, voor wie dit punt later wellicht wil beargumenteren. Het gewijzigde artikel 46 stelt dat speciale periodes "bij wet" kunnen worden vastgesteld, terwijl Besluit nr. 596-N een regeringsbesluit is dat is genomen op basis van gedelegeerde bevoegdheden in de Wet op de Stedelijke Ontwikkeling. Besluit HO-402-N trekt dit besluit niet in en wijzigt het ook niet, dus de kortere periodes zouden van toepassing moeten blijven, maar die wisselwerking is nog niet getoetst.

Aanvragen die op 30 augustus al in behandeling waren

Artikel 7 van HO-402-N past het gewijzigde artikel 48 toe op procedures die zijn gestart vóór de inwerkingtreding van de wet. Er is geen overgangsregeling voor dossiers die onder het oude regime zijn ingediend, dus een aanvraag die in juni 2026 is ingediend en waarvan de beslissingstermijn in september 2026 afloopt, valt volledig onder de nieuwe regel.

Het lastigste geval is het dossier waarvan de beslissingstermijn vóór 30 augustus 2026 is verlopen, waarbij er onder de oude regel al een stilzwijgende goedkeuring was ontstaan. Artikel 7 biedt hier geen antwoord op. Het spreekt over procedures die vóór de inwerkingtreding zijn "gestart" en zegt niets over het ongedaan maken van een goedkeuring die al definitief is geworden.

De meest plausibele interpretatie is dat de goedkeuring blijft staan. Een administratieve procedure eindigt wanneer de handeling wordt aangenomen, en de oude regel hield in dat de handeling bij het verstrijken van de termijn werd aangenomen – dus op 30 augustus was er geen lopende procedure meer waarop artikel 7 van toepassing kon zijn. Het intrekken van de goedkeuring zou ook betekenen dat een nieuwe regel met terugwerkende kracht wordt toegepast om iemands positie te verslechteren, wat zowel de Grondwet als de Wet op de Normatieve Rechtshandelingen verbiedt, en waarvan het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat het zowel procedurele als materiële regels omvat. De wet op de administratieve procedures kent een eigen mechanisme voor het intrekken van een gunstige handeling, ook wanneer de wet later wordt gewijzigd. Artikel 7 is niet bedoeld als vervanging daarvan.

Er zijn drie verschillende situaties te onderscheiden. Als de deadline vóór 30 augustus verstreek en aan de oude voorwaarden werd voldaan, blijft de goedkeuring geldig. Als de aanvraag vóór 30 augustus is ingediend, maar de deadline erna verstrijkt, is de nieuwe regel van toepassing en geldt stilzwijgen als een weigering. En als de veronderstelde handeling kennelijk nietig zou zijn geweest, is er in de eerste plaats geen goedkeuring verleend.

Dit alles is nog niet door een rechter getoetst. Iedereen die zich beroept op een goedkeuring die voortvloeide uit stilzwijgen, dient nu schriftelijke bevestiging hiervan te verkrijgen van de betreffende autoriteit, zolang het punt nog niet is getoetst en niet actief wordt betwist.

In beroep gaan tegen een vermeende weigering

Er zijn twee mogelijkheden die gecombineerd kunnen worden. De administratieve route is een klacht bij de autoriteit die de beslissing had moeten nemen, of bij een hogere instantie, op grond van artikel 71 van de wet op de administratieve procedure. De gerechtelijke route is een verzoekschrift bij de bestuursrechtbank, waarin de rechtbank wordt verzocht de autoriteit te bevelen de beslissing alsnog te nemen. Deze vordering wordt ingesteld op grond van de artikelen 67 en 72 van de wet op de administratieve procedure.

Geen van beide klokken is zo helder als het lijkt. HO-402-N vermeldt niet wanneer de termijn van artikel 71 ingaat bij een weigering die voortvloeit uit stilzwijgen, en wijzigt artikel 71 niet om dit probleem aan te pakken. Artikel 71 laat een termijn ingaan vanaf het moment dat een handeling in werking treedt en een andere termijn vanaf het moment dat de autoriteit niets doet. Een veronderstelde weigering heeft geen ondertekend document en hoeft niet te worden gemeld, dus er is niets dat in werking kan treden — wat wijst op het onderdeel 'nietsdoen' en op het verstrijken van de besluittermijn als trigger, gerekend vanaf de volgende dag.

De gerechtelijke weg is niet per se veiliger. Artikel 72 verstrijkt twee maanden vanaf het moment dat de eiser op de hoogte wordt gesteld van, of kennisneemt van, de weigering. Wanneer de weigering een juridische fictie is in plaats van een document, is het onduidelijk wanneer die kennis ontstaat.

Totdat een rechter een van beide kwesties heeft beslist, moet u beide termijnen inplannen vanaf de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn en de documenten ruim binnen die termijn indienen. Wachten op een bericht dat volgens de wet niet verplicht is te versturen, is duidelijk de slechtste optie.

Nieuwe termijnen in gemeentelijke procedures

HO-402-N herstructureert ook fiscale en niet-fiscale procedures die worden gevoerd door lokale overheden. De betrokkene krijgt twee weken de tijd om te reageren op de autoriteit, een termijn die op verzoek met nog eens twee weken kan worden verlengd. De procedure zelf moet binnen 60 dagen worden afgerond. Indien het schriftelijke materiaal ontoereikend is, kan de autoriteit een mondelinge hoorzitting houden. Deze bevoegdheid is discretionair, dus verzoek om een ​​hoorzitting schriftelijk en geef redenen als uw zaak afhangt van feiten die niet in het dossier zijn opgenomen.

HO-409-N: gedeeltelijke beëindiging van verlopen huurcontracten op openbaar terrein

HO-409-N voegt artikel 35(8) toe aan de Wet op de Staatsregistratie van Eigendomsrechten. Het behandelt een specifieke en veelvoorkomende situatie in Armenië: een huur- of gebruiksrecht op staats- of gemeenschapsgrond is verlopen, en een gebouw of constructie die eigendom is van iemand anders dan de grondeigenaar staat nog steeds op een deel van die grond. Tot nu toe bevonden het verlopen recht en het gebouw zich in een lastige patstelling. Artikel 35(8) stelt de grondeigenaar in staat om de beëindiging van het recht op het deel van het perceel dat niet door het gebouw wordt ingenomen, te laten registreren, terwijl het recht op de grond waarop het gebouw is verankerd, in het register blijft staan.

Hoe het mechanisme werkt

De grondeigenaar start het proces. De registratie vindt plaats bij het Kadastercomité op basis van een administratief besluit van de bevoegde overheidsinstantie, aangevuld met een bijgewerkt plan voor de perceelsindeling en -afbakening, en wordt geregistreerd als een wijziging van het gebied dat onder het bestaande recht valt. Artikel 35(8) neemt de kennisgevings- en verlengingswaarborgen van artikel 35(3) en artikel 35(5) tot en met (7) over, zodat de houder van het vervallende recht niet zomaar zonder procedure uit het register wordt verwijderd.

Wat beschermt de gebouweigenenaar?

Het eigendom van het gebouw blijft onaangetast door het mechanisme. Daaronder liggen drie verdere beschermingsmaatregelen die dateren van vóór HO-409-N. Artikel 204 van het Burgerlijk Wetboek, gelezen in samenhang met het Kadaster, verbindt de rechten op de grond waarop het gebouw is gebouwd onlosmakelijk met het eigendom van het gebouw. ​​De artikelen 210 tot en met 215 van het Burgerlijk Wetboek voorzien in wettelijke erfdienstbaarheden en toegangsrechten wanneer een afgescheiden gedeelte het gebouw anders zou afsnijden van de weg of nutsvoorzieningen. En de administratieve beslissing achter de registratie kan worden aangevochten bij de bestuursrechtbank, zodat een afbakening die strakker is getrokken dan feitelijk nodig is, op basis van de feiten kan worden betwist.

Het kader voor het implementatieplan

Het mechanisme is afhankelijk van een door de regering voorgeschreven indelingsplan, en een algemeen kader is reeds vastgelegd in regeringsbesluit nr. 1028-N van 24 juli 2025. Op het eerste gezicht lijkt dit toereikend: het vereist dat elk gebouw op een perceel wordt weergegeven, dat gebouwen die eigendom zijn van iemand anders dan de grondeigenaar afzonderlijk worden gemarkeerd, dat gebieden die door een niet-eigenaar op grond van een ander eigendomsrecht worden gehouden, worden gemarkeerd met hun oppervlakte en juridische grondslag, en dat een verdeeld perceel wordt weergegeven als afzonderlijk genummerde en opgemeten delen. Dat komt vrijwel exact overeen met wat een aanvraag op grond van artikel 35(8) moet aantonen, en HO-409-N verplicht de regering niet om nog iets anders te doen.

Of de Kadastercommissie dit in de praktijk als voldoende beschouwt, is een andere vraag, en er is nog veel te veranderen. Regeringsbesluit nr. 461-N van 9 april 2026 wijzigt de elektronische indieningsprocedure onder Besluit nr. 1028-N. Deze wijziging treedt in werking zodra de tools beschikbaar zijn op het platform van het staatsregister, uiterlijk op 9 oktober 2026. Aanvragen die na 30 augustus worden ingediend, kunnen midden in deze wijzigingsperiode terechtkomen.

Huurcontracten die vóór 30 augustus zijn verlopen

Artikel 35(8) bevat geen overgangsbepaling zoals in artikel 7 van HO-402-N. De toelichting bij HO-409-N beschrijft reeds verlopen rechten als het doelwit van de hervorming, en een toelichting heeft gewicht in de Armeense wetsinterpretatie zonder de registerbeheerder te binden. Er is ook een interpretatie die het bezwaar van terugwerkende kracht volledig vermijdt: het verlopen is simpelweg een feit uit het verleden, de grondeigenaar dient na 30 augustus een nieuwe aanvraag in en de registerbeheerder beslist hierover volgens de dan geldende wet, waarbij het recht met ingang van de toekomst wordt beëindigd door de geregistreerde oppervlakte te wijzigen. Volgens die zienswijze wordt niets met terugwerkende kracht toegepast. Of een grondeigenaar zich kan beroepen op artikel 35(8) tegen een recht dat bijvoorbeeld in 2019 is verlopen, blijft daarom onduidelijk totdat de Kadastercommissie over dergelijke aanvragen begint te beslissen. Houders van lang verlopen rechten op grond onder hun eigen gebouwen moeten ervan uitgaan dat het risico reëel is en handelen vanuit de veronderstelling dat het op hen van toepassing is.

Wat te doen als u een lopende aanvraag of een oud huurcontract heeft?

Als een aanvraag momenteel bij een gemeente in behandeling is

1. Bepaal de wettelijke termijn voor de beslissing over uw documenttype en bereken de exacte vervaldatum vanaf de datum van bevestigde indiening.
2. Als die datum dicht bij 30 augustus 2026 valt, dring er dan op aan om vóór die datum een ​​schriftelijk besluit te verkrijgen. Een uitdrukkelijke goedkeuring is meer waard dan een fictie die mogelijk achterhaald raakt.
3. Leg uw vervolgverzoek schriftelijk vast en bewaar de ontvangstbevestiging. Zodra stilzwijgen consequenties heeft, vormt een gedateerd verslag van wat u gevraagd heeft en wanneer, het bewijs waarop uw beroep is gebaseerd.
4. Bereid het dossier voor de verplichtingsvordering van tevoren voor: de aanvraag, de vervaldatum, het recht op de vordering en de precieze handeling die u van de rechter verwacht. Twee maanden is een korte periode om dat van begin tot eind samen te stellen.
5. Controleer of uw document een voltooiings- of inbedrijfstellingsakte is of onder de vereenvoudigde procedure valt. Indien dit het geval is, blijft de stilzwijgende goedkeuring van toepassing en heeft dit geen gevolgen voor u.

Als u een gebouw bezit op staats- of gemeentegrond.

1. Raadpleeg het Kadaster en controleer de actuele, uniforme referentie van uw huurovereenkomst of recht op gratis gebruik.
2. Vergelijk het geregistreerde oppervlak met de bebouwde oppervlakte. De ruimte tussen beide is het stuk grond dat artikel 35(8) beoogt vrij te geven, en dit is de maatstaf voor uw blootstelling.
3. Controleer de toegang. Als het omliggende terrein uw enige toegangsweg tot de weg, parkeerplaats of nutsvoorzieningen vormt, dient een verzoek om erfdienstbaarheid op grond van de artikelen 210 tot en met 215 van het Burgerlijk Wetboek te worden ingediend voordat een afbakeningsplan wordt opgesteld.
4. Verleng of herbevestig het recht indien mogelijk. Een lopende huurovereenkomst sluit elk risico volledig uit, en verlenging vóór 30 augustus 2026 is goedkoper dan een aanvechting daarna.

Beide procedures zijn gebaseerd op documenten die bij het kadaster en de gemeente worden bewaard, en beide hebben dezelfde uiterste datum. Onze vastgoedpraktijk behandelt de eigendoms-, huur- en registratiewerkzaamheden die uit deze controles voortvloeien.

Veelgestelde vragen

Laatst bijgewerkt: 12 augustus 2026