- De Spaanse Gouden Visum-route voor vastgoed werd op 3 april 2025 beëindigd, waarmee een belangrijke EU-migratieroute via de vastgoedsector verdween en een einde kwam aan de 22,430 Gouden Visa die tussen 2014 en 2023 waren verstrekt.
- Griekenland verdubbelde in 2023 de minimale waarde van onroerend goed tot € 500,000; Portugal schafte in 2023 de directe toekenning van onroerend goed af; Malta verhoogde in 2025 de minimale waarde en de bijbehorende kosten.
- Houd rekening met hogere kapitaalvereisten, langere doorlooptijden en strengere due diligence-procedures bij de verschillende investeringsroutes voor verblijfsvergunningen in de EU.
- Advocatenkantoren moeten prioriteit geven aan bestaande projecten, zich richten op andere opties dan vastgoed (financiering, het creëren van bedrijven/banen) en de samenwerking met projectontwikkelaars en de communicatie met cliënten herzien.
- Overweeg om de plannen van uw cliënten te diversifiëren met stabiele, waardegedreven alternatieven, waaronder planning op het gebied van verblijf, investeringen en belastingen in Armenië.
Het einde van het Spaanse Gouden Visum, dat gebaseerd was op vastgoed, betekent het einde van een van de populairste migratieroutes voor vastgoed binnen de EU. Nu Griekenland, Portugal en Malta de regels of prijzen aanscherpen, worden op vastgoed gebaseerde investeringsstrategieën structureel herzien. Investeerders moeten daarom overstappen op andere opties dan vastgoed om een verblijfsvergunning in de EU of een alternatieve verblijfsvergunning te verkrijgen.
Inhoudsopgave
- Spanje beëindigt het Gouden Visum voor de vastgoedsector (vanaf 3 april) — omvang en wie erdoor getroffen is
- EU-aanscherping: Griekenland, Portugal en Malta verhogen drempels, leiden routes om en verhogen tarieven
- Reden voor de overheidsingrijpen: druk op de woningmarkt, sociale kosten en zwakke macro-economische rendementen.
- Directe gevolgen voor de markt: verloren verkoopkanaal
- Actiechecklist voor advocatenkantoren en investeerders
- Praktische aandachtspunten voor de planning van 2026
- Waar past Armenië in het plaatje?
- Conclusie
- FAQ
Spanje schaft het Gouden Visum voor Vastgoed af (vanaf 3 april)
De Spaanse overheid heeft per 3 april 2025 een einde gemaakt aan de mogelijkheid om via een vastgoedinvestering een verblijfsvergunning te verkrijgen. Daarmee komt er een einde aan de route naar een verblijfsvergunning via de aankoop van een woning ter waarde van € 500,000. In de periode 2014-2023 verstrekte Spanje 22,430 Gouden Visa, wat de omvang van het programma vóór de stopzetting onderstreept.
Omvang en wie erdoor getroffen werd
De vastgoedroute kende een aanhoudende vraag, geconcentreerd in stedelijke gebieden met een hoge vraag, met een aanzienlijke deelname van investeerders van buiten de EU, waaronder onder meer Chinezen en Russen, aldus Spaanse persberichten. De sluiting neemt daarmee een belangrijke toegangspoort weg voor investeerders die via vastgoed een verblijfsvergunning in de EU willen verkrijgen en beperkt de mogelijkheden voor kopers die een migratiestrategie op basis van vastgoed plannen.
EU-maatregelen aangescherpt: Griekenland, Portugal en Malta verhogen drempels, leiden routes om en verhogen tarieven
Griekenland
Griekenland verhoogde in augustus 2023 het minimumbedrag voor het verkrijgen van een Gouden Visum op basis van vastgoed naar € 500,000, waarmee de vorige grens van € 250,000 in belangrijke regio's feitelijk werd verdubbeld. Hierdoor is het verkrijgen van een visum op basis van vastgoed aanzienlijk duurder geworden.
Portugal en Malta verhogen de drempelwaarden
De Portugese hervorming van 2023 schrapte directe vastgoedinvesteringen uit het Gouden Visum, waardoor aanvragers werden doorverwezen naar alternatieven zoals beleggingen in beleggingsfondsen en de criteria voor het creëren van bedrijven en banen werden aangescherpt. Concreet schrapte Wet 56/2023 de vastgoedoptie met ingang van 7 oktober 2023 en verhoogde de drempel voor het behoud van banen naar 10 (van 5) voor relevante trajecten.
Malta heeft de kosten voor een permanente verblijfsvergunning verhoogd: vanaf januari 2025 is de minimale aankoopprijs van een woning € 375,000 en bedragen de aanvraagkosten € 50,000, waardoor de totale investering voor aanvragen waarbij een woning als onderpand dient, hoger wordt.
Routes omleiden en tarieven verhogen
In de hele EU verschuiven de mogelijkheden voor investeerders om een verblijfsvergunning te verkrijgen van passieve vastgoedaankopen naar instrumenten met een duidelijkere economische impact – private equity/venture capital, het opzetten van bedrijven en het ondersteunen van de werkgelegenheid – terwijl de kosten en minimumvereisten stijgen. De Portugese wetgeving heeft de criteria voor toelating expliciet verschoven van vastgoed naar een andere weg, en Malta heeft de vastgoedgerelateerde route duurder gemaakt door hogere drempels en kosten.
Overzicht van de EU-investeerdersroute (2025-2026)
| Jurisdictie | Toelating op basis van onroerend goed | Minimum/opmerkingen | Ingangsdatum/bron |
|---|---|---|---|
| Spanje | Einde (toegangsweg afgesloten) | Route van €500,000 stopgezet | April 3 2025 |
| Griekenland | Beschikbaar, hogere drempelwaarde | €500,000 in aangewezen gebieden | augustus 2023 |
| Portugal | Uitgeschakeld | Vastgoed komt niet in aanmerking; financierings-/bedrijfsroutes blijven beschikbaar; behoud van banen verhoogd naar 10. | oktober 2023 |
| Malta | Beschikbaar, maar duurder. | Minimale woningwaarde €375,000; beheerkosten €50,000 | jan 2025 |
Waarom overheden ingrepen: druk op de woningmarkt, sociale kosten en zwakke macro-economische resultaten
Druk op de woningmarkt
Spanje plaatste de beëindiging van het Gouden Visum voor vastgoedbezitters in het kader van zijn woningbeleid, waarmee het aangaf prioriteit te geven aan het beschermen van de toegang tot huisvesting te midden van de druk op de betaalbaarheid. Soortgelijke zorgen lagen ten grondslag aan hervormingen elders in de EU, waar beleidsmakers concludeerden dat door vastgoed gedreven bewoning door investeerders weinig bijdroeg aan het aanbod of de productiviteit op de lange termijn, terwijl het de spanningen op de lokale markt juist versterkte.
Maatschappelijke kosten en zwakke macro-economische rendementen
Onafhankelijke analyses suggereren dat de instroom van geld via het Gouden Visum slechts bescheiden rendementen op nationaal niveau oplevert – minder dan 0.1% van het bbp voor Spanje en ongeveer 0.4% voor Portugal – waardoor de economische argumenten voor programma's die risico lopen op sociale en politieke tegenstand, worden ondermijnd. Dit macrobeeld, in combinatie met zorgen over de betaalbaarheid van woningen, heeft de beleidsverschuiving van vastgoed naar meer gerichte, prestatiegerichte investeringscriteria versterkt.
Directe gevolgen voor de markt: verloren kanaal
Het vervallen van de Spaanse route voor vastgoedinvesteringen, in combinatie met de hogere drempel in Griekenland, de afschaffing van de vastgoedroute in Portugal en de prijs- en tariefverhogingen in Malta, verkort de mogelijkheden voor investeerders om via de EU een verblijfsvergunning te verkrijgen die gekoppeld is aan vastgoed. Voor bedrijven en investeerders betekent dit hogere kapitaalvereisten, meer documentatie en langere due diligence-procedures voor de resterende routes.
Actiechecklist voor advocatenkantoren en investeerders
- Pijplijnprioriteit: Identificeer cliënten wier EU-plannen afhankelijk waren van de Spaanse vastgoedroute en evalueer de haalbaarheid van Griekenland (hoger minimum), Portugal (financiering/behoud van banen) of Malta (duurder) met bijgewerkte aannames.
- Schakel over naar opties die geen betrekking hebben op vastgoed: Geef prioriteit aan gereguleerde fondsdeelnames, het opzetten van bedrijven of het ondersteunen van banen waar mogelijk, in lijn met de recente wetgevende intentie.
- Herzie de samenwerking met ontwikkelaars: Herzie de winstdeling en marketing die gekoppeld zijn aan door vastgoed gedreven migratie; verschuif de focus naar institutionele productaanbieders en instrumenten voor het creëren van banen.
- Herzie de berichten aan de klant: Stel verwachtingen vast voor strengere controles en langere doorlooptijden; benadruk de weerbaarheid tegen nalevingsproblemen en portfoliodiversificatie.
- Verbreed de geografische spreiding: Overweeg alternatieven buiten de EU om te voldoen aan de behoeften op het gebied van mobiliteit, vermogensbescherming en levensstijl. Armenië biedt aantrekkelijke mogelijkheden voor verblijf, strategische investeringen, eenvoudige bedrijfsregistratie, concurrerende belastingen en vastgoed.
Praktische aanpassingen voor de planning van 2026
- Garanderen van hogere kapitaalbudgetten: Reken op minimaal €500 voor Griekenland, minimale fondsbedragen voor Portugal en hogere uitgaven voor Malta.
- Werkprocessen voor het documenteren van diensten: Versterk de AML/KYC- en herkomstcontrolepakketten om tegemoet te komen aan de toegenomen due diligence-eisen voor investeerders in de EU-regio.
- Verbreed de mobiliteitsplanning: Combineer EU-routes met alternatieve verblijfs- of tweede-huislocaties, zoals Armenië, voor investeerdersverblijf en toegang tot de regio.
Waar Armenië past
Hoewel de verblijfsvergunningen voor investeerders in de EU steeds strenger worden, blijft Armenië een kosteneffectieve optie voor het opzetten van een regionale basis, met flexibele verblijfsvergunningen, mogelijkheden voor het verkrijgen van het staatsburgerschap, een eenvoudige bedrijfsoprichting en gediversifieerde investerings- en belastingplanning. Voor cliënten die zich geen EU-migratie op basis van vastgoed kunnen veroorloven, kan Armenië een solide basis bieden voor een robuuste strategie zonder vastgoedinvesteringen, naast de EU-investeringsmogelijkheden.
Conclusie
De sluiting van de Spaanse Gouden Visum-route voor vastgoed markeert een structurele omslag in de EU-vastgoedmigratie. Met stijgende drempels, verschuivingen naar andere opties dan vastgoed en toenemende kosten, zou de planning voor investeerdersverblijf in 2026 prioriteit moeten geven aan instrumenten voor het creëren van kapitaal, bedrijven en banen – aangevuld met kosteneffectieve alternatieve vestigingsplaatsen zoals Armenië.
Voor een plan op maat dat aansluit op de nieuwe regels en uw mobiliteitsdoelen, kunt u contact opnemen met ons team.
Ontvang deskundige begeleidingFAQ
In een oogopslag
- Spain’s property-based Golden Visa ended 3 April 2025 via Organic Law 1/2025, closing all investor-residence routes under Law 14/2013. Existing holders retain renewal rights. Over the programme’s run, 22,430 Golden Visas were issued between 2014 and 2023.
- Greece moved to zone-based thresholds: EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, and popular islands; EUR 400,000 elsewhere; niche options from EUR 250,000 for qualifying conversions.
- Portugal’s fund-subscription routes remain active at EUR 500,000 (venture capital/PE and R&D) and EUR 250,000 (cultural heritage). The citizenship pathway was extended from 5 to 10 years.
- Malta’s permanent-residence costs rose in January 2025 (EUR 375,000 property minimum, EUR 80,000 government fees). Its citizenship-by-investment programme was struck down by the EU Court of Justice in April 2025.
- Hungary and Cyprus offer active investor-residence programmes from EUR 250,000 and EUR 300,000 respectively.
- Armenia remains a cost-effective base with flexible verblijfsvergunningen, snel bedrijfsregistratie, en concurrerend belastingtarieven.
The end of Spain’s property-based Golden Visa closes one of the EU’s most popular real-estate migration channels. With Greece restructuring thresholds, Portugal redirecting to fund-based routes, and Malta raising costs, property-anchored strategies face a structural reset. Investors and advisors must shift toward non-property instruments to secure EU residence — or consider cost-effective alternatives outside the bloc.
Inhoud
- Spain ends its property Golden Visa — what changed and who is affected
- EU tightening: Greece, Portugal, Malta and beyond
- Why governments moved: housing pressures and weak returns
- Immediate market impacts
- Actiechecklist voor advocatenkantoren en investeerders
- Praktische aandachtspunten voor de planning van 2026
- Waar past Armenië in het plaatje?
- Veelgestelde vragen
Spain Ends Its Property Golden Visa (Effective 3 April 2025)
Spain terminated all investor-residence routes under Law 14/2013 through Organic Law 1/2025, published in the Official State Gazette (BOE) on 3 January 2025 and effective from 3 April 2025. The EUR 500,000 property purchase pathway — along with shares, bonds, and bank deposit routes — is no longer available for new applicants.
Over the 2014–2023 period, Spain issued 22,430 Golden Visas according to the Ministry of Inclusion, Social Security and Migration, underscoring the programme’s scale before the closure. The property route drew sustained demand concentrated in high-demand urban markets, with significant participation from non-EU investors.
Overgangsbepalingen
Applications submitted before 3 April 2025 are processed under the original rules. Existing Golden Visa holders retain their right to renew — the repeal is not retroactive. The three-month transition window from publication to effective date gave investors time to finalize pending applications.
Post-repeal, Spain still offers non-investor residence routes: the entrepreneur/startup visa for innovative business projects and the digital nomad visa for non-EU remote workers.
EU Tightening: Greece, Portugal, Malta and Beyond
Across the EU, investor-residence pathways are shifting away from passive property purchases toward instruments with clearer economic impact — private equity and venture funds, business creation, and job support — while minimum investments and fees continue to rise.
Greece — zone-based thresholds replace flat minimum
Greece initially raised its Golden Visa minimum from EUR 250,000 to EUR 500,000 in select municipalities in August 2023. Subsequent reforms in 2024 and 2026 introduced a zone-based system under Law 5038/2023 (as amended by Law 5100/2024):
- Tier 1 (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with more than 3,100 residents): EUR 800,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Tier 2 (rest of Greece): EUR 400,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Nichecategorie: EUR 250,000 for commercial-to-residential conversions and listed building restorations (exempt from the 120 square metre requirement).
Portugal — fund and job-creation routes replace real estate
Law 56/2023 (“Mais Habitação”) removed direct real-estate eligibility from Portugal’s Golden Visa effective 7 October 2023. The remaining investment routes include:
- Venture capital / private equity fund subscription: EUR 500,000 (CMVM-regulated, 5+ year maturity, 60% Portugal allocation, no real-estate exposure)
- R&D institution investment: EUR 500,000
- Cultural and arts heritage: EUR 250,000 (EUR 200,000 in low-density areas)
- Bedrijfsoprichting: job-sustainment threshold raised to 10 full-time positions (8 in low-density areas)
Portugal also extended its citizenship pathway from 5 to 10 years for most Golden Visa holders — affecting the timeline to naturalisation but not residency rights or investment requirements.
Malta — higher costs and CBI struck down
Effective January 2025, Malta’s Permanent Residence Programme (MPRP) requires:
- Property purchase minimum: EUR 375,000 (5-year holding period)
- Government fees (purchase route): EUR 80,000 total (EUR 50,000 administrative + EUR 30,000 government contribution)
- Government fees (rental route): EUR 110,000 total
- NGO donation: EUR 2,000
- Asset requirement: EUR 500,000 total, of which EUR 150,000 must be financial
Separately, the EU Court of Justice struck down Malta’s citizenship-by-investment (CBI) scheme in April 2025, finding that the commercialisation of EU citizenship breached treaty obligations. Malta’s residency programme remains available.
Hungary, Cyprus and other active programmes
Beyond the four main markets, other EU investor-residence programmes remain active in 2026:
- Hongarije (Guest Investor Programme): EUR 250,000 invested in a government-accredited real-estate investment fund (registered with the Hungarian National Bank) or a EUR 1,000,000 non-refundable donation to a public trust. Direct property purchase was removed in January 2025. The permit is renewable for 10 years.
- Cyprus: EUR 300,000 in new residential property, commercial real estate, Cypriot company shares, or licensed investment funds, plus EUR 50,000 in annual income from abroad. Grants permanent residency.
- Italië (Investor Visa): EUR 250,000 for innovative startups, EUR 500,000 for Italian company shares, EUR 1,000,000 for philanthropic purposes, or EUR 2,000,000 for government bonds.
EU investor-route snapshot (2025–2026)
| Jurisdictie | Eigendomsroute | Minimum / notes | Status |
|---|---|---|---|
| Spanje | Eindigde | All investor routes closed (property, shares, bonds, deposits) | April 3 2025 |
| Griekenland | Available (tiered) | EUR 800,000 (Tier 1) / EUR 400,000 (Tier 2) / EUR 250,000 (niche); 120 m² min | Hervormingen 2024-2026 |
| Portugal | Uitgeschakeld | Fund routes: EUR 500,000 (VC/PE, R&D); EUR 250,000 (cultural). Jobs: 10 positions | oktober 2023 |
| Malta | Available (MPRP) | EUR 375,000 property; EUR 80,000 govt fees (purchase); CBI struck down Apr 2025 | jan 2025 |
| Hongarije | Removed (Jan 2025) | EUR 250,000 (govt fund) or EUR 1,000,000 (donation). 10-year renewable | 2025-2026 |
| Cyprus | Beschikbaar | EUR 300,000 + EUR 50,000/yr foreign income. Permanent residency | Actief |
| Italië | No (investor visa) | EUR 250,000 (startup) to EUR 2,000,000 (govt bonds) | Actief |
Why Governments Moved: Housing Pressures and Weak Returns
Spain framed the termination within its housing policy agenda, signalling a priority to protect affordability amid sustained price increases in cities such as Madrid, Barcelona, and Málaga. Similar concerns drove reforms in Greece, Portugal, and Malta, where policymakers concluded that property-led investor residence inflated local markets without contributing meaningfully to long-term productivity or housing supply.
Macroeconomic assessments support this view. Portugal’s Golden Visa programme generated approximately EUR 7.3 billion in gross investment, with its actual impact on national GDP estimated at around 0.4%. For Spain, some analyses suggest the figure may have been below 0.1% of GDP, although no official government or central bank report has confirmed a specific percentage. These modest returns, combined with housing affordability pressures, sharpened the shift toward performance-linked investment criteria across the bloc.
Immediate Market Impacts
The removal of Spain’s property route, combined with Greece’s sharply higher tiered thresholds, Portugal’s elimination of real estate, and Malta’s cost increases, compresses the EU pipeline for property-anchored investor residence. For investors and advisors, this means higher capital requirements, more complex documentation, longer due-diligence cycles, and a structural shift toward fund-based and job-creation instruments across remaining routes.
Actiechecklist voor advocatenkantoren en investeerders
- Pijplijnprioriteit: Identify clients whose EU plans depended on Spain’s property route and reassess viability under Greece’s tiered system (EUR 800,000 or EUR 400,000), Portugal’s fund routes (EUR 500,000), or Malta’s MPRP (EUR 375,000+).
- Schakel over naar opties die geen betrekking hebben op vastgoed: Prioritise regulated fund subscriptions, business creation, or job-support pathways that align with current legislative intent across the EU.
- Herzie de samenwerking met ontwikkelaars: Reassess revenue-sharing tied to property-led migration and shift toward institutional product providers and job-creation vehicles.
- Herzie de berichten aan de klant: Set expectations for higher costs, longer timelines, and portfolio diversification across multiple jurisdictions.
- Verbreed de geografische spreiding: Include non-EU alternatives for mobility, asset protection, and lifestyle objectives. Armenia offers pathways for residentie, bedrijfsvorming, concurrerend tax planningen vastgoed.
Praktische aanpassingen voor de planning van 2026
- Model higher capital budgets: EUR 800,000 for Greece Tier 1, EUR 500,000 for Portugal funds, EUR 375,000+ for Malta, or EUR 250,000 for Hungary’s fund route.
- Strengthen documentation workflows: Enhanced AML/KYC and source-of-funds packages are now standard across EU investor-residence applications.
- Verbreed de mobiliteitsplanning: Combine EU routes with alternative residency bases. Armenia provides cost-effective verblijfsvergunningen, snel bedrijfsvorming, and a regional hub for clients managing cross-border interests.
Waar Armenië past
While EU investor residence is tightening and costs are rising, Armenia remains a cost-effective option for establishing a regional base. Key advantages include:
- Flexibel verblijfsvergunningen with a straightforward application process
- Residence-by-investment pathways for qualifying investors
- Snel bedrijfsregistratie — typically 1–3 business days for most structures
- Concurrerend belastingtarieven, including a flat 20% personal income tax for residents
- Een duidelijk pad naar burgerschap through sustained residency
- Groeiend onroerend goed opportunities in a developing market
For clients priced out of EU property-led migration or seeking to diversify their residency portfolio, Armenia can anchor a resilient, non-property strategy alongside EU fund or business-creation options.
The Spain Golden Visa closure marks a structural turn in EU property-based migration. With thresholds rising, routes redirecting to fund and job-creation instruments, and fees increasing, investor-residence planning for 2026 requires a broader and more flexible approach — supplemented by cost-effective alternative bases such as Armenia.
For a tailored plan aligned with the new rules and your mobility goals, contact our team.
Ontvang deskundige begeleiding
