Lei de Legalização de Construções Irregulares da Armênia: O Caminho HO-331-N e Seus Custos

A legalização de uma construção erguida em terreno privado na Armênia sem alvará de construção agora acarreta uma taxa local equivalente a três vezes o valor da taxa de projeto, três vezes o valor do alvará de construção e uma taxa fixa de 100,000,000 AMD (cerca de US$ 275,000, considerando a taxa oficial do Banco Central da Armênia de 364.19 em 3 de setembro de 2026) em Yerevan e quatro marzes adjacentes, ou 50,000,000 AMD (cerca de US$ 137,000) em outras localidades. A própria regulamentação, prevista no Artigo 2(3.2) da Lei HO-397-N, foi inserida pelo Artigo 1(7) da Lei HO-331-N de 3 de julho de 2026 e está em vigor desde 18 de julho de 2026. Os proprietários têm até 30 de dezembro de 2027 para regularizar a construção, e o prazo se refere ao registro junto a um ministério, não ao pagamento à prefeitura.

Duas rotas, dois prazos, dois conjuntos de provas

A legislação armênia prevê dois mecanismos transitórios distintos desde 18 de julho de 2026, sendo frequentemente apresentados como um só. O Artigo 2(3.1) da Lei HO-397-N é uma extensão do antigo regime de cadastro imobiliário. Aplica-se aos casos em que as informações e os documentos exigidos pelos prazos anteriores, previstos nos Artigos 2(3)(1) a (4), não foram apresentados. No caso de propriedades privadas, a estrutura geralmente precisa estar visível na ortofoto de 2021; estruturas em terrenos estatais e comunitários têm uma exceção mais ampla.

O pacote do Artigo 2(3.1) consiste em fotografias, dados de fontes publicamente acessíveis, um parecer de pessoa qualificada, a declaração escrita do proprietário sobre o ano de construção e quaisquer outros documentos contabilísticos que o Governo determine. O pacote é submetido à Comissão de Cadastro até 31 de dezembro de 2026 , e a Comissão confirma ou rejeita a prestação de contas.

O artigo 2.º, n.º 3.2, é a nova disposição. Aplica-se a construções totalmente irregulares em terrenos pertencentes a pessoas singulares ou coletivas e abrange expressamente as construções erguidas após o prazo legal anterior. O prazo de 30 de dezembro de 2027 engloba dois aspetos: a contabilização cadastral pelo Comité de Cadastro e a apresentação do dossiê de inclusão na lista ao Ministério da Administração Territorial e Infraestruturas.

A cobertura jornalística geral armênia sobre o pacote de julho de 2026 relatou um prazo único de 31 de dezembro de 2026, com demolição de qualquer construção não registrada após essa data. Essa data é real e está de acordo com o Artigo 2(3.1). Um proprietário cuja estrutura não possui nenhuma licença está considerando o cronograma de 2027, e a lista de evidências com fotografias e declarações divulgada pela imprensa é a lista do Artigo 2(3.1), não a do Artigo 2(3.2).

O que deve ser arquivado e com quem?

Primeiro passo: contabilidade cadastral

A contabilização é feita através do Comitê de Cadastro e gera um código de medição, documento do qual dependem todas as etapas subsequentes. De acordo com a Decisão Governamental nº 14-N, de 5 de janeiro de 2022, o agrimensor deve possuir um certificado de qualificação para atividades de geodésia e levantamento de minas, ou para atividades cartográficas, de gestão territorial, de medição e contabilização, nos termos da Lei de Atividades Geodésicas e Cartográficas. Trata-se de um especialista cadastral e geodésico, sendo o perito em condições técnicas descrito abaixo um profissional licenciado separadamente.

De acordo com a norma N 14-N, em sua forma atual, o agrimensor realiza o levantamento topográfico e a medição da estrutura, documenta os resultados conforme a Decisão Governamental N 1028-N, anexa de quatro a seis fotografias coloridas mostrando todos os lados da estrutura e o número de pavimentos, aprova o pacote completo com o cliente e o carrega por meio do sistema online de medição. O formulário de aprovação também registra o ano em que o proprietário afirma que a estrutura foi construída. A Decisão Governamental N 14-N está prevista para ser alterada em outubro de 2026, portanto, os requisitos contábeis específicos para a modalidade prevista no Artigo 2(3.2) ainda não estão em sua forma final.

Etapa dois: o pacote de inclusão na lista

O artigo 2(3.2) exige que as pessoas que realizaram a construção não autorizada apresentem quatro itens ao Ministério da Administração Territorial e Infraestrutura:

• O código de medição confirma a contabilização do Cadastro.
• Um parecer técnico positivo emitido por pessoa ou entidade detentora da licença para atividades de planejamento urbano, acompanhado do anexo referente à inspeção técnica e ao passaporte de edificações e estruturas. O parecer deve abordar o estado técnico da estrutura, a confiabilidade e a resistência de seus elementos estruturais, sua segurança sísmica e a possibilidade de operação segura.
• Parecer favorável da Inspetoria de Desenvolvimento Urbano, Técnica e de Segurança contra Incêndios, confirmando o cumprimento dos requisitos de prevenção de incêndios.
• Uma avaliação preliminar por escrito da autoridade competente para a legalização, confirmando a ausência de infrações materiais ao ordenamento do território, de violações ou perigos aos direitos e interesses legalmente protegidos de terceiros, do Estado ou da comunidade, e dos motivos de recusa previstos no procedimento de legalização e alienação do Governo.

A avaliação estrutural e sísmica é uma condição obrigatória para a inclusão na lista, assim como o laudo de segurança contra incêndio. Ambos os laudos são necessários para que o Ministério considere o processo, o que significa encomendar dois relatórios profissionais dentro do prazo de 2027.

Após o Ministério receber os documentos, o Governo aprova a lista de estruturas elegíveis até, no máximo, 20 de fevereiro de 2028. Somente as estruturas listadas poderão ser legalizadas de acordo com o procedimento governamental, mediante o pagamento da taxa local. A Decisão Governamental nº 912-N, de 18 de maio de 2006, determina que o proprietário do terreno apresente o pedido ao chefe da comunidade competente, que decidirá sobre a legalização ou a recusa.

Quais são os custos do imposto?

A Lei HO-332-N acrescentou o ponto 24 ao Artigo 12(1) da Lei sobre Taxas e Impostos Locais e o Artigo 9(1)(2.1), que torna o imposto devido apenas para estruturas que tenham sido contabilizadas de acordo com o procedimento governamental e incluídas na lista aprovada pelo Governo. A fórmula tem três componentes: a taxa local em vigor no momento do pagamento para a preparação da licença de projeto ou da solicitação de planejamento arquitetônico, o imposto local da licença de construção calculado de acordo com a decisão do conselho comunitário aplicável e um valor fixo. Os valores em USD abaixo utilizam a taxa oficial do Banco Central da Armênia de 364.19 em 3 de setembro de 2026.

Existem isenções e reduções.

O artigo 2(3.2) contém uma isenção expressa para estruturas não autorizadas listadas, construídas com financiamento ou cofinanciamento do orçamento do estado. Essas estruturas não devem nada nos termos do parágrafo.

O artigo 16.º da Lei sobre Taxas e Impostos Locais permite que uma junta de freguesia, mediante pedido do chefe da freguesia e com base na documentação por si prescrita, conceda uma redução percentual da taxa, uma taxa zero ou a isenção total de uma taxa local calculada. Nada no artigo 16.º exclui o novo ponto 24.º. A concessão da isenção é discricionária: a junta deve ter adotado o mecanismo e deve decidir aplicá-lo.

Por que ninguém ainda consegue te dar um número final?

O artigo 12(2) permite que os conselhos comunitários apliquem coeficientes de redução às taxas estipuladas no artigo 12 para assentamentos rurais e urbanos, e o artigo 12(3) permite taxas mais elevadas em assentamentos urbanos e em Yerevan. O ponto 24 não está entre os pontos expressamente excluídos de nenhuma das disposições. Ainda não foi esclarecido por qualquer norma regulamentar que revele se esses coeficientes se aplicam ao montante total, incluindo a componente fixa de 100,000,000 AMD ou 50,000,000 AMD, apenas às componentes variáveis ​​da taxa, ou a nada. Considerando os valores envolvidos, o montante a pagar para uma estrutura específica deve ser calculado com base na decisão aplicável do conselho comunitário e em quaisquer orientações oficiais posteriores.

Quanto ao prazo de pagamento, o Artigo 15 prevê que o imposto local seja cobrado antes da execução ou validação da respectiva ação e antes da emissão da licença. Não foi identificada nenhuma previsão legal para pagamento em parcelas na HO-332-N ou nos Artigos 15 e 16. Ainda não está definido se um município pode autorizar um acordo de pagamento com base em alguma outra competência orçamentária.

O que impede uma estrutura de entrar na lista?

A Decisão Governamental N 912-N exclui atualmente da legalização qualquer estrutura cuja preservação viole os direitos de outras pessoas ou interesses legalmente protegidos, ou ameace a vida ou a saúde; qualquer estrutura em terreno descrito no Artigo 60 do Código de Terras; qualquer estrutura dentro de zonas de exclusão ou segurança para obras de engenharia ou transporte; qualquer estrutura erguida com violações materiais do ordenamento do território que deem origem ao direito de exigir servidão compulsória; e qualquer estrutura não contabilizada dentro dos prazos legais de contabilização.

O Artigo 60 do Código de Terras é mais específico do que uma referência geral a infrações de uso do solo. Ele identifica terras estatais ou comunitárias que não podem ser transferidas para propriedade privada, e suas categorias incluem bens históricos e culturais, áreas naturais especialmente protegidas, florestas estaduais, terras destinadas a fundos hídricos específicos, ruas e parques públicos, e corredores de transporte ou de serviços públicos.

Para uma estrutura que segue a via do Artigo 2(3.2), as barreiras práticas são: avaliação técnica, de capacidade de carga ou sísmica reprovada; avaliação de segurança contra incêndio reprovada; ameaça à vida ou à saúde; violações materiais do planejamento urbano, distintas de violações técnicas menores; e interferência com direitos de terceiros, do Estado ou da comunidade. A Decisão Governamental N 912-N está prevista para ser alterada em dezembro de 2026, portanto, os motivos finais de recusa para esta via podem diferir da lista acima.

Os poderes de demolição funcionam em paralelo.

A Lei HO-405-N alterou o Artigo 188(3) do Código Civil, com efeitos a partir de 30 de agosto de 2026. Para estruturas não autorizadas e não legalizadas em terrenos de propriedade privada, e para porções não autorizadas e não legalizadas anexadas a estruturas legais, o chefe da comunidade ou um funcionário autorizado pode emitir uma notificação por escrito exigindo que o proprietário demola a estrutura e restaure o estado anterior às suas expensas no prazo de um mês a partir do recebimento, a menos que a notificação permita um prazo maior.

A Lei HO-406-N acrescentou o Artigo 154.6 ao Código de Infrações Administrativas na mesma data. O descumprimento dessa exigência acarreta multa de 2,000 a 2,500 vezes o salário mínimo legal. A continuidade da infração após a primeira sanção acarreta multa de 2,500 a 3,000 unidades.

A Lei HO-398-N alterou o estatuto jurídico em duas frentes. Os questionamentos à recusa de um chefe comunitário em legalizar uma estrutura em terreno privado, bem como os questionamentos às notificações legais por escrito, agora se enquadram nas exceções previstas no Artigo 83(1) do Código de Processo Administrativo, de modo que a apresentação de uma reclamação administrativa não produz o efeito suspensivo automático ordinário. O novo Artigo 91(6) proíbe os tribunais de concederem medidas cautelares que impeçam a demolição, e essa proibição se restringe, pelo próprio texto, a estruturas em terrenos estatais ou comunitários. Não se aplica às estruturas previstas no Artigo 2(3.2), que, por definição, se situam em terrenos privados. A Lei HO-397-N, de 3 de julho de 2026, introduziu a alteração paralela ao Artigo 129(4) do Código de Processo Civil, também em vigor desde 30 de agosto de 2026.

O não cumprimento de um prazo não implica, por si só, a demolição de algo. O vencimento do prazo pode deixar uma estrutura fora da rota disponível ou fornecer um motivo para recusa, e não se trata da notificação por escrito exigida pelo Artigo 188(3) do Código Civil. A demolição em terreno privado ainda exige o procedimento de notificação por escrito, introduzido pela HO-405-N.

A questão de saber se um pedido pendente protege uma estrutura permanece em aberto. Nenhuma disposição nas Decisões Governamentais HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N ou HO-406-N afirma que o registro cadastral, a apresentação do pacote de documentos ao Ministério, a consideração da lista pendente ou um pedido de legalização pendente suspendem ou interrompem uma ordem de demolição já emitida. Em uma leitura literal, uma estrutura com um pacote de documentos em trânsito ainda é considerada irregular e ilegal para os fins da Decisão Governamental HO-405-N. Os requisitos nesta área podem ser definidos pelas futuras alterações às Decisões Governamentais N 14-N e N 912-N ou pela prática administrativa e judicial, e a situação de uma estrutura específica deve ser confirmada antes de se considerar um pedido como forma de proteção.

O procedimento ainda não foi concluído.

A Decisão do Primeiro-Ministro nº 852-A, de 2 de setembro de 2026, com vigência a partir de 3 de setembro de 2026, prevê a alteração da Decisão Governamental nº 14-N sobre prestação de contas para outubro de 2026 e a alteração da Decisão Governamental nº 912-N sobre legalização para dezembro de 2026. A lista do Governo deve ser apresentada até 20 de fevereiro de 2028.

Três pontos decorrem disso. A comprovação contábil específica do Artigo 2(3.2) ainda não foi prescrita. A sequência pós-listagem, incluindo o formulário de apresentação, o prazo de decisão e os mecanismos de pagamento, ainda não foi definida. E a HO-331-N não prescreve um prazo específico para o proprietário apresentar o pedido municipal ou efetuar o pagamento da taxa, portanto, a única data limite que o proprietário controla é 30 de dezembro de 2027.

Em que difere isto da lei de retificação cadastral?

A Lei HO-319-N acrescenta os Artigos 34.1 e 34.2 à Lei de Registo Estadual de Direitos de Propriedade e entra em vigor em 18 de outubro de 2026. Ela aborda a ausência de uma unidade imobiliária no mapa cadastral, a localização incorreta, as dimensões, a área ou a geometria incorretas, a destinação ou função incorreta e as informações incorretas sobre o proprietário ou titular do direito, e cria uma revisão cadastral por quarteirão quando os limites reais não correspondem aos documentos de registo. A lei corrige o registo e não pode fornecer retroativamente uma licença de construção.

As leis HO-331-N e HO-332-N abordam a própria ausência de autorização de construção. As leis HO-405-N, HO-398-N e HO-406-N regulamentam as solicitações de demolição, o efeito suspensivo e as penalidades, e não criam uma via alternativa de legalização. Uma reforma relacionada, do mesmo pacote de julho de 2026, sobre o silêncio administrativo na legislação imobiliária armênia , altera a forma como a omissão de resposta por parte de um município é tratada.

O que compradores e financiadores devem verificar

Uma construção não contabilizada em um terreno sem irregularidades agora acarreta um risco quantificável: um prazo de um mês para a demolição, a ser pago pelo chefe da comunidade; uma multa de 2,000 a 2,500 unidades de salário mínimo por ignorá-la; e um custo de regularização que começa em 50,000,000 milhões de AMD, antes mesmo da adição das taxas de licença triplicadas. Isso deve estar incluído no preço e na avaliação de garantia do credor.

• Compare as estruturas fisicamente existentes no terreno com as mostradas no extrato cadastral. A verificação de título e ônus no cadastro É aí que essa lacuna se manifesta.
• Solicite ao vendedor o código de medição de cada estrutura. A ausência de um código significa que não há contabilização, o que implica a aplicação do prazo do Artigo 2(3.2).
• Estabeleça qual rota uma estrutura é elegível. Uma estrutura que simplesmente perdeu um prazo contábil anterior ainda pode se enquadrar no Artigo 2(3.1) e em sua data de apresentação de 31 de dezembro de 2026, o que é um resultado substancialmente mais barato.
• Verifique a decisão do conselho comunitário que define a taxa de licença de construção na comunidade em questão, visto que dois dos três componentes da taxa de legalização são calculados com base em taxas locais.
• Para uma estrutura sem nenhum histórico de registro, o procedimento de registro de propriedade pela primeira vez Define como o registro cadastral é aberto.

Perguntas frequentes

Sequência para o prazo de 2027

1. Obtenha o extrato cadastral e identifique quais estruturas no terreno não possuem registro.
2. Contrate um topógrafo geodésico certificado para medir e contabilizar a estrutura de acordo com a Decisão Governamental N 14-N e obtenha o código de medição.
3. Solicitar ao titular da licença de urbanismo o parecer técnico-condicional, com anexo relativo à análise e ao passaporte urbanístico.
4. Obtenha o parecer de segurança contra incêndio da Inspetoria de Desenvolvimento Urbano, Técnica e de Segurança contra Incêndio.
5. Solicite a avaliação preliminar por escrito do chefe da comunidade, enquanto autoridade responsável pela legalização.
6. Apresente os quatro documentos ao Ministério da Administração Territorial e Infraestrutura antes de 30 de dezembro de 2027.
7. Obtenha a decisão do conselho comunitário que define a taxa de licença de construção para que o valor a pagar possa ser calculado antes da aprovação da lista do governo em fevereiro de 2028.

Última atualização: 4 setembro 2026