O Processo Legal de Compra de Imóveis na Geórgia como Estrangeiro: Um Guia Passo a Passo

Última atualização em maio de 2026

O mercado imobiliário da Geórgia é aberto, simplificado e relativamente barato, razão pela qual muitos compradores internacionais o escolhem para uma segunda residência, renda de aluguel ou investimento a longo prazo. O país foi pioneiro no registro de terras baseado em blockchain em 2016, oferecendo aos compradores um nível incomum de transparência e segurança.

Este guia passo a passo explica o que estrangeiros podem comprar, como verificar a titularidade, o processo de contrato e registro, custos e impostos, opções de financiamento e como concluir uma compra remotamente. Se você estiver comparando estratégias regionais, nossos guias também podem ajudar. Imobiliário e Impostos na Armênia cobrir opções paralelas ao lado.

Quem pode comprar um imóvel na Geórgia sendo estrangeiro?

Estrangeiros podem comprar e possuir a maioria dos tipos de imóveis na Geórgia em regime de propriedade plena. Não é necessário visto de residência georgiano, cônjuge ou parceiro local, nem investimento mínimo para adquirir um apartamento, casa ou imóvel comercial. As compras podem ser concluídas presencialmente ou remotamente, mediante procuração devidamente assinada.

A Constituição da Geórgia (Artigo 19) garante os direitos de propriedade aos estrangeiros nas mesmas condições que aos cidadãos, com exceção das terras agrícolas.

restrição de terras agrícolas

Estrangeiros não podem adquirir terras agrícolas diretamente na Geórgia. A propriedade dessas terras é restrita a cidadãos georgianos ou entidades georgianas qualificadas, com exceções específicas, como herança. Observe que alguns terrenos residenciais ou propriedades rurais podem ser classificados como agrícolas, portanto, sempre verifique a categoria do terreno antes de assinar qualquer documento.

Alguns investidores estrangeiros contornam essa restrição constituindo uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) na Geórgia e adquirindo terras agrícolas por meio dessa empresa. Essa é uma prática reconhecida no mercado, mas a estrutura exige assessoria jurídica cuidadosa para garantir a conformidade. Se terras agrícolas fazem parte dos seus planos, busque aconselhamento específico antes de prosseguir.

Mercado imobiliário da Geórgia — onde estrangeiros compram

A participação estrangeira no mercado imobiliário da Geórgia continua significativa. Em 2024, os compradores internacionais representaram cerca de 17% das transações imobiliárias em todo o país. Apartamentos novos e usados ​​predominam nas compras estrangeiras, concentrando-se em Tbilisi e Batumi.

Comece por construtoras de renome e corretores imobiliários licenciados. Verifique a documentação do projeto antes de pagar qualquer taxa de reserva e sempre planeje uma análise jurídica independente dos documentos de propriedade e das licenças de construção, quando aplicável. Defina expectativas desde o início quanto às datas de entrega e às regras da associação de moradores, principalmente em novos empreendimentos.

Due diligence — verificação de títulos e consultas ao registro de imóveis.

A Agência Nacional de Registro Público da Geórgia mantém registros de títulos oficiais. Antes de assinar qualquer documento, obtenha uma certidão atualizada do registro e verifique o código cadastral do imóvel, seus limites e quaisquer ônus. Você ou seu advogado podem obter uma certidão atualizada que identifique o proprietário registrado, a descrição do imóvel e quaisquer hipotecas, gravames ou restrições.

A Geórgia foi pioneira no registro de terras baseado em blockchain em 2016, adicionando uma camada de verificação inviolável aos registros de títulos. Isso dificulta a alteração dos registros após o cadastro e oferece aos compradores maior segurança ao verificar o histórico de propriedade.

Lista de verificação pré-assinatura

• Propriedade e autoridade: A identidade do vendedor deve corresponder à do proprietário registado. Se a venda for feita por meio de um representante, revise cuidadosamente a procuração.
• Encargos: Verifique se há hipoteca, ônus, penhor, servidão ou restrição judicial. Exija a quitação antes ou na conclusão da transação, quando aplicável.
• Descrição da Propriedade: Confirme o código cadastral, endereço, planta baixa, limites e a unidade exata (incluindo vaga de estacionamento e depósitos).
• Alvarás de construção (novas construções): Para vendas feitas pela construtora, verifique as licenças de construção, os alvarás de edificação e o certificado de ocupação antes de efetuar o pagamento final.
• Áreas comuns e associação de moradores: Verifique os regulamentos internos, as taxas de serviço e a distribuição das responsabilidades de manutenção.
• Serviços públicos e atrasos: Obtenha confirmação por escrito das ligações de serviços públicos e de quaisquer contas em aberto.
• Categoria de terreno: Verifique se o terreno não está classificado como agrícola, o que restringiria a propriedade estrangeira.

O contrato de venda

A Geórgia utiliza um sistema simples de contrato e registro. Um contrato de compra e venda nem sempre exige autenticação notarial separada — se ambas as partes assinarem perante a pessoa autorizada do registro, nenhuma autenticação adicional é necessária. No entanto, um acordo puramente particular não autenticado não é suficiente para o registro. Importante: desde outubro de 2023, qualquer transação assinada por meio de uma procuração estrangeira deve ser autenticada como escritura pública.

O contrato deve incluir: identificação de ambas as partes, detalhes do imóvel (código cadastral e descrição), preço de compra, condições de pagamento, data de entrega e posse, e quaisquer condições, como a quitação da hipoteca. A propriedade só é transferida após o registro no cartório de registro de imóveis — a assinatura do contrato por si só não transfere a propriedade.

Se você planeja estruturar a propriedade por meio de uma empresa, busque aconselhamento específico. Para estratégias de holding regionais, consulte nosso [link para o documento/site/etc.]. Registro de empresas guia.

Pagamento, serviços bancários e compras remotas

Os pagamentos são normalmente feitos por meio de transferência bancária rastreável, conforme o cronograma do contrato. A Geórgia não possui controle cambial sobre fundos recebidos para compras de imóveis, o que facilita as transferências internacionais.

Abrir uma conta bancária na Geórgia

Estrangeiros podem abrir uma conta bancária georgiana com o passaporte, muitas vezes no mesmo dia. Isso simplifica tanto o pagamento da compra quanto os custos recorrentes, como contas de serviços públicos e impostos sobre a propriedade. Ter uma conta local não é estritamente necessário para a compra, mas torna o processo consideravelmente mais fácil. Para obter orientações mais abrangentes sobre serviços bancários na região, consulte nosso guia. Bancário visão global.

Procuração para compras remotas

Muitos compradores estrangeiros concluem toda a compra remotamente, nomeando um representante local por meio de uma procuração autenticada. A procuração deve ser apostilada se o seu país for membro da Convenção de Haia sobre a Apostila, ou legalizada por via consular, caso contrário. A Geórgia é membro da Convenção de Haia desde 14 de maio de 2007.

Desde outubro de 2023, as transações assinadas por meio de uma procuração estrangeira devem ser formalizadas como escritura pública com firma reconhecida. Este é um requisito obrigatório — planeje-se adequadamente se for comprar remotamente.

Pagamentos em criptomoeda

Alguns incorporadores e vendedores georgianos aceitam criptomoedas (incluindo USDT) para transações imobiliárias. No entanto, o tratamento legal e tributário de compras com criptomoedas ainda é menos consolidado do que o de transferências bancárias tradicionais. Se você pretende usar criptomoedas, consulte um advogado sobre os requisitos de estruturação e documentação.

Processo de inscrição e taxas

O registro de títulos de propriedade na Geórgia é rápido para padrões internacionais. A Agência Nacional de Registro Público oferece três níveis de serviço e não há imposto de transferência governamental nem imposto de selo sobre compras de imóveis.

Além das taxas de registro, não há imposto de selo ou imposto de transferência governamental sobre compras de imóveis na Geórgia. Honorários advocatícios e eventuais custos de autenticação são cobrados separadamente e variam conforme o acordo.

Impostos sobre imóveis na Geórgia

Imposto anual sobre a propriedade

Na Geórgia, o imposto predial está vinculado à renda familiar, e não apenas ao valor do imóvel. Se a sua renda familiar anual for inferior a GEL 40,000 (aproximadamente US$ 14,815), você geralmente está isento do pagamento do imposto predial. Acima desse limite, o imposto é calculado com alíquotas que variam de 0.05% a 1% do valor de mercado do imóvel, dependendo da faixa de renda. O limite máximo do imposto é de 1% do valor de mercado.

A declaração de imposto de renda deve ser entregue até 1º de novembro de cada ano, com o pagamento devido até 15 de novembro.

Imposto sobre ganhos de capital na revenda

Quando uma pessoa física vende um imóvel residencial, o ganho de capital (preço de venda menos preço de compra) é tributado em 5%. No entanto, se o imóvel foi propriedade da pessoa física e utilizado como residência por pelo menos dois anos, o ganho de capital é isento. Para imóveis não residenciais ou se a pessoa não se qualificar para a isenção de dois anos, a alíquota geral do imposto de renda de 20% pode ser aplicada ao ganho de capital.

Imposto de renda de aluguel

A renda proveniente do aluguel de imóveis residenciais é tributada a uma taxa fixa de 5% para pessoas físicas. A renda proveniente do aluguel de imóveis comerciais ou não residenciais é tributada à alíquota padrão de 20%. A Geórgia assinou 58 tratados para evitar a dupla tributação, o que pode reduzir as obrigações de retenção na fonte, dependendo do seu país de residência fiscal.

Para um planejamento tributário mais abrangente em toda a região, compare os regimes usando nossa ferramenta. Impostos na Armênia recursos.

Hipotecas e financiamento para compradores estrangeiros

Os bancos georgianos oferecem produtos de crédito imobiliário a não residentes, embora as condições sejam diferentes das disponíveis para mutuários locais. A relação empréstimo-valor para empréstimos denominados em GEL pode chegar a 80-90%, de acordo com as normas do Banco Nacional da Geórgia, enquanto os empréstimos denominados em USD geralmente exigem um pagamento inicial maior.

Mutuários não residentes devem esperar condições mais conservadoras: taxas de juros mais altas, prazos de empréstimo mais curtos e exigências de documentação mais rigorosas. Nem todos os bancos atendem candidatos estrangeiros, portanto, pesquise bem. Ter uma conta bancária local e comprovante de renda fortalece consideravelmente sua solicitação.

Se você estiver estruturando uma compra por meio de financiamento, coordene com antecedência com seu consultor jurídico para garantir que os termos da hipoteca estejam alinhados com o cronograma do contrato de compra e venda.

Após a compra — o que você precisa saber

Após a conclusão do registro, há algumas questões práticas a serem resolvidas. As ligações de serviços públicos (eletricidade, gás, água, internet) geralmente podem ser instaladas em poucos dias. Se você não reside na Geórgia, considere contratar uma empresa local de administração de imóveis para cuidar do relacionamento com os inquilinos, da manutenção e do pagamento das contas em seu nome.

O seguro imobiliário não é obrigatório na Geórgia, mas é altamente recomendável, principalmente para investimentos em imóveis para aluguel. As apólices padrão cobrem incêndio, desastres naturais e responsabilidade civil perante terceiros. Verifique se sua apólice cobre o valor de reposição do imóvel e de seu conteúdo.

Se você comprou um apartamento em um empreendimento novo, confirme se o prédio recebeu o certificado de ocupação definitivo antes de se mudar ou alugar o imóvel. Para um planejamento mais abrangente sobre residência e vistos na região, consulte nossos guias. Vistos, Cidadania e Autorizações de residência na Armênia.

Perguntas frequentes

Comprar imóveis na Geórgia como estrangeiro é simples se você seguir o processo legal: verifique a titularidade no registro de imóveis, utilize um contrato devidamente formalizado, registre o imóvel prontamente e entenda suas obrigações tributárias. Para planejamento estratégico em toda a região — residência, vistos ou opções de investimento alternativas — consulte nossos guias. Vistos, Cidadania, Autorizações de residência e Visa Digital Nomad na Armênia.

Precisa que uma compra na Geórgia seja analisada ou gerenciada por meio de uma procuração? Entre em contato com nossa equipe de direito imobiliário internacional para uma verificação de conflito de interesses e orçamento de honorários: Comece aqui.