- A Espanha encerrou o programa Golden Visa para proprietários de imóveis, conforme a Lei Orgânica 1/2025, em 3 de abril de 2025, fechando as portas para novas solicitações baseadas em propriedades.
- A procura dos investidores está a redirecionar-se para Portugal e Grécia; a rota para Portugal centra-se agora em investimentos de fundos/corporativos superiores a 500 mil euros, enquanto a Grécia mantém um caminho voltado para o setor imobiliário, a partir de 250,000 mil euros.
- Portugal está a analisar cerca de 45,000 a 50,000 processos pendentes e a acelerar o processamento eletrónico, pelo que os prazos continuam imprevisíveis.
- A Grécia destaca-se em 2026 pelo seu limite relativamente baixo de 250 mil euros e pela estabilidade do programa apurada, embora a documentação completa continue a ser essencial.
- Os escritórios de advocacia devem direcionar seus portfólios para fundos gregos ou portugueses devidamente avaliados, redefinir os prazos para os clientes e aprimorar a verificação da origem dos fundos e os arquivos de conformidade.
O encerramento do programa Golden Visa para o setor imobiliário na Espanha reformulou a estratégia da UE para vistos gold em 2026. Com a Espanha fora de questão e Portugal recorrendo a fundos enquanto enfrenta atrasos no processamento, a opção de € 250,000 da Grécia está cada vez mais em foco. A resposta adequada é redirecionar os portfólios, recalibrar os cronogramas e preparar a documentação para uma análise mais rigorosa.
Espanha abole o Visto Gold imobiliário (Lei Orgânica 1/2025): alteração legal
A Espanha aboliu formalmente o visto de residência para investidores (Golden Visa) através da Lei Orgânica 1/2025, em vigor desde 3 de abril de 2025. A medida elimina a via do investimento imobiliário para novos candidatos e marca uma mudança explícita na política de afastamento das vias de residência baseadas em imóveis. A alteração e suas implicações são confirmadas pela comunicação oficial do governo espanhol e pela cobertura da imprensa nacional sobre a entrada em vigor da reforma na mesma data.Governo da Espanha; El País).
Para onde se desloca a procura: Portugal e Grécia como principais destinatários dos fluxos de investimento espanhol redirecionados.
Com a Espanha fechada a novos pedidos de financiamento imobiliário, a atenção dos investidores está se voltando para dois canais:
- Portugal, que acolheu publicamente a procura deslocada e continua a atrair capital significativo, com relatos de receitas totais do programa na ordem dos milhares de milhões até à data e esforços para agilizar o processamento (HuffPost Espanha).
- Grécia, que mantém um ponto de entrada acessível através do setor imobiliário e é retratado em relatórios do setor como um “último visto disponível” relativamente estável entre os programas da UE com um limite de € 250,000 (IMI Diário).
Para as empresas que prestam consultoria sobre vistos gold da UE em 2026, a implicação prática é realocar os clientes com destino à Espanha para estruturas de fundos/corporativas portuguesas ou para ativos imobiliários qualificados na Grécia — juntamente com uma reunião de documentação mais antecipada e rigorosa para resistir ao escrutínio reforçado e ao risco de filas de espera (SchengenVisaInfo).
Como reposicionar as candidaturas ao RBI da UE para 2026: um guia rápido
- Defina a divisão jurisdicional: imobiliário grego versus fundos/empresas portugueses, alinhada aos objetivos e à tolerância ao risco do cliente.
- Antecipar a conformidade: reunir informações sobre a origem dos fundos, extratos bancários, declarações de impostos e comprovantes de liquidação antes da seleção de ativos (O acúmulo de processos implica em maior tempo de vida útil dos documentos.).
- Selecionar ativos elegíveis: pré-selecionar propriedades na Grécia quanto à elegibilidade; para Portugal, realizar a due diligence de fundos/veículos corporativos que atendam às normas vigentes (reformas pós-2023).
- Sequencie os pedidos para gerenciar cronogramas e necessidades familiares; considere caminhos paralelos para planejamento de residência e viagens usando estratégias de visto robustas (Planejamento de vistos Schengen e nacionais).
- Avaliar impostos, participações e saída: coordenar com consultores sobre a exposição tributária transfronteiriça e os horizontes de saída de ativos (pontos de contato do planejamento tributário internacional).
Reforma de Portugal em 2023: eliminação das vias de financiamento imobiliário e novo requisito de investimento empresarial/fundos de 500 mil euros ou mais.
Portugal deixou de oferecer a compra de imóveis como forma de qualificação. As alterações legislativas finalizadas em outubro de 2023 eliminaram as opções de compra de imóveis e redirecionaram o programa para o financiamento empresarial e veículos de investimento regulamentados. O caminho predominante agora centra-se num investimento mínimo de 500,000 euros em fundos aprovados ou projetos empresariais, em vez da compra de imóveis residenciais.Análise da Connaught Law sobre a reforma de 2023).
Realidade operacional em Portugal: atrasos no processamento e riscos de cronograma
Apesar da continuidade das políticas após a reforma, o risco de execução permanece significativo. No início de 2025, aproximadamente 45,000 a 50,000 pedidos de Visto Gold estavam pendentes em Portugal, o que levou as autoridades a sinalizarem uma mudança para um processamento digital mais rápido, visando reduzir as filas. Isso indica que, embora os pedidos continuem, os prazos de decisão podem se estender além das expectativas iniciais, e os candidatos devem se preparar para a variabilidade nas etapas de agendamento e aprovação.SchengenVisaInfo).
Portugal x Grécia em resumo
| Programa | Investimento Mínimo | Ativo elegível | Ambiente de processamento (2025–26) |
|---|---|---|---|
| Visto Gold Português | € 500,000 + | Fundos aprovados/projetos corporativos (sem imóveis) | Acúmulo de processos: aproximadamente 45,000 a 50,000; autoridade responsável está agilizando o processamento eletrônico. |
| Visto dourado para a Grécia | €250,000 | Opções imobiliárias qualificadas ainda estão disponíveis. | Estrutura supostamente estável e ponto de entrada competitivo |
Fontes: Reforma portuguesa e fundos/rota corporativa de mais de 500 mil euros (Lei de Connaught); Acúmulo de trabalho e processamento eletrônico em Portugal (SchengenVisaInfo); Grécia €250,000 e comentários sobre estabilidade (IMI Diário).
250 euros da Grécia
A Grécia oferece atualmente um dos vistos gold da UE mais acessíveis através de investimento imobiliário, com um limite de €250,000, o que, segundo relatórios do setor, é um caminho estável e com preços competitivos em relação a outros países, após a saída da Espanha e a mudança de foco de Portugal em 2023, que deixou de priorizar o setor imobiliário.IMI Diário).
Para as carteiras de 2026, isto cria uma árvore de decisão clara: os clientes que procuram um ativo tangível e prazos operacionais potencialmente mais estáveis podem priorizar o imobiliário grego; aqueles que se sentem confortáveis com instrumentos financeiros e mínimos mais elevados podem considerar fundos portugueses ou investimentos corporativos, aceitando a volatilidade temporal (SchengenVisaInfo; Lei de Connaught).
Dicas para design e documentação de portfólio
- Confirme a elegibilidade dos ativos: assegure-se de que os imóveis na Grécia atendem aos critérios de qualificação e que os veículos portugueses atendem aos requisitos corporativos/de fundos pós-2023 (Resumo da reforma portuguesa; Visão geral da Grécia).
- Prepare uma documentação completa sobre a origem dos fundos para suportar ciclos de revisão prolongados em Portugal e a due diligence padrão na Grécia (Contexto de atrasos em Portugal).
- Modele as estruturas tributárias e de participações antecipadamente; coordene com consultores tributários internacionais as implicações das participações em imóveis versus fundos (Considerações sobre planejamento tributário).
- Alinhe as estratégias de residência, cidadania e viagens com os horizontes de investimento e os objetivos familiares (planejamento de cidadania; opções de residência).
Em resumo, a estratégia do RBI para 2026 é a seguinte: Após o encerramento do programa Golden Visa da Espanha, o cenário da UE favorece a rota imobiliária de € 250 mil da Grécia e fundos portugueses cuidadosamente estruturados. O sucesso depende de documentação robusta e antecipada, gestão realista do cronograma e seleção de ativos que se adequem aos objetivos de risco, liquidez e mobilidade de cada cliente.Governo da Espanha; SchengenVisaInfo; IMI Diário).
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Perguntas frequentes
A Espanha realmente encerrou seu programa Gold Visa para o setor imobiliário? E quando?
Sim. A Espanha aboliu o visto de residência para investidores (Golden Visa) pela Lei Orgânica 1/2025, com vigência a partir de 3 de abril de 2025 (Governo da Espanha; El País).
Posso continuar a qualificar-me em Portugal através da compra de um imóvel?
Não. Portugal eliminou as vias de financiamento imobiliário em 2023. A qualificação atual centra-se em investimentos superiores a 500,000 euros em fundos aprovados ou projetos empresariais (Lei de Connaught).
Quanto tempo demoram as decisões sobre o programa Gold Visa para Portugal?
Os prazos são variáveis. No início de 2025, havia cerca de 45,000 a 50,000 solicitações pendentes, e o governo indicou a aceleração do processamento eletrônico para reduzir o acúmulo de processos (SchengenVisaInfo).
Qual é o investimento mínimo para o Visto Dourado da Grécia?
€ 250,000 para imóveis elegíveis, que continua sendo um dos limites mais baixos entre os programas da UE e é considerado uma alternativa relativamente estável (IMI Diário).
Para onde estão indo agora os ex-investidores espanhóis?
Principalmente para Portugal (através de fundos/rotas corporativas) e Grécia (através de imobiliário), de acordo com relatórios de mercado sobre tendências pós-Espanha (HuffPost Espanha; IMI Diário).
