Após o encerramento das atividades na Espanha: Reposicionando os portfólios dos Bancos Regionais de Investimento (RBI) da UE para 2026

Espanha abole o Visto Gold

A Espanha aboliu formalmente a autorização de residência para investidores, conforme a Lei Orgânica 1/2025, com vigência a partir de 3 de abril de 2025. A Vigésima Primeira Disposição Final da lei revoga os artigos 63 a 67 da Lei 14/2013, eliminando toda a categoria de residência para investidores. Nenhum novo pedido de autorização de residência baseado em propriedade ou capital foi aceito desde então.

Os pedidos submetidos antes do prazo estão sendo processados ​​de acordo com as regras antigas, e os titulares de licenças existentes ainda podem renová-las. Uma contestação constitucional foi apresentada, mas nenhuma suspensão ou revogação foi decretada até meados de 2026.

Ao longo de seus 12 anos de existência, o Visto Gold da Espanha emitiu aproximadamente 16,000 autorizações — cerca de 0.3% das transações imobiliárias nacionais. O impacto do encerramento do programa no mercado foi modesto e localizado. Os candidatos que antes tinham a Espanha como alvo agora têm diversas outras opções no país, incluindo o Visto de Nômade Digital, o Visto Não Lucrativo e o Visto de Empreendedor, embora nenhum deles replique o modelo de investimento para residência.

Visto Gold para a Grécia: critérios escalonados para 2026

O programa Golden Visa da Grécia deixou de funcionar com um limite mínimo fixo. Desde a introdução da Lei 5100/2024, o sistema passou a exigir um investimento mínimo escalonado, que varia de acordo com a localização e o tipo do imóvel.

Níveis de investimento (imobiliário)

Os imóveis adquiridos nas faixas de €400,000 e €800,000 não podem ser utilizados para aluguéis de curta duração, como o Airbnb. As violações acarretam multa de €50,000 e possível revogação da licença. Contratos de locação de longa duração, com duração de seis meses ou mais, e uso pessoal são permitidos.

Rotas não imobiliárias

A Grécia também oferece opções de investimento qualificadas que não envolvem a compra direta de imóveis: aproximadamente € 350,000 em fundos mútuos qualificados, € 500,000 em um depósito a prazo fixo em um banco grego (com vencimento em 12 meses) ou € 500,000 como contribuição de capital para uma empresa grega com pelo menos cinco funcionários. Uma opção mais recente, de € 250,000, para startups, por meio do registro Elevate Greece, foi introduzida pela Lei 5162/2024, com foco em empreendimentos de tecnologia imobiliária, finanças e tecnologia de defesa.

Detalhes principais do programa

Não há exigência de permanência mínima — o investimento deve simplesmente ser mantido. Os titulares da autorização têm direito a viagens sem visto Schengen por 90/180 dias, mas não têm direito a trabalhar em outros Estados-Membros da UE. Os familiares abrangidos incluem cônjuge ou parceiro civil registado, filhos até aos 21 anos (ou até aos 24 anos se forem estudantes a tempo inteiro com dependência financeira) e pais do investidor e do cônjuge, sem limite de idade ou exigência de dependência financeira para os pais.

O tempo de processamento realista é de três a nove meses. Nos últimos 12 meses, a Grécia emitiu aproximadamente 3,500 novas autorizações. O número de pedidos pendentes é de cerca de 42,390, mas está diminuindo a uma taxa de aproximadamente 3 a 4% ao mês. A Lei 5275/2026 alterou a data de início da validade da autorização para a data de emissão do cartão, em vez da data do investimento. O caminho para a cidadania exige sete anos de residência legal, além de um exame de proficiência em grego de nível B1 e um exame de integração.

Portugal: via de financiamento exclusivo com novo cronograma de cidadania

Portugal eliminou todas as vias de aquisição de imóveis em outubro de 2023, ao abrigo da legislação Mais Habitação. A principal via de qualificação passa agora a ser um investimento de 500,000 € num fundo de capital privado ou de risco com um prazo mínimo de cinco anos e pelo menos 60% alocado a empresas portuguesas, sem qualquer exposição ao setor imobiliário.

As vias alternativas incluem € 500,000 para a constituição de uma empresa, além de pelo menos cinco empregos permanentes (mantidos por três anos ou mais), a criação de um mínimo de 10 empregos sem capital mínimo, € 500,000 para instituições de pesquisa científica públicas ou privadas e € 250,000 (ou € 200,000 em áreas de baixa densidade) como doação cultural ou patrimonial.

Processamento de pendências e cronogramas

O número de pedidos pendentes aumentou para mais de 55,000, com mais de 20,000 paralisados ​​na fase de coleta de dados biométricos. Embora o prazo legal para processamento seja de 90 dias, o tempo médio real de processamento é de aproximadamente 34 meses, com base em um estudo de 2026 com 127 pedidos. A meta anterior do governo de eliminar o acúmulo de pedidos até 2025 não foi atingida, e o prazo realista para aprovação de um novo pedido é de dois a três anos, e para a concessão da cidadania, de seis a sete anos.

O requisito mínimo de permanência é de sete dias por ano (14 dias por período de renovação de dois anos). Os membros da família elegíveis incluem cônjuge ou parceiro(a), filhos menores, filhos adultos dependentes em período integral de estudos e pais dependentes com 65 anos ou mais. O programa Golden Visa de Portugal não será cancelado — o quadro pós-2023 permanece estável, sem nenhum plano de abolição em vigor.

Outros programas da UE — Hungria, Malta e Itália

Além da Grécia e de Portugal, outros três Estados-Membros da UE oferecem agora programas viáveis ​​de residência por investimento que merecem ser considerados numa carteira pós-Espanha.

Hungria — Programa de Investidor Convidado

Relançado em 2024, o Programa de Imigração Global (GIP) da Hungria oferece uma autorização de residência de 10+10 anos por meio de duas vias: um fundo de investimento imobiliário de € 250,000 ou uma doação para educação de € 1,000,000. Não há exigência de permanência mínima e o processamento geralmente leva de quatro a seis meses. A cobertura familiar inclui cônjuge, filhos menores e filhos adultos até 25 anos, se matriculados em um curso superior em tempo integral. A autorização concede o direito de viajar dentro do Espaço Schengen. A cidadania segue as regras húngaras comuns — oito ou mais anos de residência física contínua, além de exames de língua húngara e de Constituição. Não há via rápida para a cidadania por investimento.

Malta — Programa de Residência Permanente (MPRP)

O programa MPRP de Malta concede residência permanente desde o início. A acomodação exige a compra de um imóvel no valor mínimo de € 375,000 ou um compromisso de aluguel de € 14,000 por ano, por um período mínimo de cinco anos. Os custos não relacionados ao imóvel totalizam aproximadamente € 99,000: uma taxa administrativa de € 60,000 (dividida em € 15,000 no momento da solicitação e € 45,000 após a aprovação), uma contribuição governamental de € 37,000 e uma doação de € 2,000 para uma ONG. O processamento leva de quatro a oito meses. Familiares — incluindo cônjuge, filhos e ascendentes — são contemplados. Aplicam-se os direitos de circulação no Espaço Schengen. Para aqueles que buscam a cidadania, o programa MEIN de Malta exige um investimento adicional de € 600,000 a € 750,000, além de imóveis e doações, com um prazo de 12 a 36 meses. O regime de investimento baseado em risco (RBI) de Malta é considerado o mais estável da UE.

Itália — Visto de Investidor

O Visto de Investidor da Itália, em vigor desde as atualizações de janeiro de 2025, oferece quatro opções: € 250,000 em uma startup inovadora, € 500,000 em participação acionária em uma empresa, € 1,000,000 como doação filantrópica ou € 2,000,000 em títulos do governo. O visto inicial de dois anos se converte em uma autorização de residência. O procedimento simultâneo de "membro familiar acompanhante" da Itália permite o reagrupamento familiar sem o período de espera padrão de dois anos. Aplicam-se os direitos de viagem do Espaço Schengen. A residência permanente está disponível após cinco anos e a cidadania após 10 anos, de acordo com as regras padrão. Observe que o imposto fixo da Itália para novos residentes (Artigo 24-bis) aumentou de € 100,000 para € 300,000 por ano, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026.

Comparação de residência na UE por investimento

Todos os programas garantem isenção de visto Schengen 90/180. A inclusão de familiares varia conforme o programa. Nenhum deles confere residência permanente ou direito de trabalho em toda a UE. As taxas governamentais estão sujeitas a alterações.

Como reposicionar seu portfólio para 2026

Com a Espanha fora do radar e os programas restantes evoluindo rapidamente, uma abordagem estruturada de reposicionamento é essencial. Comece definindo a divisão jurisdicional — imóveis na Grécia versus fundos portugueses versus programas mais recentes na Hungria, Malta ou Itália — com base nos objetivos, na tolerância ao risco e no perfil de liquidez de cada cliente.

Priorize a documentação de conformidade. Reúna comprovantes de origem de fundos, extratos bancários, declarações de imposto de renda e comprovantes de liquidação antes de selecionar um ativo. O longo período de processamento em Portugal exige que os documentos permaneçam válidos por longos períodos; o prazo mais curto da Grécia requer uma coordenação mais rigorosa no fechamento de negócios imobiliários.

Faça uma pré-seleção cuidadosa dos ativos elegíveis. Para a Grécia, verifique se o imóvel atende ao limite mínimo exigido e à área mínima de 120 m² para a região alvo. Para Portugal, analise o veículo de investimento para confirmar se ele atende às regras pós-2023 — em particular, o requisito de zero exposição a imóveis e o prazo mínimo de vencimento de cinco anos. Para Hungria, Malta e Itália, confirme as condições específicas de qualificação para a rota escolhida.

Planeje com antecedência as estruturas tributárias e de participações. O aumento do imposto fixo na Itália para € 300,000 por ano para novos residentes afeta o planejamento de indivíduos de alto patrimônio. Coordene com um consultor tributário internacional as implicações da propriedade versus participações em fundos. Sequencie os pedidos para atender às necessidades familiares e considere caminhos paralelos para o planejamento de residência e a estratégia de visto Schengen.

Para clientes que consideram a Armênia como uma base complementar — seja para residência por investimento , registro de empresas ou planejamento tributário — uma abordagem multijurisdicional pode fortalecer tanto a conformidade legal quanto as opções de mobilidade.

Perguntas frequentes

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