Armênia encerra silêncio administrativo positivo em relação à lei de propriedade a partir de 30 de agosto de 2026.

A partir de 30 de agosto de 2026, uma autoridade armênia que não decidir sobre um pedido de regularização de propriedade dentro do prazo legal o indeferirá. A Lei HO-402-N, adotada em 3 de julho de 2026 e publicada em 29 de julho de 2026, reescreve o Artigo 48 da Lei sobre os Fundamentos da Ação Administrativa e do Procedimento Administrativo, de modo que a ficção jurídica da aprovação tácita deixe de vigorar para a legalização de construções irregulares, para a alienação e uso de bens estatais e comunitários e para documentos de planejamento urbano. Uma segunda lei publicada no mesmo dia, a HO-409-N, permite que proprietários de terras públicas rescindam o contrato de arrendamento expirado, retornando ao nível do solo sob a edificação ali existente.

Se você possui um processo de legalização, um pedido de uso de terreno estadual ou comunitário, ou um documento de planejamento junto a uma prefeitura, a data de expiração do prazo para a tomada de decisão passa a ser a data em que seu pedido se transforma em uma recusa da qual você precisa recorrer. Os textos publicados estão disponíveis no ARLIS: HO-402-N e HO-409-N.

Quatro medidas, um dia

A Armênia adotou quatro pacotes de reformas relacionadas à propriedade em 3 de julho de 2026 e os implementou integralmente em 30 de agosto de 2026. Este artigo aborda dois deles. Os outros dois são temas de artigos separados.

• HO-402-N. O silêncio administrativo deixa de gerar aprovação tácita para três tipos de pedidos de registro de imóveis. Veja os detalhes abaixo.
• HO-409-N. Rescisão parcial de contratos de arrendamento expirados e direitos de uso gratuito em terras estaduais e comunitárias. Detalhes abaixo.
• HO-407-N. A regularidade fiscal de imóveis e veículos torna-se uma condição prévia para o registro no Cadastro Imobiliário, sendo avaliada em toda a comunidade para organizações. Veja O imposto predial na Armênia agora bloqueia o registro cadastral..
• HO-405-N, HO-398-N e HO-406-N. Exigência de demolição em um mês para estruturas não autorizadas, com medidas de garantia de reivindicação proibidas em terrenos comunitários e estatais. Veja as novas regras de demolição para varandas e anexos não autorizados.

HO-402-N: quando o silêncio oficial se torna uma recusa

O artigo 48.º da lei de procedimento administrativo há muito confere uma ficção jurídica à inação oficial: uma vez decorrido o prazo legal sem decisão, considera-se que o requerente obteve o seu pedido. A Câmara Administrativa do Tribunal de Cassação tem aplicado essa ficção repetidamente em litígios relativos a obras públicas e preferências fundiárias, considerando que o ato presumido resultante só pode ser revisto com base no fundamento restrito da “ilegalidade manifesta” previsto no artigo 62.º, n.º 1, alínea d). As decisões VD/6474/05/22 (20 de janeiro de 2026), VD/6031/05/23 (23 de dezembro de 2025) e VD/11705/05/21 (15 de dezembro de 2025) inserem-se nessa linha de jurisprudência. A atribuição de terras ao abrigo do Código da Terra já se baseava no princípio oposto, em que o silêncio implicava a rejeição.

A norma HO-402-N estende a lógica de rejeição a mais três classes e reverte a regra padrão na qual o requerente podia confiar há anos.

O que abrange a nova regra

O silêncio agora gera recusa em processos relativos à legalização de construções irregulares, à alienação ou uso de bens estatais ou comunitários e a projetos urbanísticos e documentos de construção. A terceira categoria não é total. Os atos de conclusão e comissionamento ficam de fora, assim como os documentos emitidos pelo procedimento simplificado, em que a ficção jurídica da aprovação tácita continua a vigorar como antes. Essas duas exceções estão expressamente previstas no texto da lei, de modo que um requerente cujo processo se enquadre em uma delas encontra-se em situação materialmente diferente de um vizinho cujo processo não se enquadre.

Qual prazo rege o seu arquivo?

O prazo geral para decisão administrativa é de 30 dias, e a Portaria HO-402-N não lista os prazos setoriais aplicáveis ​​a tipos específicos de licença. Muitas licenças de planejamento urbano têm prazos bem mais curtos. A Decisão Governamental nº 596-N, de 19 de março de 2015, define esses prazos por categoria: licença de projeto em 5, 10 ou 15 dias, ou 10, 15 ou 20 dias quando forem exigidas condições técnicas das concessionárias de serviços públicos; licença de construção em 3, 5, 10 ou 15 dias; e a licença de conclusão em 3 ou 5 dias.

Essas são as datas que agora transformam um pedido em recusa, e um prazo de três dias não deixa margem alguma. Encontre a disposição legal que rege o seu documento específico antes de 30 de agosto e anote a data. Um prazo que você não tenha identificado é um prazo do qual você não pode recorrer.

Uma ressalva técnica, para quem precisar argumentar sobre o assunto posteriormente. O Artigo 46, em sua versão alterada, afirma que períodos especiais podem ser definidos “por lei”, enquanto a Decisão nº 596-N é uma decisão governamental tomada com base em poderes delegados na Lei de Desenvolvimento Urbano. A Ordem Executiva nº 402-N não revoga nem altera essa decisão, portanto, os períodos mais curtos devem continuar a ser aplicados, mas essa interação ainda não foi testada.

Pedidos já pendentes em 30 de agosto.

O artigo 7.º da HO-402-N aplica o artigo 48.º, com as alterações introduzidas, aos processos iniciados antes da entrada em vigor da lei. Não existe qualquer exceção para os processos apresentados ao abrigo do regime anterior, pelo que um pedido apresentado em junho de 2026, cujo prazo de decisão termina em setembro de 2026, enquadra-se perfeitamente na nova regra.

O caso mais complexo é o do processo cujo prazo de decisão expirou antes de 30 de agosto de 2026, em que já havia ocorrido uma aprovação tácita ao abrigo da regra anterior. O artigo 7.º não o contempla. Refere-se a processos “iniciados” antes da entrada em vigor da nova regra e nada diz sobre a revogação de uma aprovação já consolidada.

A interpretação mais adequada é que a aprovação se mantém. Um processo administrativo se encerra quando o ato é adotado, e a antiga regra considerava o ato adotado após o seu término — portanto, em 30 de agosto, não havia mais um processo em andamento para que o Artigo 7º fosse aplicável. Retirar a aprovação também significaria aplicar uma nova regra retroativamente para piorar a situação de alguém, o que a Constituição e a Lei de Atos Normativos Jurídicos proíbem, e que o Tribunal de Cassação já decidiu que abrange tanto regras processuais quanto substantivas. A lei de processo administrativo possui seu próprio mecanismo para revogar um ato favorável, inclusive quando a lei é alterada posteriormente. O Artigo 7º não foi redigido como um substituto para esse mecanismo.

Três situações se distinguem. Nos casos em que o prazo expirou antes de 30 de agosto e as condições antigas foram cumpridas, a aprovação deve ser mantida. Nos casos em que o pedido foi apresentado antes de 30 de agosto, mas o prazo expirou depois dessa data, a nova regra prevalece e o silêncio constitui uma recusa. E nos casos em que o ato presumido seria manifestamente nulo, nenhuma aprovação teria ocorrido.

Nada disso foi testado em tribunal. Qualquer pessoa que se baseie numa aprovação resultante do silêncio deve obter agora uma confirmação por escrito da autoridade competente, enquanto a questão ainda não foi testada e não está ativamente em disputa.

Recorrer de uma recusa presumida

Existem duas vias disponíveis, que podem ser utilizadas em conjunto. A via administrativa consiste em uma reclamação à autoridade competente para tomar a decisão, ou ao seu órgão superior, nos termos do artigo 71 do Código de Processo Administrativo. A via judicial consiste em uma ação judicial obrigatória perante o Tribunal Administrativo, que solicita ao tribunal que ordene à autoridade a emissão do ato que reteve. Essa ação é regida pelos artigos 67 e 72 do Código de Processo Administrativo.

Nenhum dos relógios é tão limpo quanto parece. A norma HO-402-N não especifica quando o prazo do Artigo 71 começa a correr em caso de recusa decorrente de silêncio, e não altera o Artigo 71 para lidar com o problema. O Artigo 71 prevê um prazo a partir da entrada em vigor de um ato e outro a partir da omissão da autoridade. Uma recusa presumida não possui documento assinado e não precisa ser notificada, portanto, não há nada que entre em vigor — o que aponta para a questão da omissão e para o término do prazo de decisão como o gatilho, contado a partir do dia seguinte.

A via judicial não é obviamente mais segura. O artigo 72.º conta dois meses a partir do momento em que o requerente é informado da recusa ou toma conhecimento dela. Quando a recusa é uma ficção jurídica e não um documento, o próprio momento em que se toma conhecimento dela é incerto.

Até que um tribunal resolva qualquer uma das questões, agende ambos os prazos a partir do dia seguinte ao término do prazo para a decisão e protocole o documento bem dentro desses períodos. Aguardar uma notificação que a lei não exige que ninguém envie é claramente a pior opção.

Novos prazos para processos municipais

A HO-402-N também reestrutura processos tributários e não tributários conduzidos por órgãos de autogoverno local. A pessoa em questão tem duas semanas para responder à autoridade, prazo prorrogável por mais duas semanas mediante solicitação. O processo em si deve ser concluído em até 60 dias. Caso o material escrito seja insuficiente, a autoridade poderá realizar uma audiência oral, sendo essa prerrogativa discricionária; portanto, solicite a audiência por escrito e apresente justificativas caso seu caso dependa de fatos que não constem no processo.

HO-409-N: rescisão parcial de contratos de arrendamento expirados em terrenos públicos

A Lei HO-409-N insere o Artigo 35(8) na Lei sobre o Registro Estadual de Direitos de Propriedade. Ela aborda uma situação específica e comum na Armênia: o direito de arrendamento ou de uso gratuito de terras estatais ou comunitárias expirou, e um edifício ou estrutura pertencente a alguém que não seja o proprietário do terreno ainda ocupa parte desse terreno. Até então, o direito expirado e o edifício permaneciam em um impasse incômodo. O Artigo 35(8) permite que o proprietário do terreno solicite o registro da extinção do direito sobre a parte do terreno que o edifício não ocupa, enquanto o direito sobre o terreno onde o edifício está ancorado permanece registrado.

Como funciona o mecanismo

O proprietário inicia o processo. O registo é efetuado na Comissão de Cadastro, com base numa decisão administrativa do organismo público competente, acrescida de uma planta atualizada de divisão e demarcação do terreno, e é registado como uma alteração da área abrangida pelo direito existente. O artigo 35.º, n.º 8, mantém as salvaguardas de notificação e renovação já previstas no artigo 35.º, n.º 3, e no artigo 35.º, n.ºs 5 a 7, pelo que o titular do direito que expira não é simplesmente removido do registo sem o devido processo.

O que protege o proprietário do edifício?

A propriedade do edifício permanece inalterada pelo mecanismo. Subjacentes a ele, existem três outras proteções que antecedem a HO-409-N. O Artigo 204 do Código Civil, em conjunto com o Código de Terras, vincula os direitos de uso do solo sobre a área ocupada pelo edifício de forma indissociável à propriedade do mesmo. Os Artigos 210 a 215 do Código Civil preveem servidões legais e direitos de acesso nos casos em que uma porção demarcada isolaria o edifício da rua ou dos serviços públicos. Além disso, a decisão administrativa que fundamenta o registro é contestável no Tribunal Administrativo, de modo que uma demarcação mais restrita do que a necessária para o edifício pode ser impugnada com base nos fatos.

O quadro do plano de implementação

O mecanismo depende de um plano de divisão prescrito pelo Governo, e um quadro geral já existe na Decisão Governamental n.º 1028-N, de 24 de julho de 2025. À primeira vista, parece adequado: exige que todos os edifícios num terreno sejam indicados, que os edifícios pertencentes a terceiros sejam identificados separadamente, que as áreas detidas por um não proprietário ao abrigo de outro direito de propriedade sejam identificadas com a sua área e fundamento jurídico, e que um terreno dividido seja representado como porções numeradas e medidas separadamente. Isto é quase exatamente o que um pedido ao abrigo do artigo 35.º, n.º 8, tem de demonstrar, e a decisão HO-409-N não orienta o Governo a adotar nada mais.

Se o Comitê de Cadastro considerará isso suficiente na prática é uma questão diferente, e há um fator em constante mudança. A Decisão Governamental nº 461-N, de 9 de abril de 2026, altera o fluxo de trabalho de submissão eletrônica previsto na Decisão nº 1028-N, entrando em vigor assim que as ferramentas estiverem disponíveis na plataforma do registro estadual e, no máximo, até 9 de outubro de 2026. Os primeiros pedidos após 30 de agosto podem ser afetados por essa mudança.

Contratos de arrendamento que expiraram antes de 30 de agosto.

O artigo 35(8) não contém uma cláusula transitória do tipo daquela prevista no artigo 7.º do documento HO-402-N. O memorando explicativo que acompanha o documento HO-409-N descreve os direitos já expirados como o alvo da reforma, e um memorando tem peso na interpretação da legislação armênia sem vincular o registrador. Existe também uma interpretação que evita completamente a objeção da retroatividade: a expiração é simplesmente um fato passado, o proprietário do terreno apresenta um novo pedido após 30 de agosto, e o registrador decide de acordo com a lei então em vigor, extinguindo o direito prospectivamente ao alterar a área registada. Nessa perspectiva, nada está sendo aplicado retroativamente. Portanto, a possibilidade de um proprietário de terreno invocar o artigo 35(8) contra um direito que expirou, digamos, em 2019, permanece em aberto até que a Comissão de Cadastro comece a decidir sobre tais pedidos. Os titulares de direitos há muito expirados sobre terrenos onde se encontram as suas próprias construções devem presumir que a exposição é real e agir com base no pressuposto de que se aplica a eles.

O que fazer se você tiver um pedido pendente ou um contrato de arrendamento antigo?

Se o pedido já estiver em análise pela prefeitura.

1. Identifique o prazo legal para a tomada de decisão do seu tipo de documento e calcule a data exata de expiração a partir da data de arquivamento confirmada.
2. Caso essa data esteja próxima de 30 de agosto de 2026, insista em uma decisão por escrito antes dela. Uma aprovação expressa vale mais do que uma mera especulação que pode ser posteriormente revogada.
3. Formalize seu acompanhamento por escrito e guarde o comprovante de recebimento. O silêncio acarreta consequências, e um registro datado do que você solicitou e quando se torna a prova fundamental para o seu recurso.
4. Prepare o dossiê da ação de obrigação com antecedência: o requerimento, a data de vencimento, o direito e o ato específico que você deseja que o tribunal ordene. Dois meses é um período curto para reunir tudo isso do zero.
5. Verifique se o seu documento é um ato de conclusão ou comissionamento, ou se está sujeito ao procedimento simplificado. Caso esteja, a aprovação tácita ainda se aplica e nada disso o afeta.

Se você possui um prédio em terreno estadual ou comunitário

1. Obtenha uma referência unificada atualizada junto à Comissão de Cadastro e confirme a data de vencimento registrada em seu contrato de locação ou direito de uso gratuito.
2. Compare a área registada com a área de implantação do edifício. A diferença entre as duas corresponde ao terreno que o artigo 35.º, n.º 8, visa libertar, e é a medida da sua exposição.
3. Verifique o acesso. Se o terreno circundante constituir a sua única via de acesso à estrada, ao estacionamento ou às ligações de serviços públicos, deve ser apresentada uma reclamação de servidão de passagem, nos termos dos artigos 210 a 215 do Código Civil, antes da elaboração da planta de demarcação.
4. Renove ou reconduza o direito, se possível. Um contrato de arrendamento vigente elimina completamente o risco, e a renovação antes de 30 de agosto de 2026 é mais barata do que uma contestação posterior.

Ambos os procedimentos dependem de documentos arquivados no Cadastro e na prefeitura, e ambos têm prazo de validade pela mesma data. Nossa prática imobiliária abrange os processos de titulação, locação e registro que essas verificações acarretam.

Perguntas frequentes

Última atualização: 12 de agosto de 2026