Regulamento de Aluguel de Curta Duração na Armênia em 2026: Impostos, Registro e Quem Deve Notificar

Última atualização: 24 de agosto de 2026

Num relance

A maioria das pessoas que alugam um apartamento em Yerevan pelo Airbnb não precisa notificar as autoridades de turismo: a obrigação introduzida pela Lei de Turismo da Armênia se aplica a empresários individuais e empresas que operam estabelecimentos hoteleiros, e a plataforma que recebe essas notificações entra em vigor em 15 de outubro de 2026. O imposto de renda é a obrigação que recai sobre todos os anfitriões, sendo de 10% sobre a renda de aluguel até AMD 60,000,000 (cerca de USD 152,000) por ano e mais 10% sobre qualquer valor acima disso.

As duas questões se confundem porque muitos comentários publicados, incluindo versões anteriores desta página, descreveram a estrutura de turismo de setembro de 2024 como abrangendo todos os anfitriões de aluguel de curta duração. Isso não é verdade.

A quem abrange, de fato, a obrigação de notificação.

A Lei do Turismo estruturou seu sistema em torno de cinco categorias de prestadores de serviços: prestadores de serviços hoteleiros, operadores turísticos, agentes de viagens, guias turísticos e líderes de excursão. Apenas os dois últimos podem ser pessoas físicas. Um prestador de serviços hoteleiros é definido no Artigo 10 como um empresário individual registrado na Armênia, ou uma pessoa jurídica com registro estatal, que possui ou opera um estabelecimento hoteleiro e fornece serviços hoteleiros.

Um estabelecimento hoteleiro é um edifício, estrutura ou complexo destinado a fornecer serviços hoteleiros: hotéis, motéis, albergues, pousadas, casas de férias, complexos turísticos e parques de campismo. A lei não fixa um número mínimo de quartos nem de unidades. Esses limites técnicos são delegados a decisões governamentais e regulamentos do Ministério da Economia, e nenhum foi publicado que inclua um único apartamento privado na definição.

Um proprietário que aluga um apartamento por noite e entrega as chaves está, na prática, oferecendo um contrato de locação de acordo com a lei civil. A exclusão é estrutural e não funciona como uma proteção legal para quem, na prática, ultrapassou a natureza de um contrato de locação. Diversas unidades sob administração comum, funcionários residentes, serviço de limpeza diário, serviço de café da manhã ou portaria são todos indícios de serviço hoteleiro, e um operador nessa situação precisa de registro como empresário individual ou empresa e deve notificar a outra entidade. O Artigo 20 proíbe a prestação de serviços turísticos sem a devida autorização, portanto, operar nessa escala fora do registro é ilegal em si. A obrigação se aplica à natureza da operação, não à plataforma em que o anúncio é publicado.

Entre esses dois extremos não há uma linha divisória clara. Nenhuma interpretação do Comitê de Turismo, decisão do Comitê de Receita Estadual ou decisão judicial armênia define o ponto em que a limpeza entre estadias e a troca de roupa de cama deixam de ser manutenção contratada e passam a ser serviço hoteleiro. Uma única unidade com limpeza entre estadias é forte indício de um contrato de locação; múltiplas unidades com equipe e comodidades típicas de hotel são forte indício de atividade hoteleira. Nenhum desses critérios é o teste legal, e a classificação de qualquer situação intermediária continua dependendo das circunstâncias específicas do caso.

O sistema de notificação de 2026 e quando ele será inaugurado.

A Decisão Governamental N 136-N foi adotada em 12 de fevereiro de 2026 e entrou em vigor em 1 de julho de 2026. Ela cria o procedimento de notificação eletrônica com seus formulários padrão e um registro público pesquisável de prestadores de serviços notificados. A Decisão Governamental N 1224-N, de 13 de agosto de 2026, estabelece o próprio banco de dados de prestadores de serviços e entra em vigor em 15 de outubro de 2026.

O processo é simples. O prestador de serviços autentica-se no site notify.tourism.gov.am, submete um formulário digital padrão com os dados da entidade, o número de identificação fiscal HVHH, informações de contacto e dados de capacidade, como o número de quartos e camas, recebe uma confirmação gerada automaticamente e é publicado no registo. A autenticação é normalmente feita através da identidade digital nacional Yes Em (Մս եմ). Os prestadores de serviços estrangeiros que não podem utilizar o Yes Em são admitidos com base nos dados do passaporte, sendo recolhidos o número do passaporte, a data de emissão e o período de validade. O órgão responsável pela administração é o Comité de Turismo do Ministério da Economia.

Em 20 de agosto de 2026, a plataforma havia sido testada, mas ainda não estava em produção para o envio obrigatório de dados. O chefe de política turística do Comitê de Turismo declarou, em uma coletiva de imprensa em 18 de agosto de 2026, que o site estava em sua fase final e que a notificação obrigatória começaria gradualmente na segunda quinzena de outubro de 2026. Não foi encontrado nenhum instrumento que suspenda a obrigação legal subjacente até o lançamento da plataforma, e a data exata em que os provedores de hospedagem entrarão na implementação gradual, diferentemente dos operadores turísticos e agentes de viagens, não foi divulgada.

Os prestadores de serviços que notificarem a atividade estarão sujeitos a uma taxa estatal anual de turismo que varia de 5,000 a 150,000 AMD (aproximadamente US$ 13 a US$ 380), dependendo do tipo de atividade. O Governo anunciou a faixa de valores quando a Decisão foi adotada; a tabela que aloca valores específicos para cada atividade ainda não foi publicada separadamente.

O que acontece se um prestador de serviços que deve notificar não o fizer?

Exercer uma atividade turística sujeita a notificação sem ter adquirido o direito de fazê-lo constitui uma infração administrativa, nos termos do artigo 169.º, n.º 1, do Código das Infrações Administrativas. A multa corresponde a 15 a 30 bases de cálculo legais, sendo que, com a base fixada em 1,000 AMD (cerca de 2.50 USD), o valor da multa varia entre 15,000 e 30,000 AMD, aproximadamente entre 38 e 76 USD.

Autoridades que se reuniram com jornalistas em fevereiro e agosto de 2026 também mencionaram a responsabilidade criminal por atividades empresariais ilegais. Essa abordagem exagera a gravidade da situação. A legislação penal exige que grandes danos materiais sejam comprovados como um elemento separado, fixados entre 2,000,000 AMD e 15,000,000 AMD (cerca de US$ 5,060 a US$ 38,000) para o delito básico e acima de 15,000,000 AMD para a forma agravada. A mera omissão de notificação não atinge esse patamar por si só.

O imposto não pago é avaliado separadamente da infração de notificação, de acordo com o Código Tributário, com seus próprios juros e penalidades.

Imposto sobre rendimentos de aluguel de curta duração

Aluguel como pessoa física

A renda de aluguel recebida por um indivíduo não registrado é tributada de acordo com o Artigo 150(7) do Código Tributário, com base em um cálculo de duas faixas. Os primeiros AMD 60,000,000 (aproximadamente USD 152,000) de renda anual de aluguel são tributados em 10%. A parcela acima de AMD 60,000,000 é tributada com os mesmos 10% mais 10% adicionais, resultando em uma alíquota marginal de 20% apenas sobre o excedente. Um anfitrião que ganha AMD 70,000,000 (aproximadamente USD 177,000) paga 10% sobre os primeiros AMD 60,000,000 e 20% sobre os AMD 10,000,000 restantes (aproximadamente USD 25,300). A alíquota de 20% tem sido amplamente aplicada erroneamente ao valor total, o que superestima o imposto devido sobre qualquer renda próxima ao limite.

A declaração anual é enviada eletronicamente e o imposto é pago até 1º de julho do ano seguinte. O Airbnb e o Booking.com não atuam como agentes de retenção na fonte na Armênia, portanto, nada é deduzido na fonte dos pagamentos dos hóspedes e o anfitrião assume integralmente a obrigação de declaração. Quando o pagador é uma empresa armênia ou um empresário individual, este retém 10% como agente fiscal. Essa é a situação usual em um contrato de locação corporativa do mesmo apartamento.

Registro como empreendedor individual

O registro como empresário individual custa 3,000 AMD (cerca de 8 USD) e confere responsabilidade pessoal ilimitada pelas dívidas da empresa. É o ponto de partida para quem precisa se registrar como prestador de serviços hoteleiros, já que pessoas físicas não podem ter esse status.

A tabela do imposto sobre o volume de negócios, prevista no artigo 258 do Código Tributário, foi reestruturada com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2025. O alojamento de curta duração não está especificado na tabela, pelo que se aplica a transação subjacente: o aluguer enquadra-se na categoria de rendas de aluguel, com uma taxa de 10%, e o serviço hoteleiro enquadra-se na categoria residual de “outras atividades”, também com uma taxa de 10%, mas com um crédito de despesas comprovadas de até 6% e um piso efetivo de 4.5%. O regime de imposto sobre o volume de negócios aplica-se enquanto as vendas anuais se mantiverem abaixo de 115,000,000 AMD (cerca de 291,000 USD). Ultrapassar esse limite deixa de estar sujeito ao imposto sobre o volume de negócios e implica o registo para efeitos de IVA à taxa de 20%, acrescido do imposto sobre o lucro.

Três encargos fixos somam-se ao imposto sobre o volume de negócios, e dois deles possuem condições de elegibilidade que são frequentemente omitidas. O imposto de renda mensal fixo é de 5,000 AMD (cerca de US$ 13) para um empresário sujeito ao imposto sobre o volume de negócios. O pagamento social mensal de 5,000 AMD aplica-se à faixa etária de contribuição obrigatória para a previdência social, geralmente pessoas nascidas a partir de 1º de janeiro de 1974, e empresários mais velhos não são automaticamente sujeitos a ele. O prêmio do seguro saúde, de 10,800 AMD por mês (cerca de US$ 27), ou 129,600 AMD por ano (cerca de US$ 328), é escalonado de acordo com a renda: empresários cuja renda bruta empresarial em 2025 atingiu 2,400,001 AMD (cerca de US$ 6,076) ingressam no sistema em 2026, e empresários de renda mais baixa ingressam posteriormente, geralmente a partir de 2027. O imposto de selo anual é escalonado em 18,000 AMD, 24,000 AMD, 48,000 AMD e 120,000 AMD (cerca de US$ 46 a US$ 304) de acordo com o nível de renda.

Utilizando uma empresa

Uma LLC armênia paga imposto de renda corporativo de 18%, IVA de 20% onde estiver registrada e 5% de retenção na fonte sobre dividendos distribuídos aos seus proprietários. Ela também pode optar pelo regime de imposto sobre o faturamento, sob o mesmo limite de 115,000,000 AMD, caso em que o imposto sobre o faturamento substitui o imposto de renda corporativo e o IVA enquanto a empresa permanecer nesse regime. A responsabilidade é limitada à empresa, o que é a razão prática pela qual a maioria dos operadores com múltiplas unidades utiliza esse regime.

Imposto predial sobre o próprio apartamento.

O imposto predial é cobrado sobre o valor cadastral da unidade em uma escala progressiva que varia de 0.05% na faixa mais baixa a uma alíquota marginal máxima de 1.5%. O período de transição já foi concluído: os municípios cobraram 50% do valor calculado em 2024, 75% em 2025 e 100% a partir de 2026. O imposto é pago anualmente ao município e é devido independentemente de o apartamento estar alugado por curto ou longo prazo, ou permanecer vazio.

Yerevan e as regras que emanam do seu prédio.

Yerevan não adotou nenhuma lei específica para aluguéis de curta duração. Não há licença municipal, registro na cidade, limite anual de diárias nem regra de zoneamento que trate um aluguel por noite de forma diferente de um aluguel mensal. Essa é uma constatação positiva, baseada na Lei de Obrigações e Pagamentos Locais, juntamente com as decisões do Conselho de Yerevan que estabelecem as obrigações locais. Os municípios fora de Yerevan não foram avaliados individualmente, e um anfitrião que opere em outro local deve verificar as decisões do conselho local.

A ausência de um plano diretor para a cidade deixa muitas leis em vigor. Regras tributárias, o regime turístico (quando aplicável), requisitos de segurança contra incêndio e de construção, governança de condomínios, leis sobre perturbação da ordem pública e proteção do consumidor continuam a funcionar.

As associações de condomínio são onde a maioria dos proprietários se depara com restrições reais. De acordo com a Lei de Administração de Edifícios Residenciais, a competência de uma associação abrange as áreas comuns do prédio. Ela pode definir horários de silêncio, regular o uso de entradas, elevadores e pátios, e impor condições relacionadas a essas áreas compartilhadas. Ainda não está definido se a associação pode proibir um proprietário de alugar um apartamento de sua propriedade: nenhuma disposição legal concede expressamente esse poder e não foram encontrados precedentes na jurisprudência armênia que corroborem essa decisão. Um proprietário que enfrenta uma proibição total por meio de regras internas tem um argumento válido; as condições relativas às áreas comuns são muito mais sólidas.

Alugar um imóvel que não lhe pertence.

A legislação civil armênia exige o consentimento do proprietário para qualquer sublocação. Anunciar um apartamento alugado para estadias curtas sem esse consentimento constitui uma violação do contrato de locação. Para que o proprietário possa obter a rescisão judicial antecipada e o despejo, é necessário comprovar uma violação grave ou reiterada, ou ainda que haja uma cláusula específica prevista no próprio contrato. Portanto, a rescisão não decorre automaticamente de uma única reserva não autorizada. O consentimento por escrito do proprietário, idealmente especificando o uso de curta duração no contrato de locação, elimina qualquer dúvida quanto a isso.

Proprietários estrangeiros e anfitriões não residentes

Estrangeiros podem possuir apartamentos, edifícios e estruturas comerciais urbanas na Armênia em nome de todos, sem necessidade de permissão adicional ou de sócio local. A restrição existente aplica-se à terra. Estrangeiros podem possuir terrenos residenciais e para hortas, bem como terrenos destinados à construção de uma casa individual ou de um prédio de apartamentos; terras agrícolas são proibidas para estrangeiros, sendo a constituição de uma empresa — armênia ou estrangeira — a forma usual de aquisição de terras agrícolas (o estatuto de residência especial, antiga exceção para pessoas físicas, foi substituído em 1º de novembro de 2026). A compra de um apartamento para aluguel de curta duração não é afetada por essas restrições.

Um proprietário não residente é tributado com base no mesmo cálculo de duas faixas, pois a renda de origem armênia é tributável independentemente de onde o beneficiário resida, e o teste de residência de 183 dias não altera a alíquota. O que muda é a administração. Sem um agente fiscal armênio na cadeia de reservas de hóspedes, o proprietário não residente se cadastra para obter um número de contribuinte HVHH, preenche a declaração anual e paga até 1º de julho. Um número de segurança social, por si só, não serve como número de contribuinte para este fim.

O registo de hóspedes é uma obrigação que não se aplica a anfitriões privados. Não existe a obrigação de comunicar à polícia ou ao Serviço de Migração e Cidadania a presença de hóspedes estrangeiros de curta duração, e o registo de endereço no Registo Estadual da População aplica-se a estrangeiros em processo de autorização de residência. A Lei do Turismo exige que um prestador de serviços hoteleiros registado mantenha um registo interno de hóspedes, nos termos do artigo 22.º; contudo, não foi encontrado o procedimento ministerial que define a sua forma operacional e os campos de dados a preencher.

Aluguéis de curta duração e autorizações de residência armênias

Gerir um negócio de alugueres de curta duração pode servir de apoio à obtenção de uma autorização de residência com base em razões comerciais, e a comprovação financeira sofrerá alterações a partir de 1 de novembro de 2026, quando entrarem em vigor as alterações à Lei dos Estrangeiros. Um empresário individual terá de demonstrar a existência de 1,000,000 AMD (cerca de 2,530 USD) em contas bancárias da empresa ou um volume de negócios documentado de 1,000,000 AMD nos 60 dias anteriores. Para constituir uma empresa, é necessário um investimento efetivo de 2,000,000 AMD (cerca de 5,060 USD), ou seja, dinheiro efetivamente investido e comprovado, algo que um capital social declarado no papel não será suficiente.

Dois guias relacionados abordam detalhadamente as evidências: o que é considerado atividade e como comprová-la , e como usar um negócio de aluguel para se qualificar para residência em 2026. Nossa página sobre o serviço de autorizações de residência cobre o processo de solicitação em si.

Como será o mercado de Yerevan em 2026

O levantamento da AirDNA sobre Yerevan, datado de 5 de agosto de 2026 e abrangendo os doze meses até julho de 2026, registra 6,014 anúncios ativos, uma diária média de US$ 74, taxa de ocupação de 62% e receita média anual de cerca de US$ 8,100 por anúncio. A Airbtics, com base em dados de setembro de 2024 a agosto de 2025, reporta uma renda média para anfitriões mais alta, de aproximadamente US$ 13,000, e uma taxa de ocupação de 66%, com 88.27% dos hóspedes vindos de fora da Armênia. Ambos os dados são modelados a partir de conjuntos de dados proprietários. A Armênia não publica estatísticas oficiais sobre receita de aluguel de curta duração, portanto, a diferença entre os dois provedores representa a amplitude das evidências disponíveis.

Os dois fornecedores também divergem quanto ao pico. A AirDNA coloca agosto no topo da curva de sazonalidade, com um índice de 78 em 100; a Airbtics identifica junho e julho como os meses mais movimentados. Fevereiro é frequentemente descrito como o período de menor movimento, e nenhum dos conjuntos de dados confirma essa informação com o nível de detalhamento disponível.

A demanda por trás desses números tem aumentado. A Armênia registrou 2,316,666 visitas de turistas em 2023, 2,208,179 em 2024 e 2,263,642 em 2025, e o primeiro semestre de 2026 trouxe 1,041,598 chegadas, 14.8% acima do mesmo período do ano anterior. Em relação aos rendimentos, uma análise de fevereiro de 2026 da SIEVN Real Estate estimou os rendimentos brutos de longo prazo para imóveis residenciais em Yerevan entre 5% e 8%, e os rendimentos de curto prazo em até 12%, antes dos custos operacionais, e nossa própria análise chegou a patamares semelhantes. Essa diferença é o que compensa os custos adicionais de conformidade, limpeza e o risco de vacância que um contrato de longo prazo evita.

Dois artigos complementares analisam os números: rendimento de aluguel em Yerevan e Airbnb em comparação com aluguéis de longo prazo . Para informações sobre a compra em si e a situação tributária da entidade proprietária, consulte nossas páginas sobre imóveis , impostos na Armênia e registro de empresas.

Perguntas frequentes