e-Cadastre Armênia: Como registrar a compra de um imóvel, taxas e prazos

O registro da compra de um apartamento comum no Cadastro Imobiliário da Armênia custa 45,000 drams armênios (cerca de US$ 124, considerando a taxa de câmbio oficial do Banco Central da Armênia de 363.85 drams por dólar, definida pela última vez em 4 de setembro de 2026) e o resultado é obtido no quarto dia útil. O valor é dividido em 25,000 drams de taxa de serviço e 20,000 drams de taxa estatal. A escritura em si deve chegar ao Cadastro Imobiliário em até 30 dias úteis após a assinatura do cartório, caso contrário, a venda será considerada nula.

Quando a propriedade é efetivamente transferida.

Assinar o contrato em cartório não lhe confere a propriedade. A propriedade, as hipotecas, as servidões e outros direitos sobre imóveis na Armênia só se tornam legais quando o Comitê Cadastral os insere no registro estatal e emite a certidão de registro. Até que esse registro exista, o comprador detém o contrato e o vendedor ainda detém o título registrado.

O Cadastro Imobiliário registrou 243,913 registros estaduais de imóveis em 2025, cerca de 1.6% a menos que os 247,916 registrados em 2024, de acordo com seu relatório anual de mercado. Esses números abrangem todos os atos passíveis de registro, incluindo hipotecas e heranças, sendo, portanto, mais abrangentes do que apenas compra e venda.

O prazo de 30 dias úteis que invalida uma venda.

O pedido de registo de uma transação bilateral ou multilateral autenticada em cartório deve ser apresentado ao Cadastro no prazo de 30 dias úteis a contar da data da autenticação. Caso contrário, a transação é considerada nula, nos termos do artigo 24.º, n.º 6, da Lei HO-295. O prazo é contado a partir da data de apresentação do pedido. Um pedido apresentado no 29.º dia é considerado válido, mesmo que o Cadastro emita o resultado dias depois.

O artigo 24(6.1) permite a reposição do prazo em sete situações: força maior; doença que impeça a parte de exercer o direito; operações militares, combate ou serviço oficial nas forças armadas; uma parte declarada legalmente incapaz após a transação, caso em que o tutor interpõe o recurso; o falecimento de uma parte, caso em que o sucessor interpõe o recurso; uma parte reconhecida como desaparecida, caso em que o administrador fiduciário interpõe o recurso após esse reconhecimento; e o falecimento dos representantes legais de um menor sem a nomeação de tutor ou curador. O pedido de reposição deve ser apresentado no prazo de 15 dias úteis a contar da data em que o impedimento foi superado, ou da data em que um terceiro tomou conhecimento ou deveria ter tomado conhecimento da transação.

Nada fora dessa lista restabelece o prazo. Um comprador que aguarda a aprovação de um financiamento imobiliário, a falta de consentimento de um dos coproprietários ou uma tradução não tem alívio, e a solução é uma nova escritura e uma nova autenticação notarial.

Quais são os custos de inscrição?

A fatura do Cadastro é composta por duas taxas distintas. A taxa de serviço, prevista no Artigo 73(1)(1) da Lei HO-295, é de 25,000 AMD para uma transferência residencial comum. A taxa estadual, prevista na Lei sobre Taxas Estaduais, HO-186, Artigo 16(36)(2)(d), é de 20,000 AMD, correspondendo a vinte vezes a taxa base de 1,000 AMD. Os multiplicadores de velocidade previstos no Artigo 74(2) da Lei HO-295 aplicam-se apenas à taxa de serviço, razão pela qual a coluna da taxa abaixo permanece inalterada.

Valores em dram convertidos à taxa oficial do Banco Central da Armênia de AMD 363.85 para USD 1, definida pela última vez em 4 de setembro de 2026.

O serviço com prazo de duas horas está disponível para direitos decorrentes de uma transação sobre um imóvel já registrado como uma unidade imobiliária separada. Não é oferecido para correções, subdivisões, remensuração ou pedidos de restauração.

Três casos comuns não se enquadram nessa tabela. Terrenos agrícolas estão sujeitos a uma taxa de serviço de 2,000 AMD e um imposto de 1,000 AMD. Um edifício público ou industrial com mais de 200 metros quadrados está sujeito a um imposto estatal de 40,000 AMD (cerca de 110 USD). Um registro inicial de propriedade que não decorra de alienação ou de uma sentença judicial geralmente está sujeito a um imposto de 1,000 AMD, além da taxa de serviço de 25,000 AMD.

Custos de cartório, certificado e agente

A venda de um apartamento com escritura pública custa, portanto, aproximadamente entre 18,000 e 23,000 AMD no cartório, antes da tradução. A tradução juramentada para armênio de um passaporte estrangeiro ou procuração é cobrada pelo tradutor e não tem um valor fixo por lei.

Existe também um serviço de informações separado, no valor de 5,000 AMD, que contém uma declaração de todas as restrições registadas sobre uma propriedade, sendo um produto mais específico do que o certificado unificado.

O primeiro cadastro é gratuito.

A isenção está prevista no Artigo 75(1) da HO-295 e é muito mais restrita do que a frase “primeiro registro é gratuito” sugere. Ela se aplica ao primeiro registro estatal de imóveis residenciais pertencentes a um cidadão, excluindo uma garagem registrada separadamente, e de terras agrícolas, em duas situações: o imóvel foi adquirido antes de 1º de março de 1998 e não foi registrado desde então, ou o direito foi restaurado por lei e não foi registrado desde 1º de março de 1998.

Duas limitações podem causar problemas. O Artigo 75 isenta o pagamento do serviço HO-295, mas não isenta automaticamente o imposto estadual; a isenção do imposto é uma disposição separada da Lei do Imposto Estadual, que abrange o primeiro registro estadual em territórios cadastrados para imóveis residenciais de propriedade do cidadão, com exceção de garagens, e terras agrícolas. Ambos os requisitos devem ser atendidos para que o registro seja gratuito. Além disso, a isenção desaparece completamente se for solicitado o processamento acelerado previsto no Artigo 74(2), de modo que o registro gratuito segue o prazo padrão de quatro dias úteis.

Edifícios recém-construídos não são elegíveis. Um edifício construído após 1998 não atende ao critério da data de aquisição, portanto, seu registro inicial está sujeito ao pagamento de serviço de AMD 25,000, com um imposto de AMD 1,000, e a partir da primeira venda pelo incorporador, o valor normal é de AMD 45,000.

O portão de liberação de impostos municipais

A Lei HO-407-N, adotada em 3 de julho de 2026 e publicada em 29 de julho de 2026, entrou em vigor em 30 de agosto de 2026 e alterou o Artigo 236 do Código Tributário. A partir dessa data, o Cadastro não registrará a transferência de propriedade enquanto houver imposto predial municipal pendente.

Para um vendedor individual, a obrigação abrange o imposto predial sobre o imóvel até o mês em que o registro é feito ou a certidão é emitida. Para uma organização, o critério é mais amplo: as obrigações relativas a todos os imóveis tributáveis ​​da organização no mesmo município devem estar claras, de modo que uma conta não paga de um armazém não relacionado pode atrasar a venda de um apartamento. O primeiro registro de propriedade está fora dessa regra.

O Cadastro se baseia em um certificado de quitação emitido pela autoridade contábil municipal, e a emenda permite expressamente que esse certificado seja eletrônico. A integração do Cadastro com os bancos de dados municipais é anterior à emenda, portanto, na maioria dos municípios, o certificado é gerado automaticamente e as partes nunca manuseiam uma cópia impressa. Exceções se aplicam a registros decorrentes de atos governamentais estaduais ou locais, de atos de execução ou de processo penal, e de herança.

O imposto predial anual sobre imóveis residenciais é progressivo, variando de 0.05% do valor de mercado aproximado até uma alíquota máxima de 1.5% sobre o valor acima de 200 milhões de AMD, e a implementação do imposto calculado atingirá 100% a partir de 2026. Nossa página sobre imposto predial e o bloqueio de registro explica como o sistema funciona na prática, e o artigo sobre impostos na Armênia aborda o assunto de forma mais abrangente.

O que mudou no e-Cadastre em 2026?

Contratos eletrônicos entre cidadãos

A Lei HO-412-N entrou em vigor em 2 de janeiro de 2026 como uma medida temporária com duração de 18 meses. De acordo com ela, um cidadão armênio adulto, portador de um documento de identidade digital e uma assinatura eletrônica válida, pode celebrar um contrato de compra e venda padronizado pelo governo por meio do Escritório Pessoal, com registro automático integrado ao processo. A Decisão Governamental N530-N, de 18 de abril de 2026, forneceu o modelo de contrato, e a implementação dependia da conclusão da infraestrutura técnica, prevista para julho de 2026. A lei se aplica a imóveis residenciais de qualquer idade e é o primeiro mecanismo armênio que permite a conclusão de uma compra e venda residencial sem a necessidade de um tabelião.

Um escritório pessoal para empresas

O Escritório Pessoal Corporativo foi lançado publicamente em 28 de julho de 2026, em conformidade com as alterações à Decisão Governamental N165-N, incluindo a Decisão N1084-N de 23 de julho de 2026. Uma pessoa jurídica agora pode visualizar seus imóveis registrados, realizar registros eletrônicos e gerenciar os direitos de acesso de seus funcionários. Isso não elimina a necessidade de autenticação notarial em transações corporativas em geral, nem cria um caminho automático de registro da empresa para o comprador.

Imóveis novos comprados com financiamento imobiliário

A Decisão Governamental N1093-N, de 23 de julho de 2026, introduziu contratos-modelo sem necessidade de escritura pública para uma estrutura específica: um incorporador ou vendedor, um comprador que também é o mutuário e um banco financiador, relativos a um edifício de apartamentos novo ou recém-construído. A compra à vista de um incorporador está excluída. A decisão entra em vigor assim que as ferramentas de apoio forem instaladas e ativadas no sistema de Cadastro Imobiliário, no máximo seis meses após a publicação oficial. A data de ativação ainda não foi divulgada. Até lá, planeje a compra de um imóvel novo por meio de escritura pública.

O que permaneceu igual?

A venda comum no mercado secundário ainda é feita por meio de um tabelião, que então registra eletronicamente no Cadastro. Compradores estrangeiros, pessoas jurídicas e qualquer pessoa que utilize um contrato que fuja do modelo governamental continuam seguindo esse procedimento. Compras que envolvem hipoteca bancária já possuem um processo eletrônico próprio no Cadastro há algum tempo, e trata-se de um mecanismo diferente do regime geral de contratos online previsto para 2026.

Escritório de cadastro ou portal e-Cadastre

Documentos necessários

• O contrato de compra e venda autenticado em cartório, com todos os seus anexos.
• Passaportes ou carteiras de identidade do comprador e do vendedor. Passaportes estrangeiros precisam de tradução juramentada para armênio.
• Os identificadores cadastrais: endereço e código cadastral, com a planta ou extrato, caso o aplicativo o solicite.
• Um certificado unificado do imóvel, demonstrando a titularidade atual e quaisquer ônus existentes.
• A certidão municipal de quitação do imposto predial, na maioria dos casos obtida automaticamente pelo Cadastro a partir do banco de dados municipal.
• Uma procuração é um documento apresentado por um procurador. Uma procuração emitida no exterior precisa de autenticação notarial, apostila ou legalização consular e tradução juramentada para o armênio.
• Consentimentos quando exigidos no processo: coproprietários, tutor ou credor hipotecário, quando houver registro de ônus sobre a propriedade.
• Comprovante de pagamento do serviço e do imposto estadual.

Como preencher o formulário, passo a passo

1. Solicite a certidão unificada antes de assinar e leia atentamente as informações sobre os ônus reais. Este é o momento mais crítico em que uma hipoteca, penhora ou reivindicação de terceiros ainda pode influenciar sua decisão.
2. Confirme se o imposto predial municipal do vendedor está quitado, pois a partir de 30 de agosto de 2026, uma obrigação vigente impede o registro.
3. Assine a escritura perante um notário ou celebre um contrato eletrônico padrão do governo no Cartório de Registro Civil, caso ambas as partes sejam cidadãos armênios com identidade digital.
4. A apresentação da documentação deve ser feita em até 30 dias úteis após a autenticação, por meio do tabelião, em um cartório de registro civil ou na Secretaria de Assuntos Pessoais.
5. Selecione o nível de processamento e pague a taxa de serviço e os impostos através do sistema de pagamento eletrônico; o processamento inicia após o pagamento.
6. Responda prontamente a qualquer pedido de esclarecimento, pois o prazo para correção é curto e o direito será perdido em caso de recusa.
7. Recolha o extrato do registo e verifique se o nome, o código cadastral e a área correspondem à escritura.

Suspensão, período de cura e recusa

Quando o Cadastro encontra um defeito, suspende o pedido e concede um prazo para saná-lo, na prática em torno de 10 dias úteis. Se o defeito não for sanado, o pedido é indeferido e o direito estatal é perdido. Esse mecanismo é independente do prazo de 30 dias úteis para apresentação do pedido, e um indeferimento fora desse prazo pode deixar o comprador com pouco tempo para reapresentá-lo.

Existe um limite para o que o Cadastro pode recusar. Na decisão SDO-1137 de 4 de fevereiro de 2014, o Tribunal Constitucional decidiu que o registrador não pode negar o registro com base no argumento de que o ato subjacente não está em conformidade com a lei, a menos que esse ato tenha sido previamente invalidado por um tribunal ou por meio de processo administrativo. Um registrador que emite um parecer sobre a validade do seu contrato, sem uma invalidação prévia, está extrapolando os limites estabelecidos.

Compradores estrangeiros: o que você pode possuir

Edifícios, apartamentos e estabelecimentos comerciais não possuem qualquer restrição de nacionalidade. Um cidadão estrangeiro compra e registra um apartamento nas mesmas condições que um cidadão armênio.

A restrição se aplica à terra e é mais restrita do que costuma ser divulgada. A Constituição impede a propriedade de terras por cidadãos estrangeiros e apátridas, exceto nos casos previstos em lei, o que abre espaço para exceções legais, previstas no Código de Terras. O Artigo 4(3.1) remove a restrição para terras utilizadas para fins de moradia, jardinagem, construção e manutenção de residência individual, instalações de uso público, instalações industriais e edifícios residenciais com múltiplos apartamentos. Um estrangeiro pode possuir terras diretamente em cada uma dessas categorias.

As terras agrícolas fora dessas categorias permanecem restritas a pessoas físicas estrangeiras. O regime de residência especial permanece em vigor até setembro de 2026; a Lei HO-13-N o substitui por um regime de residência permanente para “serviços excepcionais” a partir de 1º de novembro de 2026, com os titulares atuais isentos. Qualquer compra de terras agrícolas planejada para essa data exige que a questão do status seja resolvida previamente.

A restrição constitucional menciona cidadãos estrangeiros e apátridas, mas não pessoas jurídicas estrangeiras. O Código de Terras trata as pessoas jurídicas estrangeiras como sujeitos de relações fundiárias, e a prática cadastral não lhes aplica a proibição de nacionalidade. Uma empresa armênia é, portanto, uma das várias opções para um investidor estrangeiro, e a propriedade direta deve ser avaliada antes da constituição da empresa.

Possuir um imóvel na Armênia não garante, por si só, o direito de residência. Se o objetivo é obter residência, consulte as informações sobre autorizações de residência e vistos armênios , bem como nossas páginas sobre práticas imobiliárias e investimentos na Armênia para um panorama mais amplo.

Imposto por parte do vendedor

Na Armênia, o comprador não paga imposto de transferência, e não há imposto de selo, imposto sobre doações ou imposto sobre herança na transferência. O que o vendedor paga depende de quem são as partes envolvidas e do que está sendo vendido.

A isenção relativa ao terreno é o ponto mais frequentemente negligenciado em uma venda mista. Quando uma casa e seu terreno são vendidos para uma empresa, o valor do terreno pode ficar isento da retenção na fonte, enquanto o valor da construção não, e a escritura deve discriminar o preço de forma que a retenção na fonte seja calculada corretamente.

Quanto tempo demora todo o processo de compra?

O registro é a etapa mais curta. A preparação da documentação leva de 3 a 7 dias, o agendamento com um tabelião fica disponível em 1 a 7 dias, a assinatura leva um dia e o registro é concluído entre o mesmo dia e o quarto dia útil. De uma a duas semanas, desde a aceitação da oferta até o registro da propriedade, é o prazo realista para um processo sem pendências. Um comprador estrangeiro que utilize uma procuração apostilada deve adicionar o tempo necessário para a legalização no país emissor.

Perguntas frequentes