- Estrangeiros podem comprar legalmente apartamentos, casas e imóveis comerciais na Armênia; terras agrícolas são proibidas para compra, conforme uma emenda ao Código de Terras de 2018.
- A propriedade só será transferida após o contrato de compra e venda autenticado em cartório ser registrado no Cadastro Estadual e o respectivo certificado de registro ser emitido.
- Sempre solicite uma certidão atualizada do Cadastro Estadual antes de assinar para confirmar a propriedade e quaisquer ônus; verifique também as licenças de construção e as dívidas de serviços públicos.
- Se você estiver no exterior, poderá comprar por meio de uma procuração, mas ela deverá ser apostilada e traduzida para o armênio; as embaixadas não podem autenticar contratos imobiliários armênios.
- O cadastro padrão leva cerca de 4 dias úteis, e o primeiro cadastro é gratuito.
O mercado imobiliário da Armênia está aberto a compradores estrangeiros — e o registro correto do seu imóvel é o que transforma um contrato assinado em propriedade legal. Este guia orienta você desde a assinatura do contrato em cartório até a emissão da certidão do Cadastro Imobiliário Estadual, com instruções práticas sobre diligência prévia, traduções, coordenação de pagamentos e compra remota por meio de procuração.
Quer você pretenda comprar um apartamento na Armênia Seja para morar ou investir em espaço comercial, entender os procedimentos de registro de imóveis e cadastro na Armênia lhe poupará tempo e eliminará riscos.
Conteúdo
- O que estrangeiros podem (e não podem) comprar na Armênia: apartamentos
- espaço comercial e a proibição de terras agrícolas
- Due diligence pré-compra: Extrato cadastral
- conexões
- alvarás de construção e verificação de dívidas de serviços públicos
- Documentos necessários: passaportes
- procurações
- Apostila de Haia e traduções armênias certificadas
O que estrangeiros podem (e não podem) comprar na Armênia: apartamentos
Cidadãos estrangeiros podem comprar apartamentos, casas e outros imóveis não agrícolas na Armênia. Isso inclui imóveis novos e usados, bem como espaços acessórios, como vagas de estacionamento, desde que registrados separadamente. O essencial é garantir que o tipo de imóvel seja elegível e que o título de propriedade seja devidamente registrado no Cadastro Estadual após a autenticação em cartório. O registro é o que cria a propriedade legal; a assinatura por si só não transfere a titularidade na Armênia.
- A transferência legal de propriedade ocorre somente quando um contrato de compra e venda autenticado em cartório é registrado no Cadastro Estadual, que então emite uma certidão de registro confirmando a titularidade (Diretrizes oficiais do cadastro).
- Os compradores estrangeiros estão ativos no mercado armênio — por exemplo, 2,223 transações de compra/venda por estrangeiros foram registradas no primeiro semestre de 2023 (9.4% do total), indicando uma participação expressiva (Notícias da Finport).
Se você também está considerando o planejamento residencial juntamente com uma compra, consulte nossos guias sobre Autorizações de residência na Armênia e opções de cidadania.
espaço comercial e a proibição de terras agrícolas
Estrangeiros podem comprar lojas, escritórios, armazéns e outros imóveis comerciais na Armênia das mesmas formas que apartamentos, desde que a destinação do imóvel seja não agrícola (Visão geral do advogado armênioNo entanto, uma alteração no Código de Terras de 2018 proíbe a propriedade estrangeira de terras agrícolas. Na prática, os compradores estrangeiros devem evitar terras agrícolas (ou, se possível, solicitar o rezoneamento da área antes da compra).
- Estrangeiros não podem possuir terras agrícolas na Armênia de acordo com as alterações legais de 2018 (Visão geral do advogado armênio; também relatado aqui: Notícias da ARKA).
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Due diligence pré-compra: Extrato cadastral
A certidão negativa de ônus reais emitida pelo Cadastro Estadual é sua primeira linha de defesa. Obtenha uma certidão recente antes de assinar o contrato; ela identifica o proprietário registrado e sinaliza quaisquer ônus registrados (por exemplo, hipoteca, penhora, proibições judiciais). As certidões geralmente são consideradas válidas por cerca de 15 dias úteis, portanto, solicite-a perto da data de fechamento do negócio para minimizar o risco de alterações entre a assinatura e a entrega do documento.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Solicite uma nova certidão do Cadastro Estadual mostrando o proprietário e todos os ônus registrados (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Compare a identidade do vendedor com a do proprietário cadastrado; verifique o estado civil/consentimento, se aplicável (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Analisar alvarás de construção e o status de comissionamento/ocupação de novas construções (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Verifique se há contas de serviços públicos ou dívidas de condomínio não pagas que possam estar vinculadas à unidade (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
Autenticação notarial e pagamento no fechamento do negócio.
Seu contrato de compra e venda deve ser assinado perante um tabelião armênio. O tabelião confirma a identidade das partes, sua capacidade e os detalhes do imóvel, além de preparar a escritura pública. O pagamento (normalmente por transferência bancária com referência ao contrato público) deve ser coordenado para que os fundos sejam liberados a tempo do registro no Cadastro Imobiliário. Evite pagar o valor total antes de concluir as verificações necessárias e finalizar a escritura pública.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
Processo e cronograma de registro cadastral
Após a autenticação, a escritura e os documentos comprobatórios são registrados no Cadastro Estadual, seja em qualquer escritório do Cadastro ou online. A titularidade legal é transferida quando o Cadastro atualiza o registro e emite sua certidão de registro (Diretrizes oficiais do cadastro; Guia de inscrição de 2025).
| Etapa | Onde | Linha do tempo padrão | Fee |
|---|---|---|---|
| Registro de título (transferência) | Cadastro Estadual (presencial ou online) | ~4 dias úteis | Primeiro cadastro: 0 AMD |
Fontes: cronograma padrão; Primeiro cadastro gratuito; certificado emitido após o cadastro..
Como solicitar: do cartório ao certificado cadastral
- Solicite uma nova certidão cadastral e realize a devida diligência (ônus, identidade, licenças, serviços públicos)Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Prepare os documentos em armênio ou com traduções certificadas para o armênio; providencie apostilas para quaisquer documentos públicos estrangeiros (veja abaixo) (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Assinar o contrato de compra e venda em um cartório armênio (pessoalmente ou por meio de representante devidamente autorizado por procuração)Diretrizes oficiais do cadastro).
- Apresente a escritura autenticada e o pacote ao Cadastro Estadual (qualquer escritório ou portal online) (Guia de inscrição de 2025).
- Receba o certificado de registro que confirma sua propriedade legal; o processamento padrão leva cerca de 4 dias úteis; o primeiro registro é gratuito ((History Timeline); taxas/certificado).
conexões
Os ônus reais são comuns e devem ser quitados ou expressamente aceitos no contrato. A certidão do Cadastro Imobiliário Estadual listará os gravames registrados, incluindo hipotecas, penhoras judiciais, penhoras e proibições de alienação. Caso algum conste, exija a documentação comprobatória da quitação antes ou simultaneamente ao registro da escritura, ou inclua-os contratualmente no preço e no prazo. Nunca confie em promessas verbais — verifique as quitações de ônus reais no registro do Cadastro Imobiliário.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
alvarás de construção e verificação de dívidas de serviços públicos
Para edifícios novos ou recentemente concluídos, solicite cópias da licença de construção e dos documentos de conclusão/comissionamento. Quando um projeto ainda estiver em fase de desenvolvimento, verifique se a unidade e o bloco específicos já foram comissionados. Para unidades secundárias, solicite extratos de água, luz, gás e taxas de manutenção predial/condomínio para confirmar se não há saldos em aberto. Essas verificações protegem você de herdar problemas de conformidade ou dívidas após a conclusão da compra.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
Documentos necessários: passaportes
Normalmente, os compradores estrangeiros precisam de um passaporte válido, com tradução juramentada para o armênio para os registros notariais e cadastrais, além de quaisquer documentos de identificação do vendedor que correspondam aos dados do proprietário no cadastro. Quando for necessário o consentimento do cônjuge ou de outro coproprietário, prepare os documentos necessários e certifique-se de que as traduções estejam em ordem. Os cartórios armênios e o Cadastro Estadual exigem documentos em armênio ou traduções juramentadas.Estrangeiros que compram imóveis: documentos e traduções; Lista de verificação para compradores estrangeiros).
procurações
Se você estiver no exterior, pode nomear um representante de confiança para assinar o contrato de venda e efetuar o registro em seu nome por meio de uma procuração. Para uso na Armênia, uma procuração estrangeira geralmente precisa ser legalizada por meio de uma Apostila de Haia e acompanhada de uma tradução juramentada para o armênio.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- As embaixadas/consulados armênios não autenticam contratos de compra e venda de imóveis na Armênia; você deve assinar perante um tabelião armênio ou agir por meio de uma procuração devidamente apostilada e traduzida.Serviços notariais do Ministério das Relações Exteriores).
- Elabore a procuração com poderes precisos (assinar o contrato de compra e venda, apresentar o pedido no Cadastro Imobiliário, receber a certidão e gerir os pagamentos conforme acordado) para evitar rejeições ou atrasos (Visão geral da compra de imóveis por estrangeiros).
Apostila de Haia e traduções armênias certificadas
Documentos públicos estrangeiros utilizados na transação — como procurações, certidões de estado civil ou extratos de registro de empresas — devem ser legalizados por meio de uma Apostila de Haia e, em seguida, traduzidos para armênio por um tradutor juramentado para uso junto ao cartório e ao Cadastro Imobiliário. Documentos não apostilados ou não traduzidos serão rejeitados, podendo causar reagendamento ou recusa de registro.Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Ignorar o extrato do Cadastro ou confiar em um extrato desatualizado — os ônus podem mudar; use um extrato atualizado próximo ao fechamento do negócio (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Tentar autenticar o contrato de compra e venda em uma embaixada não é válido para imóveis na Armênia; utilize um tabelião armênio ou uma procuração adequada (Serviços notariais do Ministério das Relações Exteriores).
- Pagar o valor total antes da autenticação e do arquivamento — coordenar o pagamento com as etapas de registro (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
- Apostilas ou traduções armênias ausentes — os documentos serão rejeitados pelo cartório ou pelo Cadastro (Lista de verificação para compradores estrangeiros).
Precisa de ajuda prática para verificar a propriedade, elaborar sua procuração e garantir o registro em tempo hábil no Cadastro da Armênia? Agende nossa revisão de due diligence e suporte para o fechamento do negócio para garantir uma transferência sem problemas.
Se você também está planejando imigração ou estruturação tributária, explore nossos recursos sobre Vistos para a Armênia, impostos na Armênia e bens imóveis.
Conclusão
Para comprar um apartamento na Armênia como estrangeiro e garantir a titularidade, concentre-se em uma diligência prévia rigorosa, autenticação notarial adequada e registro imediato no Cadastro Estadual. Com as apostilas e traduções corretas, e uma procuração bem elaborada caso você esteja no exterior, o registro de imóveis na Armênia é simples — geralmente concluído em cerca de 4 dias úteis após a solicitação, sendo o primeiro registro gratuito. Para suporte completo, entre em contato com nossa equipe.
