- O programa Golden Visa da Espanha, baseado em imóveis, terminou em 3 de abril de 2025, eliminando uma importante via de migração imobiliária da UE e encerrando um ciclo de 22,430 vistos Golden Visa emitidos entre 2014 e 2023.
- A Grécia duplicou o valor mínimo dos imóveis para 500,000 euros em 2023; Portugal eliminou a exigência de imóveis próprios para financiamento imobiliário em 2023; Malta aumentou os valores mínimos dos imóveis e as taxas em 2025.
- Espere maiores exigências de capital, prazos mais longos e diligência prévia mais rigorosa em todas as vias de residência para investidores na UE.
- Os escritórios de advocacia devem priorizar os casos existentes, direcionar-se para opções não imobiliárias (financiamento, criação de negócios/empregos) e recalibrar as parcerias com incorporadoras e a comunicação com os clientes.
- Considere diversificar os planos dos clientes com alternativas estáveis e que ofereçam bom valor, incluindo residência, investimento e planejamento tributário na Armênia.
O fim do programa Golden Visa da Espanha, baseado em imóveis, fecha um dos canais de migração imobiliária mais populares da UE. Com Grécia, Portugal e Malta endurecendo as regras ou aumentando os preços, as estratégias ancoradas em imóveis enfrentam uma reestruturação — e os investidores precisam migrar para opções não imobiliárias para garantir residência na UE ou residência alternativa para investidores.
Conteúdo
- Espanha encerra programa Gold Visa para compra de imóveis (a partir de 3 de abril) — abrangência e quem foi afetado.
- Aperto de medidas na UE: Grécia, Portugal e Malta elevam limites, redirecionam rotas e aumentam as taxas.
- Motivos pelos quais os governos agiram: pressão habitacional, custos sociais e fracos retornos macroeconômicos.
- Impactos imediatos no mercado: perda de canal de distribuição
- Lista de verificação de ações para escritórios de advocacia e investidores
- Mudanças práticas para o planejamento de 2026
- Onde a Armênia se encaixa?
- Conclusão
- Perguntas frequentes
Espanha encerra programa de Visto Gold para proprietários de imóveis (a partir de 3 de abril)
O governo espanhol encerrou o programa de residência por investimento imobiliário a partir de 3 de abril de 2025, pondo fim à via de acesso à residência que exigia a compra de um imóvel no valor de € 500,000. Entre 2014 e 2023, a Espanha emitiu 22,430 Vistos Gold, o que demonstra a dimensão do programa antes do seu encerramento.
Escala e quem foi afetado
A rota imobiliária atraiu uma demanda constante concentrada em mercados urbanos de alta procura, com participação significativa de investidores de fora da UE, incluindo cidadãos chineses e russos, entre outros, de acordo com a imprensa espanhola. O encerramento, portanto, elimina uma importante via de acesso para investidores imobiliários que desejam residir na UE e reduz as opções para compradores que planejam uma estratégia de migração baseada em imóveis.
Aperto de restrições na UE: Grécia, Portugal e Malta elevam limites, redirecionam rotas e aumentam taxas.
Grécia
A Grécia elevou o valor mínimo exigido para o Visto Gold imobiliário para € 500,000 em agosto de 2023, dobrando efetivamente o limite anterior de € 250,000 em áreas-chave, tornando a elegibilidade baseada em imóveis substancialmente mais cara.
Portugal e Malta elevam os limites
A reforma portuguesa de 2023 removeu os investimentos imobiliários diretos do seu Visto Gold, redirecionando os candidatos para alternativas como subscrições em fundos e tornando mais rigorosos os critérios de criação de negócios/empregos. Especificamente, a Lei 56/2023 eliminou a opção de investimento imobiliário, com efeitos a partir de 7 de outubro de 2023, e aumentou o limite de manutenção de empregos para 10 postos de trabalho (de 5) nas vias relevantes.
Malta aumentou os custos para a residência permanente: a partir de janeiro de 2025, o requisito mínimo de compra de imóvel é de € 375,000 e as taxas principais de inscrição são de € 50,000, elevando o desembolso total para pedidos que dependem de imóveis como garantia.
Redirecionar rotas e aumentar as tarifas.
Em toda a UE, as vias de residência para investidores estão a mudar, deixando de se basear em compras passivas de imóveis e aproximando-se de instrumentos com um impacto económico mais claro — fundos de capital privado/venture capital, criação de empresas e apoio ao emprego — ao mesmo tempo que as taxas e os valores mínimos aumentam. A legislação portuguesa reorientou explicitamente os critérios de elegibilidade, afastando-os do setor imobiliário, e Malta encareceu a sua via vinculada a imóveis, através de limiares e taxas mais elevados.
Panorama do Percurso do Investidor da UE (2025-2026)
| Jurisdição | Elegibilidade baseada na propriedade | Mínimo/notas | Data de vigência/fonte |
|---|---|---|---|
| Espanha | Fim (rota da propriedade fechada) | Rota de €500,000 descontinuada | Abril 3 2025 |
| Grécia | Disponível, limite superior | € 500,000 em áreas designadas | agosto 2023 |
| Portugal | Eliminado | Imóveis não são elegíveis; as vias de financiamento/negócios permanecem; a exigência de manutenção de empregos foi elevada para 10. | outubro 2023 |
| Malta | Disponível, mais caro | Propriedade com preço mínimo de €375,000; taxa principal de €50,000 | Jan 2025 |
Motivos para a mudança de governo: Pressões no setor imobiliário, custos sociais e fracos retornos macroeconômicos.
Pressões Habitacionais
A Espanha enquadrou o fim do seu programa de Visto Gold para investidores imobiliários na sua agenda de políticas habitacionais, sinalizando a prioridade de proteger o acesso à habitação em meio às pressões sobre os preços. Preocupações semelhantes motivaram reformas em outros países da UE, onde os legisladores concluíram que a residência de investidores imobiliários contribuía pouco para a oferta ou produtividade a longo prazo, ao mesmo tempo que amplificava as tensões do mercado local.
Custos sociais e fracos retornos macroeconômicos
Análises independentes sugerem que os fluxos de investimento do programa Visto Gold geram retornos modestos em nível nacional — da ordem de menos de 0.1% do PIB para a Espanha e cerca de 0.4% para Portugal — o que enfraquece a justificativa econômica para programas que correm o risco de sofrer represálias sociais e políticas. Esse cenário macroeconômico, aliado às preocupações com a acessibilidade à habitação, intensificou a mudança de política, afastando-se do setor imobiliário e direcionando-se a critérios de investimento mais específicos e atrelados ao desempenho.
Impactos imediatos no mercado: Perda de canal de distribuição
A eliminação da via imobiliária em Espanha, combinada com o limiar mais elevado da Grécia, a eliminação do setor imobiliário em Portugal e os aumentos de preços e taxas em Malta, comprime o fluxo de vistos de residência para investidores na UE que dependem de imóveis. Para empresas e investidores, isto significa maiores requisitos de capital, mais documentação e ciclos de due diligence mais longos nas vias restantes.
Lista de verificação de ações para escritórios de advocacia e investidores
- Triagem de pipeline: Identificar os clientes cujos planos na UE dependiam da rota imobiliária espanhola e avaliar a viabilidade da Grécia (mínimo mais elevado), Portugal (fundos/manutenção de empregos) ou Malta (mais dispendiosa) com base em pressupostos atualizados.
- Priorize opções que não envolvam imóveis: Priorize as subscrições em fundos regulamentados, a criação de empresas ou os caminhos de apoio ao emprego, sempre que disponíveis, em consonância com as recentes intenções legislativas.
- Recalibrar as parcerias com desenvolvedores: Reavaliar a partilha de receitas e o marketing associados à migração impulsionada por imóveis; priorizar fornecedores de produtos institucionais e mecanismos de criação de emprego.
- Revisar a mensagem ao cliente: Estabeleça expectativas de verificações mais rigorosas e prazos mais longos; enfatize a resiliência em relação à conformidade e a diversificação do portfólio.
- Diversificar a geografia: Inclua alternativas fora da UE para atender às necessidades de mobilidade, proteção de ativos e estilo de vida. A Armênia oferece caminhos atraentes para residência, investimento estratégico, registro de empresas simplificado, impostos competitivos e mercado imobiliário.
Estratégias práticas para o planejamento de 2026
- Financiar orçamentos de capital mais elevados: Modelo: €500 mil ou mais para a Grécia, fundos mínimos para Portugal e despesas elevadas para Malta.
- Fluxos de trabalho de documentação de turnos: Reforçar os pacotes de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente) e de origem de fundos para acomodar a diligência devida reforçada em toda a área de residência dos investidores na UE.
- Ampliar o planejamento da mobilidade: Combine as vias de acesso à UE com residências alternativas ou bases de segunda habitação, como a Arménia, para residência de investidores e acesso regional.
Onde a Armênia se encaixa
Embora as restrições à residência de investidores na UE estejam se tornando mais rigorosas, a Armênia continua sendo uma opção economicamente viável para estabelecer uma base regional, com vistos de residência flexíveis, caminhos para a cidadania, constituição simplificada de empresas e planejamento tributário e de investimentos diversificado. Para clientes que não têm condições de migrar para a UE com foco em imóveis, a Armênia pode ser a base de uma estratégia resiliente e não imobiliária, complementando opções de portfólio na UE.
Conclusão
O encerramento da rota do Visto Gold para investimento imobiliário na Espanha marca uma mudança estrutural na migração imobiliária da UE. Com o aumento dos limites de renda, a mudança de rota para opções que não envolvem imóveis e o aumento das taxas, o planejamento de residência para investidores em 2026 deve priorizar instrumentos de financiamento, negócios e criação de empregos — complementados por bases alternativas com boa relação custo-benefício, como a Armênia.
Para um plano personalizado que esteja alinhado com as novas regras e seus objetivos de mobilidade, entre em contato com nossa equipe.
Obtenha orientação especializadaPerguntas frequentes
Num relance
- Spain’s property-based Golden Visa ended 3 April 2025 via Organic Law 1/2025, closing all investor-residence routes under Law 14/2013. Existing holders retain renewal rights. Over the programme’s run, 22,430 Golden Visas were issued between 2014 and 2023.
- Greece moved to zone-based thresholds: EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, and popular islands; EUR 400,000 elsewhere; niche options from EUR 250,000 for qualifying conversions.
- Portugal’s fund-subscription routes remain active at EUR 500,000 (venture capital/PE and R&D) and EUR 250,000 (cultural heritage). The citizenship pathway was extended from 5 to 10 years.
- Malta’s permanent-residence costs rose in January 2025 (EUR 375,000 property minimum, EUR 80,000 government fees). Its citizenship-by-investment programme was struck down by the EU Court of Justice in April 2025.
- Hungary and Cyprus offer active investor-residence programmes from EUR 250,000 and EUR 300,000 respectively.
- Armenia remains a cost-effective base with flexible autorizações de residência, velozes registro de negócios, e competitivo taxas de imposto.
The end of Spain’s property-based Golden Visa closes one of the EU’s most popular real-estate migration channels. With Greece restructuring thresholds, Portugal redirecting to fund-based routes, and Malta raising costs, property-anchored strategies face a structural reset. Investors and advisors must shift toward non-property instruments to secure EU residence — or consider cost-effective alternatives outside the bloc.
conteúdo
- Spain ends its property Golden Visa — what changed and who is affected
- EU tightening: Greece, Portugal, Malta and beyond
- Why governments moved: housing pressures and weak returns
- Immediate market impacts
- Lista de verificação de ações para escritórios de advocacia e investidores
- Mudanças práticas para o planejamento de 2026
- Onde a Armênia se encaixa?
- Perguntas frequentes
Spain Ends Its Property Golden Visa (Effective 3 April 2025)
Spain terminated all investor-residence routes under Law 14/2013 through Organic Law 1/2025, published in the Official State Gazette (BOE) on 3 January 2025 and effective from 3 April 2025. The EUR 500,000 property purchase pathway — along with shares, bonds, and bank deposit routes — is no longer available for new applicants.
Over the 2014–2023 period, Spain issued 22,430 Golden Visas according to the Ministry of Inclusion, Social Security and Migration, underscoring the programme’s scale before the closure. The property route drew sustained demand concentrated in high-demand urban markets, with significant participation from non-EU investors.
Disposições transitórias
Applications submitted before 3 April 2025 are processed under the original rules. Existing Golden Visa holders retain their right to renew — the repeal is not retroactive. The three-month transition window from publication to effective date gave investors time to finalize pending applications.
Post-repeal, Spain still offers non-investor residence routes: the entrepreneur/startup visa for innovative business projects and the digital nomad visa for non-EU remote workers.
EU Tightening: Greece, Portugal, Malta and Beyond
Across the EU, investor-residence pathways are shifting away from passive property purchases toward instruments with clearer economic impact — private equity and venture funds, business creation, and job support — while minimum investments and fees continue to rise.
Greece — zone-based thresholds replace flat minimum
Greece initially raised its Golden Visa minimum from EUR 250,000 to EUR 500,000 in select municipalities in August 2023. Subsequent reforms in 2024 and 2026 introduced a zone-based system under Law 5038/2023 (as amended by Law 5100/2024):
- Nível 1 (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with more than 3,100 residents): EUR 800,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Nível 2 (rest of Greece): EUR 400,000 minimum, single property, at least 120 square metres.
- Categoria de nicho: EUR 250,000 for commercial-to-residential conversions and listed building restorations (exempt from the 120 square metre requirement).
Portugal — fund and job-creation routes replace real estate
Law 56/2023 (“Mais Habitação”) removed direct real-estate eligibility from Portugal’s Golden Visa effective 7 October 2023. The remaining investment routes include:
- Venture capital / private equity fund subscription: EUR 500,000 (CMVM-regulated, 5+ year maturity, 60% Portugal allocation, no real-estate exposure)
- R&D institution investment: EUR 500,000
- Cultural and arts heritage: EUR 250,000 (EUR 200,000 in low-density areas)
- Criação de negócios: job-sustainment threshold raised to 10 full-time positions (8 in low-density areas)
Portugal also extended its citizenship pathway from 5 to 10 years for most Golden Visa holders — affecting the timeline to naturalisation but not residency rights or investment requirements.
Malta — higher costs and CBI struck down
Effective January 2025, Malta’s Permanent Residence Programme (MPRP) requires:
- Property purchase minimum: EUR 375,000 (5-year holding period)
- Government fees (purchase route): EUR 80,000 total (EUR 50,000 administrative + EUR 30,000 government contribution)
- Government fees (rental route): EUR 110,000 total
- NGO donation: EUR 2,000
- Asset requirement: EUR 500,000 total, of which EUR 150,000 must be financial
Separately, the EU Court of Justice struck down Malta’s citizenship-by-investment (CBI) scheme in April 2025, finding that the commercialisation of EU citizenship breached treaty obligations. Malta’s residency programme remains available.
Hungary, Cyprus and other active programmes
Beyond the four main markets, other EU investor-residence programmes remain active in 2026:
- Hungria (Guest Investor Programme): EUR 250,000 invested in a government-accredited real-estate investment fund (registered with the Hungarian National Bank) or a EUR 1,000,000 non-refundable donation to a public trust. Direct property purchase was removed in January 2025. The permit is renewable for 10 years.
- Chipre: EUR 300,000 in new residential property, commercial real estate, Cypriot company shares, or licensed investment funds, plus EUR 50,000 in annual income from abroad. Grants permanent residency.
- Itália (Investor Visa): EUR 250,000 for innovative startups, EUR 500,000 for Italian company shares, EUR 1,000,000 for philanthropic purposes, or EUR 2,000,000 for government bonds.
EU investor-route snapshot (2025–2026)
| Jurisdição | Rota da propriedade | Minimum / notes | Status |
|---|---|---|---|
| Espanha | Terminou | All investor routes closed (property, shares, bonds, deposits) | Abril 3 2025 |
| Grécia | Available (tiered) | EUR 800,000 (Tier 1) / EUR 400,000 (Tier 2) / EUR 250,000 (niche); 120 m² min | Reformas de 2024–2026 |
| Portugal | Eliminado | Fund routes: EUR 500,000 (VC/PE, R&D); EUR 250,000 (cultural). Jobs: 10 positions | outubro 2023 |
| Malta | Available (MPRP) | EUR 375,000 property; EUR 80,000 govt fees (purchase); CBI struck down Apr 2025 | Jan 2025 |
| Hungria | Removed (Jan 2025) | EUR 250,000 (govt fund) or EUR 1,000,000 (donation). 10-year renewable | 2025-2026 |
| Chipre | Disponível | EUR 300,000 + EUR 50,000/yr foreign income. Permanent residency | Ativo |
| Itália | No (investor visa) | EUR 250,000 (startup) to EUR 2,000,000 (govt bonds) | Ativo |
Why Governments Moved: Housing Pressures and Weak Returns
Spain framed the termination within its housing policy agenda, signalling a priority to protect affordability amid sustained price increases in cities such as Madrid, Barcelona, and Málaga. Similar concerns drove reforms in Greece, Portugal, and Malta, where policymakers concluded that property-led investor residence inflated local markets without contributing meaningfully to long-term productivity or housing supply.
Macroeconomic assessments support this view. Portugal’s Golden Visa programme generated approximately EUR 7.3 billion in gross investment, with its actual impact on national GDP estimated at around 0.4%. For Spain, some analyses suggest the figure may have been below 0.1% of GDP, although no official government or central bank report has confirmed a specific percentage. These modest returns, combined with housing affordability pressures, sharpened the shift toward performance-linked investment criteria across the bloc.
Impactos imediatos no mercado
The removal of Spain’s property route, combined with Greece’s sharply higher tiered thresholds, Portugal’s elimination of real estate, and Malta’s cost increases, compresses the EU pipeline for property-anchored investor residence. For investors and advisors, this means higher capital requirements, more complex documentation, longer due-diligence cycles, and a structural shift toward fund-based and job-creation instruments across remaining routes.
Lista de verificação de ações para escritórios de advocacia e investidores
- Triagem de pipeline: Identify clients whose EU plans depended on Spain’s property route and reassess viability under Greece’s tiered system (EUR 800,000 or EUR 400,000), Portugal’s fund routes (EUR 500,000), or Malta’s MPRP (EUR 375,000+).
- Priorize opções que não envolvam imóveis: Prioritise regulated fund subscriptions, business creation, or job-support pathways that align with current legislative intent across the EU.
- Recalibrar as parcerias com desenvolvedores: Reassess revenue-sharing tied to property-led migration and shift toward institutional product providers and job-creation vehicles.
- Revisar a mensagem ao cliente: Set expectations for higher costs, longer timelines, and portfolio diversification across multiple jurisdictions.
- Diversificar a geografia: Include non-EU alternatives for mobility, asset protection, and lifestyle objectives. Armenia offers pathways for residência, formação de negócios, competitivo planejamento tributário e bens imóveis.
Estratégias práticas para o planejamento de 2026
- Model higher capital budgets: EUR 800,000 for Greece Tier 1, EUR 500,000 for Portugal funds, EUR 375,000+ for Malta, or EUR 250,000 for Hungary’s fund route.
- Strengthen documentation workflows: Enhanced AML/KYC and source-of-funds packages are now standard across EU investor-residence applications.
- Ampliar o planejamento da mobilidade: Combine EU routes with alternative residency bases. Armenia provides cost-effective autorizações de residência, velozes formação de empresa, and a regional hub for clients managing cross-border interests.
Onde a Armênia se encaixa
While EU investor residence is tightening and costs are rising, Armenia remains a cost-effective option for establishing a regional base. Key advantages include:
- Flexível autorizações de residência with a straightforward application process
- Residence-by-investment pathways for qualifying investors
- pomposidade registro de negócios — typically 1–3 business days for most structures
- Salário taxas de imposto, including a flat 20% personal income tax for residents
- Um caminho claro para cidadania through sustained residency
- Crescente imobiliária opportunities in a developing market
For clients priced out of EU property-led migration or seeking to diversify their residency portfolio, Armenia can anchor a resilient, non-property strategy alongside EU fund or business-creation options.
The Spain Golden Visa closure marks a structural turn in EU property-based migration. With thresholds rising, routes redirecting to fund and job-creation instruments, and fees increasing, investor-residence planning for 2026 requires a broader and more flexible approach — supplemented by cost-effective alternative bases such as Armenia.
For a tailored plan aligned with the new rules and your mobility goals, contact our team.
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