Закон Армении о легализации незаконного строительства: путь HO-331-N и его стоимость.

В Армении легализация здания, возведенного на частной земле без разрешения на строительство, теперь влечет за собой местный налог в размере трехкратной платы за разрешение на проектирование, трехкратной платы за разрешение на строительство и фиксированной суммы в 100 000 000 драмов (около 275 000 долларов США по официальному курсу Центрального банка Армении 364.19 на 3 сентября 2026 года) в Ереване и четырех прилегающих к нему районах, или 50 000 000 драмов (около 137 000 долларов США) в других местах. Сам порядок, статья 2(3.2) Закона HO-397-N, была добавлена ​​статьей 1(7) Закона HO-331-N от 3 июля 2026 года и действует с 18 июля 2026 года. Владельцы имеют право внести постройку до 30 декабря 2027 года, и этот срок регулирует подачу документов в министерство, а не уплату в муниципалитет.

Два маршрута, два срока, два пакета подтверждающих документов.

С 18 июля 2026 года в армянском законодательстве действуют два отдельных переходных механизма, которые часто рассматриваются как один. Статья 2(3.1) Закона HO-397-N является расширением старого режима кадастрового учета. Она применяется в случаях, когда информация и документы, требуемые в соответствии с более ранними сроками, указанными в статье 2(3)(1) – (4), так и не были представлены. Для частной собственности строение, как правило, должно быть видно на ортофотоснимках 2021 года; для строений на государственных и общинных землях предусмотрено более широкое исключение.

Пакет документов по статье 2(3.1) включает фотографии, данные из общедоступных источников, заключение квалифицированного лица, письменное заявление собственника о годе постройки и любые другие бухгалтерские документы, предписанные правительством. Он поступает в Комитет по кадастру до 31 декабря 2026 года , и Комитет либо подтверждает, либо отклоняет отчетность.

Статья 2(3.2) — это новое положение. Оно применяется к полностью несанкционированным сооружениям на земле, принадлежащей физическим или юридическим лицам, и прямо распространяется на сооружения, возведенные после ранее установленного законом крайнего срока. Крайний срок — 30 декабря 2027 года — охватывает два момента: кадастровый учет Кадастровым комитетом и представление пакета документов для включения в список в Министерство территориального управления и инфраструктуры.

В армянских СМИ, освещающих пакет мер на июль 2026 года, сообщается о единственном крайнем сроке — 31 декабря 2026 года, после которого все незарегистрированные постройки будут снесены. Эта дата реальна и относится к статье 2(3.1). Владелец постройки, не имеющей разрешения на строительство, рассматривает вариант 2027 года, а список фотографий и деклараций, о котором сообщается в прессе, относится к статье 2(3.1), а не к статье 2(3.2).

Что необходимо подать и кому?

Шаг первый: кадастровый учет

Учёт осуществляется Кадастровым комитетом и формирует код измерения, который является документом, от которого зависит каждый последующий шаг. В соответствии с Постановлением Правительства № 14-Н от 5 января 2022 года, геодезист должен иметь квалификационное свидетельство для геодезической и горно-геодезической деятельности или для картографической, землеустроительной, измерительной и учётной деятельности в соответствии с Законом о геодезической и картографической деятельности. Это кадастровый и геодезический специалист, а эксперт по техническому состоянию, описанный ниже, является отдельным лицензированным специалистом.

В соответствии с действующим регламентом N 14-N, землемер проводит топографическую съемку и замеры строения, документирует результаты в соответствии с Постановлением Правительства N 1028-N, прилагает от четырех до шести цветных фотографий, показывающих все стороны строения и количество этажей, согласовывает готовый пакет документов с заказчиком и загружает его через онлайн-систему замеров. В форме соглашения также указывается год, в котором, по утверждению владельца, было построено строение. Постановление Правительства N 14-N планируется изменить в октябре 2026 года, поэтому требования к учету, специфичные для процедуры, предусмотренной статьей 2(3.2), еще не окончательно утверждены.

Шаг второй: пакет включения в список.

Статья 2(3.2) требует от лиц, осуществивших несанкционированное строительство, представить в Министерство территориального управления и инфраструктуры четыре документа:

• Код измерения, подтверждающий кадастровый учет.
• Положительное заключение о техническом состоянии, выданное лицом или организацией, имеющей лицензию на осуществление градостроительной деятельности с приложением для проведения технической экспертизы и выдачи разрешений на эксплуатацию зданий и сооружений. В заключении должно быть указано техническое состояние конструкции, надежность и прочность ее несущих элементов, сейсмическая безопасность, а также возможность безопасной эксплуатации.
• Положительное заключение по пожарной безопасности от Инспекции по городскому развитию, техническим вопросам и пожарной безопасности, подтверждающее соответствие требованиям противопожарной безопасности.
• Предварительная письменная оценка компетентного органа по легализации, подтверждающая отсутствие существенных нарушений градостроительного законодательства, нарушений или угрозы правам и законно защищенным интересам третьих лиц, государства или общества, а также оснований для отказа, предусмотренных процедурой легализации и распоряжения имуществом, установленной правительством.

Структурная и сейсмическая оценка являются обязательным условием для включения объекта в список охраняемых, как и заключение о пожарной безопасности. Оба документа должны быть представлены до того, как министерство рассмотрит дело, что означает необходимость заказа двух лицензированных отчетов в течение 2027 года.

После получения Министерством пакетов документов правительство утверждает список соответствующих требованиям сооружений не позднее 20 февраля 2028 года. Только сооружения из этого списка могут быть легализованы в соответствии с государственной процедурой при условии уплаты местной пошлины. Действующее постановление правительства № 912-N от 18 мая 2006 года предписывает землевладельцу обратиться к главе соответствующей общины, который принимает решение о легализации или отказе.

Стоимость пошлины

Закон HO-332-N добавил пункт 24 к статье 12(1) Закона о местных пошлинах и сборах, а также добавил статью 9(1)(2.1), согласно которой пошлина подлежит уплате только за сооружения, учтенные в порядке, установленном правительством, и включенные в утвержденный правительством список. Формула состоит из трех компонентов: местной пошлины, действующей на момент оплаты за подготовку разрешения на проектирование или архитектурно-планировочного задания, местной пошлины за разрешение на строительство, рассчитанной в соответствии с применимым решением общинного совета, и фиксированной суммы. Приведенные ниже данные в долларах США используют официальный курс Центрального банка Армении 364.19 по состоянию на 3 сентября 2026 года.

Существуют исключения и льготы.

Статья 2(3.2) содержит прямое исключение для перечисленных несанкционированных сооружений, построенных за счет государственного бюджета или софинансирования. Эти сооружения не подлежат никаким обязательствам в соответствии с данным пунктом.

Статья 16 Закона о местных пошлинах и сборах позволяет общинному совету, действуя на основании заявления главы общины и предписанной советом документации, предоставлять процентное снижение ставки, нулевую ставку или полное освобождение от рассчитанной местной пошлины. Ничто в статье 16 не исключает нового пункта 24. Предоставление льгот является дискреционным: совет должен принять соответствующий механизм и принять решение о его применении.

Почему никто пока не может назвать окончательную цифру

Статья 12(2) разрешает общинным советам применять уменьшающие коэффициенты к ставкам, указанным в статье 12, для сельских и городских поселений, а статья 12(3) разрешает более высокие ставки в городских поселениях и Ереване. Пункт 24 не входит в число пунктов, прямо исключенных из обоих положений. Вопрос о том, затрагивают ли эти коэффициенты всю совокупность, включая фиксированную составляющую в 100 000 000 драмов или 50 000 000 драмов, только переменные компоненты разрешений или ничего, не был решен ни одним принятым имплементационным разъяснением. Учитывая эти суммы, подлежащая уплате сумма для конкретного строения должна рассчитываться на основании соответствующего решения общинного совета и любых последующих официальных указаний.

Что касается сроков оплаты, статья 15 предусматривает, что местный налог взимается до выполнения или подтверждения соответствующего действия и до выдачи разрешения. В документе HO-332-N, а также в статьях 15 и 16 не указано законодательное право на оплату в рассрочку. Вопрос о том, может ли муниципалитет разрешить схему оплаты в рамках каких-либо других бюджетных полномочий, остается нерешенным.

Что мешает включить здание в список?

В настоящее время постановление правительства № 912-N исключает из легализации любые сооружения, сохранение которых нарушает права других лиц или юридически защищенные интересы, либо угрожает жизни или здоровью; любые сооружения на земельных участках, описанных в статье 60 Земельного кодекса; любые сооружения внутри инженерных или транспортных зон, исключающих доступ или зон безопасности; любые сооружения, возведенные с существенными нарушениями градостроительных норм, дающими право требовать принудительного сервитута; и любые сооружения, не учтенные в установленные законом сроки отчетности.

Статья 60 Земельного кодекса имеет более узкую направленность, чем простое упоминание нарушений землепользования. В ней определены государственные или муниципальные земли, которые не могут быть переданы в частную собственность, и к их категориям относятся исторические и культурные объекты, особо охраняемые природные территории, государственные леса, земли, находящиеся в ведении водного фонда, общественные улицы и парки, а также транспортные или инженерные коридоры.

Для зданий, рассматриваемых по статье 2(3.2), практическими препятствиями являются: неудовлетворительная техническая, несущая или сейсмическая оценка, неудовлетворительная оценка пожарной безопасности, угроза жизни или здоровью, существенные нарушения градостроительства, отличные от незначительных технических нарушений, и вмешательство в права третьих лиц, государства или общин. Решение правительства № 912-N планируется изменить в декабре 2026 года, поэтому окончательные основания для отказа по этому пути могут отличаться от приведенного выше списка.

Полномочия по сносу осуществляются параллельно.

Закон HO-405-N вносит поправки в статью 188(3) Гражданского кодекса, вступающие в силу с 30 августа 2026 года. В отношении несанкционированных и незаконно построенных сооружений на частной земле, а также в отношении несанкционированных и незаконно построенных частей, примыкающих к законным сооружениям, глава общины или уполномоченное должностное лицо может выдать письменное требование, обязывающее владельца снести сооружение и восстановить прежнее состояние за счет владельца в течение одного месяца с момента получения, если в требовании не предусмотрен более длительный срок.

В тот же день Закон HO-406-N добавил статью 154.6 в Кодекс административных правонарушений. Невыполнение этого требования влечет за собой штраф в размере от 2,000 до 2,500 единиц, кратных установленной законом минимальной заработной плате. Продолжение нарушения после первого наказания влечет за собой штраф в размере от 2,500 до 3,000 единиц.

Закон HO-398-N дважды изменил положение дел в судебном порядке. Оспаривание отказа главы общины легализовать строение на частной земле, а также оспаривание установленных законом письменных требований теперь подпадают под исключения, предусмотренные статьей 83(1) Административно-процессуального кодекса, поэтому подача административного иска не влечет за собой обычного автоматического приостанавливающего действия. Новая статья 91(6) запрещает судам предоставлять временные меры, которые могли бы предотвратить снос, и этот запрет, согласно тексту закона, распространяется только на строения на государственной или общинной земле. Он не распространяется на строения, указанные в статье 2(3.2), которые по определению расположены на частной земле. Закон HO-397-N от 3 июля 2026 года внес аналогичную поправку в статью 129(4) Гражданского процессуального кодекса, которая также вступила в силу с 30 августа 2026 года.

Пропуск крайнего срока сам по себе ничего не разрушает. Истечение крайнего срока может привести к тому, что строение окажется за пределами доступного маршрута или послужит основанием для отказа, и это не письменное требование, которое требует статья 188(3) Гражданского кодекса. Для сноса на частной земле по-прежнему требуется отдельная процедура письменного требования, введенная HO-405-N.

Вопрос о том, защищает ли поданная заявка строение, остается открытым. Ни одно положение в HO-331-N, HO-405-N, HO-398-N или HO-406-N не гласит, что кадастровый учет, подача пакета документов в министерство, рассмотрение списка ожидающих рассмотрения объектов или поданная заявка на легализацию приостанавливают, приостанавливают или откладывают уже выданное требование о сносе. При буквальном толковании, строение, в отношении которого находится пакет документов, по-прежнему считается несанкционированным и нелегализованным для целей HO-405-N. Требования в этой области могут быть урегулированы в ходе предстоящих поправок к правительственным решениям N 14-N и N 912-N или административной и судебной практикой, и положение конкретного строения следует подтвердить, прежде чем полагаться на подачу заявки как на защиту.

Процедура еще не завершена.

Постановление премьер-министра № 852-A от 2 сентября 2026 года, вступающее в силу 3 сентября 2026 года, предусматривает внесение поправок в Постановление правительства № 14-N о бухгалтерском учете за октябрь 2026 года и поправок в Постановление правительства № 912-N о легализации на декабрь 2026 года. Правительственный список должен быть представлен к 20 февраля 2028 года.

Далее следуют три момента. Бухгалтерская отчетность, относящаяся к статье 2(3.2), еще не установлена. Последовательность действий после составления списка, включая форму подачи, период принятия решения и механизм оплаты, еще не определена. И HO-331-N не устанавливает отдельный крайний срок для владельца для подачи муниципальной заявки или для уплаты пошлины, поэтому единственная точная дата, которую может контролировать владелец, — 30 декабря 2027 года.

Чем это отличается от закона о кадастровой корректировке?

Закон HO-319-N добавляет статьи 34.1 и 34.2 к ​​Закону о государственной регистрации прав собственности и вступает в силу 18 октября 2026 года. Он касается отсутствующих на кадастровой карте объектов недвижимости, неверного местоположения, неверных размеров, площади или геометрии, неверного целевого или функционального назначения, а также неверной информации о владельце или правообладателе, и предусматривает пересмотр кадастрового квартала в случаях, когда фактические границы не соответствуют регистрационным документам. Закон исправляет записи и не может задним числом выдавать разрешение на строительство.

Законы HO-331-N и HO-332-N касаются самого отсутствия разрешения на строительство. Законы HO-405-N, HO-398-N и HO-406-N регулируют требования о сносе, приостанавливающий эффект и штрафные санкции, а также не предусматривают альтернативного пути легализации. Аналогичная реформа из того же пакета от июля 2026 года, касающаяся административного молчания в армянском имущественном праве , меняет порядок рассмотрения случаев несоблюдения муниципалитетом требований.

Что следует проверить покупателям и кредиторам

Неучтенная постройка на участке, в остальном чистом, теперь влечет за собой измеримые риски: требование о сносе, предъявляемое главе общины в течение месяца, штраф в размере от 2,000 до 2,500 единиц минимальной заработной платы за его игнорирование, а также затраты на устранение последствий, начинающиеся с 50 000 000 драмов еще до добавления утроенных сборов за разрешение. Это должно быть включено в цену, и это должно быть учтено при оценке обеспечения кредитором.

• Сравните строения, физически расположенные на участке, с теми, что показаны в кадастровой выписке. А Проверка права собственности и наличия обременений в кадастре. Именно здесь и проявляется этот пробел.
• Запросите у продавца код измерения для каждой конструкции. Отсутствие кода означает отсутствие учета, а значит, применяется правило, предусмотренное статьей 2(3.2).
• Определите, к какому пути подходит данная структура. Структура, которая просто пропустила более ранний срок подачи отчетности, все еще может соответствовать статье 2(3.1) и дате подачи отчетности 31 декабря 2026 года, что является существенно более дешевым вариантом.
• Проверьте решение местного совета, устанавливающее размер платы за разрешение на строительство в соответствующем населенном пункте, поскольку два из трех компонентов платы за легализацию рассчитываются по местным ставкам.
• Для строения, не имеющего никакой истории регистрации, Процедура первичной регистрации недвижимости В документе изложен порядок открытия кадастрового реестра.

Часто задаваемые вопросы

Последовательность действий к крайнему сроку 2027 года

1. Получите кадастровую выписку и определите, какие строения на участке не имеют доступа.
2. Для проведения замеров и учета сооружения в соответствии с Постановлением правительства № 14-N необходимо привлечь сертифицированного геодезиста и получить код измерения.
3. Запросите заключение о техническом состоянии у обладателя лицензии на градостроительную деятельность с приложением, содержащим документы об экспертизе и выдаче паспорта.
4. Получите заключение о пожарной безопасности от Инспекции по городскому развитию, технической и пожарной безопасности.
5. Запросите письменную предварительную оценку у главы общины, являющегося органом, уполномоченным на легализацию.
6. Все четыре документа необходимо подать в Министерство территориального управления и инфраструктуры до 30 декабря 2027 года.
7. Необходимо получить решение местного совета, устанавливающее размер пошлины за разрешение на строительство, чтобы можно было смоделировать сумму к уплате до утверждения правительственного списка в феврале 2028 года.

Последнее обновление: 4 сентябрь 2026