С одного взгляда
- С 30 августа 2026Кадастровый комитет завершит большинство регистраций недвижимости только после уплаты налога на имущество по соответствующей собственности. Второе, отдельное изменение вступает в силу с 1 января 2027.
- Частные лица Необходимо уплатить налог на имущество, подлежащее регистрации, в течение месяца, в котором происходит регистрация. Первая регистрация права собственности исключается из этого периода.
- Организации должно быть ясно по ВСЕ их налогооблагаемой собственности в этом населенном пункте — а не только в том, который передается, — и для них нет исключения при первой регистрации.
- Кадастровая деятельность осуществляется на основании свидетельства об отсутствии обязательств, в том числе электронного. Большая часть этой проверки уже автоматизирована.
- Согласно закону о государственной регистрации, установленный 30-дневный рабочий срок является крайним сроком для файл Заполните заявление, а не завершайте регистрацию. Подайте декларацию вовремя и дождитесь получения налоговой проверки — не откладывайте подачу декларации, пока будете добиваться получения свидетельства.
В Армении в реестр недвижимости введено условие об отсутствии задолженности по налогам. В соответствии с Постановлением HO-407-N, пакетом поправок к Налоговому кодексу, принятым 3 июля 2026 года и опубликованным 29 июля 2026 года, Кадастровый комитет с 30 августа 2026 года будет завершать большинство регистраций недвижимости только в том случае, если уплачен соответствующий налог на имущество. Свидетельство о налоговой задолженности не является новым документом в армянском купле-продаже недвижимости — продавцы обычно его предъявляли. Новым является то, что теперь свидетельство автоматически открывает доступ к реестру, что для компаний оно применяется ко всей принадлежащей им недвижимости в общине, и что та же логика распространена и на транспортные средства.
Для всех, кто заключает сделку с недвижимостью в Армении 30 августа 2026 года или позже, практическим следствием этого является новый пункт комплексной проверки, который следует проводить в начале сделки, а не на заключительном этапе.
Что на самом деле требуется для HO-407-N
Поправки вступают в силу через статью 236 Налогового кодекса, которая уже регулировала порядок подтверждения обязательств по налогу на имущество до регистрации передачи права собственности. HO-407-N ужесточает и расширяет этот механизм четырьмя способами.
Для физических лиц: оплата производится в течение месяца регистрации.
Перед большинством регистраций недвижимости или перед выдачей нового свидетельства о праве собственности физическое лицо должно уплатить налог на имущество за месяц, в котором произошла регистрация. Первая государственная регистрация права собственности не подпадает под это требование.
Организации: общегородская очистка
Организация должна погасить свои обязательства по налогу на имущество по всем своим налогооблагаемым объектам недвижимости в соответствующем населенном пункте, а не только по регистрируемому объекту. В отличие от правила для физических лиц, для организаций нет исключения при первой регистрации — этот момент стоит отметить любому корпоративному клиенту, который предполагал, что эти два правила симметричны.
Сертификат об отсутствии ответственности
Регистрация осуществляется на основании свидетельства, подтверждающего отсутствие задолженности по налогу на имущество, и закон прямо предусматривает электронное свидетельство. Налог на имущество в Армении является местным налогом, поэтому свидетельство выдается общиной — органом местного самоуправления, ответственным за бухгалтерский учет, — а не Государственным налоговым управлением. Установленный законом срок выдачи составляет три рабочих дня. На практике значительная часть этой проверки уже осуществляется в электронном виде между органами власти, и владельцы, как правило, могут проверять и урегулировать задолженность по налогу на имущество через муниципальные каналы электронных платежей Армении.
Что освобождается от уплаты налогов?
Две категории остаются вне зоны действия льготы: регистрация, произведенная на основании определенных государственных или муниципальных актов, и регистрация права собственности после принятия наследства. Обратите внимание, что дает и чего не дает льгота. Она снимает условие предварительной регистрации; она не прекращает основную налоговую обязанность, которая остается подлежащей уплате.
Почему это представляет больший риск для компаний
Для частного продавца проверка ограничена и самодостаточна: один объект недвижимости, один баланс. Для компании же риски распространяются на весь портфель активов в пределах сообщества. Неоплаченный баланс по складу, о котором компания забыла, спорная оценка участка, который она больше не использует, или задолженность, унаследованная вместе с активами дочерней компании, могут заблокировать регистрацию совершенно unrelated регистрации.
Это имеет наибольшее значение в трех ситуациях:
- Структуры групповых холдингов. Если несколько объектов недвижимости в одном жилом комплексе находятся под управлением одной организации, то возможность регистрации любого из них определяется наименьшим балансом в портфеле.
- Приобретения компаний, владеющих активами. Если сделка структурирована как покупка акций, а не недвижимости, покупатель наследует задолженность — и вместе с ней блокировку регистрации каждой будущей передачи прав собственности, которую данное юридическое лицо попытается осуществить в этом районе.
- Корпоративные реорганизации. Внутригрупповые переводы, слияния и выделения, предполагающие перерегистрацию прав собственности, теперь зависят от полной налоговой ситуации на уровне всего сообщества, восстановление которой может занять больше времени, чем позволяет график сделки.
Практическое решение — это проверка налоговой ситуации на уровне сообщества в рамках комплексной проверки, проводимая достаточно рано, чтобы любые спорные оценки могли быть урегулированы до заключения договорных обязательств между сторонами. Если вас интересует корпоративная сторона вопроса, наши страницы о регистрации бизнеса в Армении и налогообложении в Армении описывают соответствующую структуру.
Как это взаимодействует с 30-дневным сроком регистрации?
Закон Армении о государственной регистрации устанавливает жесткий срок: заявление о регистрации должно быть подано в течение 30 рабочих дней с момента нотариального заверения, а сделка, заявление о регистрации которой подано с опозданием, считается недействительной. Это самое важное правило, определяющее сроки в сфере сделок с недвижимостью в Армении, и его легко неправильно истолковать, особенно если учесть этап получения налоговой справки.
Ключевое различие заключается между подачей и завершением . 30 рабочих дней отсчитываются с момента подачи заявления. Условие об отсутствии налоговой задолженности по форме HO-407-N вступает в силу позже, на этапе обработки в кадастре — это условие завершения регистрации, а не предварительное условие принятия заявления. Своевременно поданное заявление не становится недействительным только потому, что проверка налогов и сама регистрация завершаются позже.
Таким образом, риск заключается не в том, что сертификат затягивает процесс подачи декларации. Риск носит поведенческий характер: сторона, которая предполагает, что сертификат должен быть получен до подачи декларации, и поэтому ждет, может потратить 30 рабочих дней на получение документа, который никогда не был обязательным для подачи. Безопасная практика противоположна инстинктивной — подать декларацию в установленный срок и позволить кадастру провести налоговую проверку.
Пропуск крайнего срока практически не влечет за собой никаких послаблений. Заявление, поданное с опозданием, считается недействительным, если не применяется одно из узкого, юридически определенного круга оснований — форс-мажорные обстоятельства, нетрудоспособность, определенные обстоятельства военной службы, нетрудоспособность, возникшая после совершения сделки, или смерть или исчезновение одной из сторон, — и заявление о восстановлении должно быть подано в течение 15 рабочих дней с момента прекращения препятствия. Обычная задержка в получении налогового свидетельства в этот список не входит. Именно поэтому своевременная подача заявления, а не ожидание получения свидетельства, является более безопасной практикой.
Для понимания того, как правило приобрело свою нынешнюю форму: строгое признание недействительности было введено в результате пересмотра закона о регистрации в 2011 году, вступившего в силу с 1 января 2012 года. В марте 2019 года Конституционный суд постановил, что автоматическое признание недействительности, применяемое независимо от причины задержки, является неконституционным. В ответ на это в июле 2020 года была внесена поправка, добавившая узкий, закрытый список оснований для восстановления, описанный выше. Решения Кассационного суда 2009–2011 годов, которые рассматривали этот срок как чисто процедурный, истолковывали более ранний, более мягкий текст, и на них сегодня не следует полагаться.
Если вас интересует сам процесс подачи документов, ознакомьтесь с нашими руководствами по регистрации покупки недвижимости через электронный кадастр, а также с информацией о кадастровых сборах, сроках и ускоренной регистрации.
Правило параллельности для транспортных средств
Постановление HO-407-N применяет ту же логику отсутствия ответственности к транспортным средствам. Регистрация, перерегистрация, снятие с регистрации и выдача нового свидетельства о регистрации становятся условными и зависят от наличия уплаты налога на имущество транспортного средства. Контроль за соблюдением правил осуществляется уполномоченным органом в сфере внутренних дел, который ведет реестр транспортных средств, а не Кадастровым комитетом.
Следует отметить два момента. Налог на имущество транспортных средств юридически отличается от налога на имущество недвижимости, поэтому уплата одного налога ничего не говорит о другом, и требуется отдельная сертификация. И в отличие от налога на имущество недвижимости, в правилах, касающихся транспортных средств, в тексте закона нет явного исключения для первой регистрации — это в значительной степени чисто теоретический момент для недавно импортированного транспортного средства без истории уплаты налогов, но имеет значение, если транспортное средство вносится в реестр после периода отсутствия регистрации.
Изменения в организации мест общего пользования к 2027 году — и что они не меняют.
Вторая часть постановления HO-407-N вступает в силу 1 января 2027 года и не связана с регистрационным пунктом. С этой даты владельцы квартир, нежилых помещений и гаражей или парковочных мест исключаются из сферы действия налога на имущество в отношении их пропорциональной доли земельного участка и зон общего пользования здания. Их собственное жилое помещение по-прежнему облагается налогом, как и прежде; исчезает налог, взимаемый с элементов общего пользования.
Это изменение касается только того, кто и с чего платит налоги, и ничего больше. Оно не затрагивает обязательства управляющей компании кондоминиума или здания: плата за техническое обслуживание и плата за управление в соответствии с армянским законодательством об управлении многоквартирными домами остаются в полной мере подлежащими уплате. Единственное вероятное последствие — административное: в бюджете кондоминиума, где была указана строка налога на имущество для общих зон, потребуется пересчитать ее.
Поскольку начало действия ограничений зависит от конкретного положения, будьте внимательны к датам в любом графике, предназначенном для клиентов: периоды предварительного разрешения на въезд в зону общего пользования начинаются 30 августа 2026 года, а исключение для зон общего пользования вступает в силу только 1 января 2027 года.
Часто задаваемые вопросы
Препятствует ли мне теперь продажа недвижимости в Армении из-за неуплаченного налога на имущество?
Кто должен быть безупречен в отношении уплаты налогов — покупатель или продавец?
Где я могу получить свидетельство об отсутствии ответственности и сколько времени это займет?
Следует ли мне дождаться получения налогового свидетельства, прежде чем подавать заявление на регистрацию?
Распространяется ли это правило на унаследованное имущество?
Может ли задолженность компании по несвязанной с ней недвижимости действительно помешать продаже?
Означает ли изменение правил в 2027 году, что я перестану платить коммунальные платежи за общие зоны кондоминиума?
Распространяется ли это же требование при регистрации автомобиля?
Что делать перед следующей сделкой по продаже недвижимости в Армении?
Форма HO-407-N не столько усложняет сделки с недвижимостью в Армении, сколько делает устаревший рутинный пункт несущим бременем. Три практических шага охватывают большую часть рисков. Проведите проверку налогового статуса по недвижимости в качестве обязательной проверки перед подписанием договора, а не в качестве условия закрытия сделки — а для корпоративных сторон проверьте его по всей собственности организации в данном населенном пункте. Включите в договор обязательство продавца по получению налогового разрешения, а не принимайте его на себя. И что бы ни случилось, подайте заявление на регистрацию в течение 30 рабочих дней; свидетельство может быть получено, а пропущенный срок подачи — нет.
Если у вас запланирована сделка с недвижимостью или корпоративным имуществом в Армении после 30 августа 2026 года, мы можем провести проверку на наличие налоговой задолженности и сроков регистрации до принятия вами окончательного решения. Ознакомьтесь с нашими услугами в сфере недвижимости или свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу сделку.
Последнее обновление: 8 августа 2026 г.
