С одного взгляда
- Испания полностью отменила действие «золотой визы» с 3 апреля 2025 года, хотя заявления, поданные до этой даты, могут быть рассмотрены в соответствии с переходными положениями.
- Теперь Греция требует 800 000 евро в районах с высоким спросом (Афины, Салоники, Миконос, Санторини) и 400 000 евро в других местах, а также вводит новый запрет на краткосрочную аренду недвижимости, принадлежащей обладателям «золотой визы».
- Оставшиеся в Португалии «золотые визы» предоставляются на основе финансирования и бизнеса (от 250 000 евро), но их обработка в среднем занимает почти 40 месяцев, при этом более 20 000 заявителей ожидают сдачи биометрических данных.
- В Люксембурге вопрос об отмене закона о предоставлении вида на жительство инвесторам будет вынесен на рассмотрение парламента в марте 2026 года, после того как с 2017 года было одобрено всего девять таких заявок.
- В шести странах ЕС/Шенгенской зоны до сих пор действуют программы «золотых виз»: Италия, Мальта, Венгрия, Болгария, Кипр и Латвия.
- Армения становится недорогой альтернативой, и в ноябре 2026 года вступает в силу новая программа получения постоянного вида на жительство для инвесторов.
Ситуация с «золотыми визами» в Европе кардинально изменилась в период с 2024 по 2026 год. Испания полностью закрыла свои границы. Греция удвоила свои пороговые значения. Оставшиеся маршруты в Португалию сталкиваются с многолетними задержками. Для инвесторов среднего уровня с бюджетом от 200 000 до 500 000 евро возможности внутри ЕС резко сузились, но не исчезли. В этом руководстве представлены все программы, оставшиеся открытыми в 2026 году, рассматриваются альтернативы за пределами ЕС, набирающие популярность, и изложена практическая стратегия перепозиционирования.
Что произошло с европейскими «золотыми визами» в 2024–2026 годах?
Доступность жилья, политическое противодействие и давление на уровне ЕС в совокупности изменили миграцию инвесторов по всей Европе. Решение Испании отменить «золотую визу» было сформулировано в рамках национальной инициативы по приоритетному обеспечению доступа к жилью. Греция прямо связала повышение порогового значения с борьбой с нехваткой жилья в Афинах, Салониках и на островах. Португалия отказалась от предоставления виз на жилую недвижимость в связи с аналогичными опасениями, а Люксембург сослался на низкую эффективность программы и несоразмерные административные расходы.
Цифры говорят сами за себя о масштабах. Испания выдала почти 250 000 видов на жительство руководителям и инвесторам в период с 2014 по 2023 год, прежде чем полностью закрыть этот канал. В Португалии к началу 2025 года в списке ожидания на получение «золотой визы» оказалось более 50 000 заявителей, а в 2026 году более 20 000 человек все еще ожидали сдачи биометрических данных. Люксембургская программа, напротив, одобрила всего девять заявок за восемь лет — но ее отмена свидетельствует о более широкой конвергенции политики ЕС в отношении отказа от путей привлечения пассивного капитала.
Нидерланды также незаметно отказались от программы получения вида на жительство для инвесторов. Румыния в ноябре 2025 года предложила «золотую визу» стоимостью 400 000 евро, но отменила её после возникновения опасений по поводу безопасности. Тенденция очевидна: традиционные «золотые визы» на основе недвижимости в Западной Европе постепенно выводятся из обращения или становятся недоступными для среднего класса.
Испания: правила полного прекращения действия соглашения и переходные правила.
В соответствии с Органическим законом 1/2025, опубликованным Банком Испании 3 января 2025 года, Испания отменила действие разрешений на проживание для инвесторов с 3 апреля 2025 года. Все варианты инвестирования в недвижимость и капитал для новых заявителей теперь закрыты.
Переходные положения применяются в двух ситуациях. Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, могут быть рассмотрены и одобрены в соответствии с первоначальными правилами. Действующие обладатели разрешений могут продлить их на условиях, которые действовали при их первоначальной выдаче. Однако замена визового режима для инвесторов не была введена, и нет активных предложений о его восстановлении. Новые визовые программы Испании требуют 183 дней ежегодного пребывания, что делает их непригодными в качестве варианта проживания с минимальным присутствием.
Для инвесторов, которые ранее рассматривали Испанию в качестве места инвестирования, закрытие программы означает необходимость поиска других вариантов — либо оставшихся программ ЕС, либо альтернативных программ за пределами ЕС, предлагающих сопоставимые преимущества при более низких пороговых значениях.
Греция: двухуровневая система пороговых значений и ограничения на аренду жилья.
В Греции «золотая виза» теперь работает по двухуровневой системе, введенной в январе 2025 года. В районах с высоким спросом — Афинах, Салониках, Миконосе и Санторини — минимальный размер инвестиций в недвижимость составляет 800 000 евро. В остальной части Греции этот порог составляет 400 000 евро. Сниженный порог в 250 000 евро сохраняется только для проектов по переоборудованию коммерческих помещений в жилые или реставрации исторических зданий. К инвестициям, не связанным с недвижимостью, относятся инвестиции в государственные облигации или банковские депозиты на сумму 500 000 евро и инвестиции в акции на сумму 800 000 евро.
В отношении сдачи в аренду введено существенное новое ограничение: объекты недвижимости, получившие «золотую визу» в Греции, нельзя размещать для краткосрочной аренды на таких платформах, как Airbnb. Нарушения влекут за собой штраф в размере 50 000 евро и возможное лишение разрешения. Это исключает распространенную стратегию получения дохода для инвесторов-покупателей и существенно меняет финансовые расчеты.
По состоянию на ноябрь 2025 года в Греции накопилось приблизительно 42 390 нерассмотренных заявок. Для инвесторов среднего уровня, которые ранее ориентировались на ценовые диапазоны от 250 000 до 500 000 евро в Афинах или на островах, новый порог в 800 000 евро делает невозможным приобретение недвижимости в престижных районах.
Португалия: каналы финансирования сохраняются, но задержки остаются.
Португалия исключила все варианты получения «золотой визы» через инвестиции в жилую недвижимость. Остаются пять квалификационных категорий: инвестиции в размере 500 000 евро в инвестиционные фонды или венчурный капитал, 500 000 евро в научные исследования, 250 000 евро в проекты, связанные с культурным или художественным наследием, создание 10 или более рабочих мест (восемь в районах с низкой плотностью населения) и увеличение уставного капитала компании с требованием создания рабочих мест.
Сроки обработки заявлений стали серьезной проблемой. В среднем они составляют около 39.6 месяцев, при этом более 20 000 заявителей все еще ожидают сдачи биометрических данных. В феврале 2026 года AIMA запустила цифровой портал для продления виз, но устранение существующего отставания займет время. В октябре 2025 года португальский парламент проголосовал за продление срока натурализации до 10 лет, хотя это решение было ветировано, и по состоянию на апрель 2026 года продолжались обсуждения по пересмотру условий.
Португалия остается привлекательной благодаря доступу к Шенгенской зоне, преимуществам налогового режима для граждан стран-участниц ЕС и возможности получения гражданства ЕС, однако инвесторам следует учитывать многолетние задержки в обработке документов и возможность дальнейших законодательных изменений.
Люксембург: процесс отмены продолжается
Люксембургская программа получения вида на жительство для инвесторов находится на грани официальной отмены. Проект закона был представлен в сентябре 2025 года и находился на рассмотрении парламента по состоянию на март 2026 года. С момента запуска в 2017 году программа одобрила всего девять заявок, что делает её одной из наименее используемых программ «золотой визы» в Европе. Хотя отмена незначительна в абсолютном выражении, она усиливает общую тенденцию в ЕС к отказу от программ получения вида на жительство для пассивных инвесторов и переходу к вариантам, которые, как считается, приносят большую экономическую и социальную выгоду.
Программы «золотых виз» ЕС будут действовать и в 2026 году.
Несмотря на закрытие предприятий и ограничения, ряд стран ЕС и Шенгенской зоны продолжают функционировать программы предоставления вида на жительство инвесторам. В таблице ниже приведены основные параметры каждой из них.
| Страна | Минимальные инвестиции | Тип разрешения | Ключевые заметки |
|---|---|---|---|
| Португалия | 250 000–500 000 евро (финансы, культура, бизнес) | Временное → Постоянное место жительства → гражданство | Без права собственности. Обработка занимает около 40 месяцев. Доступ в Шенгенскую зону. |
| Греция | 400 000–800 000 евро (в зависимости от местоположения) | 5-летний возобновляемый | Сдача жилья через Airbnb запрещена. Более 42 000 заявок в очереди. Доступ в Шенгенскую зону. |
| Италия | От 250 000 евро (стартовый капитал) до 2 000 000 евро (облигации) | Инвестиционная виза сроком на 2 года, с возможностью продления. | Единовременный налог для новых жителей увеличен до 300 000 евро в год (январь 2026 г.). 50 000 евро на каждого иждивенца. |
| Мальта (MPRP) | 98 000 евро + комиссионные + недвижимость (покупка за 375 000 евро или аренда за 14 000 евро в год) | Постоянное место жительства | CBI закрыт в апреле 2025 года по решению Суда Европейского союза. MPRP по-прежнему активен. Доступ к Шенгенской зоне. |
| Венгрия | 500 000 евро (инвестиции в фонд) | 10-летнее разрешение | Физическое присутствие не требуется. Доступ в Шенгенскую зону. |
| Болгария | ~512 000 евро (AIF/ETF) | Немедленное ПМЖ | Вступил в Шенгенскую зону в январе 2025 года, принял евро в январе 2026 года. Растет популярность. |
| Кипр | 300 000 евро (недвижимость или средства) | Постоянное место жительства | Требуемый годовой доход за рубежом составляет 50 000 евро. Цель – вступление в Шенгенскую зону к концу 2026 года. |
| Латвия | 50 000 евро (инвестиции компании, менее 50 сотрудников) | 5-летний возобновляемый | Не требуется никакого пребывания. Доступ в Шенгенскую зону. Самый низкий порог въезда в ЕС. |
Венгрия и Латвия выделяются среди инвесторов среднего уровня. Венгерский инвестиционный портфель с капиталом в 250 000 евро не требует физического присутствия и предлагает 10-летнее разрешение на въезд в Шенгенскую зону. Латвия предлагает самый низкий порог входа в ЕС — 50 000 евро для инвестиций в небольшую компанию, хотя этот путь требует реальной деловой активности. Недавнее вступление Болгарии в Шенгенскую зону и еврозону повысило ее привлекательность, хотя порог для инвестиций там превышает 500 000 евро.
Италия по-прежнему остается привлекательным вариантом для инвесторов в стартапы с бюджетом в 250 000 евро, хотя новый фиксированный ежегодный налог в размере 300 000 евро для новых резидентов (ранее 100 000 евро, вступивший в силу в январе 2026 года) меняет ситуацию с налоговым планированием для лиц с высоким доходом. Программа MPRP на Мальте предлагает постоянное место жительства, но на практике требует уплаты государственных сборов и предоставления недвижимости на общую сумму более 400 000 евро.
Регуляторная позиция Европейской комиссии
Рекомендация Европейской комиссии от марта 2022 года остается действующим ориентиром, призывая государства-члены отменить программы получения гражданства за инвестиции и усилить проверку благонадежности в рамках программ получения вида на жительство за инвестиции. Резолюция Европейского парламента от марта 2022 года пошла еще дальше, призвав к запрету и поэтапной отмене программ получения гражданства за инвестиции к 2025 году, а также к созданию на уровне ЕС системы регулирования инвестиций с минимальными стандартами.
Применение мер было избирательным, но имело последствия. В апреле 2025 года Суд Европейского союза вынес решение против программы предоставления гражданства инвесторам на Мальте, признав ее нарушающей законодательство ЕС, что привело к закрытию Мальтой своей программы предоставления гражданства за инвестиции. Однако по состоянию на апрель 2026 года никаких общеевропейских директив или регламентов, специально направленных на программы предоставления гражданства за инвестиции, принято не было. Отдельные государства-члены сохраняют за собой право принимать решения по своим программам предоставления гражданства за инвестиции.
Даже без обязательного законодательства нормативная база ясна. Программы, которые выживут, скорее всего, столкнутся с ужесточением требований к проверке благонадежности и политическим контролем. Инвесторам следует подготовить надежную документацию об источниках финансирования и ожидать увеличения сроков обработки заявок во всех юрисдикциях ЕС.
Одно из грядущих изменений, которое затронет всех обладателей «золотых виз»: ожидается, что Европейская система информации и авторизации поездок (ETIAS) будет запущена в конце 2026 года, а ее обязательное использование начнётся с октября 2027 года. ETIAS может создать сложности для обладателей карибских паспортов CBI, которые в настоящее время имеют безвизовый доступ в Шенгенскую зону, поскольку система вводит дополнительный уровень проверки.
Альтернативы для инвесторов среднего уровня за пределами ЕС
По мере сужения выбора в Европе, программы, не входящие в ЕС, поглощают перенаправленный спрос. В следующей таблице представлены наиболее подходящие альтернативы для инвесторов с бюджетом от 200 000 до 500 000 евро (приблизительно от 200 000 до 500 000 долларов США).
| Страна | Минимальные инвестиции | Переработка | Результат |
|---|---|---|---|
| Турция | Недвижимость стоимостью 400 000 долларов (срок владения 3 года) | 4 – 6 месяцев | Прямое гражданство и паспорт |
| Золотая виза в ОАЭ | Недвижимость стоимостью 2 000 000 дирхамов ОАЭ (примерно 500 000 евро). | 1 – 3 месяцев | Продлеваемое проживание на 10 лет. Отсутствие необходимости в получении гражданства. Низкие налоги. |
| Сент-Китс и Невис | пожертвование в размере ~230 000 долларов | 3 – 6 месяцев | Прямое получение гражданства. Безвизовый въезд в более чем 150 стран. Система ETIAS может повлиять на доступ в Шенгенскую зону. |
| Доминика | $ 200,000 пожертвование | 3 – 4 месяцев | Самый низкий кумулятивный доход в Карибском регионе. Прямое гражданство. |
| Гренада | пожертвование в размере ~230 000 долларов | 4 – 6 месяцев | Прямое гражданство. Доступ в США по договору E-2 — уникальное преимущество среди стран Карибского бассейна, имеющих статус иностранного гражданина. |
| Антигуа и Барбуда | пожертвование в размере ~230 000 долларов | 4 – 6 месяцев | Прямое получение гражданства. 5 дней пребывания в стране в течение 5 лет. |
| Армения | Низкие пороговые значения (на основе бизнеса) | 2-4 недель | Получение вида на жительство с ноября 2026 года. Без минимального срока пребывания. Гражданство после 3 лет. |
Турецкая программа CBI выделяется скоростью получения гражданства и возможностью прямого получения, хотя требование о наличии недвижимости стоимостью 400 000 долларов и трехлетний период владения должны учитываться при планировании ликвидности. Карибские программы предлагают самый быстрый путь к получению второго паспорта, при этом программа Доминики является самой дешевой (200 000 долларов), однако всем обладателям карибских программ CBI следует следить за внедрением ETIAS и его потенциальным влиянием на безвизовый режим Шенгенской зоны.
Программа Гренады обладает уникальным преимуществом: заключенный с США договор E-2 позволяет гражданам Гренады подавать заявки на получение инвесторской визы в США, создавая косвенный путь выхода на рынок США, который не предлагает ни одна другая программа CBI в Карибском регионе.
Армения: перспективная недорогая альтернатива
Армения становится все более привлекательной для инвесторов, которые не могут позволить себе европейские «золотые визы». Страна уже предлагает бизнес-ориентированную экономику. разрешение на временное проживание По сравнению с европейскими программами, пороги получения визы очень низкие — зачастую она доступна за несколько тысяч долларов при регистрации компании и ведении бизнеса. Обработка заявок происходит быстро, обычно за две-четыре недели, и страна не устанавливает минимальных требований к физическому присутствию для обладателей вида на жительство.
В рамках масштабной реформы иммиграционного законодательства 1 ноября 2026 года вступит в силу новый порядок получения инвесторами постоянного вида на жительство. Согласно новой системе, инвесторы, отвечающие установленным требованиям, получат постоянный вид на жительство сроком на пять лет сразу же, минуя этап получения временного разрешения. Минимальный срок пребывания не требуется, и этот путь к получению постоянного вида на жительство становится доступным. Армянское гражданство Прием заявок открывается после трех лет постоянного проживания (при условии отсутствия отсутствий более шести месяцев в году).
Конкретные инвестиционные пороги для новой программы, которая начнет действовать в ноябре 2026 года, пока не опубликованы правительством Армении. Ожидается, что к квалификационным категориям будут относиться недвижимость, бизнес-капитал и ценные бумаги, хотя правила реализации программы еще находятся в стадии доработки. Существующий бизнес-ориентированный путь пока остается доступным.
В рамках реформы, проведенной в ноябре 2026 года, также отменяется 10-летняя специальная категория вида на жительство, вводится модель квотирования, ориентированная на цифровые технологии, и создается официальная категория рабочих виз. Эти изменения свидетельствуют о переходе Армении к более структурированной и благоприятной для инвесторов иммиграционной системе.
Армения не предоставляет возможности для мобильности в страны ЕС или Шенгенской зоны, что ограничивает ее привлекательность для инвесторов, чья основная цель — поездки в Европу. Однако сочетание низкой стоимости, быстрой обработки документов, отсутствия требований к личному присутствию и четкого пути к гражданству делает ее структурно одной из самых щедрых программ получения вида на жительство в мире. Для инвесторов, которые отдают приоритет получению второго паспорта, это выгодное предложение. налоговая средаи основание для деловые операцииАрмения заслуживает серьезного внимания. Наша фирма занимается всем процессом, начиная с... проживание за инвестиции вплоть до подачи заявлений на получение гражданства.
Как пересмотреть стратегию миграции инвестиций
Для большинства инвесторов среднего уровня времена простых процедур оформления документов на недвижимость в Западной Европе фактически закончились. Переориентация требует изменения подхода — от применения правил одной страны к портфельным стратегиям, которые управляют регуляторными рисками в нескольких юрисдикциях.
Диверсифицируйте портфель по юрисдикциям и типам активов.
В сегодняшних условиях основной опасностью является риск концентрации. Инвестор, вложивший весь капитал в одну программу ЕС, рискует потерять весь потенциальный капитал, если правила изменятся в процессе. Рассмотрите возможность разделения инвестиций между юрисдикцией, имеющей доступ к Шенгенской зоне (португальские фонды, Венгрия или Латвия), и вариантом ускоренного получения кредита за пределами ЕС (Армения, Карибский центр инвестиций или Турция) для создания резервных вариантов.
Переход от инвестиций в недвижимость к инвестициям в производительные активы.
Сохранившиеся программы ЕС все чаще отдают предпочтение инвестициям в фонды, созданию бизнеса и созданию рабочих мест, а не пассивному владению недвижимостью. Португальская программа для фондов, венгерские требования к фондам и латвийская программа для инвестиций в компании отражают этот сдвиг. Инвесторам следует сотрудничать с квалифицированными юристами для оценки структур фондов и бизнес-планов, которые соответствуют как иммиграционным, так и финансовым целям.
Проведение стресс-тестирования бюджетов и сроков.
Для каждой заявки смоделируйте три сценария — наилучший, базовый и наихудший. Учтите задержки в обработке (в Португалии — в среднем 40 месяцев), потенциальное повышение пороговых значений (в Греции) и требования к срокам владения (в Турции — 3 года). Убедитесь, что резервы ликвидности покрывают как минимум 18 месяцев дополнительной задержки сверх заявленных сроков.
Усильте комплексную проверку на ранних этапах.
Давление на программы «золотых виз» на уровне ЕС означает ужесточение требований KYC, AML и проверки источников финансирования по всем направлениям. Предварительная проверка документов перед подачей заявления снижает риск отказа и ускоряет обработку. Необходимо иметь готовые к аудиту файлы, охватывающие как минимум пять лет истории доходов, налоговых деклараций и происхождения активов.
Разработайте план действий на случай непредвиденных обстоятельств.
Для каждой основной заявки необходимо заранее определить резервную юрисдикцию. Если очередь заявок в Португалии увеличится, или если программа Венгрии столкнется с политическим давлением, предварительная проверка в Армении или странах Карибского бассейна позволит сэкономить месяцы времени на перезапуск. Наша фирма оказывает помощь в разработке стратегии работы с несколькими юрисдикциями. вид на жительство, без сборов за передачу документа о праве собственности (Тапу) и недвижимость области практики.
| приоритет | Почему это важно | Риск снижен |
|---|---|---|
| Диверсификация портфеля | Маршруты внутри ЕС сокращаются. Распределите капитал между 2-3 юрисдикциями. | Концентрационный риск |
| стресс-тестирование бюджета | Повышение пороговых значений и многолетние задержки увеличивают потенциальные затраты. | Риск недоступности |
| Усиленная комплексная проверка | Давление со стороны ЕС означает ужесточение требований к проверке личности клиента (KYC) и источникам финансирования. | Риск отказа или задержки |
| Планы действий в чрезвычайных ситуациях | Предварительно проверьте резервный регион, чтобы избежать задержек при возобновлении работы. | риск перебоев в работе трубопровода |
| Налоговая интеграция | Новые изменения в системе единого налога (Италия, 300 000 евро) влияют на планирование после получения вида на жительство. | Непредвиденные налоговые обязательства |
Ужесточение программы «золотых виз» ЕС сделало предсказуемость крайне низкой. Инвесторам среднего уровня необходимы стратегии, ориентированные на конкретную деятельность, планирование на случай непредвиденных обстоятельств в нескольких юрисдикциях и надежная документация. Те, кто диверсифицирует свои инвестиции на ранних этапах, проверяет свои бюджеты на прочность и сохраняет резервные варианты, будут лучше подготовлены к любым изменениям в законодательстве, которые произойдут в 2026 и 2027 годах. Для обсуждения индивидуальной стратегии, свяжитесь с нашей командой.
