- Греция повысила минимальный размер «Золотой визы» на недвижимость до 800 000 евро в зонах с высоким спросом и до 400 000 евро в других зонах; схема в 250 000 евро сохраняется только за редкими исключениями.
- Квалифицированные инвестиции, как правило, должны представлять собой отдельную жилую единицу площадью не менее 120 м²; объединение объектов меньшей площади больше не допускается.
- Краткосрочная аренда объектов недвижимости, имеющих «Золотую визу», запрещена, за нарушение предусмотрен штраф до 50 000 евро или аннулирование разрешения.
- Переходный период льгот зависит от внесения 10%-ного депозита до 31 августа 2024 года и завершения работ до 30 апреля 2025 года. Пропущенные сроки приведут к применению новых, более высоких пороговых значений.
- Консультанты должны в совершенстве владеть картой соответствия требованиям, вариантами исключений (конверсии, реставрации объектов культурного наследия) и соответствующим структурированием приобретений.
Программа «Золотая виза» в Греции переживает самое масштабное изменение с момента запуска. Пороговые значения инвестиций резко возросли, карта зон, подпадающих под действие программы, была перерисована, а ограничения на использование недвижимости теперь напрямую влияют на доходность. Для инвесторов и консультантов по вопросам миграции в сфере недвижимости понимание новых правил критически важно для структурирования сделок, отвечающих требованиям и обеспечивающих сохранение стоимости.
Что изменилось в греческом законе о «золотой визе» и почему это важно
Статья 100 Закона 5038/2023 изменила стоимость «Золотой визы» Греции и сузила круг претендентов. Минимальный размер инвестиций в недвижимость теперь составляет 800 000 евро в регионах с высоким спросом (включая Афины/Аттику, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3,100 человек) и 400 000 евро в других регионах, заменив широко используемый уровень в 250 000 евро для большинства регионов. Это существенно меняет стоимость вступительного взноса и стратегии в отношении недвижимости, особенно для клиентов, которые ранее ориентировались на квартиры средней ценовой категории.
Популярность программы резко возросла в 2024 году: в тот год Греция получила 9,289 заявлений на получение «Золотой визы». Данные начала 2025 года указывают на резкое замедление роста на фоне повышения пороговых значений: за январь-июль 2025 года было подано 5,011 заявлений.
Новые инвестиционные пороги и приемлемые зоны
Согласно Закону 5038/2023, инвестиции в недвижимость по программе «Золотая виза» в Греции делятся на две ценовые группы по географическому признаку с определенными минимальными правилами по конфигурации недвижимости:
| Область | Старый минимум | Новый минимум | Заметки |
|---|---|---|---|
| Районы с высоким спросом (Афины/Аттика, Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением >3,100 чел.) | €250,000 | €800,000 | Отдельная жилая единица; объединение меньших единиц запрещено; см. правило 120 м² ниже |
| Другие регионы | €250,000 | €400,000 | Применяются те же правила конфигурации. |
Большинство покупок должно представлять собой единое жилое помещение площадью не менее 120 м²; объединение нескольких меньших по размеру помещений для достижения порогового значения больше не допускается.
Где 250 000 евро всё ещё работают: строго определённые исключения
Путь в размере 250 000 евро сохраняется только для определенных, обусловленных политикой категорий:
- Переоборудование неиспользуемых промышленных или коммерческих зданий в жилые (при наличии разрешения на изменение назначения).
- Восстановление объектов культурного наследия в соответствии с правилами сохранения.
Оба пути требуют соблюдения дополнительных требований и оформления документации сверх стандартной покупки, а также тщательной проверки перед сделкой и взаимодействия с муниципалитетом.
Переходные правила и сроки, за которыми должны следить консультанты
У инвесторов, находящихся в процессе приобретения, есть ограниченное окно для сохранения прежних пороговых значений. Чтобы зафиксировать прежнее требование в размере 250 000 евро, покупатель должен внести аванс в размере 10% до 31 августа 2024 года и завершить покупку до 30 апреля 2025 года. Если пропустить любую из этих дат, будут применены новые пороговые значения от 400 000 до 800 000 евро.
| Вехи | Крайний срок | Эффект при достижении |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос (≥10%) за приобретаемую недвижимость | Август 31, 2024 | Сохраняет право на старый порог (при условии соблюдения крайнего срока завершения) |
| Закрытие (завершение покупки) | 30 Апрель, 2025 | Завершить согласно предыдущим условиям в размере 250 000 евро |
Консультанты должны перепроверить нотариальные расписки, подтверждения депонирования и подписи в договорах, чтобы убедиться в соблюдении этих дат.
Ограничения по использованию: краткосрочная аренда и другие ограничения запрещены.
Греция теперь запрещает сдавать недвижимость по «Золотой визе» в краткосрочную аренду (например, посуточную аренду на время отпуска). Нарушения влекут за собой серьёзные последствия, включая потенциальные штрафы до 50 000 евро и даже отзыв разрешения в серьёзных случаях. Это существенно влияет на модели денежных потоков, которые ранее основывались на сезонной аренде; инвесторам следует соответствующим образом пересмотреть предположения о доходности.
Структурирование приобретений, соответствующих требованиям
Учитывая более высокие инвестиционные пороги и правила конфигурации, соответствующее структурирование фокусируется на:
- Ориентируясь на отдельную жилую единицу, площадь которой соответствует минимуму в 120 м², где это необходимо, и достигает применимого порога в 400 тыс./800 тыс. евро.
- Использование исключительных вариантов — проектов по переоборудованию или реставрации памятников архитектуры — только после подтверждения местных разрешений (изменение назначения, разрешения на сохранение) и бюджетных ассигнований на непредвиденные расходы.
- Моделирование арендного дохода без краткосрочной сдачи в аренду и согласование управления недвижимостью с ограничениями по использованию, предусмотренными программой.
Последствия для рынка для инвесторов и консультантов
Ожидается, что спрос будет сосредоточен в объектах премиум-класса, соответствующих порогу в 800 тыс. евро (центр Афин, Салоники, отдельные острова), в то время как сегмент в 400 тыс. евро стимулирует рынки среднего и высшего сегментов в городах второго эшелона. Застройщики могут переключиться на более крупные планировки квартир, чтобы соответствовать правилу 120 м². Запрет на краткосрочную аренду может перенаправить интерес инвесторов в сторону районов с долгосрочной арендой и стабильным спросом на аренду.
Резкий рост числа заявок в 2024 году и последовавший за ним спад в начале 2025 года свидетельствует о чувствительности к цене и выжидательной позиции покупателей, ориентированных на ограниченный бюджет. Консультантам следует соответствующим образом обновить сегментацию клиентов и прогнозы по воронке продаж.
Контрольный список: предварительная проверка
- Подтвердите применимый порог (зонирование до 800 тыс. евро против 400 тыс. евро; оцените критерий численности населения острова) и требование к площади отдельного объекта в 120 м².
- Проверьте цели клиента на предмет краткосрочной аренды и переработайте модели с учетом предположений о долгосрочной аренде.
- Для стратегий стоимостью 250 тыс. евро: предварительное согласование с муниципальными органами и органами по охране наследия возможности изменения целевого назначения или реставрации памятника архитектуры.
- Если вы рассчитываете на переходную льготу: проверьте дату внесения 10% депозита и запланируйте закрытие до 30 апреля 2025 года.
- Проведите стресс-тест финансирования и ликвидности в условиях более высоких входных расходов; рассмотрите возможность диверсификации по направлениям.
Как мы поддерживаем трансграничные стратегии
Наша фирма помогает инвесторам и консультантам разрабатывать соответствующие требованиям и налоговые стратегии миграции недвижимости в различные юрисдикции. Для клиентов, сравнивающих варианты, мы можем сравнить новые ценовые ориентиры Греции с инвестиционными путями и рынками недвижимости Армении, включая:
Заключение
Программа «Золотая виза» в Греции решительно вышла на более высокий уровень. С пороговыми инвестициями в 400–800 тыс. евро, правилом для отдельных квартир площадью 120 м², запретом на краткосрочную аренду и узкими исключениями в размере 250 тыс. евро программа теперь требует тщательного структурирования и ранней проверки. Консультанты, которые освоят новую карту соответствия требованиям — и пересмотрят финансирование, порядок использования и сроки, — смогут защитить результаты клиентов и обеспечить соблюдение требований программы.
