Золотая виза в Грецию на 2026 год — краткий обзор
- Минимальные требования к недвижимости составляют €800,000 (≈870 000 долларов США) в зонах высокого спроса (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и 32 острова с населением более 3,100 человек) и €400,000 В других местах стоимость составляет приблизительно 435 000 долларов США. Маршрут стоимостью 250 000 евро (приблизительно 272 000 долларов США) существует лишь в редких случаях.
- Инвестиции должны быть единый объект недвижимости площадью не менее 120 м²Объединение более мелких единиц больше не соответствует требованиям.
- Краткосрочная аренда запрещена. За нарушения, связанные с объектами, находящимися в рамках программы «Золотая виза», предусмотрен штраф в размере 50 000 евро (приблизительно 54 400 долларов США) и аннулирование разрешения.
- Переходный режим завершился 28 февраля 2025 (Первоначально закрытие сделки 31 декабря 2024 года было продлено Законом 5167/2024); последний период для замены объекта недвижимости продолжался до 30 апреля 2025 года.
- В новом Программа поддержки стартапов с бюджетом в 250 000 евро Статья 44 Закона 5162/2024 разрешает инвестиции в компании, зарегистрированные в Elevate Greece, вместо недвижимости.
- Испания отменила свою «Золотую визу» 3 апреля 2025 года; Португалия исключила прямую покупку недвижимости из программы в 2023 году. Греция в настоящее время является последней крупной программой ЕС по получению вида на жительство через покупку недвижимости.
Программа «Золотая виза» Греции претерпела самые значительные изменения с момента своего запуска. Пороги инвестиций повысились, карта зон, дающих право на получение визы, была перерисована, переходные сроки истекли, а ограничения на использование недвижимости теперь напрямую влияют на доходность. Для инвесторов и консультантов, рассматривающих варианты получения вида на жительство за инвестиции в 2026 году, понимание действующих правил — и более широкой ситуации в ЕС после выхода Испании — имеет решающее значение для структурирования соответствующих требованиям и защищающих стоимость сделок.
Что изменилось в греческом законе о «золотой визе» — и почему это важно?
В греческий миграционный кодекс (Закон 5038/2023) были внесены поправки в статье 64 Закона 5100/2024, которые пересмотрели стоимость программы «Золотая виза» через рынок недвижимости и сузили круг лиц, имеющих право на участие. Последующая поправка, Закон 5167/2024, продлила переходный срок закрытия вакансий до 28 февраля 2025 года. По состоянию на апрель 2026 года ни один последующий закон полностью не заменяет эту структуру, хотя Закон 5162/2024 добавил параллельный путь для стартапов с грантом в размере 250 000 евро через компании, зарегистрированные в Elevate Greece.
Главное изменение — это модель двухзонной застройки недвижимости: €800,000 в выгодном географическом положении и €400,000 В других странах был введен новый минимальный порог в 250 000 евро, который определял рынок в течение десятилетия. В сочетании с правилом о 120 м² для отдельных объектов недвижимости, запретом на краткосрочную аренду и закрытием испанской «Золотой визы» 3 апреля 2025 года, эти изменения фактически превратили Грецию в последнюю крупную программу получения вида на жительство в ЕС через недвижимость — но с существенно более высоким порогом входа.
Новые инвестиционные пороги и приемлемые зоны
Греческое законодательство устанавливает два минимальных порога покупной цены для инвестиций в недвижимость, а также узкий лимит в 250 000 евро и отдельный лимит для стартапа в 250 000 евро. Каждый из них регулируется строгими правилами конфигурации.
| Область | Минимальные инвестиции | Правила |
|---|---|---|
| Зона А — Высокий спрос регион Аттика; Региональное отделение Салоник; Миконос; Санторини; 32 дополнительных острова с населением более 3,100 человек (Крит, Родос, Корфу, Лесбос, Хиос, Закинф, Наксос, Кос, Кефалония, Самос, Лефкада, Сирос, Калимнос, Лемнос, Парос и другие) |
€800,000 (≈272 000 долларов США) |
Единая собственность; минимум 120 м² «основных помещений» (κύριων χώρων) |
| Зона B — Все остальные зоны Материковые регионы и небольшие острова, не указанные выше. |
€400,000 (≈272 000 долларов США) |
Отдельный объект недвижимости; действует правило минимальной площади 120 м². |
| Зона C — Реконструкция и сохранение исторического наследия Переоборудование коммерческих помещений в жилые; реставрация зданий, представляющих историческую ценность/объектов культурного наследия. |
€250,000 (≈272 000 долларов США) |
Строгие условия соблюдения (см. ниже) |
| Путь к созданию стартапа Вливание капитала в греческую компанию, зарегистрированную в Elevate Greece (статья 44 Закона 5162/2024). |
€250,000 (≈272 000 долларов США) |
Пятилетний вид на жительство; недвижимость не требуется. |
Требование к площади в 120 м² распространяется на «основные помещения» — жилую внутреннюю площадь, за исключением кладовых, парковок и других вспомогательных помещений. Объединение нескольких меньших по размеру квартир для достижения минимальной цены в 400 000 или 800 000 евро больше не допускается ни в одной из этих зон.
Где 250 000 евро всё ещё работают: строго определённые исключения
Две узкие категории недвижимости по-прежнему соответствуют требованиям при сумме заказа в 250 000 евро, при этом для обеих категорий действуют дополнительные условия соответствия, которые не предусмотрены стандартным путем.
Переоборудование коммерческих помещений в жилые. Инвестиции в отдельный объект недвижимости, перепрофилирование которого под жилое использование уже завершено до подачи заявления на получение «Золотой визы». Перепрофилирование может быть осуществлено продавцом. Промышленные здания соответствуют требованиям только в том случае, если в них не велась промышленная деятельность в течение как минимум пяти лет. Перепрофилированные объекты недвижимости не могут использоваться в качестве юридического адреса компании; нарушение влечет за собой аннулирование разрешения и штраф в размере 50 000 евро.
Реставрация зданий, являющихся памятниками архитектуры и объектов культурного наследия. Инвестиции в отдельное здание, находящееся под реставрацией (или реконструкцией), предназначены для полной реставрации или перестройки. Любая передача права собственности до полного завершения реставрации является недействительной. Невыполнение реставрации влечет за собой штраф в размере 150 000 евро (≈ 163 000 долларов США) и немедленную потерю статуса резидента.
Оба варианта требуют тщательной предварительной проверки на предмет согласования изменения целевого использования, разрешений на сохранение исторического наследия и бюджетов на природоохранные мероприятия — работа, которая должна начинаться до бронирования объекта, а не после.
Переходное окно закрылось.
Переходный режим, позволявший покупателям, находящимся в процессе оформления сделки, зафиксировать старый порог в 250 000 евро, полностью утратил силу. Для этого заявитель должен был внести 10% от суммы сделки (или предоставить предварительное соглашение с банковскими реквизитами) до 31 августа 2024 года и завершить покупку до 31 декабря 2024 года — срок, который Закон 5167/2024 впоследствии продлил до 28 февраля 2025 года. Если сделка по приобретению первоначального объекта недвижимости не состоялась, замену можно было приобрести до 30 апреля 2025 года.
| Вехи | Первоначальный крайний срок | Окончательный продленный срок |
|---|---|---|
| 10% предоплата за целевой объект недвижимости | Август 31, 2024 | 31 августа 2024 г. (срок действия не продлен) |
| Завершение первоначальной покупки | Декабрь 31, 2024 | 28 февраля, 2025 (Закон 5167/2024) |
| Закрытие сделки по приобретению замещающего имущества | 30 Апрель, 2025 | 30 апреля 2025 г. (закрыто) |
Все переходные сроки уже истекли. На новые заявки, поданные в 2026 году, распространяются полные пороговые значения в 400 000 / 800 000 евро.
Ограничения на использование: Краткосрочная аренда запрещена.
Греческое законодательство прямо запрещает использование недвижимости, полученной по программе «Золотая виза», для краткосрочной аренды в рамках экономики совместного потребления (например, по типу Airbnb) или для субаренды. Нарушение влечет за собой аннулирование разрешения и административный штраф в размере 50 000 евро (приблизительно 54 400 долларов США). Такой же штраф применяется к объектам недвижимости, используемым в качестве юридического адреса или филиала компании в рамках программы «Золотая виза».
Влияние на рынок оказалось значительным. Данные Банка Греции показывают, что приток иностранного капитала на греческий рынок недвижимости в январе-сентябре 2025 года сократился примерно на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — с приблизительно 1.925 млрд евро до 1.46 млрд евро. Консультанты отрасли сообщают, что большая часть квартир, сдаваемых по программе Golden Visa в районе Афин и ранее работавших на платформах краткосрочной аренды, была перенаправлена на долгосрочную аренду жилья, хотя официальный реестр не содержит точных данных об этом изменении.
Статья 5А. Налоговый режим для лиц, не являющихся резидентами США: вторая половина стратегии.
Для инвесторов с очень высоким уровнем дохода греческий налоговый режим для лиц, не имеющих налогового резидентства (статья 5A), часто является более решающим фактором, чем сама «Золотая виза». Лица, отвечающие установленным критериям, могут перевести свое налоговое резидентство в Грецию и платить фиксированную сумму. € 100,000 в год (≈109 000 долларов США) со всех доходов из иностранных источников, независимо от суммы, с дополнительной ставкой. 20 000 евро в год на каждого члена семьи.Данная льгота действует максимум 15 налоговых лет и включает полное освобождение от греческого налога на наследство и дарение в отношении активов, расположенных за пределами Греции.
Условия участия строгие. Заявитель не должен был быть налоговым резидентом Греции как минимум семь из последних восьми лет и должен осуществить квалифицированные инвестиции в размере не менее 500 000 евро в греческую недвижимость, акции компаний или ценные бумаги в течение трех лет с момента подачи заявки. Важно отметить, что закон содержит специальную ссылку для обладателей вида на жительство для инвестиционной деятельности в соответствии со статьей 16 Закона 4251/2014, которая может упростить подтверждение инвестиций для некоторых инвесторов-мигрантов. Наличие стандартного разрешения на работу в сфере недвижимости по программе «Золотая виза» является обязательным. неСамо по себе это достаточно — клиенты должны рассчитывать на то, что иммиграционные и налоговые декларации будут оформлены как единая комплексная транзакция.
Статья 5А также требует фактического переноса налогового резидентства в Грецию, что, как правило, подразумевает физическое присутствие более 183 дней в году. Заявление подается в компетентный греческий налоговый орган до 31 марта соответствующего налогового года.
Греция в контексте программы предоставления статуса резидента ЕС за инвестиции к 2026 году
Испанская «Золотая виза» официально прекратила свое действие 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025; с этой даты новые заявки не принимаются, хотя действующие обладатели визы могут продолжать ее продлевать на прежних условиях. Португалия исключила прямую покупку недвижимости из своей «Золотой визы» в октябре 2023 года, и теперь программа работает в основном за счет перевода капитала в размере 500 000 евро в соответствующие инвестиционные фонды. В результате: Греция остается единственным крупным государством-членом ЕС, которое по-прежнему предлагает вид на жительство за прямую покупку недвижимости.
| Страна | 2026 статус | Путь в сферу недвижимости? | Минимальные инвестиции |
|---|---|---|---|
| Греция | Активных | Да | 250 тыс. евро (исключения) / 400 тыс. евро / 800 тыс. евро |
| Португалия | Активный (реструктурированный) | Нет (исключено с 2023 года) | 500 000 евро (соответствующие критериям средства) |
| Испания | Закрыто (3 апреля 2025 г.) | ARCXNUMX | ARCXNUMX |
| Мальта (MPRP) | Активных | покупка или аренда недвижимости | Взнос в размере 37 000 евро + административные расходы в размере 60 000 евро + недвижимость |
| Италия | Активных | Нет | 250 тыс. евро (инновационный стартап) до 2 млн евро (государственные облигации) |
В 2026 году стратегический вопрос для клиентов звучит уже не «где получить самый дешевый вид на жительство?», а «какой класс активов я хочу иметь и какой налоговый режим будет действовать в дополнение к нему?». Греция предлагает прямой доступ к недвижимости, активный режим статуса нерезидента в соответствии со статьей 5A и нулевой минимальный срок физического пребывания. Португалия предлагает доступ к инвестиционным фондам и ускоренную процедуру натурализации. Мальта предоставляет доступ в ЕС через взносы и аренду. Правильный ответ зависит от стратегии портфеля, состава семьи и планов клиента по физическому присутствию.
Объемы применения и рыночные тенденции
Согласно ежемесячным статистическим приложениям, публикуемым Министерством миграции и убежища Греции, в 2024 году по программе «Золотая виза» было подано приблизительно 9,386 первичных заявок (эта цифра была пересмотрена в сторону увеличения по сравнению с предыдущими оценками в 9,289). По данным Министерства, в 2025 году было одобрено около 8,879 заявок, что значительно замедлило темпы рассмотрения заявок в конце года, когда вступили в силу новые пороговые значения. По состоянию на февраль 2026 года Министерство сообщило о 792 первичных заявках, что в целом соответствует замедлению темпов после реформы.
В 2025–2026 годах основными источниками жилья остаются китайцы (самая многочисленная группа), за ними следуют Турция, Израиль, Иран и США. На местах наиболее важными ценовыми диапазонами являются примерно 4,500–8,000 евро за м² в центре Афин, 2,300–3,000 евро за м² в Салониках и 2,000–3,500 евро за м² на Крите — хотя все три показателя сильно различаются в зависимости от района и состояния недвижимости.
Процесс подачи заявки и общая стоимость
Процесс получения «Золотой визы» в значительной степени дистанционный: требуется лишь одно личное посещение Греции для сдачи биометрических данных. Типичный процесс включает пять этапов: выбор недвижимости, юридическая подготовка (греческий налоговый идентификатор, банковский счет, доверенность), нотариальное заверение сделки и передача права собственности в Земельный реестр, подача досье в иммиграционную службу и сдача биометрических данных. Согласно статье 100, пункту 10 Миграционного кодекса, установленный законом срок составляет два месяца с момента получения полного пакета документов, однако в реальных условиях обработка в настоящее время занимает от четырех до девяти месяцев в зависимости от готовности документов и загруженности регионального управления иммиграции.
Государственные сборы незначительны по сравнению с объемом инвестиций: 2,000 евро с каждого взрослого заявителя, 150 евро за каждого члена семьи, находящегося на иждивении.а также предусмотрено освобождение для несовершеннолетних младше 18 лет. За печать электронного вида на жительство взимается плата в размере 16 евро, а за продление — еще 2,000 евро. Помимо этого, транзакционные издержки обычно включают нотариальные сборы, перевод и заверение, налог на передачу недвижимости и сборы Земельного реестра — в совокупности это добавляет примерно от 7% до 10% к основной сумме инвестиций.
Программа интеграции, обновления и гражданства в семью
Разрешение выдается на пять лет и может продлеваться неограниченно, если сохраняются соответствующие инвестиции. В единое заявление могут быть включены следующие члены семьи: супруг(а) (или зарегистрированный партнер по законному сожительству), не состоящие в браке дети младше 21 года (для финансово зависимых студентов в Греции этот возраст может быть увеличен до 24 лет), а также зависимые родители обоих супругов. Для сохранения разрешения не требуется соблюдение минимального требования к физическому присутствию.
Для получения гражданства Греции требуется семь лет непрерывного законного проживания, знание греческого языка на уровне B1 и успешная сдача экзамена по основам гражданского права. Для инвесторов, которые фактически не переезжают в Грецию, «Золотая виза» лучше всего рассматривать как инструмент получения вида на жительство и мобильности, а не как ускоренный путь к получению паспорта ЕС.
Структурирование приобретений, соответствующих требованиям
Для большинства инвесторов, вступающих в программу в 2026 году, наиболее простой путь — это приобретение отдельно стоящего жилого дома площадью 120 м² и более по цене, соответствующей пороговым значениям зоны А или зоны В, с расчетом на долгосрочную аренду жилья. Варианты перепрофилирования и сохранения исторического наследия остаются жизнеспособными, но их следует осуществлять только после подтверждения разрешений на изменение целевого использования, разрешений на сохранение и резервных бюджетов как с муниципальными, так и с природоохранными органами. Программа для стартапов в соответствии со статьей 44 Закона 5162/2024 является надежной альтернативой для инвесторов, ориентированных на технологии, которые хотят получить вид на жительство в ЕС без участия в греческом рынке недвижимости.
Какой бы путь ни был выбран, консультантам следует сочетать подачу иммиграционной декларации с параллельным анализом налогового резидентства клиента. Для семей со значительным иностранным доходом добавление к «Золотой визе» выбора статуса нерезидента в соответствии со статьей 5A может кардинально изменить соотношение затрат и выгод программы.
Контрольный список предварительной проверки перед началом сотрудничества
- Подтвердите применимый пороговый уровень (зона A — 800 тыс. евро против зоны B — 400 тыс. евро) и сопоставьте требование к площади отдельно стоящего помещения в 120 м² с сертификатом объекта недвижимости, подтверждающим наличие «основных помещений».
- Проведите стресс-тестирование модели аренды, исходя только из предположений о долгосрочной аренде — без краткосрочной аренды и без использования помещений под коммерческую аренду для переоборудованных объектов.
- Для проектов реконструкции или сохранения исторического наследия стоимостью 250 000 евро необходимо получить предварительное разрешение от соответствующего муниципалитета и Греческого совета по охране памятников архитектуры до внесения задатка.
- Составьте карту налогового резидентства клиента: если подпадает под действие статьи 5A о статусе нерезидента, спланируйте крайний срок для принятия решения 31 марта и проверку соответствия семи из восьми критериям нерезидентства до завершения сделки.
- Проведите параллельное сравнение с фондами Португалии, программой MPRP на Мальте и инвестиционными программами Армении, чтобы убедиться, что Греция является подходящим вариантом.
- Проверьте свидетельства о наличии обременений в земельном реестре, справки о запрете использования земельных участков, выданные по предварительному разрешению, и нотариально заверенные документы о закрытии сделки на соответствие контрольному списку документов Министерства миграции.
Как компания Vardanyan & Partners поддерживает трансграничные стратегии
Наша фирма консультирует инвесторов и семейные офисы по стратегиям получения вида на жительство за счет инвестиций в различных юрисдикциях, обладая богатым опытом структурирования трансграничных инвестиций между Грецией, Арменией и другими европейскими программами. Для клиентов, сравнивающих Грецию с армянскими альтернативами, мы координируем комплексную проверку недвижимости, корпоративные структуры, банковские операции и налоговое позиционирование:
- Виды на жительство в Армении — временные и постоянные
- Проживание в Армении за инвестиции
- Создание компаний в Армении и структуры владения активами
- Сделки с недвижимостью в Армении и комплексная юридическая проверка.
- Визовая и мобильная стратегия
- Трансграничное налоговое планирование и отчетность
Заключение
Греческая «Золотая виза» решительно сместилась в сторону более высокого класса. С пороговыми значениями стоимости недвижимости в 400–800 тысяч евро, правилом для отдельных объектов площадью 120 м², обязательным запретом на краткосрочную аренду, узко определенными исключениями в размере 250 тысяч евро и совершенно новым маршрутом для стартапов, программа теперь требует тщательной структуризации и предварительной проверки. В сочетании с выходом Испании и изменением курса Португалии на инвестиции в недвижимость, перепозиционирование Греции изменило рынок получения вида на жительство в ЕС за инвестиции в целом. Консультанты, которые освоят новую карту критериев соответствия — и, при необходимости, применят к ней последовательную налоговую стратегию в соответствии со статьей 5A — обеспечат защиту интересов клиентов и сохранят соответствие требованиям программы до 2026 года и далее.
