Последствия скандала с «Золотой визой» в Португалии: предполагаемое мошенничество с гостиничными апартаментами на сумму 37 млн ​​евро и риски для инвесторов, связанные с этим делом.

Португальская «Золотая виза» для инвестиций в недвижимость закрыта, но связанные с ней риски, оставшиеся после завершения сделки, сохраняются. Поскольку споры инвесторов по поводу сделок с недвижимостью на стадии строительства продолжают возникать, сочетание трансграничных сторон, маркетинговых заявлений и меняющегося регулирования создает сложную ситуацию для восстановления. В этом обзоре обобщены важные аспекты защиты инвесторов, ситуации в судебных разбирательствах и ответственности консультантов, обновленные с учетом событий 2025–2026 годов, включая реформу гражданства в апреле 2026 года и банкротство IR Group.

Содержание

1. Закрытие португальского маршрута по продаже недвижимости и что останется к 2026 году
2. Проект IR Group стоимостью 37 миллионов евро: отель Lagos Beach Hotel & SPA.
3. Риск покупки недвижимости по программе Golden Visa на этапе строительства: тревожные сигналы
4. Пути судебных разбирательств и принудительного исполнения
5. Ответственность консультанта и обязанности по проведению комплексной проверки
6. Возврат активов и трансграничная стратегия
7. Португальская реформа гражданства, запланированная на апрель 2026 года.
8. Практический контрольный список для юридических фирм и семейных офисов.
9. Диверсификация источников дохода и инвестиций.
10. Часто задаваемые вопросы

Закрытие португальского маршрута по продаже недвижимости и что останется к 2026 году

Закон 56/2023 («Mais Habitação») был опубликован 6 октября 2023 года и вступил в силу на следующий день, отменив прием новых заявок на «Золотую визу» через прямые покупки недвижимости и инвестиционные фонды, связанные с недвижимостью. Заявки, поданные до 7 октября 2023 года, продолжают действовать в рамках дореформенной системы, однако вопросы, касающиеся эффективности проектов, платежеспособности застройщиков и защиты инвесторов, остаются актуальными для обладателей этих виз.

Сама программа остается активной в 2026 году и включает пять направлений, не связанных с жилой недвижимостью: регулируемые инвестиционные фонды (минимум 500 000 евро в фонде под надзором CMVM, сроком действия не менее пяти лет, при этом не менее 60% инвестировано в португальские компании); научные исследования (500 000 евро); поддержка культуры и наследия (250 000 евро или 200 000 евро в районах с низкой плотностью населения); инвестиции в бизнес (500 000 евро капитала с пятью или десятью постоянными рабочими местами); и создание рабочих мест (десять постоянных рабочих мест, без минимального капитала). Часто упоминаемая «виза солидарности» остается теоретической — по состоянию на апрель 2026 года никакого законодательства по ее реализации принято не было.

Масштаб имеет значение при оценке рисков. Согласно данным, подтвержденным из нескольких источников, к концу 2023 года в рамках программы «Золотая виза» Португалии было принято около 15 619 основных заявителей и примерно 24 983 иждивенца, а совокупный приток к началу 2025 года превысил 9.2 миллиарда евро. Агентство по интеграции, миграции и убежищу (AIMA) в настоящее время сталкивается с накопившимся объемом заявок, который, по оценкам, составляет от 45 000 до 50 000 по всем категориям, что создает значительную неопределенность в отношении продления виз и сроков обработки старых виз.

Проект IR Group стоимостью 37 миллионов евро: отель Lagos Beach Hotel & SPA.

Наиболее хорошо задокументированный очаг предполагаемого мошенничества с гостиничными апартаментами, связанного с португальской «Золотой визой», сосредоточен вокруг IR Group и ее дочерней компании Importantaltura. Главным проектом, предлагаемым иностранным инвесторам, был Lagos Beach Hotel & SPA — ранее известный как Hotel Golfinho — расположенный в Прайя-Дона-Ана в Лагосе, на побережье Алгарве. По имеющимся данным, операции по продажам, ориентированные на инвесторов, осуществлялись из офисов на Авенида-да-Либердаде в Лиссабоне, а также из Гонконга и Пекина, предлагая фиксированную доходность в диапазоне 7–10% вместе с несуществующими апартаментами за пределами жилого комплекса в Лагосе.

В отчетах и ​​заявлениях кредиторов описываются признаки структуры типа финансовой пирамиды: название компании заимствовало известность у не связанной с ней португальской корпорации 1989 года, а IR Group, как утверждается, использовала Специальную процедуру реорганизации Португалии (PER) в качестве тактики затягивания процесса при передаче 85 квартир стоимостью около 13 миллионов евро связанной с ней фиктивной компании. Как IR Group, так и Importantaltura были официально объявлены банкротами в июне 2025 года. Кредиторы и Налоговое управление Португалии выдвинули обвинения в растрате активов, фиктивных сделках и ненадлежащем управлении, в связи с чем начались гражданские и процедуры банкротства. Считается, что более 150 инвесторов понесли совокупные убытки в размере около 37 миллионов евро, преимущественно граждане Бразилии и Китая, а также сообщается о дополнительных убытках от инвесторов из Ближнего Востока. Одна из пострадавших, гражданин Бразилии Клаудио Феттер, как сообщается, оплатил участок в Лагосе, который так и не был застроен, и не получил ни права собственности, ни арендного дохода.

Информация об активных уголовных обвинениях в отношении руководителей IR Group и точном статусе конкретных гражданских дел по отдельным лицам не публикуется централизованно; эти сведения следует проверять в каждом конкретном случае по материалам португальских судов и с помощью адвокатов.

Риск покупки недвижимости по программе Golden Visa на этапе строительства: тревожные сигналы

В проектах по строительству гостиничных апартаментов и апартаментов с обслуживанием обычно для достижения целевых показателей использовались продажи на этапе строительства. Такая структура может перекладывать значительные риски, связанные с развитием проекта и рынком, на инвесторов. Хотя каждый проект уникален, тревожные сигналы, как правило, рифмуются:

• Непроверяемые обещания «фиксированной доходности» без проверенной финансовой отчетности проекта или контроля за использованием эскроу-счетов.
• Сложные структуры акционерного капитала, которые отделяют операционные денежные потоки от ценных бумаг инвесторов.
• Зависимость от разрешений, прав собственности на землю или строительства, не отраженная в надежных предварительных условиях.
• Маркетинг, в котором глянцевые брошюры заменяются юридически обязывающими соглашениями и пакетами обеспечения.
• Слабое или неэффективное корпоративное управление: отсутствие независимого совета директоров, привлечение подрядчиков из числа связанных сторон или недостаточный капитал.
• Использование процедур оживления или реструктуризации для затягивания процесса взыскания долгов кредиторами, а не для восстановления деятельности.
• Внутригрупповые переводы активов связанным фиктивным компаниям по ценам, не соответствующим рыночной стоимости.

Эти опасения не носят чисто теоретический характер. В Соединенных Штатах ближайшим сопоставимым гражданским делом является... Лан Ли и др. против Джозефа Уолша и др. (Окружной суд США, Южная Дакота, Флорида, дело 9:16-cv-81871-KAM), возникшее в связи с программой EB-5 для отеля Palm House в Палм-Бич, Флорида. Каждый инвестор заплатил 500 000 долларов плюс комиссию в размере 40 000 долларов, привязанную к получению постоянного вида на жительство в США через проект, который не оправдал ожиданий. Окончательное гражданское решение превысило 26 миллионов долларов — исправляя цифру «урегулирование в размере 39 миллионов долларов», которая иногда повторяется во вторичных источниках. Вывод остается неизменным: гражданская компенсация за вводящую в заблуждение рекламу инвестиционной миграции реальна и поддается количественной оценке, если она подкреплена доказательствами и скоординированными действиями истцов.

Пути судебных разбирательств и принудительного исполнения

В случаях, когда инвесторы подозревают искажение информации или нецелевое использование средств, скоординированная юридическая стратегия должна учитывать несколько направлений. Оптимальное сочетание зависит от условий контракта, применимого права, места регистрации организатора и местоположения активов.

Нормативно-правовая обстановка не является нейтральной. 29 апреля 2025 года Большая палата Суда Европейского союза в деле C-181/23 постановила, что программа получения гражданства за инвестиции на Мальте несовместима с законодательством ЕС, рассматривая натурализацию не как коммерческую сделку. Мальта последовала этому примеру, приняв 24 июля 2025 года Акт XXI от 2025 года, заменив прежнюю систему получения гражданства за инвестиции режимом, основанным на заслугах и проживании, под управлением министров. 12 декабря 2024 года Европейский союз окончательно отменил безвизовый режим для владельцев паспортов Вануату — это первый случай, когда блок расторг двустороннее соглашение о безвизовом режиме именно из-за опасений по поводу безопасности получения гражданства за инвестиции. Эти действия напоминают о том, что правовая основа в рамках продуктов инвестиционной миграции может меняться даже после осуществления инвестиций.

Ответственность консультанта и обязанности по проведению комплексной проверки

Ответственность консультанта — следующий важный аспект во многих спорах, связанных с миграцией инвестиций. Ключевые моменты включают:

• Искажение: Были ли «гарантированные показатели доходности», сроки вывода средств или заявления о заполняемости указаны как факты, а не как мнения? Были ли предупреждения о рисках адекватными и сбалансированными?
• Соответствие и конфликты интересов: Раскрыл ли консультант информацию о вознаграждении, связях со связанными сторонами или бонусах за объемы продаж, связанных с конкретным застройщиком?
• Юридическая экспертиза: Проверял ли консультант самостоятельно разрешения, право собственности, финансовые показатели и механизмы депонирования средств — или просто переупаковывал материалы застройщика?
• Нормативный статус: Имел ли консультант лицензию там, где это требовалось? Если да, то регулирующие органы могут предложить каналы подачи жалоб и схемы компенсаций.
• Проверка на наличие тревожных признаков: Проверял ли консультант наличие закономерностей, характерных для мошенничества в стиле IR Group, таких как заимствование названия фиктивной компании, использование отчетности PER в качестве защитной меры или внебалансовые переводы квартир?

Возврат активов и трансграничная стратегия

В проектах с низкой эффективностью или полным отсутствием результатов скорость и координация имеют решающее значение. Практические шаги включают в себя:

• Сопоставление активов: Выявите банковские счета, имущество, дебиторскую задолженность и внутригрупповые займы, связанные с проектом и его основными участниками.
• Временное облегчение: Запрашивайте ордера на замораживание активов в случаях, когда существует риск их растраты; готовьтесь к трансграничному признанию и исполнению решений.
• Проверка безопасности: Тщательно изучите залоги акций, ипотечные договоры и обременения; подтвердите надлежащее оформление регистрации и приоритет прав требования.
• Параллельные пути: Сочетайте гражданские иски с жалобами в регулирующие органы и, при необходимости, с уголовными исками, чтобы расширить объем доказательств и повысить шансы на урегулирование споров.
• Сплоченность группы: Объединить инвесторов вокруг единой стратегии, согласовать финансирование и стандартизировать хранение документов.
• Контроль за неплатежеспособностью: Отслеживать собрания кредиторов и оспаривать возможности возврата средств по сделкам с участием связанных сторон, совершенным до подачи заявления о банкротстве.

Португальская реформа гражданства, запланированная на апрель 2026 года.

Важные политические изменения 2025–2026 годов влияют на стратегические расчеты каждого обладателя «Золотой визы», стремящегося получить португальское гражданство. В июне 2025 года правительство предложило продлить срок натурализации. В октябре 2025 года парламент утвердил семилетний срок для граждан стран-участниц КПЛП и ЕС, а для остальных — десятилетний. 15 декабря 2025 года Конституционный суд отменил четыре положения, а 19 декабря 2025 года президент наложил вето на этот пакет (Указ 17/XVII). Пересмотренный закон был затем одобрен двумя третями голосов парламента 1 апреля 2026 года и ожидает президентского утверждения.

Для инвесторов, получивших «золотую визу», наиболее важны две особенности. Во-первых, десятилетний отсчет начинается с даты выдачи первого разрешения, а не с даты подачи заявления, что частично смягчает штраф за задержку в получении разрешения по программе AIMA, но фактически заменяет прежний пятилетний путь. Во-вторых, для большинства инвесторов, получивших «золотую визу», получение постоянного вида на жительство через пять лет теперь становится основной стратегической целью, а получение гражданства откладывается до десятого года. Планирование, предполагавшее пятилетний горизонт получения гражданства, следует пересмотреть, включая вопросы преемственности и налогового резидентства.

Практический контрольный список для юридических фирм и семейных офисов.

• Составление реестра клиентов, имеющих отношение к проектам в сфере недвижимости в Португалии в рамках программы Golden Visa; выявление инвестиций, сроков и контрагентов, с особым вниманием к IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
• Сохраните следующие документы: договоры подписки, меморандумы о взаимопонимании, предварительные условия сделки, электронные письма и переписки в WhatsApp, маркетинговые материалы, документы для проверки благонадежности, подтверждения платежей и банковские подтверждения SWIFT.
• Надежная корпоративная документация: реестры компаний специального назначения (SPV), книги учета акционеров, протоколы заседаний совета директоров, заключения аудиторов и строительные контракты.
• Проверьте правовую позицию: применимое право, положения о юрисдикции, арбитражные соглашения и обеспечительные интересы.
• Пересмотреть базовые сроки натурализации в рамках реформы гражданства от апреля 2026 года; выявить клиентов, чьи планы предполагали пятилетний период получения гражданства.
• Привлечение экспертов-криминалистов и следователей для отслеживания активов на территории Португалии, Гонконга и смежных юрисдикций.
• Оцените целесообразность коллективных исков для объединения требований и снижения затрат на одного инвестора.
• Взаимодействие с регулирующими органами в случаях, когда в дело были вовлечены лицензированные консультанты или фонды.

Диверсификация источников дохода и инвестиций.

В условиях повышенных политических рисков в Европейском Союзе инвесторы часто пересматривают свои стратегии в отношении вида на жительство и распределения активов. Диверсификация может включать юрисдикции за пределами ЕС с более четкой защитой реальных активов, или юрисдикции, где инвестиционная миграция основана на ведении бизнеса или долгосрочном проживании, а не на спекулятивном строительстве недвижимости. Армения является одной из таких юрисдикций, и компания Vardanyan & Partners, специализирующаяся на вопросах иммиграции и корпоративного права в Армении, регулярно сотрудничает с проверенными португальскими юристами для работы по возвращению инвесторов и разработки трансграничных стратегий.

• Для планирования жилья по инициативе бизнеса ознакомьтесь с нашим обзором. регистрация бизнеса в Армении а также варианты совместного проживания.
• Для получения статуса инвестора, основанного на объеме квалифицированного капитала, необходимо пройти проверку. получение вида на жительство в Армении посредством инвестиций.
• Оцените налоговое положение на раннем этапе любого плана переезда или инвестиционной миграции, начав с нашего вводного руководства по этому вопросу. налоги в Армении.
• Если предпочтительным является подход, основанный на получении визы, рассмотрите следующие варианты: Варианты получения армянской визы и, при необходимости, в долгосрочной перспективе. планирование получения армянского гражданства.

Ничто из вышеизложенного не является финансовой или юридической консультацией. Всегда обращайтесь за индивидуальной консультацией, учитывающей ваши личные обстоятельства и особенности конкретной юрисдикции. Информация о судебных разбирательствах в Португалии основана на общедоступных материалах и должна быть независимо проверена с помощью португальских юристов, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Часто задаваемые вопросы