Регистрация покупки недвижимости в Армении иностранцем: от нотариуса до кадастрового свидетельства

• Иностранцы могут на законных основаниях приобретать квартиры, дома и коммерческие помещения в Армении; сельскохозяйственные земли запрещены согласно поправке к Земельному кодексу 2018 года.
• Право собственности переходит только после регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи в Государственном кадастре и выдачи свидетельства о регистрации.
• Перед подписанием всегда запрашивайте свежую выписку из Государственного кадастра недвижимости, чтобы подтвердить владельца и любые залоговые права; также проверьте разрешения на строительство и долги по коммунальным услугам.
• Если вы находитесь за границей, вы можете купить по доверенности, но она должна быть апостилирована и переведена на армянский язык; посольства не могут нотариально заверять армянские договоры купли-продажи недвижимости.
• Стандартная регистрация в Кадастре занимает около 4 рабочих дней, а первичная регистрация бесплатна.

Рынок недвижимости Армении открыт для иностранных покупателей, и правильная регистрация вашей недвижимости — это то, что превращает подписанный договор в законное право собственности. Это руководство проведет вас от нотариального заверения до получения свидетельства в Государственном кадастре недвижимости, включая практические рекомендации по проверке благонадежности, переводам, координации платежей и дистанционной покупке по доверенности.

Независимо от того, стремитесь ли вы купить квартиру в Армении для проживания или инвестирования в коммерческую недвижимость, понимание процедур регистрации недвижимости и кадастра в Армении сэкономит вам время и исключит риск.

Содержание

1. Что иностранцам можно (и нельзя) покупать в Армении: квартиры
2. коммерческие площади и запрет на сельскохозяйственные земли
3. Проверка перед покупкой: выписка из кадастра
4. связи
5. разрешения на строительство и проверки задолженности по коммунальным услугам
6. Необходимые документы: паспорта.
7. доверенности
8. Апостиль в Гааге и заверенные переводы на армянский язык

Что иностранцам можно (и нельзя) покупать в Армении: квартиры

Иностранные граждане могут приобретать квартиры, дома и другую недвижимость несельскохозяйственного назначения в Армении. Это включает в себя новостройки и объекты вторичного рынка, а также сопутствующие помещения, такие как парковочные места, право собственности на которые оформляется отдельно. Главное — убедиться, что тип актива соответствует требованиям, и право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано в Государственном кадастре недвижимости после нотариального заверения. Регистрация — это то, что создаёт законное право собственности; само по себе подписание договора не приводит к передаче права собственности в Армении.

• Право собственности переходит только после регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи в Государственном кадастре, который затем выдает свидетельство о регистрации, подтверждающее право собственности (Официальное руководство кадастра).
• Иностранные покупатели проявляют активность на рынке Армении: например, в первом полугодии 2023 года было зафиксировано 2,223 сделки купли-продажи иностранцами (9.4% от общего числа), что свидетельствует о активном участии (Репортаж новостей Finport).

Если вы также изучаете возможность планирования жилья при покупке, ознакомьтесь с нашими руководствами Виды на жительство в Армении и варианты гражданства.

коммерческие площади и запрет на сельскохозяйственные земли

Иностранные граждане могут приобретать магазины, офисы, склады и другие коммерческие помещения в Армении на тех же основаниях, что и квартиры, при условии, что целевое назначение недвижимости не является сельскохозяйственным (Обзор армянского юриста). Однако поправка к Земельному кодексу 2018 года запрещает иностранным владельцам сельскохозяйственных земель. На практике иностранным покупателям следует избегать сельскохозяйственных земель (или, по возможности, перепрофилировать их перед покупкой).

• В соответствии с законодательными изменениями 2018 года иностранцы не могут владеть сельскохозяйственными землями в Армении.Обзор армянского юриста; также сообщается здесь: Новости АРКА).

Рассматриваете коммерческое приобретение или развитие? Наш инвестировать в Армению и Регистрация бизнеса ресурсы могут помочь структурировать ваш проект.

Проверка перед покупкой: выписка из кадастра

Выписка из Государственного кадастра недвижимости — ваша первая линия защиты. Получите актуальную выписку перед подписанием; она идентифицирует зарегистрированного владельца и указывает на зарегистрированные обременения (например, ипотеку, арест, судебные запреты). Выписки обычно считаются актуальными в течение примерно 15 рабочих дней, поэтому закажите её ближе к закрытию сделки, чтобы минимизировать риск изменений между подписанием и подачей (Контрольный список для иностранного покупателя).

Нотариальное заверение и оплата при закрытии

Ваш договор купли-продажи должен быть заключён в присутствии армянского нотариуса. Нотариус подтверждает личности, правоспособность и информацию об имуществе сторон и готовит нотариальный акт. Координируйте оплату (обычно банковским переводом со ссылкой на нотариальный договор), чтобы средства были выплачены в соответствии с подачей документов в Государственный кадастр недвижимости для регистрации. Избегайте оплаты полной стоимости до завершения проверки благонадежности и оформления нотариального акта (Контрольный список для иностранного покупателя).

Процесс и сроки кадастровой регистрации

После нотариального заверения акт и сопроводительные документы подаются в Государственный кадастр недвижимости, в любой отдел кадастра недвижимости или онлайн. Право собственности переходит в собственность после того, как Кадастр обновит данные реестра и выдаст вам свидетельство о регистрации (Официальное руководство кадастра; Руководство по регистрации 2025 года).

источники: стандартная временная шкала; первая регистрация бесплатная; сертификат выдается при регистрации.

Как подать заявление: от нотариуса до кадастрового свидетельства

1. Закажите свежую кадастровую выписку и пройдите комплексную проверку (обременения, удостоверения личности, разрешения, коммунальные услуги) (Контрольный список для иностранного покупателя).
2. Подготовьте документы на армянском языке или с заверенными переводами на армянский язык; оформите апостиль для любых иностранных официальных документов (см. ниже) (Контрольный список для иностранного покупателя).
3. Подпишите договор купли-продажи у армянского нотариуса (лично или через уполномоченного представителя по доверенности) (Официальное руководство кадастра).
4. Подайте нотариально заверенный акт и пакет документов в Государственный кадастр (любой офис или онлайн-портал) (Руководство по регистрации 2025 года).
5. Получите свидетельство о регистрации, подтверждающее ваше законное право собственности; стандартная обработка занимает около 4 рабочих дней; первая регистрация бесплатна (Сроки; сборы/сертификат).

связи

Обременения встречаются часто и должны быть сняты или прямо согласованы в договоре. В выписке из Государственного кадастра недвижимости будут перечислены зарегистрированные залоговые права, включая ипотеку, аресты по решению суда, залоги и запреты на отчуждение. Если таковые имеются, потребуйте документального подтверждения снятия залога до или одновременно с регистрацией сделки, или укажите их в договоре, указав цену и сроки. Никогда не полагайтесь на устные заверения — проверьте снятие залога в кадастровой записи (Контрольный список для иностранного покупателя).

разрешения на строительство и проверки задолженности по коммунальным услугам

Для новых или недавно построенных зданий запросите копии разрешения на строительство и документов о завершении/вводе в эксплуатацию. Если проект ещё находится на стадии реализации, убедитесь, что конкретный объект и блок введены в эксплуатацию. Для объектов вторичного назначения запросите выписки по оплате воды, электроэнергии, газа и взносов за обслуживание здания/членство в ТСЖ, чтобы убедиться в отсутствии задолженности. Эти проверки защитят вас от проблем с соблюдением требований законодательства или долгов после закрытия сделки (Контрольный список для иностранного покупателя).

Необходимые документы: паспорта.

Иностранным покупателям обычно требуется действительный паспорт с заверенным переводом на армянский язык для нотариального заверения и кадастрового учета, а также любые удостоверения личности продавца, которые должны соответствовать данным владельца в кадастре. Если требуется согласие супруга/супруги или другого совладельца, подготовьте необходимые согласия и убедитесь, что переводы в порядке. Армянские нотариусы и Государственный кадастр требуют документы на армянском языке или заверенные переводы (Иностранцы, покупающие недвижимость: документы и переводы; Контрольный список для иностранного покупателя).

доверенности

Если вы находитесь за границей, вы можете назначить доверенного представителя для подписания договора купли-продажи и подачи заявления от вашего имени по доверенности (POA). Для использования в Армении иностранная доверенность, как правило, должна быть легализована апостилем в Гаагском суде и сопровождаться заверенным переводом на армянский язык (Контрольный список для иностранного покупателя).

• Армянские посольства/консульства не заверяют нотариально договоры купли-продажи недвижимости в Армении; вы должны подписать их в присутствии армянского нотариуса или действовать посредством надлежащим образом апостилированной и переведенной доверенности (нотариальные услуги МИД).
• Составьте доверенность с точными полномочиями (подписать договор купли-продажи, подать заявление в кадастр, получить сертификат и осуществлять платежи в соответствии с соглашением), чтобы избежать отказов или задержек (Обзор покупки недвижимости иностранцами).

Апостиль в Гааге и заверенные переводы на армянский язык

Иностранные официальные документы, используемые в сделке, такие как доверенности, свидетельства о гражданском состоянии или выписки из реестра компаний, должны быть легализованы апостилем в Гаагском суде, а затем переведены на армянский язык сертифицированным переводчиком для использования у нотариуса и в Кадастре. Непроверенные или непереведенные документы будут отклонены, что приведет к переносу сроков или отказу в подаче документов.Контрольный список для иностранного покупателя).

Нужна практическая помощь в проверке недвижимости, составлении доверенности и своевременной регистрации в Кадастре Армении? Закажите нашу комплексную проверку и помощь в закрытии сделки, чтобы гарантировать безупречную передачу прав.

Если вы также планируете иммиграцию или налоговое структурирование, изучите наши ресурсы Визы в Армению, налоги в Армении и недвижимость.

Заключение

Чтобы купить квартиру в Армении, будучи иностранцем, и получить право собственности, уделите особое внимание комплексной проверке, нотариальному заверению и своевременной регистрации в Государственном кадастре недвижимости. С правильными апостилями и переводами, а также грамотно составленной доверенностью, если вы находитесь за рубежом, регистрация недвижимости в Армении проста и обычно занимает около 4 рабочих дней после подачи документов, при этом первичная регистрация бесплатна. Для получения комплексной поддержки, свяжитесь с нашей командой.

Регистрация недвижимости в Армении для иностранцев (2025)