С одного взгляда
- В настоящее время на граждан США приходится более 30% всех заявок на инвестиционную миграцию в мире, по сравнению с 23% в 2024 году, что делает американцев доминирующей группой в нескольких европейских программах «Золотой визы».
- Испанская «Золотая виза» была окончательно закрыта 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025. Переходные положения допускают только продление виз и рассмотрение ожидающих рассмотрения заявок.
- В настоящее время Греция занимает первое место в мире по программам получения вида на жительство, при этом пороговые значения составляют 800 000, 400 000 или 250 000 евро в зависимости от местоположения и типа недвижимости.
- Программа "Золотая виза" для инвестиций в недвижимость в Португалии закрыта с октября 2023 года; остались только программы для инвестиций в фонды и культурные проекты.
- Европейский суд юстиции вынес решение против мальтийской программы предоставления гражданства за инвестиции в деле C-181/23, что свидетельствует об усилении наднационального надзора за всеми программами миграции инвесторов.
Спрос на европейские «золотые визы» и программы получения вида на жительство за инвестиции в США вырос до беспрецедентного уровня, что меняет ценообразование, порядок обработки и контроль за этими программами. Для юристов, специалистов по планированию благосостояния и самих американских инвесторов это новое доминирование поднимает насущные вопросы о квотах, документации, налоговых обязательствах и меняющемся уровне контроля на уровне ЕС. В этом руководстве представлен актуальный обзор (по состоянию на 2026 год) всех основных европейских программ, изменений и того, что необходимо знать консультантам и заявителям.
Содержание
- Масштабы и свидетельства резкого роста числа случаев насилия в США
- Испания: программа «Золотая виза» закрыта — что произошло и что осталось.
- Греция: новый лидер
- Португалия: рынок недвижимости закрыт, альтернативы остаются.
- Италия: инвесторская виза и единый налоговый режим
- Перенос спроса и появление альтернативных решений
- Национальные политические меры реагирования в Европе
- Ужесточение мер на уровне ЕС: правила борьбы с отмыванием денег, судебные решения и институциональные риски.
- Последствия применения FATCA и налогообложения для американских инвесторов
- Правовые и нормативные последствия для консультантов
- Армения как дополнительная стратегия получения вида на жительство
- Часто задаваемые вопросы
Масштабы и свидетельства роста интереса США к европейским схемам получения вида на жительство за инвестиции
Многочисленные консультанты по программам сообщают, что американцы в настоящее время составляют самую многочисленную группу заявителей на ряд европейских программ «Золотая виза» и «Регулятор инвестиционной миграции». Одна крупная фирма отметила, что «обрабатывает больше заявок от американцев, чем от следующих четырех основных национальностей вместе взятых», подчеркивая масштаб и внезапность этого сдвига. Согласно данным Henley & Partners, на долю граждан США приходилось более 30% глобальных заявок на инвестиционную миграцию в 2025 году, по сравнению с 23% в 2024 году — и эта тенденция сохранилась и в 2026 году.
Это ставит американских клиентов в центр планирования потенциала программ, процессов поиска источников финансирования и планирования встреч на ключевых рынках. Рост обусловлен сочетанием факторов: политической неопределенностью в Соединенных Штатах, стремлением к географической диверсификации, гибкостью удаленной работы и привлекательностью прав на проживание в ЕС, включая доступ в Шенгенскую зону.
Испания: программа «Золотая виза» закрыта — что произошло и что осталось.
Программа «Золотая виза» в Испании полностью и навсегда прекращена. Программа была упразднена Органическим законом 1/2025, опубликованным в Официальном государственном вестнике Испании (BOE) 3 января 2025 года. Закон вступил в силу через три месяца после публикации, что сделало программу отмененной. 3 апреля 2025 окончательная дата окончания приема новых заявок.
В отличие от Португалии, которая ограничила только инвестиционную программу в сфере недвижимости, Испания полностью отменила программу получения вида на жительство для инвесторов, упразднив все инвестиционные категории, включая недвижимость (€500 000), государственные облигации и программы для предпринимательской деятельности. Органический закон 1/2025 отменил статьи 63–67 Закона 14/2013, первоначального законодательного акта, создавшего испанскую «золотую визу».
Как американские покупатели изменили испанский рынок
За пять лет объемы покупок недвижимости американцами в Испании увеличились примерно в четыре раза, и к 2024 году они составляли 2.0% от общего числа покупок жилья иностранцами, платя примерно на 30% больше за квадратный метр, чем следующая по величине группа иностранцев. Такое сочетание увеличения расходов и роста объемов усилило опасения по поводу доступности жилья и способствовало принятию политического решения о прекращении программы.
По мере приближения даты закрытия приема заявок Мадрид сообщил о примерно 200-процентном росте числа заявок от граждан США в конце 2024/начале 2025 года — это была спешка в последний момент, чтобы получить вид на жительство до крайнего срока.
Переходные положения остаются в силе.
Органический закон 1/2025 включает три переходных положения, которые остаются в силе по состоянию на 2026 год. Инвесторы, подавшие полную заявку до 3 апреля 2025 года, могут по-прежнему получить визу в соответствии с первоначальными правилами. Действующие обладатели разрешений сохраняют свою действительность на первоначально выданный срок. Заявки на продление обрабатываются в соответствии с правилами, действовавшими на момент первоначального разрешения. В рамках каких-либо переходных положений новые пути подачи заявок отсутствуют.
Греция: новый лидер
Программа «Золотая виза» Греции остается в полной силе в 2026 году и в настоящее время занимает первое место в мире среди программ получения вида на жительство согласно индексу Henley & Partners 2025. Инвестиционные пороги, введенные Законом 5038/2023, вступившим в силу в апреле 2024 года, остаются в силе.
Текущие инвестиционные пороги
| Ярус | Минимальные инвестиции | Подходящие районы | Требования |
|---|---|---|---|
| Уровень 1 (высокий спрос) | €800,000 | Афины (Аттика), Салоники, Миконос, Санторини — острова с населением более 3,100 человек. | Отдельно стоящий дом, минимальная площадь 120 кв.м. |
| Уровень 2 (стандартный) | €400,000 | Оставшиеся материковые и острова со средним спросом | Отдельно стоящий дом, минимальная площадь 120 кв.м. |
| Уровень 3 (особый) | €250,000 | Переоборудование коммерческих помещений в жилые; здания, представляющие историческую ценность; острова с низким спросом. | Зависит от категории |
Число заявителей из США, желающих получить «Золотую визу» Греции, увеличилось с 388 до 578 в 2024 году, что на 49% больше, чем годом ранее, что подтверждают статистические данные министерства. Общее число заявок достигло 9,289 в 2024 году и приблизительно 6,978 в 2025 году. Греция также ввела программу «Золотой визы» для стартапов с порогом дохода в 250 000 евро.
Важное ограничение: на недвижимость, приобретенную по программе «Золотая виза», распространяется запрет на краткосрочную аренду, за нарушение которого предусмотрен штраф в размере 50 000 евро. Запрет распространяется на недвижимость, приобретенную по программе получения разрешения.
Физическое присутствие и путь к гражданству
Для получения греческой «Золотой визы» не требуется минимальное физическое присутствие для сохранения вида на жительство — это существенное преимущество для инвесторов, желающих получить доступ к Шенгенской зоне без обязательств по переезду. Однако для получения греческого гражданства необходимо семь лет непрерывного законного проживания в стране с фактическим присутствием, а это значит, что одной «Золотой визы» недостаточно для быстрого получения европейского паспорта.
Португалия: рынок недвижимости закрыт, альтернативы остаются.
Португальская программа «Золотая виза», предоставлявшая гражданам ЕС на основе инвестиций в недвижимость, была официально закрыта 6 октября 2023 года, о чем сообщила газета Diário da República. Это стало одним из наиболее значительных закрытий в европейской сфере инвестиционной миграции, поскольку португальская программа была одной из самых популярных в мире, особенно среди американцев, которых привлекал путь к гражданству ЕС через пять лет.
Остаются активными два направления: инвестиции в квалифицированные инвестиционные фонды (минимум 500 000 евро) и инвестиции в культурное производство или сохранение культурного наследия. Эти направления привлекают в первую очередь состоятельных инвесторов, готовых вложить капитал без материального владения недвижимостью.
Италия: инвесторская виза и единый налоговый режим
Программа итальянских инвесторских виз будет действовать без изменений в 2026 году. Программа предоставляет вид на жительство за счет инвестиций в итальянские компании (минимум 250 000 евро для стартапов; 500 000 евро для уже существующих предприятий), государственных облигаций (2 миллиона евро) или благотворительных пожертвований (1 миллион евро). Сроки обработки заявок относительно невелики, хотя программа никогда не достигала такого объема, как в Испании, Греции или Португалии.
Дополнительным преимуществом Италии является плоский налоговый режим для новых резидентов. Состоятельные лица, переходящие на итальянское налоговое резидентство, могут выбрать уплату фиксированного ежегодного налога в размере 100 000 евро со всего дохода, полученного за рубежом, независимо от его суммы. Это делает Италию особенно привлекательной для американских инвесторов со значительными оффшорными портфелями, хотя обязательства по отчетности в рамках FATCA по-прежнему действуют.
Перенос спроса и появление альтернативных решений
Когда одна крупная программа закрывается, спрос в США быстро меняется. После прекращения действия испанской программы, интерес американцев к поисковой выдаче «Золотой визы» Греции в Google вырос примерно на 50% в конце 2024 года, что свидетельствует о быстром перераспределении внимания и заявок в оставшиеся юрисдикции ЕС. Этот эффект может привести к росту цен в отдельных районах и создать нагрузку на пропускную способность программы, особенно там, где квалифицирующим активом является недвижимость.
Помимо ЕС, страны Персидского залива — особенно ОАЭ — конкурируют за тех же американских клиентов, предлагая собственные программы «золотых виз», обеспечивающие безналоговую среду и упрощенные требования к соблюдению законодательства. Программы получения гражданства за инвестиции в странах Карибского бассейна также продолжают привлекать американцев, стремящихся к диверсификации паспортов, хотя эти программы проходят региональную гармонизацию с повышением минимальных пороговых значений.
Меры национальной политики: закрытие учреждений, повышение пороговых значений и фискальные меры.
Ситуация с европейской «золотой визой» в 2026 году характеризуется сокращением и перестройкой. Испания полностью прекратила действие своей программы. Португалия закрыла свой путь получения визы через рынок недвижимости. Греция почти втрое увеличила свой пороговый уровень для получения визы в районах с высоким спросом — с 250 000 до 800 000 евро. По всей Европе политики изучают влияние миграции инвесторов на рынки жилья и финансовую стабильность, при этом доступность программы теперь является скорее переменной, чем гарантированным результатом политики.
Помимо прямого закрытия рынков, чиновники обсуждали фискальные меры и ужесточение критериев отбора в ответ на ценовое давление и обеспокоенность общественности. В Испании стремительный рост готовности американцев платить за жилье — примерно на 30% больше за квадратный метр, чем другие ведущие группы иностранных покупателей — занимал видное место в более широких политических дискуссиях о доступности жилья. Консультантам следует ожидать динамических минимальных ставок, корректировки комиссионных сборов и потенциальных налоговых мер в странах, где иностранный капитал существенно влияет на местное предложение жилья и цены.
Сравнение программ с первого взгляда
| Страна | Статус (2026) | Мин. инвестиции | Путь к гражданству |
|---|---|---|---|
| Испания | Закрыто (апрель 2025 г.) | ARCXNUMX | ARCXNUMX |
| Греция | Открыто | € 250,000- € 800,000 | 7 лет проживания |
| Португалия | Частичная (без недвижимости) | 500 000 евро (средства) | 5 лет проживания |
| Италия | Открыто | 250 000 евро (стартап) | 10 лет проживания |
| Мальта | CBI отклонил иск (Суд Европейского союза). | Маршруты получения вида на жительство остаются в силе. | Зависит |
Ужесточение мер на уровне ЕС: новые правила борьбы с отмыванием денег, судебные решения и институциональные риски.
Институты ЕС продолжают ужесточать стандарты борьбы с отмыванием денег (AML) и финансированием терроризма (CTF) в отношении резидентства инвесторов. В официальной переписке 2025 года Европейская комиссия вновь выразила обеспокоенность и необходимость тщательной проверки в схемах получения вида на жительство за инвестиции — это отражает более широкую архитектуру AML в ЕС и надзорные меры, осуществляемые через новое Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLA). Для специалистов это означает повышенные требования к отслеживанию бенефициарных владельцев, подтверждению происхождения средств и проверке клиентов на основе оценки рисков.
Решение Мальты: Дело C-181/23
Европейский суд юстиции вынес решение против мальтийской схемы получения гражданства за инвестиции («золотой паспорт») в деле C-181/23. Суд постановил, что продажа гражданства без подлинной связи с государством-членом несовместима с законодательством ЕС. Хотя дело Мальты касалось гражданства, а не вида на жительство, это решение иллюстрирует тенденцию: усиление наднационального контроля, более строгий надзор и реальная возможность того, что правовые или нормативные события могут резко изменить возможности и сроки для клиентов. С тех пор Мальте пришлось адаптировать свою законодательную базу в ответ на это.
Последствия применения FATCA и налогообложения для американских инвесторов
Граждане США и лица, имеющие вид на постоянное жительство, сталкиваются с уникальными налоговыми обязательствами, которые большинство руководств по получению «Золотой визы» упускают из виду. Соединенные Штаты облагают налогом доходы своих граждан со всего мира независимо от места их проживания, а это значит, что получение европейского вида на жительство не создает налоговой лазейки. Ключевые моменты, которые следует учитывать:
Отчетность по FATCA. Закон о соблюдении налогового законодательства в отношении иностранных счетов (FATCA) требует от иностранных финансовых учреждений сообщать в Налоговое управление США (IRS) о счетах, принадлежащих гражданам США. Любая инвестиционная недвижимость, банковские счета или подписки на фонды, используемые для получения «Золотой визы», влекут за собой обязательства по отчетности в соответствии с FATCA. Несоблюдение требований влечет за собой серьезные штрафы.
Требования FBAR. Граждане США, имеющие иностранные финансовые счета, совокупная сумма которых превышает 10 000 долларов США в любой момент года, обязаны подавать форму FinCEN 114 (FBAR). Инвестиции по программе Golden Visa почти всегда превышают этот порог.
Риск двойного налогообложения. Инвесторы, устанавливающие налоговое резидентство в стране ЕС, могут столкнуться с налоговыми обязательствами в обеих юрисдикциях. Хотя большинство стран ЕС имеют соглашения об избежании двойного налогообложения с Соединенными Штатами, взаимодействие между налогообложением в США по всему миру, иностранными налоговыми вычетами и местными налоговыми обязательствами требует тщательного структурирования. Например, плоский налоговый режим Италии может упростить этот процесс для соответствующих требованиям инвесторов.
Правовые и нормативные последствия для консультантов
В условиях, когда американские инвесторы играют центральную роль в европейской программе «Золотая виза», юристам следует обновить свои стратегии управления квотами, синхронизации с операциями с недвижимостью и тщательной подготовки документации.
Стратегия мощности и сроков
- Выявление сбоев в работе программ и локальных проблем (биометрия, нотариальные услуги, задержки в регистрации) на рынках, испытывающих резкий рост числа обращений.
- Установите последовательность резервирования имущества с контрольными датами подачи документов, чтобы избежать упущений в случае изменения пороговых значений или правил в ходе транзакции.
Доказательства источников финансирования и уровня богатства.
- Для клиентов из США: предварительно соберите выписки из налоговой службы США, проверенные финансовые отчеты, брокерские отчеты, документы о продаже недвижимости и банковские потоки, охватывающие путь приобретения.
- Отслеживайте движение средств от начала до конца с помощью четких банковских маршрутов и приведите денежные переводы в соответствие с требованиями принимающей страны.
Усиленная комплексная проверка
- Проведение проверки на предмет связи с политически значимыми лицами, наличия санкций и негативной информации в СМИ в соответствии с акцентом ЕС на противодействии отмыванию денег в отношении инвестиционных схем.
- Документируйте структуры конечного бенефициарного владельца (UBO) для сложных холдингов и SPV.
Планирование сценария
- Запланируйте непредвиденные обстоятельства на случай изменений в программе (закрытия, изменения в сборах/налогах) и подготовьте альтернативные юрисдикции, чтобы не допустить потери импульса для клиентов, чувствительных ко времени.
- Перед подачей основной заявки проведите предварительный инструктаж для клиентов по двум-трем резервным юрисдикциям.
Контрольный список готовности советника
| Контролировать | Как выглядит «хорошо» |
|---|---|
| Трубопровод и квоты | Календарь периодов подачи заявок; автоматические оповещения о важных этапах реализации политики на целевых рынках ЕС. |
| Файлы SOF/UBO | Предварительно одобренные комплекты документов со сквозными потоками средств и диаграммами UBO, соответствующие ожиданиям ЕС по борьбе с отмыванием денег. |
| Санкции/PEP | Документированная проверка при приеме на работу и перед отправкой; журналы устранения ложных срабатываний. |
| Связь собственности | Контрольные списки, связывающие этапы депозита, оценки и регистрации с подачей иммиграционных документов, чтобы избежать разрывов во времени. |
| Юрисдикции Плана Б | Заранее проинформированные об альтернативных вариантах на случай закрытия Golden Visa или изменения пороговых значений, что сводит к минимуму время простоя клиента. |
| Соответствие требованиям FATCA/FBAR | Налоговые обязательства перед США были определены до инвестирования; с первого дня был привлечен консультант по трансграничным налогам. |
Армения как дополнительная стратегия получения вида на жительство
Клиенты, рассматривающие европейские программы Резервного банка Индии (RBI), часто выигрывают от диверсифицированного подхода, включающего юрисдикции за пределами ЕС. Армения предлагает привлекательное дополнение к стратегиям получения европейской «золотой визы», особенно для американских инвесторов, стремящихся к благоприятной для бизнеса среде с низкими налогами и простыми процедурами получения вида на жительство.
Армения предоставляет временный и постоянный вид на жительство через несколько путей, включая трудоустройство, владение бизнесом и семейные связи. Страна программа инвестиций в жилую недвижимость Предлагает дополнительный вариант. Для тех, кто нуждается в полном планировании мобильности, Армянское гражданство Доступ к нему можно получить несколькими путями, включая происхождение и натурализацию.
Армении налоговая база Это особенно выгодно для международных предпринимателей, поскольку предлагаются конкурентоспособные ставки корпоративного и личного подоходного налога. В сочетании с упрощенной процедурой... банковских доступ и растущая экосистема для удаленных работников посредством виза цифрового кочевникаАрмения может служить практической базой на период рассмотрения заявок на получение европейского вида на жительство, а также в качестве долгосрочного дополнения к виду на жительство в ЕС.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Европейская «Золотая виза» и более широкий рынок получения вида на жительство за инвестиции переосмысливаются американскими инвесторами, что приводит к последствиям закрытия программы в Испании для оставшихся программ, в то время как требования ЕС по борьбе с отмыванием денег и знаковое решение по делу Мальты повышают планку соответствия. В условиях закрытия программ, повышения пороговых значений и усиления регуляторного контроля, консультанты, которые ужесточают процедуру «Знай своего клиента» (KYC), проводят предварительное согласование с органами финансовой отчетности (SOF), планируют выполнение обязательств по FATCA и поддерживают стратегии резервных юрисдикций, смогут защитить сроки и результаты для своих клиентов. Чтобы обсудить соответствующий требованиям, диверсифицированный план мобильности, адаптированный к вашим обстоятельствам, свяжитесь с нашей командой.
