Для получения «золотой визы» в ОАЭ по-прежнему требуется недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов, но минимальный первоначальный взнос в размере 1 миллиона дирхамов был отменен с 2025 года, что расширило возможности получения ипотеки.
В настоящее время недвижимость, находящаяся на стадии строительства или приобретаемая в ипотеку, соответствует критериям, если ее оценочная стоимость по данным Земельного департамента Дубая (DLD) составляет 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более.
При подаче заявления на получение «Золотой визы» используются действующие оценочные свидетельства Департамента земельных ресурсов (DLD), а не данные о стоимости недвижимости, поэтому оценка и соответствующая документация имеют решающее значение.
В 2024 году объем сделок с недвижимостью в Дубае достиг примерно 761 миллиарда дирхамов ОАЭ, чему способствовали активное участие иностранных инвесторов и изменение состава покупателей.
Рекомендации: согласовать условия кредитора с иммиграционными документами, предварительно получить разрешение на спонсорство членов семьи и тщательно спланировать рефинансирование/выход из кредита для сохранения статуса.
Финансирование по программе «Золотая виза» ОАЭ в 2025 году имеет значение для инвесторов, желающих получить вид на жительство через недвижимость в Дубае, не обременяя себя крупными суммами наличных средств. С отменой требования о первоначальном взносе в 1 миллион дирхамов и сохранением порога в 2 миллиона дирхамов, возможности получения ипотеки расширились, но правила оценки и координация действий кредиторов теперь могут как способствовать успеху, так и привести к провалу заявки.
Содержание
- Что изменилось в 2025 году: порог в 2 млн дирхамов ОАЭ остается неизменным.
- Первоначальный взнос в размере 1 млн дирхамов ОАЭ не требуется.
- Кто теперь имеет право на участие: Включая покупку жилья на этапе строительства и покупку в ипотеку.
- Ипотека
- LTV и координация с кредитором — финансирование инвестиций по программе «Золотая виза»
- Оценка
- Требования к правоустанавливающим документам и оформлению права собственности (оценка и заверения Департамента земельных ресурсов Дубая)
- Контекст рынка Дубая: объемы сделок
Что изменилось в 2025 году: порог в 2 млн дирхамов ОАЭ остается неизменным.
В ОАЭ минимальный размер инвестиций в недвижимость для инвесторов установлен на уровне 2 миллионов дирхамов ОАЭ. Важно отметить, что заявки основываются на текущей оценке Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) на уровне, равном или превышающем этот показатель, а не только на документе о праве собственности или цене по договору купли-продажи. Заявки подаются через портал для инвесторов DLD, который централизует проверку соответствия требованиям и обработку документов.
Программа «Золотая виза» для инвестиций в недвижимость — ключевые моменты до и после 2025 года.
| Критерий | До 2025-го | 2025 Вперед |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | AED 2 миллионов | 2 миллиона дирхамов ОАЭ (без изменений) |
| требование первоначального взноса | Часто читается как AED 1 млн или 50% оплачено | Удалено — минимальный первоначальный взнос отсутствует |
| Финансируемые (ипотечные) объекты недвижимости | Более ограничительный | Право на участие имеют лица, чья оценка составляет 2 млн дирхамов ОАЭ. |
| Объекты недвижимости на стадии строительства | Более ограничительный | Право на участие определяется в соответствии с правилами/при наличии подтверждающих документов. |
| Основа стоимости | Договор/документ часто упоминается. | Выделено текущее свидетельство об оценке DLD. |
Первоначальный взнос в размере 1 млн дирхамов ОАЭ не требуется.
В 2025 году власти отменили ранее установленный минимальный первоначальный взнос в размере 1 миллиона дирхамов (или 50%) для инвесторов в недвижимость по программе Golden Visa. Это изменение существенно снижает барьер для получения наличных средств, позволяя банкам играть более важную роль — при условии, что порог в 2 миллиона дирхамов будет подтвержден оценкой.
Кто теперь имеет право на участие: Включая покупку жилья на этапе строительства и покупку в ипотеку.
Инвесторы, использующие ипотеку, и те, кто покупает недвижимость на этапе строительства, могут претендовать на участие в программе при условии, что стоимость объекта соответствует или превышает 2 миллиона дирхамов ОАЭ, признанных Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD). Данная политика прямо расширяет круг лиц, имеющих право на участие, за пределы полностью оплаченных и готовых к заселению объектов, приводя визовые критерии в соответствие с фактическим количеством инвесторов, приобретающих недвижимость в Дубае. Заявка подается через канал для инвесторов DLD, где указаны форматы документов и этапы проверки.
Ипотека
С устранением барьера в виде первоначального взноса ипотечные кредиты играют центральную роль в получении «Золотой визы». Хотя банки устанавливают собственные коэффициенты соотношения кредита к стоимости залога и правила андеррайтинга, иммиграционные стандарты являются отдельными: ваше досье должно подтверждать квалификационную стоимость недвижимости в 2 миллиона дирхамов ОАЭ в соответствии с процедурами DLD, а также должно демонстрировать отсутствие обременений и их надлежащую регистрацию и раскрытие.
Практические советы для заявителей, претендующих на получение ипотечного кредита:
- Убедитесь, что банк готов выдать письмо об отсутствии возражений и выписку о непогашенном остатке задолженности для иммиграционных целей, соответствующие данным Департамента земельных ресурсов (DLD).
- Убедитесь, что в правоустанавливающих документах правильно указана ипотека (обременение); несоответствия могут замедлить или сорвать подачу документов.
- Проведите стресс-тест оценки: если рыночные условия изменятся, будьте готовы дополнить оценку обновленным сертификатом DLD, чтобы сохранить показатель на уровне ≥ 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
LTV и координация с кредитором — финансирование инвестиций по программе «Золотая виза»
При оформлении ипотеки на 2025 год юристам следует с самого начала синхронизировать структуру ипотечного кредита с иммиграционными документами:
- Соответствие суммы кредита и стоимости залога: Убедитесь, что окончательный размер кредита, размер собственного капитала и график погашения не осложнят выдачу банком иммиграционных писем или результаты оценки DLD.
- Резервы для оценки: разработать план отклонений от оценочной стоимости; предусмотреть запас средств свыше 2 миллионов дирхамов ОАЭ на случай необходимости переоценки.
- Семейное спонсорство: Предварительно убедитесь в наличии иждивенцев и необходимых документов, чтобы при добавлении супругов/детей было достаточно информации об имуществе и финансировании основного заявителя.
- Планирование рефинансирования/выхода из бизнеса: Структурируйте рефинансирование, частичное высвобождение средств или продажу таким образом, чтобы статус резидента оставался стабильным при продлении визы — любые изменения следует вносить после достижения визовых этапов.
Рассматриваете альтернативные варианты получения вида на жительство для диверсификации семейного портфеля или инвестиционного портфеля? Ознакомьтесь с нашими рекомендациями по визам, инвестициям и стратегиям в сфере недвижимости в Армении.
Оценка
В соответствии с обновленным подходом, квалификационная сумма подтверждается действующим оценочным сертификатом DLD, а не просто ценой по контракту. Это делает методологию и сроки DLD критически важными для успешного рассмотрения заявления на получение «Золотой визы».
Как подать заявку (для инвесторов в недвижимость)
- Подтвердите соответствие требованиям и тип недвижимости (готовая или строящаяся) и убедитесь, что предоставленные документы подтверждают оценку в 2 миллиона дирхамов ОАЭ. Актуальные требования смотрите на странице для инвесторов DLD.
- Получите свидетельство об оценке DLD и соберите документы, подтверждающие право собственности/договор купли-продажи, а также любые банковские письма, если недвижимость находится в ипотеке.
- Подайте заявку через портал для инвесторов DLD, приложив необходимые подтверждения, и оплатите соответствующие государственные сборы в соответствии с указаниями DLD.
- Пройдите все необходимые процедуры по сбору биометрических данных и удостоверению личности в соответствии с инструкциями и дождитесь выдачи вида на жительство.
Инвесторы, сравнивающие варианты получения вида на жительство за рубежом, также могут ознакомиться с нашими руководствами по планированию получения вида на жительство и гражданства.
Требования к правоустанавливающим документам и оформлению права собственности (оценка и заверения Департамента земельных ресурсов Дубая)
Ожидается, что заявители получат комплект документов, позволяющий DLD подтвердить стоимость, право собственности и обременения. Хотя форматы могут меняться, обычно заявители готовят следующие документы:
- Правоустанавливающий документ или договор купли-продажи от застройщика (для строящегося объекта), соответствующий данным Департамента земельных ресурсов (DLD).
- Сертификат оценки DLD, подтверждающий стоимость ≥ 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
- Банковские справки: письмо об отсутствии возражений и выписка по ипотечному кредиту/обременению, если кредит предоставляется.
- Для подачи заявки через портал DLD требуются документы, удостоверяющие личность.
Для планирования трансграничных инвестиционных портфелей, включая финансирование, налоговые риски и структуры владения, ознакомьтесь с нашими обзорами налогов и вопросов, касающихся создания бизнеса.
Контекст рынка Дубая: объемы сделок
В 2024 году в Дубае было совершено сделок с недвижимостью на сумму около 761 миллиарда дирхамов ОАЭ, что подчеркивает масштаб и ликвидность рынка. Состав покупателей меняется — во втором квартале 2025 года количество покупок, совершенных британскими покупателями, выросло на 62% в годовом исчислении, поскольку динамика валютного курса благоприятствовала входящему спросу.
В то же время Fitch указало на возможные коррекции цен после нескольких лет роста, подчеркнув необходимость дисциплинированной оценки при подаче заявок на получение «Золотой визы». Расширение критериев приемлемости для строящихся и ипотечных активов в сочетании с пороговыми значениями, основанными на оценке, по-видимому, призвано продолжать привлекать международный капитал, сохраняя при этом регуляторную уверенность в качестве активов.
Заключение
В 2025 году в рамках «золотой визы» ОАЭ сохраняется ограничение на стоимость недвижимости в 2 миллиона дирхамов, но отменяется требование о первоначальном взносе в 1 миллион дирхамов, что делает соответствие критериям для получения ипотеки ключевым фактором. Успех теперь зависит от оценочных сертификатов DLD, безупречной документации на право собственности/отсутствия обременений и тесной координации с кредиторами. Независимо от того, являетесь ли вы новичком на рынке недвижимости Дубая или опытным покупателем (включая индийских инвесторов, планирующих спонсорство семьи), структурируйте финансирование и сроки с учетом этапов иммиграции, чтобы защитить свой статус. Для получения индивидуальных консультаций и помощи в подаче документов свяжитесь с нами.
