Для получения «золотой визы» в ОАЭ по-прежнему требуется недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов, но минимальный первоначальный взнос в размере 1 миллиона дирхамов был отменен с 2025 года, что расширило возможности получения ипотеки.
В настоящее время недвижимость, находящаяся на стадии строительства или приобретаемая в ипотеку, соответствует критериям, если ее оценочная стоимость по данным Земельного департамента Дубая (DLD) составляет 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более.
При подаче заявления на получение «Золотой визы» используются действующие оценочные свидетельства Департамента земельных ресурсов (DLD), а не данные о стоимости недвижимости, поэтому оценка и соответствующая документация имеют решающее значение.
В 2024 году объем сделок с недвижимостью в Дубае достиг примерно 761 миллиарда дирхамов ОАЭ, чему способствовали активное участие иностранных инвесторов и изменение состава покупателей.
Рекомендации: согласовать условия кредитора с иммиграционными документами, предварительно получить разрешение на спонсорство членов семьи и тщательно спланировать рефинансирование/выход из кредита для сохранения статуса.
Финансирование по программе «Золотая виза» ОАЭ в 2025 году имеет значение для инвесторов, желающих получить вид на жительство через недвижимость в Дубае, не обременяя себя крупными суммами наличных средств. С отменой требования о первоначальном взносе в 1 миллион дирхамов и сохранением порога в 2 миллиона дирхамов, возможности получения ипотеки расширились, но правила оценки и координация действий кредиторов теперь могут как способствовать успеху, так и привести к провалу заявки.
Содержание
- Что изменилось в 2025 году: порог в 2 млн дирхамов ОАЭ остается неизменным.
- Первоначальный взнос в размере 1 млн дирхамов ОАЭ не требуется.
- Кто теперь имеет право на участие: Включая покупку жилья на этапе строительства и покупку в ипотеку.
- Ипотека
- LTV и координация с кредитором — финансирование инвестиций по программе «Золотая виза»
- Оценка
- Требования к правоустанавливающим документам и оформлению права собственности (оценка и заверения Департамента земельных ресурсов Дубая)
- Контекст рынка Дубая: объемы сделок
Что изменилось в 2025 году: порог в 2 млн дирхамов ОАЭ остается неизменным.
В ОАЭ минимальный размер инвестиций в недвижимость для инвесторов установлен на уровне 2 миллионов дирхамов ОАЭ. Важно отметить, что заявки основываются на текущей оценке Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) на уровне, равном или превышающем этот показатель, а не только на документе о праве собственности или цене по договору купли-продажи. Заявки подаются через портал для инвесторов DLD, который централизует проверку соответствия требованиям и обработку документов.
Программа «Золотая виза» для инвестиций в недвижимость — ключевые моменты до и после 2025 года.
| Критерий | До 2025-го | 2025 Вперед |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | AED 2 миллионов | 2 миллиона дирхамов ОАЭ (без изменений) |
| требование первоначального взноса | Часто читается как AED 1 млн или 50% оплачено | Удалено — минимальный первоначальный взнос отсутствует |
| Финансируемые (ипотечные) объекты недвижимости | Более ограничительный | Право на участие имеют лица, чья оценка составляет 2 млн дирхамов ОАЭ. |
| Объекты недвижимости на стадии строительства | Более ограничительный | Право на участие определяется в соответствии с правилами/при наличии подтверждающих документов. |
| Основа стоимости | Договор/документ часто упоминается. | Выделено текущее свидетельство об оценке DLD. |
Первоначальный взнос в размере 1 млн дирхамов ОАЭ не требуется.
В 2025 году власти отменили ранее установленный минимальный первоначальный взнос в размере 1 миллиона дирхамов (или 50%) для инвесторов в недвижимость по программе Golden Visa. Это изменение существенно снижает барьер для получения наличных средств, позволяя банкам играть более важную роль — при условии, что порог в 2 миллиона дирхамов будет подтвержден оценкой.
Кто теперь имеет право на участие: Включая покупку жилья на этапе строительства и покупку в ипотеку.
Инвесторы, использующие ипотеку, и те, кто покупает недвижимость на этапе строительства, могут претендовать на участие в программе при условии, что стоимость объекта соответствует или превышает 2 миллиона дирхамов ОАЭ, признанных Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD). Данная политика прямо расширяет круг лиц, имеющих право на участие, за пределы полностью оплаченных и готовых к заселению объектов, приводя визовые критерии в соответствие с фактическим количеством инвесторов, приобретающих недвижимость в Дубае. Заявка подается через канал для инвесторов DLD, где указаны форматы документов и этапы проверки.
Ипотека
С устранением барьера в виде первоначального взноса ипотечные кредиты играют центральную роль в получении «Золотой визы». Хотя банки устанавливают собственные коэффициенты соотношения кредита к стоимости залога и правила андеррайтинга, иммиграционные стандарты являются отдельными: ваше досье должно подтверждать квалификационную стоимость недвижимости в 2 миллиона дирхамов ОАЭ в соответствии с процедурами DLD, а также должно демонстрировать отсутствие обременений и их надлежащую регистрацию и раскрытие.
Практические советы для заявителей, претендующих на получение ипотечного кредита:
- Убедитесь, что банк готов выдать письмо об отсутствии возражений и выписку о непогашенном остатке задолженности для иммиграционных целей, соответствующие данным Департамента земельных ресурсов (DLD).
- Убедитесь, что в правоустанавливающих документах правильно указана ипотека (обременение); несоответствия могут замедлить или сорвать подачу документов.
- Проведите стресс-тест оценки: если рыночные условия изменятся, будьте готовы дополнить оценку обновленным сертификатом DLD, чтобы сохранить показатель на уровне ≥ 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
LTV и координация с кредитором — финансирование инвестиций по программе «Золотая виза»
При оформлении ипотеки на 2025 год юристам следует с самого начала синхронизировать структуру ипотечного кредита с иммиграционными документами:
- Соответствие суммы кредита и стоимости залога: Убедитесь, что окончательный размер кредита, размер собственного капитала и график погашения не осложнят выдачу банком иммиграционных писем или результаты оценки DLD.
- Резервы для оценки: разработать план отклонений от оценочной стоимости; предусмотреть запас средств свыше 2 миллионов дирхамов ОАЭ на случай необходимости переоценки.
- Семейное спонсорство: Предварительно убедитесь в наличии иждивенцев и необходимых документов, чтобы при добавлении супругов/детей было достаточно информации об имуществе и финансировании основного заявителя.
- Планирование рефинансирования/выхода из бизнеса: Структурируйте рефинансирование, частичное высвобождение средств или продажу таким образом, чтобы статус резидента оставался стабильным при продлении визы — любые изменения следует вносить после достижения визовых этапов.
Рассматриваете альтернативные варианты получения вида на жительство для диверсификации семейного портфеля или инвестиционного портфеля? Ознакомьтесь с нашими рекомендациями по визам, инвестициям и стратегиям в сфере недвижимости в Армении.
Оценка
В соответствии с обновленным подходом, квалификационная сумма подтверждается действующим оценочным сертификатом DLD, а не просто ценой по контракту. Это делает методологию и сроки DLD критически важными для успешного рассмотрения заявления на получение «Золотой визы».
Как подать заявку (для инвесторов в недвижимость)
- Подтвердите соответствие требованиям и тип недвижимости (готовая или строящаяся) и убедитесь, что предоставленные документы подтверждают оценку в 2 миллиона дирхамов ОАЭ. Актуальные требования смотрите на странице для инвесторов DLD.
- Получите свидетельство об оценке DLD и соберите документы, подтверждающие право собственности/договор купли-продажи, а также любые банковские письма, если недвижимость находится в ипотеке.
- Подайте заявку через портал для инвесторов DLD, приложив необходимые подтверждения, и оплатите соответствующие государственные сборы в соответствии с указаниями DLD.
- Пройдите все необходимые процедуры по сбору биометрических данных и удостоверению личности в соответствии с инструкциями и дождитесь выдачи вида на жительство.
Инвесторы, сравнивающие варианты получения вида на жительство за рубежом, также могут ознакомиться с нашими руководствами по планированию получения вида на жительство и гражданства.
Требования к правоустанавливающим документам и оформлению права собственности (оценка и заверения Департамента земельных ресурсов Дубая)
Ожидается, что заявители получат комплект документов, позволяющий DLD подтвердить стоимость, право собственности и обременения. Хотя форматы могут меняться, обычно заявители готовят следующие документы:
- Правоустанавливающий документ или договор купли-продажи от застройщика (для строящегося объекта), соответствующий данным Департамента земельных ресурсов (DLD).
- Сертификат оценки DLD, подтверждающий стоимость ≥ 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
- Банковские справки: письмо об отсутствии возражений и выписка по ипотечному кредиту/обременению, если кредит предоставляется.
- Для подачи заявки через портал DLD требуются документы, удостоверяющие личность.
Для планирования трансграничных инвестиционных портфелей, включая финансирование, налоговые риски и структуры владения, ознакомьтесь с нашими обзорами налогов и вопросов, касающихся создания бизнеса.
Контекст рынка Дубая: объемы сделок
В 2024 году в Дубае было совершено сделок с недвижимостью на сумму около 761 миллиарда дирхамов ОАЭ, что подчеркивает масштаб и ликвидность рынка. Состав покупателей меняется — во втором квартале 2025 года количество покупок, совершенных британскими покупателями, выросло на 62% в годовом исчислении, поскольку динамика валютного курса благоприятствовала входящему спросу.
В то же время Fitch указало на возможные коррекции цен после нескольких лет роста, подчеркнув необходимость дисциплинированной оценки при подаче заявок на получение «Золотой визы». Расширение критериев приемлемости для строящихся и ипотечных активов в сочетании с пороговыми значениями, основанными на оценке, по-видимому, призвано продолжать привлекать международный капитал, сохраняя при этом регуляторную уверенность в качестве активов.
Заключение
В 2025 году в рамках «золотой визы» ОАЭ сохраняется ограничение на стоимость недвижимости в 2 миллиона дирхамов, но отменяется требование о первоначальном взносе в 1 миллион дирхамов, что делает соответствие критериям для получения ипотеки ключевым фактором. Успех теперь зависит от оценочных сертификатов DLD, безупречной документации на право собственности/отсутствия обременений и тесной координации с кредиторами. Независимо от того, являетесь ли вы новичком на рынке недвижимости Дубая или опытным покупателем (включая индийских инвесторов, планирующих спонсорство семьи), структурируйте финансирование и сроки с учетом этапов иммиграции, чтобы защитить свой статус. Для получения индивидуальных консультаций и помощи в подаче документов свяжитесь с нами.
FAQ
С одного взгляда
- Минимальная стоимость недвижимости: AED 2 million (~USD 545,000) — unchanged for 2026
- Down-payment requirement: Removed as of February 20, 2026
- Срок действия визы: 10 years, renewable indefinitely if property is still held
- Off-plan and mortgaged: Both qualify with DLD valuation evidence
- Государственные сборы: ~AED 9,885 (~USD 2,700) per applicant
- Время обработки: Typically 2–4 weeks after complete submission
- Семейное спонсорство: Spouse, children, and parents eligible
UAE Golden Visa financing in 2026 matters to investors who want residency through Dubai real estate without locking up large amounts of cash. With the upfront-payment requirement officially scrapped in February 2026 and the AED 2 million threshold confirmed unchanged, mortgage eligibility has expanded significantly. Valuation rules, lender coordination, and documentation now determine whether an application succeeds or stalls.
This guide covers the current requirements, government fees, family sponsorship rules, and practical steps for property investor Golden Visa applications in 2026.
Содержание
- AED 2M threshold: still the benchmark in 2026
- Down-payment removal (February 2026)
- Who qualifies: off-plan, mortgaged, and combined properties
- Golden Visa duration and renewal requirements
- Government fees and processing timeline
- Family sponsorship rules
- Mortgage and LTV coordination
- DLD valuation and documentation
- Dubai market context: 2025 transaction data
- Selling, refinancing, and property value changes
- Часто задаваемые вопросы
AED 2M threshold: still the benchmark in 2026
The UAE kept the property investor Golden Visa minimum at AED 2 million (~USD 545,000) for 2026. This threshold is federal and applies consistently across all emirates, including Dubai, Abu Dhabi, and Sharjah. Applications hinge on a current Dubai Land Department (DLD) valuation at or above that level, rather than relying only on the deed or purchase contract price.
Важное различие: In April 2026, the UAE reduced the minimum for shorter-term (2-year) property owner visas to AED 400,000–750,000. The 10-year Golden Visa threshold remains AED 2 million. Do not confuse the two programmes.
Golden Visa property route: before vs. 2026
| Критерий | До 2026-го | 2026 вперед |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | AED 2 миллионов | 2 миллиона дирхамов ОАЭ (без изменений) |
| Первоначальный взнос | AED 1M or 50% required | Removed — no minimum down-payment |
| Заложенные объекты недвижимости | Более ограничительный | Eligible with AED 2M DLD valuation |
| Незаконченная недвижимость | Более ограничительный | Eligible with DLD-approved developer |
| Основа стоимости | Contract or deed price | Current DLD valuation certificate |
| Срок действия визы | 10 лет с возможностью продления | 10 лет, с возможностью бессрочного продления |
Down-payment removal (February 2026)
On February 20, 2026, the UAE officially scrapped the upfront-payment rule for property investor Golden Visa applications. Previously, applicants needed to show at least AED 1 million (or roughly 50%) paid toward the property. This is no longer required.
The practical impact is significant. An investor with a property valued at AED 2.5 million and a 75% mortgage now fully qualifies, provided the DLD-certified valuation meets the AED 2 million threshold. Only the valuation matters — not how much equity you hold.
Who qualifies: off-plan, mortgaged, and combined properties
The current policy explicitly broadens eligibility beyond fully paid, completed units. Off-plan, mortgaged, and combined-title-deed purchases all count toward the AED 2 million threshold.
Незаконченная недвижимость require a DLD-approved developer and an Oqood (off-plan registration) certificate. Заложенные объекты недвижимости require a bank no-objection certificate (NOC). Несколько свойств can be combined to reach the AED 2 million threshold, as long as all are UAE-based and registered in the applicant’s name. There is no cap on the number of properties.
These rules are consistent across all UAE emirates. The only differences between Dubai, Abu Dhabi, and other emirates are in processing channels and portal systems — the eligibility criteria are federal.
Golden Visa duration and renewal requirements
The property investor Golden Visa is valid for 10 years and renewable indefinitely, as long as the qualifying property (or equivalent) is still held at the time of renewal. Renewal is now fully digitized through the ICP (Federal Authority for Identity and Citizenship) portal.
There is a 2-year minimum holding period after issuance. Selling a qualifying property within the first two years without a replacement may result in early cancellation. An “asset rotation” grace period exists for investors who sell and replace their property with another qualifying asset.
Government fees and processing timeline
Government fees for the property investor Golden Visa route in Dubai total approximately AED 9,885 (~USD 2,700) per applicant. The breakdown includes:
| Платный пункт | Сумма (дирхамы ОАЭ) |
|---|---|
| Медицинское обследование | 700 |
| Emirates ID (10-year) | 1,153 |
| Residency permit confirmation (10-year) | 2,857 |
| Dubai Land Department fees | 4,020 |
| Административные сборы | 1,155 |
| Приблизительная общая сумма | ~AED 9,885 (~USD 2,700) |
The DLD Golden Certificate costs an additional AED 1,000–1,200. Fees may vary slightly by emirate and are subject to periodic updates.
Processing typically takes 2–4 weeks in Dubai after complete submission, though this is an indicative timeline rather than an official service-level commitment.
Family sponsorship rules
A property investor Golden Visa holder can sponsor the following dependants:
- Супруг: Full 10-year visa matching the main applicant
- Дети: Effectively no age cap for minor children. Unmarried daughters qualify regardless of age. Adult sons over 25 may face additional scrutiny in practice
- Родители: Require the sponsor to demonstrate approximately AED 20,000 per month income, plus housing and health insurance
- Domestic helpers: Unlimited, subject to standard visa requirements
Pre-clearing dependant documentation alongside the main application avoids delays. Ensure the property and financing evidence are sufficient for the full family when planning your submission.
Mortgage and LTV coordination
With the down-payment barrier gone, mortgage structures play a central role in Golden Visa eligibility. Non-resident loan-to-value ratios typically range from 50–75%, below resident caps of approximately 80%. More conservative terms apply to off-plan purchases.
For 2026 applications, counsel should synchronize the mortgage structure with immigration documentation from day one:
- Loan-to-value alignment: Ensure the final loan size, equity, and repayment schedule do not complicate issuance of the bank’s immigration letters or the DLD valuation outcome
- Резервы для оценки: Build headroom above AED 2 million in case revaluation is required at renewal or during market corrections
- Family sponsorship timing: Pre-clear dependants so the main applicant’s property and financing evidence are sufficient when adding family members
- Refinance and exit planning: Structure refinancing, partial releases, or sales so that residency status remains secure — sequence any changes after visa milestones
Practical tips for mortgage-backed applicants
- Ensure the bank is prepared to issue a no-objection letter and a statement of outstanding balance for immigration purposes, matching DLD records
- Confirm the title reflects the mortgage (encumbrance) correctly — mismatches can slow or derail filings
- Stress-test the valuation: if market conditions shift, be ready to supplement with an updated DLD valuation certificate to keep the figure at or above AED 2 million
DLD valuation and documentation
The qualifying amount is proven by a current DLD valuation certificate, not merely a contract price. The DLD’s smart valuation system uses AI through the Dubai REST app, applying market comparison, income, and cost methods aligned with RICS standards. Valuation fees start from approximately AED 2,000.
How to apply: property investor route
- Confirm eligibility and property type (ready or off-plan) and ensure evidence can support an AED 2 million valuation
- Obtain the DLD valuation certificate and collect title or contract documents, plus any bank letters if the property is mortgaged
- Submit the application through the DLD investor portal with required attestations and pay applicable government fees
- Complete biometrics and Emirates ID steps as directed
- Await residency issuance — typically 2–4 weeks from complete submission
Необходимая документация
- Title deed or developer sale agreement (off-plan) aligned with DLD records
- DLD valuation certificate confirming property value of AED 2 million or more
- Bank no-objection letter and mortgage or encumbrance statement (if financed)
- Действительный паспорт и фотографии паспортного размера.
- Результаты медицинского осмотра
- Документация по медицинскому страхованию
Dubai market context: 2025 transaction data
Dubai real estate transactions reached approximately AED 917 billion in 2025, covering more than 270,000 transactions — a roughly 20% increase year-on-year from AED 761 billion in 2024. Narrower sales-only figures show AED 682.5 billion across 214,912 sales, representing a 49.6% increase. Either measure confirms 2025 as a historic high for the market.
Foreign buyer participation remains strong. India leads as the top buyer nationality, followed by the United Kingdom, Russia, Italy, and France according to 2025 DLD-cited rankings.
Fitch has flagged a possible moderate correction of up to 15% in H2 2025–2026, driven by significant new supply entering the market. This underscores the importance of valuation discipline in Golden Visa filings — building a cushion above the AED 2 million threshold protects against revaluation risk at renewal.
Selling, refinancing, and property value changes
Understanding what happens to your Golden Visa if circumstances change is essential for long-term planning:
- Selling the property: If you sell without holding another qualifying AED 2 million property, the visa must be cancelled. DLD may block title transfer until immigration status is resolved. You can swap to a new qualifying property without losing status
- Рефинансирование: Generally acceptable, provided the bank issues a new NOC. The key is maintaining clean title documentation
- Value drops: Day-to-day market dips without a formal revaluation do not automatically cancel the visa. The risk crystallizes at renewal or when a title change triggers a new DLD valuation
Рассматриваете альтернативные варианты получения вида на жительство для диверсификации семейного портфеля или инвестиционного портфеля? Ознакомьтесь с нашими рекомендациями по этому вопросу. вид на жительство, проживание за инвестиции, планирование налогов и Регистрация бизнеса в Армении.
Заключение
The UAE Golden Visa in 2026 keeps the AED 2 million property threshold but removes the down-payment requirement, making mortgage eligibility central. Success now hinges on DLD valuation certificates, clean title documentation, and tight lender coordination. Whether you are new to Dubai real estate or an experienced buyer planning family sponsorship, structure financing and timing around immigration milestones to protect your status.
For tailored advice and filing support, Свяжитесь с нами.
