Người nước ngoài mua bất động sản ở Armenia năm 2026: Những gì bạn có thể và không thể sở hữu, và cách an toàn để cấu trúc giao dịch.

• Người nước ngoài có thể tự do mua căn hộ, nhà ở và mặt bằng thương mại tại Armenia, nhưng không thể trực tiếp sở hữu đất đai, bao gồm cả đất nông nghiệp.
• Việc tiếp cận đất nông nghiệp có thể thực hiện thông qua một công ty đăng ký tại Armenia (kể cả công ty 100% vốn nước ngoài) hoặc thông qua hợp đồng thuê dài hạn.
• Luôn luôn tra cứu trích lục địa chính để xác minh quyền sở hữu và các khoản thế chấp trước khi thanh toán; đăng ký giao dịch với Cơ quan Địa chính Nhà nước.
• Người mua nước ngoài có thể nhận chữ ký điện tử CoSign và nộp đơn đăng ký địa chính điện tử từ xa; hoặc chỉ định người đại diện địa phương thông qua giấy ủy quyền có công chứng.
• Hãy cấu trúc giao dịch và thanh toán một cách chính xác (chuyển khoản ngân hàng AMD, thủ tục giấy tờ đầy đủ) để tuân thủ quy định và bảo vệ khoản đầu tư của bạn.

Người nước ngoài mua bất động sản ở Armenia Bạn có thể dễ dàng sở hữu căn hộ và không gian thương mại – nhưng quyền sở hữu đất đai lại bị hạn chế. Hướng dẫn này giải thích chính xác những gì bạn có thể và không thể sở hữu vào năm 2026, cách thức hợp pháp hóa việc sở hữu đất nông nghiệp và các bước thực tế để hoàn tất thẩm định và đăng ký mua bán một cách an toàn.

Chúng tôi cũng hướng dẫn cách sử dụng hệ thống đăng ký đất đai điện tử của Armenia với chữ ký điện tử của người nước ngoài, và cách ủy quyền cho người đại diện đáng tin cậy nếu bạn không muốn trực tiếp đến đó.

Tổng quan nhanh: Người nước ngoài được phép và không được phép sở hữu những gì ở Armenia (cập nhật năm 2026)

Luật pháp Armenia phân định rõ ràng giữa nhà cửa và đất đai. Cá nhân và công ty nước ngoài có thể... sở hữu tự do căn hộ, nhà ở, văn phòng/cửa hàng bán lẻ và các loại bất động sản phi đất đai khác trên khắp các thành phố và thị trấn của Armenia. (armenian-lawyer.com). Tuy nhiên, quyền sở hữu trực tiếp đất đai Việc sử dụng đất của công dân nước ngoài và các pháp nhân nước ngoài bị pháp luật nghiêm cấm, kể cả đối với các thửa đất nông nghiệp. (Bộ luật đất đai của Armenia).

Có những con đường hợp pháp để tiếp cận đất đai: bạn có thể sở hữu nó thông qua một công ty đăng ký tại Armenia (bao gồm cả công ty trách nhiệm hữu hạn hoàn toàn thuộc sở hữu nước ngoài) hoặc thuê dài hạn để sử dụng và phát triển. (armenian-lawyer.com).

Các loại tài sản được phép: căn hộ, nhà ở và mặt bằng thương mại — xu hướng thị trường và dữ liệu giao dịch gần đây

Người nước ngoài có thể mua căn hộ, nhà ở, văn phòng, cửa hàng bán lẻ, nhà kho và các bất động sản phi đất đai khác, cả mới xây và đã qua sử dụng, trên khắp các thị trường đô thị của Armenia. (armenian-lawyer.com).

Hoạt động thị trường của người mua nước ngoài diễn ra ổn định. Theo Finport, các giao dịch bất động sản có sự tham gia của nước ngoài chiếm khoảng 6.7% tổng số vào cuối năm 2024 và khoảng 6.8% trong nửa đầu năm 2025. (Finport) (Finport)Mặc dù người nước ngoài vẫn chiếm thiểu số trong số người mua, nhưng quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản đã xây dựng vẫn giữ cho Armenia trở nên hấp dẫn đối với việc đa dạng hóa danh mục đầu tư và chuyển đổi lối sống.

Lời khuyên: Nếu khoản đầu tư của bạn liên quan đến việc chuyển địa điểm, hãy tìm hiểu xem việc sở hữu bất động sản hỗ trợ điều đó như thế nào. cư trú và cuối cùng công dân lập kế hoạch.

Vì sao đất nông nghiệp bị hạn chế: cơ sở hiến pháp và Bộ luật Đất đai cho lệnh cấm này.

Armenia coi đất đai quốc gia là nguồn tài nguyên được bảo vệ. Cơ sở pháp lý để hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài nằm trong khuôn khổ hiến pháp của đất nước và được thực thi bởi Bộ luật Đất đai, trong đó cấm công dân nước ngoài và các pháp nhân nước ngoài trực tiếp sở hữu đất đai, bao gồm cả đất nông nghiệp. (Bộ luật đất đai của Armenia).

Trên thực tế, điều đó có nghĩa là một cá nhân nước ngoài không thể đăng ký quyền sở hữu một thửa đất dưới tên của chính họ. Nhưng bạn có thể hợp pháp hóa việc cơ cấu dự án của mình để sử dụng đất thông qua một công ty Armenia hoặc hợp đồng thuê.

Cách người nước ngoài sử dụng đất đai của Armenia: sở hữu thông qua công ty đăng ký tại Armenia so với thuê dài hạn.

Các nhà đầu tư nước ngoài cần đất nông nghiệp hoặc đất phát triển thường dựa vào một trong hai con đường hợp lệ sau:

1) Công ty đăng ký tại Armenia (cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài)

• Thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) hoặc pháp nhân nội địa khác của Armenia; luật pháp Armenia cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài đối với công ty nắm giữ đất đai. (armenian-lawyer.com).
• Công ty này—với tư cách là một pháp nhân Armenia—có thể mua và đăng ký đất đai dưới tên của mình, bao gồm cả các thửa đất nông nghiệp, tuân theo các quy định chung về quy hoạch/sử dụng đất. (armenian-lawyer.com).

Liên quan: Nếu bạn dự định thành lập một công ty mẹ hoặc công ty điều hành địa phương, hãy xem tổng quan của chúng tôi về đăng ký kinh doanh tại Armenia.

2) Hợp đồng thuê dài hạn

• Thay vì sở hữu quyền sử dụng đất, hãy cho thuê đất dài hạn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp hoặc phát triển. Một hợp đồng cho thuê được soạn thảo đúng cách có thể đảm bảo quyền sử dụng và bảo vệ đầu tư trong khuôn khổ pháp luật dân sự. (armenian-lawyer.com).

Nên chọn tuyến đường nào? Hãy sử dụng hình thức thành lập công ty nếu bạn muốn kiểm soát tốt hơn hoặc dự định sở hữu nhiều lô đất/tài sản dưới một pháp nhân được quản lý. Nên chọn hình thức thuê tài sản để có sự linh hoạt hoặc khi việc chuyển nhượng quyền sở hữu không khả thi.

Kiểm tra lý lịch và sổ đỏ: trích xuất thông tin, kiểm tra các khoản thế chấp và phát hiện các dấu hiệu bất thường.

Việc kiểm tra quyền sở hữu kỹ lưỡng ở Armenia tập trung vào Cơ quan đăng ký đất đai quốc gia. Trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào, hãy hoàn thành các bước sau:

• Hãy tra cứu trích lục địa chính thức cho từng đơn vị hoặc thửa đất cụ thể để xác nhận chủ sở hữu đã đăng ký, mã số định danh bất động sản và bất kỳ khoản thế chấp, cầm cố, tịch thu nào. (armenian-lawyer.com).
• Đối chiếu giấy tờ tùy thân và giấy tờ doanh nghiệp của người bán với tên trên trích lục địa chính và xác minh quyền ký tên nếu người bán là công ty. (armenian-lawyer.com).
• Kiểm tra các khoản thế chấp và yêu cầu giải chấp hoặc sự đồng ý của người cho vay trước khi hoàn tất giao dịch nếu có bất kỳ khoản thế chấp/cầm cố nào được ghi nhận. (armenian-lawyer.com).
• Đăng ký việc chuyển nhượng đã hoàn tất với Cơ quan đăng ký đất đai Nhà nước để người mua được ghi nhận là chủ sở hữu mới — việc đăng ký là điểm hoàn tất pháp lý đối với giao dịch bất động sản tại Armenia. (armenian-lawyer.com).

Thanh toán và tiền tệ

Lên kế hoạch thanh toán tuân thủ quy định thông qua ngân hàng địa phương. Các giao dịch bất động sản được đăng ký với Cơ quan Đăng ký Đất đai Nhà nước và thường được thanh toán bằng đồng dram Armenia thông qua chuyển khoản ngân hàng. (retrieve.am)Hãy điều chỉnh lịch thanh toán của bạn sao cho phù hợp với việc giải chấp quyền sở hữu (giải phóng các khoản thế chấp) và tiến độ đăng ký để đảm bảo tiền không bị chuyển trước khi kiểm tra rủi ro. (armenian-lawyer.com).

Ủy quyền cho người đại diện địa phương (giấy ủy quyền)

Bạn có thể hoàn tất toàn bộ giao dịch mua bán thông qua một người đại diện đáng tin cậy tại Armenia. Giấy ủy quyền có công chứng (POA) có thể cho phép người đại diện của bạn ký hợp đồng mua bán, nộp hồ sơ và nhận kết quả đăng ký. Nếu giấy ủy quyền được cấp ở nước ngoài, thông thường cần phải có chứng thực lãnh sự/hợp pháp hóa và bản dịch được chứng nhận để sử dụng tại Armenia. (armenian-lawyer.com).

Bài viết liên quan: hướng dẫn của chúng tôi về quy trình mua bán bất động sản ở Armenia và tổng quan về Thuế Armenia khi lập kế hoạch cho cấu trúc kho chứa của bạn.

Chữ ký điện tử và địa chính điện tử: cách người mua nước ngoài có được CoSign và nộp hồ sơ trực tuyến

Các dịch vụ kỹ thuật số của Armenia cho phép người nước ngoài thực hiện các bước quan trọng từ xa.

Nhận chữ ký điện tử CoSign dành cho người nước ngoài

1. Nếu bạn chưa có, hãy xin Mã số Dịch vụ Công cộng (PSN) hoặc Mã số Thuế thu nhập (TIN).
2. Đăng ký chữ ký điện tử đủ điều kiện CoSign với tư cách là công dân nước ngoài thông qua Cổng Dịch vụ Quốc gia; dịch vụ này hỗ trợ người nộp đơn nước ngoài và cho phép nộp hồ sơ trực tuyến vào các hệ thống của chính phủ, bao gồm cả việc đăng ký địa chính. (Cổng dịch vụ quốc gia).

Nộp hồ sơ qua hệ thống địa chính điện tử (quy trình làm việc thông thường)

1. Tiến hành thẩm định quyền sở hữu và soạn thảo hợp đồng mua bán.
2. Hoàn tất các tài liệu bằng hình thức công chứng trực tiếp hoặc sử dụng chữ ký điện tử hợp lệ (nếu được chấp nhận). (Cổng dịch vụ quốc gia).
3. Nộp đơn đăng ký và các giấy tờ hỗ trợ cho Cơ quan Đăng ký đất đai Nhà nước bằng hình thức điện tử kèm theo giấy chứng nhận CoSign của bạn, hoặc nhờ người đại diện nộp thay theo giấy ủy quyền (POA). (Cổng dịch vụ quốc gia) (armenian-lawyer.com).
4. Nộp các khoản phí theo quy định của tiểu bang và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đã được cập nhật sau khi hoàn tất; đảm bảo rằng hồ sơ đăng ký cho thấy bạn (hoặc công ty của bạn) là chủ sở hữu trước khi giải ngân khoản tiền cuối cùng. (armenian-lawyer.com).

Nếu bạn dự định sử dụng đất thông qua một pháp nhân, hãy lập kế hoạch trình tự nộp hồ sơ phù hợp với việc thành lập công ty và hoạt động ngân hàng ngay từ ngày đầu tiên. Nhóm của chúng tôi có thể điều phối việc thành lập pháp nhân, mở tài khoản ngân hàng và lịch đăng ký để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ và tuân thủ quy định.

Bạn đang cân nhắc một kế hoạch đầu tư toàn diện hơn? Hãy xem tổng quan của chúng tôi về... đầu tư vào Armenia và các lựa chọn để kết hợp bất động sản với thị thực or cư trú chiến lược.

Kết luận

Tại Armenia, người nước ngoài có thể tự do mua bất động sản đã xây dựng, nhưng hạn chế đất nông nghiệp Áp dụng. Sử dụng một công ty Armenia hoặc hợp đồng thuê đất để tiếp cận đất đai, yêu cầu trích lục địa chính và hồ sơ không có vướng mắc pháp lý, đồng thời tận dụng chữ ký điện tử/địa chính điện tử để đơn giản hóa quá trình hoàn tất giao dịch. Một cấu trúc được thiết kế riêng và sự cẩn trọng. Thẩm định bất động sản Armenia Đảm bảo khoản đầu tư của bạn an toàn và tuân thủ quy định. (Bộ luật đất đai) (armenian-lawyer.com) (armenian-lawyer.com).

LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI Để cơ cấu giao dịch của bạn, hoàn tất thủ tục thẩm định và đăng ký quyền sở hữu tại Armenia.

Người nước ngoài mua bất động sản tại Armenia (2026) — Các thủ tục an toàn và hợp pháp