- Hy Lạp đã nâng ngưỡng định cư theo chương trình Golden Visa lên 800,000 euro tại các khu vực có nhu cầu cao và 400,000 euro ở các khu vực khác, với ngoại lệ 250,000 euro dành cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ thương mại sang nhà ở trên toàn quốc.
- Đầu tư bất động sản theo chương trình Golden Visa đã giảm 24% trong giai đoạn tháng 1 đến tháng 9 năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024, và số lượng đơn đăng ký trong tháng 9 năm 2025 giảm 49.7% so với cùng kỳ năm ngoái.
- Khoảng 15,000 trong số ~16,000 căn nhà được mua bằng chương trình Golden Visa đã được chuyển sang hình thức cho thuê dài hạn, đặc biệt là ở Athens.
- Các quy định mới cấm các cơ sở lưu trú theo chương trình Golden Visa cho thuê ngắn hạn (ví dụ: Airbnb), trong khi Hy Lạp siết chặt việc cấp phép cho thuê ngắn hạn, bao gồm cả việc đóng băng hoạt động cho thuê ở trung tâm Athens.
Chương trình Visa Vàng của Hy Lạp đang trải qua đợt cải tổ quan trọng nhất trong nhiều năm qua. Ngưỡng định giá cao hơn, quy định sử dụng nghiêm ngặt hơn và lượng lớn căn hộ cho thuê dài hạn đang định hình lại các giả định thẩm định và cấu trúc giao dịch. Dưới đây là những điều mà các nhà đầu tư, nhà phát triển và luật sư nên điều chỉnh lại ngay bây giờ.
Mục lục
- Cải cách và nâng ngưỡng chi tiêu: Chương trình Visa Vàng của Hy Lạp được thiết lập lại (mức tối thiểu được nâng lên €800/€400)
- Lượng đầu tư và đơn xin cấp thị thực vàng giảm mạnh (−24% đầu tư; −49.7% đơn xin)
- Hàng loạt căn hộ thuộc chương trình Golden Visa được đưa trở lại thị trường cho thuê dài hạn (khoảng 15,000 trong số ~16,000 căn).
- Các hạn chế mới đối với việc cho thuê ngắn hạn và cấp phép (lệnh cấm, tạm dừng và cải tổ việc tuân thủ quy định đối với Airbnb)
Cải cách và nâng ngưỡng thu nhập: Thiết lập lại chương trình Visa Vàng của Hy Lạp (mức thu nhập tối thiểu được nâng lên €800k/€400k)
Hy Lạp đã nâng mức đầu tư tối thiểu vào bất động sản để được cấp thị thực vàng lên 800,000 euro tại các khu vực có nhu cầu cao và 400,000 euro ở những nơi khác, mức tăng gấp đôi này có hiệu lực từ cuối năm 2024 và hiện đang định hình lại thị trường vào năm 2025. Mục tiêu đã nêu của chính sách này là nhằm kiềm chế nhu cầu đầu cơ và hướng vốn vào các giải pháp nhà ở quy mô lớn hơn, dài hạn hơn.
Cải tạo mặt bằng thương mại với ngân sách 250,000€: Cơ hội vẫn còn đó
Điều quan trọng là, các cải cách vẫn giữ lại một ngoại lệ chiến lược: việc chuyển đổi các cơ sở thương mại thành nhà ở vẫn đủ điều kiện với mức tối thiểu 250,000 euro ở bất kỳ đâu tại Hy Lạp. Ngoại lệ này nhằm mục đích thúc đẩy sự đổi mới đô thị bằng cách chuyển đổi các cơ sở chưa được sử dụng hiệu quả thành nhà ở. Đối với nhiều khách hàng, đây hiện là con đường hiệu quả nhất để có được "Visa Vàng" - với điều kiện dự án thực sự là một sự chuyển đổi và được cấp phép đầy đủ.
Ý nghĩa thực tiễn đối với luật sư và nhà tài trợ:
- Xác nhận quy hoạch, phê duyệt thay đổi mục đích sử dụng và tuân thủ quy định xây dựng trước khi mua lại (việc chuyển đổi mục đích sử dụng phụ thuộc vào kết quả xây dựng nhà ở thực tế và được cấp phép).
- Cần dự trù thời gian giao hàng dài hơn cho các dự án chuyển đổi do các quy trình cấp phép và xây dựng.
- Cơ cấu các khoản thanh toán theo từng giai đoạn sao cho phù hợp với việc cấp phép và rủi ro hoàn thành dự án.
| Lộ trình Visa Vàng | Đầu tư tối thiểu | Nó áp dụng ở đâu | Chủ đạo |
|---|---|---|---|
| Mua nhà ở (khu vực có nhu cầu cao) | €800,000 | Khu vực có nhu cầu cao | Mức giá cao hơn hạn chế nhu cầu đầu cơ. |
| Mua nhà ở (nơi khác) | €400,000 | Phần còn lại của Hy Lạp | Tuyến đường tiêu chuẩn bên ngoài các khu vực có nhu cầu cao nhất |
| Chuyển đổi thương mại sang dân cư | €250,000 | Bất cứ nơi nào ở Hy Lạp | Ngoại lệ khuyến khích tái thiết đô thị |
Lượng đầu tư và đơn xin thị thực vàng giảm mạnh (−24% đầu tư; −49.7% đơn xin)
Sau cải cách, dòng vốn đầu tư vào Hy Lạp thông qua chương trình Golden Visa đã giảm mạnh. Đầu tư bất động sản liên quan đến chương trình này đã giảm 24% trong giai đoạn tháng 1 đến tháng 9 năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024—xuống còn khoảng 1.46 tỷ euro từ 1.925 tỷ euro. Đồng thời, số lượng đơn xin thị thực cũng giảm 49.7% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 9 năm 2025, cho thấy ngưỡng chấp thuận cao hơn và các quy định chặt chẽ hơn đã làm giảm nhu cầu mới.
Điều này có ý nghĩa gì đối với các bên tham gia thị trường:
- Các nhà phát triển Nên dự đoán tốc độ hấp thụ của người mua nước ngoài sẽ chậm hơn và lịch trình ra mắt sản phẩm sẽ được sắp xếp lại theo hướng thời gian chuẩn bị dài hơn và cho thuê trước.
- Người mua Nên dự trù ngân sách cho thời gian thẩm định và cấp vốn dài hơn, đồng thời xác nhận rằng các dự án đang triển khai phù hợp với các ngưỡng mới (hoặc chuyển hướng sang các chiến lược chuyển đổi khi áp dụng mức 250 euro).
- Luật sư Cần cập nhật lại các giả định về bảo lãnh phát hành, định giá và thời điểm thoái vốn của khách hàng để phản ánh tình trạng thanh khoản giảm và các quy định sử dụng nghiêm ngặt hơn.
Việc chuyển đổi hàng loạt các bất động sản có visa vàng sang hình thức cho thuê dài hạn (khoảng 15,000 trong số ~16,000 căn hộ)
Hiệu ứng thị trường nổi bật của sự điều chỉnh này là sự chuyển dịch mạnh mẽ sang thị trường cho thuê: gần 15,000 trong số khoảng 16,000 ngôi nhà trước đây được các nhà đầu tư Golden Visa mua đã chuyển sang thị trường cho thuê dài hạn vào cuối năm 2024, tập trung chủ yếu ở Athens. Điều này cải thiện nguồn cung nhà ở cho người dân và phù hợp với mục tiêu về khả năng chi trả của chính phủ, vì các quy định mới hướng dòng vốn Golden Visa từ việc sử dụng cho du lịch ngắn hạn sang nhà ở lâu dài.
Đánh giá bảo hiểm trong môi trường ưu tiên cho thuê
- Giả định lợi suất cho thuê dài hạn—chứ không phải giá thuê ngắn hạn—cho các mô hình định giá và DSCR, do lệnh cấm mới đối với việc cho thuê ngắn hạn đối với các tài sản Golden Visa.
- Mô hình cho thuê và tỷ lệ trống được xây dựng dựa trên nguồn cung tập trung tại Athens, khi hàng nghìn căn hộ đã quay trở lại thị trường cho thuê dài hạn.
- Ưu tiên chất lượng xây dựng và tuân thủ các quy định để cạnh tranh trong thị trường cho thuê rộng lớn hơn và để chuẩn bị cho tương lai khi các tiêu chuẩn về điều kiện sống ngày càng khắt khe hơn.
Các quy định mới về cho thuê ngắn hạn và cấp phép (Cấm, tạm dừng và cải tổ việc tuân thủ quy định đối với Airbnb)
Hai thay đổi hiện nay định hình việc sử dụng tài sản theo chương trình Golden Visa và môi trường cho thuê rộng hơn:
- Các chỗ nghỉ có visa vàng không được phép cho thuê ngắn hạn (ví dụ: qua Airbnb). Các quy định mới của chương trình cấm cho thuê ngắn hạn đối với tài sản thuộc chương trình Golden Visa nhằm giữ chúng trong nguồn cung nhà ở dài hạn.
- Việc cấp phép cho thuê ngắn hạn được siết chặt trên toàn quốc: Hy Lạp đã sửa đổi toàn diện các quy định, bao gồm việc đóng băng cấp phép mới ở trung tâm Athens và cấm cho thuê ngắn hạn một số loại nhà ở không đạt tiêu chuẩn (như tầng hầm không có cửa sổ).
Tuân thủ và Quản lý rủi ro
- Ghi chép chi tiết cấu trúc và thời hạn hợp đồng thuê để chứng minh rõ ràng việc sử dụng cho thuê dài hạn đối với các bất động sản của Golden Visa.
- Kiểm tra lại mọi hoạt động ngắn hạn hiện có và chấm dứt các hoạt động không tuân thủ quy định; việc đóng băng cấp phép ở trung tâm Athens đặt ra thách thức lớn hơn cho bất kỳ chiến lược sử dụng du lịch nào.
- Đảm bảo thông số kỹ thuật của bất động sản phù hợp với các yêu cầu về điều kiện sinh sống hiện hành; các căn hộ không đạt tiêu chuẩn sẽ không được phép sử dụng trên thị trường cho thuê ngắn hạn và đối mặt với nguy cơ bị xử phạt cao hơn.
Cẩm nang dành cho người mua và nhà phát triển
- Tái định vị chiến lược hướng tới chuyển đổi từ mục đích thương mại sang mục đích nhà ở với mức đầu tư 250 euro nếu khả thi và được cho phép.
- Hãy chuyển trọng tâm thông điệp bán hàng sang sự ổn định lâu dài của hợp đồng thuê nhà thay vì lợi nhuận ngắn hạn.
- Sử dụng phương pháp hoàn thành theo từng giai đoạn và cơ chế ký quỹ để quản lý rủi ro về cấp phép và xây dựng trong các giao dịch chuyển đổi dự án.
Danh sách kiểm tra thẩm định chương trình Golden Visa 2025
- Xác nhận khu vực và mức tối thiểu áp dụng là €800k/€400k—hoặc điều kiện để được chuyển đổi sang mức €250k.
- Mô hình dòng tiền dựa trên giả định cho thuê dài hạn; việc cho thuê ngắn hạn bị cấm đối với các tài sản thuộc chương trình Golden Visa.
- Kiểm tra kỹ giấy phép đối với bất kỳ thay đổi mục đích sử dụng nào trước khi đầu tư vốn.
- Kiểm tra khả năng đáp ứng nhu cầu thuê nhà tại Athens trước sự gia tăng hàng nghìn căn hộ.
- Lập bản đồ các hạn chế về cấp phép cho thuê ngắn hạn—ví dụ: lệnh đóng băng giao thông và lệnh cấm cư trú tại trung tâm Athens.
- Lập kế hoạch về thuế, cơ cấu nắm giữ và thoái vốn từ sớm; đánh giá các tác động xuyên biên giới và thuế thu nhập từ cho thuê.
Tóm lại: Chương trình Visa Vàng của Hy Lạp vẫn khả thi, nhưng hiện nay nó tập trung vào chiến lược cho thuê dài hạn và chuyển đổi mục đích sử dụng. Các nhà đầu tư đáp ứng được các ngưỡng cao hơn, tuân thủ lệnh cấm cho thuê ngắn hạn và nhắm đến phân khúc chuyển đổi mục đích sử dụng trị giá €250 vẫn có thể được cấp quyền cư trú thông qua chương trình Visa Vàng của Hy Lạp đồng thời phù hợp với các mục tiêu chính sách mới.
