Người mua nước ngoài và đất đai: Công ty trách nhiệm hữu hạn, huyền thoại về cư trú và thuế xuất cảnh tại Armenia

Thị trường bất động sản Armenia cởi mở, ổn định và ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư toàn cầu—nhưng các quy định về quyền sở hữu đất đai dành cho người mua nước ngoài lại rất cụ thể. Việc hiểu rõ những gì người nước ngoài có thể và không thể mua, khi nào nên sử dụng công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) Armenia, và cách thức hoạt động của thuế thoát vốn là điều cần thiết để xây dựng cơ cấu giao dịch an toàn và hiệu quả về thuế.

Hướng dẫn này làm rõ khuôn khổ pháp lý, xóa tan những quan niệm sai lầm về quyền cư trú và phác thảo hướng dẫn từng bước để mua đất thông qua một công ty địa phương khi cần thiết.

Khung pháp lý của Armenia: Lệnh cấm hiến pháp đối với quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài và cơ sở pháp lý của nó

Luật pháp Armenia hạn chế quyền sở hữu đất đai của cá nhân nước ngoài và người không quốc tịch. Lệnh cấm và các điều khoản bổ sung được quy định trong Bộ luật Đất đai của Cộng hòa Armenia, quy định các loại đất mà người nước ngoài có thể và không thể sở hữu trực tiếp. Trên thực tế, điều này có nghĩa là người mua nước ngoài phải xác nhận loại đất trước khi thực hiện giao dịch mua trực tiếp.

Đồng thời, Armenia cho phép người nước ngoài sở hữu hoàn toàn các công ty địa phương. Một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) Armenia do nước ngoài sở hữu hoàn toàn hoặc một pháp nhân Armenia tương tự có thể mua đất - bao gồm cả những loại đất mà cá nhân không thể mua - cung cấp một lộ trình đầu tư phù hợp vào các danh mục bị hạn chế.

Những loại đất nào người nước ngoài không được mua (Đất nông nghiệp, Đất xây dựng)

Đất nông nghiệp

Cá nhân nước ngoài không được phép trực tiếp mua đất nông nghiệp (đất nông nghiệp). Các lô đất nông nghiệp nằm trong danh mục mà theo chế độ Luật Đất đai, người nước ngoài không được phép sở hữu tư nhân. Trong trường hợp chiến lược của nhà đầu tư đòi hỏi quyền kiểm soát đất nông nghiệp (ví dụ: vườn cây ăn quả, vườn nho hoặc doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn), việc mua lại thường được thực hiện thông qua một công ty Armenia do nhà đầu tư nước ngoài sở hữu.

Xây dựng lô đất và lý do tại sao hạn chế đó lại quan trọng đối với các nhà đầu tư

Ngoài đất nông nghiệp, "lô đất xây dựng" (đất dành cho xây dựng) thường bị hạn chế trừ khi chúng nằm trong các trường hợp ngoại lệ cụ thể do Bộ luật Đất đai quy định. Cá nhân nước ngoài thường không thể trực tiếp sở hữu những lô đất như vậy; họ phải dựa vào một trường hợp ngoại lệ hợp lệ hoặc mua lại đất thông qua một pháp nhân Armenia.

Xem nhanh: Quyền sở hữu cá nhân nước ngoài so với Công ty TNHH Via Armenia

Loại đất	Cá nhân nước ngoài có thể mua trực tiếp không?	Thông qua Armenian LLC?	Ghi Chú
Đất nông nghiệp (đất canh tác)	Không	Có	Sử dụng một công ty trách nhiệm hữu hạn của Armenia do nước ngoài sở hữu hoàn toàn để mua lại.
Lô đất xây dựng chung	Không (trừ khi có ngoại lệ)	Có	Kiểm tra các ngoại lệ của Bộ luật Đất đai trước khi mua trực tiếp.
Các lô đất nhà riêng (ngoại lệ)	Có	Có	Một trong những hạng mục được miễn trừ đối với người nước ngoài.
Đất làm vườn (ngoại lệ)	Có	Có	Loại miễn trừ theo Bộ luật Đất đai.
Các địa điểm phát triển căn hộ (ngoại lệ)	Có	Có	Cho phép mua lại trực tiếp để phát triển phù hợp với ngoại lệ.

Ngoại lệ: Người nước ngoài có thể mua đất trực tiếp

Lô đất nhà riêng

Bộ luật Đất đai có những điều khoản ngoại lệ cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu trực tiếp một số loại đất nhất định, bao gồm cả những lô đất được phân bổ để xây nhà riêng. Điều này cho phép người mua nước ngoài mua nhà cùng với lô đất đủ điều kiện, tùy thuộc vào việc phân loại địa chính phù hợp với ngoại lệ.

Đất làm vườn

Đất làm vườn - thường được sử dụng cho mục đích làm vườn quy mô nhỏ hoặc vườn tư nhân - cũng được coi là một ngoại lệ, cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu trực tiếp khi đủ điều kiện theo quy định địa chính.

Khu vực phát triển căn hộ

Đất dành cho phát triển căn hộ cũng có thể nằm trong diện ngoại lệ của Bộ luật Đất đai, cho phép cá nhân nước ngoài trực tiếp mua đất đủ điều kiện cho các dự án nhà ở nhiều căn hộ. Đối với bất kỳ giao dịch nào, hãy xác nhận chính xác loại đất và quy hoạch để đảm bảo ngoại lệ được áp dụng trước khi ký kết hợp đồng mua bán.

Sử dụng LLC của Armenia và các phương tiện doanh nghiệp khác để mua đất hạn chế — Con đường pháp lý và cấu trúc chung

Trong trường hợp không thể mua trực tiếp, giải pháp thông thường là mua lại tài sản thông qua một công ty Armenia. Luật pháp Armenia cho phép sở hữu 100% vốn nước ngoài đối với các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) trong nước; công ty có thể mua lại các lô đất nông nghiệp và các loại đất hạn chế khác dưới tên riêng của mình.

Cấu trúc đầu tư chung

• SPV tài sản đơn lẻ: Thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn Armenia mới để nắm giữ một lô đất hoặc dự án nhằm phân chia các khoản nợ và đơn giản hóa việc thoái vốn thông qua việc bán cổ phần.
• Điều hành công ty: Sử dụng công ty trách nhiệm hữu hạn của Armenia cũng tiến hành các hoạt động thực địa (ví dụ: canh tác, phát triển) và nắm giữ đất đai cần thiết cho doanh nghiệp.
• Nhóm nắm giữ: Công ty mẹ nắm giữ SPV của Armenia; cổ tức trả cho các cổ đông không cư trú thường phải chịu mức khấu trừ 5% (có thể áp dụng miễn trừ theo hiệp ước).

Việc lập kế hoạch thuế cũng rất quan trọng. Người bán có thể phải chịu thuế 10% đối với thu nhập từ việc bán bất động sản tại Armenia. Thuế tài sản hiện hành cũng có thể được áp dụng dựa trên giá trị bất động sản theo sổ sách kế toán và các quy định của thành phố. Để biết thêm thông tin về thuế, vui lòng xem hướng dẫn của chúng tôi. thuế ở Armenia.

Hướng dẫn từng bước: Cách thành lập công ty TNHH Armenia và đăng ký đất đai dưới tên công ty (Tài liệu)

Các bước dưới đây phác thảo con đường điển hình để mua đất hạn chế ở Armenia thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn hoàn toàn do nước ngoài sở hữu.

1. Xây dựng chiến lược cho phương tiện và cơ cấu giao dịch: Xác định xem một SPV dự án đơn lẻ hay một công ty hoạt động rộng hơn phù hợp hơn với mục tiêu của bạn (phân tách, tài trợ, thoát vốn thông qua bán cổ phần).
2. Chuẩn bị thông tin chi tiết về cổ đông và người quản lý: Thu thập hộ chiếu và dữ liệu cá nhân cần thiết của người sáng lập và giám đốc; sắp xếp bản dịch tiếng Armenia và công chứng khi cần thiết để nộp hồ sơ.
3. Đăng ký công ty TNHH Armenia: Nộp hồ sơ thành lập công ty tại cơ quan đăng ký kinh doanh nhà nước, tìm hiểu thông tin chi tiết về công ty và xin mã số thuế (TIN). Người nước ngoài có thể sở hữu 100% vốn cổ phần. Xem thêm hướng dẫn thực tế của chúng tôi về đăng ký kinh doanh tại Armenia.
4. Mở tài khoản ngân hàng doanh nghiệp: Thiết lập hệ thống ngân hàng địa phương để thanh toán tiền mua hàng và các hoạt động đang diễn ra.
5. Thẩm định pháp lý và kỹ thuật về đất đai: Xác minh phân loại địa chính, quy hoạch, thế chấp, ranh giới và quyền sở hữu của người bán; xác nhận xem có thể mua trực tiếp hay phải theo lộ trình LLC theo Bộ luật Đất đai.
6. Thực hiện các văn bản mua bán có công chứng: Hoàn tất hợp đồng mua bán và nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản/đất đai mang tên công ty.
7. Đăng ký sau khi đóng cửa: Cập nhật hồ sơ thuế và thành phố, đảm bảo sổ sách kế toán của công ty phản ánh đúng việc mua lại. Lưu ý nghĩa vụ thuế tài sản nếu có.
8. Lập kế hoạch thoát hiểm và dòng tiền trước: Mô hình thuế thu nhập vốn đối với giao dịch bán trong tương lai và xác nhận khấu trừ cổ tức khi phân phối cho các cổ đông nước ngoài (thường là 5%, tùy thuộc vào điều khoản miễn trừ theo hiệp ước).

Tài nguyên liên quan

• Giao dịch bất động sản và tài sản ở Armenia
• Các tuyến đường và lựa chọn đầu tư
• Thị thực và lựa chọn lưu trú cho công dân nước ngoài
• Tổng quan về lộ trình nhập tịch Armenia

Kết luận

Đối với người mua nước ngoài tại Armenia, đất đai có thể được sở hữu trực tiếp theo một số ngoại lệ cụ thể—hoặc yêu cầu một công ty con của Armenia. Việc sử dụng công ty TNHH được thành lập tại địa phương mang lại cho nhà đầu tư một lộ trình hợp lý để mua đất nông nghiệp và đất xây dựng nói chung, đồng thời vẫn đảm bảo tính linh hoạt về tài chính và thoái vốn. Để được tư vấn cấu trúc, thẩm định và nộp hồ sơ phù hợp, liên hệ với nhóm của chúng tôi.