一目了然
- 自2026年8月30日起生效。 三项法律——HO-405-N、HO-398-N 和 HO-406-N——于 2026 年 7 月 3 日获得通过，并于 2026 年 7 月 29 日公布。目前，这三项法律均未生效。
- 第一部分——您自己的土地。 对于在私人土地上未经授权的建筑物，或非法附加在个人拥有的公寓上的建筑物，业主必须在收到社区负责人书面要求后的一个月内自费拆除或恢复原状——除非该要求本身允许更长的期限。
- 第二部分——公寓公共区域。 建筑物公共区域内的未经授权建筑物不适用业主提出的一个月拆除申请期限。此类建筑物的拆除需遵循单独的主管机关决定程序，该程序没有固定的一个月期限。
- 禁令的适用范围越来越窄。 法院将被禁止颁布任何阻止拆除社区土地或社区边界内国有土地上未经授权建筑物的索赔担保措施。此类现有禁令将在该法律生效后失效，法院应在三天内通知执法部门。
- 你可能听说过的“两个月”并不是上诉期限。 相关修正案扩大了行政违法行为的适用范围。 案例审查 期限为15天至两个月。对决定提出申诉的30天期限不变，而且这些规定并未规定地籍或移民拒签的普遍上诉期限为两个月。
亚美尼亚即将收紧有关违章建筑的规定，这项新规不仅对开发商，更直接地影响到普通公寓业主。自2026年8月30日起，收到社区负责人书面拆迁通知的业主通常有一个月的时间自费采取行动，而业主以往赖以中止强制执行的诉讼手段之一，将不再适用于社区或国有土地上的建筑物。
如果您在埃里温或亚美尼亚其他地区拥有、正在购买或继承一套公寓，且该公寓带有封闭式阳台、已装修的露台或任何您从未查询过许可历史的扩建部分，那么现在正是了解您目前情况的最佳时机。以下内容将介绍各项变更、适用对象以及在八月底之前需要完成的事项。
2026年8月30日会有哪些变化？
三项独立的法律于同一天生效。它们于2026年7月3日一同通过，并于2026年7月29日在官方公报上公布。单独来看，每项法律的适用范围都很窄；但结合起来看，它们改变了业主和市政当局之间的权利平衡。
HO-405-N——一个月的拆除需求
该法律修订了亚美尼亚民法典中关于违章建筑的条款。其实际效果在于设定了期限：如果拆除程序直接针对业主，则业主必须在收到社区负责人书面通知后一个月内，自费拆除违章建筑或将房产恢复原状——除非该通知另有规定。至关重要的是，该修正案还将公寓公共区域单独列出，并采用不同的程序处理。参见已公布的HO-405-N号法律文本。
HO-398-N — 索赔担保措施的限制
该法律修订了亚美尼亚的行政程序规则，禁止法院批准任何会阻碍拆除位于社区土地或社区边界内国有土地上的违章建筑的担保措施。该法律还具有过渡效力：在生效日期之前已批准的此类担保措施自生效之日起失效，法院必须在三日内通知强制执行局。参见已公布的HO-398-N号法律文本。
HO-406-N — 为期两个月的案件审查期
这项规定被广泛误解。它只是将行政机关在收到申诉后审查和裁决某些行政违法案件的期限从15天延长至两个月。这是行政机关的裁决期限，而不是延长您的上诉期限。对裁决提出申诉的30天期限以及对申诉进行审查的30天期限均未改变。该法律还规定，对于某些特定违法行为，必须先通过行政途径对裁决提出异议，才能向法院提起诉讼。请参阅已公布的HO-406-N号法律文本。
谁会受到影响——两条不同的轨道
早期报道此方案时最常见的错误是将其视为一个统一的机制。事实并非如此。修订后的《民法典》规定了两条不同的途径，而你选择的是哪一条，决定了一个月期限是否适用于你。
第一类——私人拥有的土地以及您自己单元的扩建部分
如果未经授权的建筑位于您拥有的土地上，或是您个人拥有的公寓或单元房的非法扩建部分，则税务机关会向您发出整改通知，并且您有一个月的整改期限。您需要承担拆除或修复的费用。这条规定适用于个人拥有的单元房内加建的封闭式阳台、房间、屋顶扩建和露台改造。
关于阳台，有一点需要特别注意。无论是《民法典》对违章建筑的定义，还是2026年的修正案，都没有将“封闭式阳台”列为违章建筑类别。虽然地籍平面图规则将阳台列为违章建筑的一个例子，这也是阳台成为争议焦点的原因——但您的封闭式阳台是否符合违章建筑的定义，取决于具体情况。这取决于许可证的历史记录、施工是否涉及公共或承重构件，以及您登记的单元边界的实际走向。不要仅仅因为阳台已经封闭多年就妄下结论。
第二条——公寓公共区域内的未经授权建筑物
如果违章建筑位于多户住宅楼的公共区域——例如楼梯间、走廊、屋顶、外墙或楼下地块——则该修正案明确规定，此类违章建筑不适用业主提出的一个月拆除要求。取而代之的是，此类违章建筑需由主管机关另行作出拆除决定，且相关法规并未为此设定固定的一个月期限。
这种区别并非漏洞，也并非暂缓执行。它仅仅意味着程序、决定对象和时间有所不同。多年来，亚美尼亚判例法一直保护着共同所有人对建筑物公共承重结构的共同权利，并将未经其他共同所有人同意在这些区域进行施工的行为视为非法。2026年的方案是在现有原则的基础上发展而来，而非取而代之。
一个月的需求：实际情况如何？
书面拆除通知并非凭空而来。根据现行市政惯例，流程通常如下：首先进行检查以确定建筑物；然后制定行政程序；业主收到通知并有机会申辩；如果该建筑物符合适用的合法化规则，则有机会使其合法化；只有在合法化失败的情况下，才会发出书面拆除通知作为最终的行政措施。
8月30日发生的变化在于该流程的后半段。一旦送达了催告函，一个月的期限将从收到催告函之日起算，而非催告函上打印的日期——这使得送达证明成为一个值得记录的重要问题。如果催告函给予了更长的期限，则以该更长的期限为准。如果您什么也不做，且期限已过，则催告函将具有强制执行力。亚美尼亚法院一贯拒绝在申诉期过后重新审查市政拆迁和罚款决定的合法性。
除了拆除之外，根据亚美尼亚法律，未经授权的建设长期以来都会受到行政罚款，罚款金额取决于当事人是否拥有该地块的使用权。这些罚款规定与拆除程序并行，而非取代拆除程序。
为什么法院会发现阻止拆迁越来越难
此前，面临拆迁的业主可以向法院申请索赔担保措施——即一项临时禁令，在争议解决期间冻结拆迁进程。实际上，这项措施是争取时间的有效手段。但自8月30日起，法院将被禁止批准任何阻止拆除位于社区土地或社区范围内国有土地上的未经授权建筑物的索赔担保措施。此类现有的禁令也将在生效日失效。
准确阐明这项变更的局限性至关重要，因为其影响范围被夸大了。该禁令专门针对索赔保障措施以及位于社区边界内社区或国有土地上的建筑物。法院并非永远不能中止拆除，这并非一条普遍适用的规则。亚美尼亚的行政程序规则包含一项独立的、基于动议的权力，可以中止行政行为的执行，而这项权力并未被此次改革方案修改。这项权力在新禁令生效后是否以及如何继续有效尚无定论——该法律尚未生效，因此没有法院检验过二者之间的相互作用，也没有判例可供参考。如果您的案件取决于此问题，请将其视为开放性问题，并根据事实进行评估，而不是妄下断言。
关于这一点：截至2026年8月初，宪法法院已公布的判决索引中尚未记录任何针对HO-398-N的宪法挑战。这些索引并非实时存档，因此最好将其理解为“尚未记录在案”，而非“尚未提交任何申请”。
买家在交易完成前应该检查哪些事项
如果买家购买的公寓存在未经许可的扩建部分，则该问题将由买家承担，包括拆除费用。仅凭纸质产权审查无法发现问题——地籍摘录可以确认产权和抵押权，但并不能保证建筑物与许可证相符。这正是海外买家和外国买家不应仅凭文件远程完成交易的最重要原因。
- 从地籍委员会获取一份最新的统一参考文件。 它会列出已登记的权利和产权负担，有时还会标记已登记但未合法化的建筑物。
- 将官方平面图与实际单元进行对比。 拿着地籍图在公寓里走一圈。如果公寓里有阳台、房间或露台，但图纸上却没有，那就是最明显的早期征兆。
- 搜索司法门户网站。 请按卖方姓名和地址在 datalex.am 上查询待决的行政诉讼或临时命令，包括将于 8 月 30 日失效的命令。
- 请以书面形式向市政当局提出请求。 书面查询或通过 e-gov.am 查询可以发现正在进行的诉讼、未缴纳的罚款或已作出的拆除决定。
- 请与公寓或楼宇管理处联系。 最近的市政通知和公共区域纠纷通常会首先出现在那里，它们属于第二类。
如需了解这些检查措施所处的更广泛框架，请参阅我们的《亚美尼亚建筑和房地产法指南》以及《房地产实务概览》。如果您以非居民身份购房，我们关于非居民亚美尼亚房地产税的说明涵盖了同一交易的税务方面。
常见问题
这是否适用于多年前就已封闭的阳台？
根据亚美尼亚法律，什么才算是“未经授权的建筑物”？
我可以将该建筑合法化而不是拆除它吗？
一个月的期限是从通知上的日期开始计算，还是从送达日期开始计算？
如果我从未收到书面通知怎么办？
这两个月的新期限是上诉期吗？
这两个月的变更是否适用于地籍或移民拒签？
8月30日之前颁布的禁令会怎样？
8月30日之前要做什么
时间紧迫。以下三个步骤按紧迫程度依次递减。首先，如果您目前受到法院禁令的保护，可以暂停拆迁，请立即查明该禁令是否属于8月30日到期的类型——这类禁令的保护时间最紧迫。其次，如果您有封闭式阳台、扩建部分或加建部分，但从未确认过其许可证状态，请调取地籍图并与房屋平面图进行比对；只需十分钟即可完成核查，了解是否存在需要解答的问题。第三，如果您正在购房过程中，切勿仅凭产权证就完成交易。
如果您的情况符合上述任何一项，那么在八月底之前进行合规性和尽职调查远比之后拆除要便宜得多。请简要描述一下您的房产，我们会告诉您该采取哪种方案。
上次更新时间：9年2026月XNUMX日
