在亚美尼亚完成新建私人住宅：竣工验收、入住和首次地籍登记

在亚美尼亚，新建的私人住宅一旦获得竣工验收证明和使用许可证，即可合法使用并进行登记。首次在土地登记处（Cadastre）进行业主产权登记，标准费用为26,000亚美尼亚德拉姆。获得竣工验收证明的途径取决于房屋的面积和类型：自2026年6月1日起，小型自建房屋可以使用简化的在线流程，而其他类型的房屋仍需通过验收委员会进行登记。

您的房屋适用哪种竣工方式？

简化的审批流程载于政府第596-N号决议附件4.1，该附件由2025年12月25日政府第1969-N号决议增订，并自2026年6月1日起生效。房屋只有在满足以下所有条件的情况下才符合资格：

• 该建筑物属于中等风险的 II 类物体；
• 开发者是自然人：亚美尼亚公民、外国公民或无国籍人士（公司不在此列）；
• 开发商拥有土地所有权或拥有土地开发权；
• 该地块为住宅开发用地，面积至少为 400 平方米（无上限规定）；
• 房屋总面积不超过 300 平方米（以总建筑面积计算），地上最多两层，地下一层（地下室或半地下室）；
• 附属建筑物的总面积不超过 50 平方米；
• 该建筑并非用于商业用途。

即使符合规模限制，也有两类项目被排除在外：根据国家、市政或慈善项目建造的房屋，以及在历史或文化古迹保护区或法定特殊规划的城市发展区内建造的房屋。符合规模限制也不能凌驾于规划规则之上：附件允许在拟议参数与空间规划文件或城市发展、环境、卫生或消防安全规范相冲突的情况下拒绝该项目。

如果您的许可证是在网上平台上线之前由社区颁发的，您仍然可以使用简化的填写步骤：第 1969-N 号决定明确规定，该步骤适用于这些较早颁发的许可证以及通过该平台颁发的许可证。较早颁发的许可证并不放宽上述资格条件。

2026年7月16日第1057-N号政府决议（根据ARLIS系统，该决议于2026年7月23日生效）取代了简化审批流程的三种设计阶段表格：简化建筑规划委托书、已签发委托书和简化施工许可证。其设计条件允许坡屋顶建筑高度为10米，平屋顶建筑高度为8米，不透水建筑面积上限为地块面积的40%，绿化面积至少占地块面积的60%，施工许可证的工期为三年。该决议维持了资格门槛、排除条款和填写表格不变。目前尚未找到关于第1057-N号决议所依据的平台变更的官方公告。

简化的路线步骤：表格 Պ-ԱՇ

表格Պ-ԱՇ（有时音译为P-ASh）是简化路线的完成行为和操作许可，包含在一个文档中。平台会在所有者输入以下三项内容后生成该表格：

1. 技术调查得出肯定结论，确认房屋已竣工并适于使用；
2. 由注册建筑师根据合格测量员进行的测量得出的专业结论，涵盖程序允许的非必要偏差；
3. 社区规定的当地收费的付款证明，或者州电子支付系统的付款指令，或者其 20 位数代码。

附件列出了建筑师的结论，但并未限定其仅适用于存在偏差的房屋，因此即使您认为房屋与设计完全一致，也请做好委托的准备。一旦三项信息输入完毕，竣工验收证明将自动生成，并附有主管机关签发的证明。该文件即为房屋的竣工验收证明和使用许可证。

第1969-N号决议指定urban.e-gov.am为平台。该网站现在会将寻求建筑许可服务的用户引导至urban-permits.e-gov.am，后者使用亚美尼亚国家电子身份识别系统（Ես եմ）登录。目前的逐屏提交流程尚未在实际提交过程中得到验证。

有关同一路线的早期设计和许可阶段，请参阅我们的亚美尼亚建筑许可流程指南。

房屋不符合条件时的普遍验收程序

不符合任何简化审批条件（例如房屋面积较大、开发商为公司、地块面积小于400平方米、地上三层）的房屋，将按照2026年4月18日第535-N号政府决议（2026年4月22日生效）修订的第596-N号决定附件1的规定完成竣工。最终文件仍然是一份单一的行政文件：对于独立房屋，竣工验收证明和运营许可证由社区负责人同时签发。验收委员会的证明文件是该决定的佐证，并不授予单独使用该房屋的许可。

1. 提名。 承包商提交竣工报告后，开发商会要求所有参与验收委员会的机构指定一名代表。各机构必须在收到要求后五天内完成指定。
2. 委员会。 开发商组建并主持委员会，并支付委员会的工作费用。对于第二类和第三类住宅，委员会成员包括设计师、技术监理、承包商、社区代表，以及在公用事业文件要求的情况下，公用事业公司的代表。如果房屋是由自然人建造且用于非商业用途，则监察机构不参与审查。
3. 竣工测量数据。 必须进行测量调查，记录房屋的实际尺寸、楼层、高度、面积和在土地上的位置，并且委员会的法令必须指明在 e-cadastre.am 上生成的测量包代码。
4. 设计师职位。 设计主管应在委员会成立后的第四个工作日内，就任何偏差、偏差程度以及是否必要提出立场。
5. 委员会评估。 成员对第二类产品进行符合性评估，评估期限为 5 个工作日；对第三类产品进行符合性评估，评估期限为 10 个工作日；对第四类和第五类产品进行符合性评估，评估期限为 20 个工作日。成员未能按时提交评估报告本身并不会导致评估流程停止。
6. 签字。 监察机构和其他相关机构（如有涉及）应在三天内对第二类和第三类案件作出结论，在五天内对第四类和第五类案件作出结论。
7. 应用。 委员会法案签署后 10 天内，开发商应以电子方式填写 3-3-1 表格，并附上委员会法案、竣工文件清单（或在规则允许的情况下，附上积极的技术调查结论）以及社区竣工和运营费用的收据。
8. 决定 社区负责人应在收到第二类和第三类申请后的三天内签发综合竣工和运营法案，在收到第四类和第五类申请后的五天内签发综合竣工和运营法案。

部分期限以工作日计算，部分以自然日计算；该决定仅在设计师职位和佣金评估中使用“工作日”限定词。自2026年8月30日HO-402-N号法律生效以来，市政当局若未在财产事项的截止日期前作出决定，则视为拒绝，因此，未作出决定的市政当局不视为已批准任何事项。

我们的亚美尼亚房地产建设项目指南涵盖了竣工前的各个阶段。

首次地籍登记：所需文件、费用、时间安排

竣工验收文件是登记房屋所有权的基础。《国家财产权登记法》除一般申请和身份证明外，还列出了四种用于登记已竣工建筑物的文件：

• 已正式批准的建筑项目；
• 竣工验收法案；
• 市政当局的地址分配决定；
• 测量文件。

建筑规划委托已不再列入清单，竣工建筑的施工许可证也不再单独列出。您必须已经确立了房屋所在土地的所有权。如果市政当局以电子方式将项目、竣工验收证明及相关文件提交至地籍局，则法律将其视为已提交，因此您无需自行上传新的纸质副本。根据市政当局的决定进行地址登记是免费的。

法律还允许仅凭竣工验收文件登记所有权，同时登记使用限制，并在取得使用许可证后解除。对于独立式住宅而言，这通常无关紧要，因为这两份文件通常会在同一份文件中一起签发。

美元价格按2026年10月19日亚美尼亚中央银行（CBA）公布的1美元兑361.36亚美尼亚德拉姆的房价计算。由于自建房的登记属于所有权登记，而非基于买卖或法院判决，因此国家税费为1,000亚美尼亚德拉姆的基本税费。购房后，房屋税费增至20,000亚美尼亚德拉姆，这便是普通房屋登记总费用45,000亚美尼亚德拉姆（约合125美元）的由来。两小时加急服务仅适用于已登记为独立单元的房产交易所产生的权利，因此，即使房屋所在土地已登记，新建房屋的首次登记也不能使用该服务。费用仅包含登记费；测量费、专业鉴定费和社区费用另计。

地籍网站声明首次登记产权免费。但该声明并未对新建房屋提供普遍豁免。法定豁免适用于公民在1998年3月1日之前取得且此后从未登记过的住宅和农业用地，但不包括加急登记。位于政府边境和高山地区的居民点的房产可享受50%的服务费减免。我们的首次房产登记和电子地籍指南涵盖了1998年之前的豁免条款。

房产税清缴不适用于个人的首次登记。

自2026年8月30日起生效的HO-407-N号法律规定，个人在进行大多数房产登记前必须缴清房产税，但该法律明确排除首次国家房产登记。因此，自建房业主以个人名义登记新建房屋时无需提供缴税证明。但公司登记房屋则没有此项例外：公司必须缴清其在辖区内所有应税财产的税款。更广泛的规定在“亚美尼亚房产税如何阻碍房产登记”一文中有所阐述。

许可证变更和未经授权的施工：罚款的作用和局限性

与已批准设计不符的房屋分为两类。非必要偏差，只要符合第596-N号决定的规定，将由设计主管或注册建筑师进行评估，并在竣工程序中予以处理。任何超出这些规定的偏差均为必要偏差。必要偏差将导致无法通过验收，直至问题得到纠正；开发商有一定期限来解决问题并重新申请。如果在期限届满后仍未通过验收，社区负责人将要求地籍部门将该建筑登记为违章建筑。

因此，持有建筑许可证并不能保护房屋免于被归类为违章建筑：根据《民法典》和《行政违法法典》，违反许可证条件或城市发展规范的建筑物属于违章建筑。

缴纳罚款并不能使房屋合法化。《行政违法法》规定，行政处罚并不免除违法者因违反该处罚而产生的义务。最高法院在费利克斯·梅哈基扬诉埃里温市政府一案（案号ՎԴ/1961/05/15，2018年4月7日）中也采用了同样的逻辑，裁定继续进行未经授权的建筑的责任并不取决于先前罚款是否已缴纳。

执法力度于2026年8月30日加强：

• HO-405-N 号法律允许以书面形式要求拆除或恢复私人土地上未经授权、不合法的建筑物和未经授权的增建部分，通常给予一个月的时间来遵守；
• HO-398-N 号法律取消了上诉对特定停工、合法化拒绝和书面要求决定的自动中止；
• HO-406-N 号法律增加了无视私人土地拆除或修复要求以及在市政暂停后继续工作的违法行为。

此外，HO-331-N号法律（2026年7月18日生效）针对私人土地上的某些违章建筑设立了特殊的政府清单机制，申请截止日期为2027年12月30日，政府处理截止日期为2028年2月20日。这是一条具有自身条件的临时合法化渠道，并不取代正常的竣工验收程序；其具体实施措施的运作情况尚未确定。关于拆除规则的详细说明，请参阅我们关于非法建筑和一个月拆除规则的文章。

如果您不确定您的房屋是否符合简化路线标准，或者是否需要进行偏差处理，请在提交申请前检查许可证、已批准的设计以及测量员的测量结果；我们的房地产团队负责为亚美尼亚境内外的业主办理完成手续和首次登记。

常见问题

上次更新时间：28年2026月XNUMX日