一目了然
- HO-331-N 号法律在 HO-397-N 号法律中增加了第 2(3.2) 条，并于 2026 年 7 月 18 日生效。它为在私人土地上建造的、完全没有建筑许可证的建筑物开辟了一条合法化途径，包括在之前的法定截止日期之后建造的建筑物。
- 截止日期为 2027 年 12 月 30 日。到该日期，地籍委员会必须对该建筑物进行登记，并且法定文件包必须提交给领土管理和基础设施部。
- 政府将于2028年2月20日前批准符合合法化条件的建筑物清单。只有清单上的建筑物才能进行合法化程序。
- 地方税为设计许可费的三倍，加上施工许可税的三倍，再加上埃里温、阿拉加措特恩、阿拉拉特、阿尔马维尔和科泰克的 1 亿亚美尼亚德拉姆（按 2026 年 9 月 3 日亚美尼亚中央银行官方汇率 364.19 计算，约合 275,000 美元），或每个州的 50,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 137,000 美元）。
- 另一条途径，即第 2(3.1) 条，将于 2026 年 12 月 31 日截止，涵盖错过早期地籍会计截止日期的建筑物。
在亚美尼亚，未经许可在私人土地上建造的建筑物，若要合法化，需缴纳三倍于设计许可费的地方税、三倍于建筑许可费的地方税，以及在埃里温及其周边四个州统一缴纳1亿亚美尼亚德拉姆（按2026年9月3日亚美尼亚中央银行官方汇率364.19计算，约合27.5万美元）的固定税款；在其他地区则需缴纳5000万亚美尼亚德拉姆（约合13.7万美元）。该规定本身，即2026年7月3日颁布的HO-331-N号法律第1条第7款新增的HO-397-N号法律第2条第3.2款，已于2026年7月18日生效。业主必须在2027年12月30日之前完成建筑物的合法化，该截止日期指的是向相关部委提交申请，而非向市政当局缴纳税款。
两条路线，两个截止日期，两份证据材料
自2026年7月18日起，亚美尼亚法律实施了两项独立的过渡机制，但通常被混为一谈。HO-397-N号法律第2条第(3.1)款是对原有地籍核算制度的延伸。该条款适用于未按第2条第(3)款第(1)至(4)项规定的截止日期提交所需信息和文件的情况。对于私有财产，建筑物通常必须在2021年的正射影像资料中可见；国有土地和社区土地上的建筑物则享有更广泛的豁免。
第2(3.1)条规定，申报材料包括照片、公开来源的数据、合格人员的结论、业主关于建造年份的书面声明，以及政府规定的任何其他会计文件。该申报材料应于2026年12月31日前提交地籍委员会，由委员会确认或驳回。
第2条第(3.2)款是新增条款。该条款适用于自然人或法人所有土地上完全未经授权的建筑物，并明确涵盖此前法定截止日期之后建造的建筑物。其规定的2027年12月30日截止日期涵盖两方面内容：地籍委员会的地籍核算，以及向国土管理和基础设施部提交列入清单的申请材料。
亚美尼亚主流媒体对2026年7月方案的报道指出，该方案只有一个截止日期：2026年12月31日，在此日期之后，所有未登记的建筑物都将被拆除。该日期属实，并符合第2(3.1)条的规定。如果建筑物完全没有许可证，业主则可能面临2027年的拆除期限。媒体报道中提及的照片和声明证据清单是第2(3.1)条规定的清单，而非第2(3.2)条规定的清单。
必须提交哪些文件，以及提交给谁。
第一步：地籍会计
计量工作由地籍委员会负责，并生成计量代码，该代码是后续所有步骤的基础。根据2022年1月5日第14-N号政府决议，测量员必须持有大地测量和矿山测量活动资格证书，或根据《大地测量和制图活动法》持有制图、土地管理、测量和计量活动资格证书。此处所指的为地籍和大地测量专家，而下文所述的技术条件专家则为另一类持证专业人员。
根据现行的N 14-N号政府令，测量员进行土地测量和建筑物测量，并根据N 1028-N号政府令记录结果，附上四至六张彩色照片，照片需显示建筑物的各个侧面和楼层数，与客户确认最终的测量文件，并通过在线测量系统上传。协议表格还会记录业主声称建筑物建造的年份。N 14-N号政府令计划于2026年10月进行修订，因此，针对第2(3.2)条途径的具体会计要求尚未最终确定。
第二步：列表包含包
第2条第（3.2）款规定，进行未经授权施工的人员须向国土管理和基础设施部提交四项材料：
- 用于确认地籍核算的测量代码。
- 由持有城市规划活动许可证的个人或机构出具的、附有建筑物和构筑物技术状况检查和通行证附件的肯定性技术状况结论。该结论必须涵盖建筑物的技术状况、承重构件的可靠性和强度、抗震安全性以及是否能够安全运行。
- 城市发展、技术和消防安全监察局出具的消防安全正面结论，确认符合防火要求。
- 主管合法化机构出具的书面初步评估报告，确认不存在实质性的城市规划违规行为，不存在侵犯或危及第三方、国家或社区的权利和受法律保护的利益的行为，以及不存在政府合法化和处置程序规定的拒绝理由。
结构和抗震评估是列入名录的法定前提条件，消防安全结论也是如此。这两项评估报告必须齐全，相关部门才会考虑申请，这意味着必须在2027年之前委托撰写两份获得许可的报告。
政府收到申请材料后，最迟将于2028年2月20日批准符合条件的建筑物清单。只有清单上的建筑物才能按照政府程序缴纳地方税款后获得合法化。现行的2006年5月18日第912-N号政府决定规定，土地所有者应向相关社区负责人提出申请，由其决定是否批准或拒绝。
关税成本是多少？
HO-332-N号法律在《地方税费法》第12条第1款中新增第24点，并新增第9条第1款第2.1项，规定只有按照政府程序核算并列入政府批准清单的建筑物才需缴纳税款。税款计算公式包含三个部分：支付设计许可或建筑规划委托书费用时生效的地方税费、根据适用的社区委员会决议计算的建筑许可地方税费以及固定金额。以下美元金额采用亚美尼亚中央银行2026年9月3日公布的官方汇率364.19。
| 该建筑物的位置 | 当地职责 |
|---|---|
| 埃里温、阿拉加特、亚拉拉特、阿尔马维尔、科泰克 | 3 倍设计许可费 + 3 倍施工许可税 + 100,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 275,000 美元） |
| 其他所有州 | 3 倍设计许可费 + 3 倍施工许可税 + 50,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 137,000 美元） |
确实存在豁免和减免情况。
第2条第(3.2)款明确规定，使用国家预算资金或联合融资建造的已列入清单的违章建筑可免于缴纳任何费用。这些建筑无需根据该款缴纳任何费用。
《地方税费法》第16条规定，社区委员会可根据社区负责人提交的申请和其规定的文件，对计算出的地方税费给予一定比例的减免、零税率或完全豁免。第16条并未排除新增的第24条规定。该项减免属于酌情决定：社区委员会必须事先制定相关机制并决定是否适用。
为什么目前还没有人能给出最终报价？
第12条第(2)款允许社区委员会对第12条规定的农村和城市居民点适用递减系数，第12条第(3)款允许城市居民点和埃里温适用更高的税率。第24点不在上述任何条款的明确排除范围之内。这些系数是否适用于包括100,000,000亿亚美尼亚德拉姆或50,000,000万亚美尼亚德拉姆固定部分在内的全部总额，还是仅适用于可变许可部分，抑或完全不适用，目前尚未有任何已颁布的实施细则予以明确。鉴于上述金额，特定建筑物的应付金额必须根据适用的社区委员会决定和任何后续的官方指导进行计算。
关于付款时间，第15条规定，地方税款应在相关行为实施或验证之前以及许可证签发之前征收。HO-332-N号条例或第15条和第16条均未明确规定分期付款的法定权利。市政当局是否可以根据其他预算权力批准付款安排，目前尚无定论。
是什么让一个结构从列表中消失？
政府第 912-N 号决定目前规定，以下建筑物不得合法化：其保存侵犯他人权利或受法律保护的利益，或威胁生命或健康；土地法第 60 条所述土地上的任何建筑物；工程或交通禁区或安全区内的任何建筑物；因严重违反城市规划而导致有权要求强制地役权的任何建筑物；以及未在法定会计期限内申报的任何建筑物。
《土地法》第60条的范围比一般的土地使用违规行为更为狭窄。它明确规定了不得转为私人所有的国有或社区土地，其类别包括历史文化遗址、特别保护的自然区域、国有森林、特定水利基金用地、公共街道和公园以及交通或公用设施走廊。
对于选择依据《宪法》第2(3.2)条途径建设的建筑物，实际障碍包括：技术、承重或抗震评估不合格；消防安全评估不合格；对生命或健康构成威胁；存在实质性的城市规划违规行为（而非轻微的技术违规）；以及侵犯第三方、国家或社区的权利。政府决定N 912-N本身计划于2026年12月进行修订，因此，该途径的最终拒绝理由可能与上述清单有所不同。
拆除权并行运作。
HO-405-N 号法律修订了《民法典》第 188(3) 条，自 2026 年 8 月 30 日起生效。对于私人土地上的未经授权和非法的建筑物，以及附着于合法建筑物上的未经授权和非法的部分，社区负责人或授权官员可以发出书面要求，要求业主在收到要求后一个月内拆除该建筑物并自费恢复原状，除非要求允许更长的期限。
同日颁布的HO-406-N号法律在《行政违法法典》中新增了第154.6条。不遵守该要求者，将被处以相当于法定最低工资2,000至2,500倍的罚款。首次处罚后继续违规者，将被处以相当于法定最低工资2,500至3,000倍的罚款。
HO-398-N号法律两次改变了诉讼立场。对社区负责人拒绝将私有土地上的建筑物合法化的质疑，以及对法定书面要求的质疑，现在都属于《行政诉讼法》第83条第(1)款规定的例外情形，因此提起行政诉讼不再具有通常的自动中止效力。新的第91条第(6)款禁止法院颁布阻止拆除的临时措施，并且该禁令的适用范围仅限于国有或社区土地上的建筑物。它不适用于根据定义位于私有土地上的第2条第(3.2)款规定的建筑物。2026年7月3日颁布的HO-397-N号法律对《民事诉讼法》第129条第(4)款进行了相应的修订，该修订也于2026年8月30日生效。
错过截止日期本身并不会导致任何建筑物被拆除。截止日期届满可能导致建筑物超出可拆除路线，或构成拒绝拆除的理由，但这并非《民法典》第188条第(3)款所要求的书面通知。在私人土地上进行的拆除仍需遵循HO-405-N号文件中引入的单独的书面通知程序。
待决备案是否能保护建筑物尚无定论。HO-331-N、HO-405-N、HO-398-N 或 HO-406-N 中均未规定，地籍核算、提交部委资料包、待审批清单或待决合法化申请能够中止、暂停或延缓已发出的拆除令的执行。从字面理解，即使资料包仍在运输途中，根据 HO-405-N 的规定，建筑物仍属于未经授权且未合法化的建筑物。这方面的要求可能会通过即将对 N 14-N 和 N 912-N 政府决定的修订或通过行政和司法实践来确定，因此在依赖备案作为保护措施之前，应确认特定建筑物的具体情况。
手术尚未完成
2026年9月2日第852-A号总理令（自2026年9月3日起生效）规定，关于会计的第14-N号政府令修正案将于2026年10月生效，关于合法化的第912-N号政府令修正案将于2026年12月生效。政府清单应于2028年2月20日之前提交。
以下三点需要注意。首先，第2(3.2)条规定的具体会计证据尚未明确。其次，包括申请表格、审批期限和缴款机制在内的后续流程尚未确定。最后，HO-331-N号条例并未规定业主提交市政申请或缴纳税款的单独截止日期，因此业主唯一可控的截止日期是2027年12月30日。
这与地籍修正法有何不同？
HO-319-N号法律在《国家财产权登记法》中新增第34.1条和第34.2条，并于2026年10月18日生效。该法律针对地籍图上缺失的财产单元、位置错误、尺寸、面积或几何形状错误、指定用途或功能用途错误以及所有权人或权利人信息错误等问题，设立了地籍区段审查制度，以纠正实际边界与登记文件不符的情况。该法律仅对记录进行更正，不具有追溯发放建筑许可证的效力。
HO-331-N 和 HO-332-N 针对的是缺乏施工许可本身的问题。HO-405-N、HO-398-N 和 HO-406-N 则规范了拆除要求、暂缓执行效力及处罚，但并未设立其他合法化途径。同一份 2026 年 7 月出台的改革方案中，一项关于亚美尼亚财产法中行政沉默的相关改革，改变了对市政当局未作出回应的处理方式。
买家和贷款机构应该检查哪些内容
在原本干净的地块上，一栋未经申报的建筑物如今会带来可量化的风险：社区负责人有权在一个月内要求拆除该建筑物；若置之不理，将被处以2,000至2,500个最低工资单位的罚款；此外，在加上三倍的许可证费用之前，修复成本至少为50,000,000万亚美尼亚德拉姆。这些成本理应计入房价，也理应纳入贷款机构的担保评估。
- 将实际矗立在地块上的建筑物与地籍摘录中所示的建筑物进行比较。 地籍中的产权和抵押权核查 这就是差距显现的地方。
- 向卖方索取每栋建筑的测量代码。如果没有代码，则无法进行计量，这意味着适用第2(3.2)条规定的时效期限。
- 确定某项结构符合哪种申报途径。即使某项结构仅仅错过了之前的会计截止日期，它仍然可能符合第2(3.1)条的规定，并可于2026年12月31日提交申报，这将大大降低成本。
- 查看相关社区的社区委员会关于建筑许可证税的决定，因为合法化税的三个组成部分中有两个是根据当地税率计算的。
- 对于完全没有登记历史的建筑物而言， 首次房产登记程序 阐述了如何打开地籍记录。
常见问题
在亚美尼亚，未经授权的建筑合法化的最后期限是什么？
合法化需要多少费用？
谁来决定我的建筑是否合法？
结构或地震报告真的必须吗？
如果我错过了最后期限，我的楼房会被拆除吗？
提交合法化申请能否阻止拆迁要求？
是否有任何免税情况？
我可以出售带有违章建筑的房产吗？
2027 年截止日期前的顺序
- 调取地籍资料，确定地块上哪些建筑物没有记录。
- 聘请一名经认证的大地测量员，根据政府决定 N 14-N 对该结构进行测量和核算，并取得测量代码。
- 委托持有城市规划许可证的人员出具技术条件结论，并附上考试和通行证附件。
- 从城市发展、技术和消防安全监察局获取消防安全结论。
- 向社区负责人（作为合法化权威机构）索取书面初步评估报告。
- 请在 2027 年 12 月 30 日之前向领土管理和基础设施部提交全部四份文件。
- 获取社区委员会关于建筑许可证税的决定，以便在政府清单于 2028 年 2 月批准之前，可以对应缴金额进行建模。
上次更新时间：4九月2026
