一目了然
- 2025年游客到访量： 12.5万人次（较2024年增长11.4%）——其中邮轮10.8万人次，航空1.7万人次。
- 2025年GDP： 约16.1亿美元（增长4.5%）
- 2026 年第一季度拿骚县房屋销售价格中位数： 514,000美元
- 全国总租金收益率： 〜6.52％
- EPR最低投资额： BSD 1,000,000（自2025年1月1日起生效；10年内有效）
- 房产转让增值税： 按价值分级征收2.5%至10%的税率（房地产不单独征收印花税）
- 外国买家许可： 自2024年12月1日起，仅可通过BIA门户网站在线提交申请。
- 典型持有成本： 每年房产价值的3%至4.5%（税费+保险费+物业管理费）
在巴哈马投资房地产，得益于强劲的旅游需求、稳定的离岸市场以及毗邻美国的地理优势。2025年游客人数创历史新高，加上数字化的外国所有权流程、更新的居住门槛以及以增值税取代传统房地产印花税，使得2025-2026年成为评估巴哈马房地产市场的关键时期。
本指南涵盖宏观形势、各岛屿市场状况、外国所有权规则、居留计划、完整的税收框架、租金收益率和持有成本——外国投资者在投入资金之前需要了解的一切。
巴哈马房地产市场概览
巴哈马在创纪录的旅游业和持续的融资活动的支持下进入了 2026 年——这两大支柱支撑着整个群岛的房地产需求。
- 旅游： 2025年国际入境人数达到12.5万人次，同比增长11.4%。其中，海路和邮轮旅客10.8万人次（增长13.8%），航空入境旅客约1.7万人次。
- GDP： 预计到 2025 年，名义 GDP 将达到 16.1 亿美元（增长 4.5%），为住房和建筑周期提供坚实的宏观经济背景。
- 抵押贷款活动： 2025 年上半年，新增住宅抵押贷款发放总额为 126.1 亿波黑第纳尔，同比增长 3.7%，表明购房者融资渠道持续畅通。
- 价格趋势： 2026 年第一季度，拿骚/新普罗维登斯的房屋销售价格中位数为 514,000 美元（平均为 1,145,324 美元），低于 2025 年第一季度 850,000 美元的中位数——这表明在经历了高价值交易高峰后，房价已趋于正常化。
房地产投资者需要关注的关键政策更新
| 政策更新 | 有效 | 对投资者的影响 |
|---|---|---|
| 土地持有法许可证——仅可通过BIA门户网站在线提交。 | 1 Dec 2024 | 准备扫描身份证明和公司文件；不再接受纸质文件提交。 |
| EPR最低投资额提高至1,000,000万玻利瓦尔，持有期为10年。 | 1 Jan 2025 | 更高的资本门槛；赠与契约除外；90天内缴纳费用的截止日期 |
| 房地产经纪人增值税申报罚款——交易额的3%。 | 1 Jul 2025 | 第47C条：代理人必须在转让后30天内提交规定的声明，否则将面临处罚。 |
| 房地产交易印花税——完全豁免 | 现行法律 | 2024年《印花税法》第二附表豁免了产权转让契约的印花税；增值税是唯一的转让税。 |
旅游及需求驱动因素
旅游业是巴哈马住房需求的主要驱动力，尤其是短期租赁、品牌公寓和可随时入住的度假屋。预计到2025年，12.5万游客将进一步提升门户城市和度假胜地的市场需求，从而支撑各季节的房价和入住率。
酒店和度假租赁业绩（2025 年）
| 米制 | 酒店 | 度假租赁 |
|---|---|---|
| 平均入住率 | 74% | 47.6%（整个场所）；48.5%（同级别酒店） |
| 平均房价/每晚房价 | 280–450 美元 | 平均约 251 美元 |
| 显著的岛屿差异 | - | 埃克苏马岛入住率61.0%；大巴哈马岛入住率43.5% |
短期租赁规定
巴哈马规定，所有租期不超过45天的房屋都必须进行强制登记。经营者必须持有营业执照和旅游执照（由旅游和航空部颁发），并在税务局注册，同时遵守《增值税法》规定的增值税义务。政府已委托Avenu公司负责执法——未注册的经营者将面临罚款。这些规定于2023年3月生效，并将于2025年至2026年期间不断完善。
逐岛市场分析
拿骚和新普罗维登斯
核心旅游和商业中心。2026年第一季度房屋销售价格中位数为51.4万美元，平均售价为1,145,324万美元。重点开发项目包括巴哈玛度假村（Baha Mar）7亿美元的扩建项目（345间酒店客房和77套品牌住宅，预计2029年完工）以及凯布尔海滩的Aqualina项目（60套住宅，二期工程预计2025年完工）。拿骚拥有成熟的公寓和别墅市场，毗邻国际学校和服务机构，以及完善的短期租赁体系。预计总租金收益率为5%至7%。
埃克苏马岛和埃克苏马群岛
高休闲吸引力和专属小岛吸引着寻求水上通道和精品度假社区的第二住宅买家。目前活跃房源的挂牌价中位数约为1.995万美元，预计2025年第一季度的成交价中位数将达到300万美元。水岸房产的价格从非黄金地段的约6万至10万美元不等，而小岛和庄园的价格则高达1000万至4500万美元。度假租赁入住率高达61.0%，在主要岛屿中位居榜首。
阿巴科
多里安飓风后的重建工作展现出惊人的韧性，并有望在2026年之前继续保持强劲势头。在新开发商的带领下，特雷热湾正处于积极的复兴阶段，基础设施升级项目包括马什港的太阳能市政供水系统。重点仍然是打造游艇设施、码头和吸引生活方式买家的沿海社区。
伊柳塞拉和海港岛
这些精品豪华度假胜地以其优越的海滨位置和低密度居住环境而备受青睐。哈勃岛的房产售价从1.8万美元到超过21万美元不等，其中3万至11万美元的房产最为集中。伊柳塞拉岛的海滨房产交易价格通常在2万至6万美元之间。
比米尼
毗邻佛罗里达州的周末度假胜地，拥有度假村码头设施。云顶世界比米尼岛度假村目前仍在运营，2025年上半年收入有所增长，但云顶集团认为其整体财务业绩仍低于预期。一项耗资7000万美元的政府支持机场扩建工程正在进行中，这将提升交通便利性和房产价值。
大巴哈马
这是一个兼具住宅和工业/物流/自由贸易区双重用途的价值型投资选择。据经纪人报告，租金收益率在 8% 至 10% 或更高，远高于拿骚 5% 至 7% 的平均水平。飓风后的复苏仍在继续，部分子市场的休闲地产供应也在不断增加，这使得这里成为注重收益的投资者在群岛投资的最佳切入点。
安德罗斯岛和外岛
生态旅游和私人岛屿概念正在兴起。生态旅游的潜力已得到广泛认可，但具体的2025-2026年开发项目仍然有限。基础设施尽职调查至关重要——公用设施、交通便利性和保险覆盖范围差异显著。
租金收益率和持有成本
各岛屿的总租金收益率
| 地点 | 预计毛收益率 | 笔记 |
|---|---|---|
| 全国平均 | 〜6.52％ | 全球房地产指南，2025 年中期 |
| 拿骚/新普罗维登斯 | 5-7％ | 市场成熟；较高的房产价值会压缩收益率 |
| 大巴哈马岛/自由港 | 8–10%+ | 较低的准入门槛；物流/自由贸易区需求支撑入住率 |
| 埃克苏马 | 广泛变化 | 短期出租入住率达61%；超高的房产价值限制了收益率。 |
全国短租房业绩数据（2026 年初）：年收入中位数约为 47,000 至 48,000 美元，平均入住率为 53%，平均每日房价约为 251 美元。
年度持有成本
| 成本类别 | 自住 | 非业主/租赁 |
|---|---|---|
| 房地产税 | 每年约 0.25-0.8% | 每年约 1.0-1.75% |
| 保险 | 每年1-3%（飓风和洪水风险因岛屿和海拔高度而异） | |
| 业主协会/物业管理费 | 0.75%–2.4%/年（公寓和度假村社区） | |
| 综合估算 | 每年约 2-4% | 每年约 3-4.5% |
外国所有权规则和土地持有法许可
根据《国际人士土地持有法》（IPLA），外国人可在巴哈马购买房产。自2024年12月1日起，所有申请必须通过巴哈马投资局（BIA）基于SharePoint的门户网站以电子方式提交——不再接受纸质申请。
何时需要许可证
- 面积小于5英亩，住宅用途： 只需注册——无需许可证
- 5英亩或以上，或任何商业用途： 需要完整的IPLA许可证
- 各岛屿或区域均不存在任何明确的外国所有权禁令。
IPLA申请文件清单
- 法定IPLA申请表（由非巴哈马籍申请人或律师签署）
- 身份证明——护照、出生证明、结婚证
- 产权转让或所有权文件的副本
- 场地平面图副本，显示场地大小和位置
- 房地产税评估编号（如适用）
- RPT付款证明（如适用，请提供当前付款证明）
- 对于公司：每位受益所有人的公司注册证书及尽职调查文件
- 产权转让契约副本，显示印花税缴纳情况及底页（购置后登记）
- 政府收费
买方合规性检查清单
- 尽早聘请当地律师进行产权核实和合同条款审查。
- 确认您的交易是否需要 IPLA 许可证，并通过 BIA 在线系统提交申请。
- 协调银行KYC、资金来源文件和托管安排
- 确保结算与增值税披露保持一致，以避免第 47C 条款处罚。
- 对持有成本（保险、业主协会/分契式物业管理费、飓风抵御能力）和物业管理进行压力测试
- 在您的成交计划中预留准备时间——审批时间会根据申请的完整性而有所不同。
居留权和投资者计划
经济永久居留权（EPR）
根据2024年《移民（修正）（第2号）法案》，自2025年1月1日起，最低合格投资额从75万保加利亚第纳尔提高至100万保加利亚第纳尔。投资必须维持10年。赠与契约不适用，申请人获批后须在90天内缴纳费用。
EPR资格要求：
- 申请表和致移民局局长的请求信
- 有效护照（经认证的复印件）
- 两张护照照片（2×2英寸，白色背景）
- 原始或经认证的出生证明
- 警方出具的无犯罪记录证明——涵盖过去5年，且不超过6个月。
- 医疗证明——健康状况良好，签发日期不超过30天
- 个人推荐信（通常两份或以上）
- 符合条件的1,000,000万玻利维亚第纳尔投资证明（债券需提供产权转让契约或中央银行确认函）
- 承诺维持投资10年
政府收费： 主申请人费用约为 15,000 至 20,000 保加利亚第纳尔；每位受抚养人费用约为 300 保加利亚第纳尔。 处理时间： 完整、无争议的申请需要 8-12 个月（范围：6-18 个月）。
业主的其他居住选择
- 业主居民卡： 根据《巴哈马个人财产法》(IPLA)，非巴哈马公民拥有可居住房产即可申请此卡。每年续期。此卡不赋予工作权利。手续费约为100巴哈马第纳尔（不可退还）；每张卡的发行费用约为500巴哈马第纳尔。
- 年度居留许可： 适用于业主和季节性居民。每年可续签，不享有工作权利。对于定期来访但未达到EPR门槛的投资者来说，这是一个切实可行的选择。
- 标准永久居留权： 可通过与巴哈马公民结婚（五年后）、合法居住二十年以上或政府部门服务十年以上获得公民身份。无投资门槛——但并不适用于大多数外国投资者。
如需了解有关不同司法管辖区居留权和公民身份规划的更广泛背景信息，请参阅我们的指南。 居留证 和 国籍.
房产交易税
房地产交易增值税
增值税已取代传统的房地产交易印花税。《2024年印花税法》第二附表明确规定，房地产的转让、再转让、让与、交换或转移均免征增值税。同样的增值税分级税率适用于新建房产销售和二手房产销售——税率取决于受让人类型和房产价值区间，而非房产是新房还是二手房。
| 房产价值（BSD） | 增值税税率（巴哈马个人） | 外国人费率 |
|---|---|---|
| 在$ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ $ 100,000 300,000- | 4% | 10% |
| $ $ 300,000 500,000- | 6% | 10% |
| $ $ 500,000 700,000- | 8% | 10% |
| $ $ 700,000 1,000,000- | 9% | 10% |
| 超过1,000,000美元 | 10% | 10% |
首次在巴哈马购房的买家，购买价值 300,000 万至 500,000 万美元的房产，可享受 4% 的优惠税率。巴哈马公司购买价值低于 10 万美元的房产，需缴纳 2.5% 的税率；购买其他所有房产，需缴纳 100% 的税率。
增值税执法——第47C条处罚
根据2025年《增值税（修订）（第2号）法案》第47C条，房地产经纪人必须在任何房产转让后30天内提交规定的申报表。未提交申报表将处以相当于已付或应付对价3%的罚款。该条款自2025年7月1日起生效，至今仍然有效。该罚款专门针对申报表提交，而非一般的未收取增值税罚款。
房地产税
| 物业类型 | 值区间 | 年费率 |
|---|---|---|
| 业主自住住宅 | 最高约 250,000 美元 | 免税 |
| $ $ 250,000 500,000- | 0.625% | |
| 超过500,000美元 | 1.0% | |
| 非业主/商业 | 高达$ 500,000 | 0.75% |
| 500,000万美元至1.5万美元至2万美元 | 1.0% | |
| 超过1.5万至2万美元 | 1.5% | |
| 外资拥有的空地 | 第一个 7,000 美元 | BSD 100 平版 |
| 超过7,000美元 | 2.0% |
如需了解不同司法管辖区的税务筹划比较，请参阅我们的概述。 税务.
外国投资者的购买流程
在巴哈马房地产市场，严谨的合规流程、交易协调和岛屿选择是取得成功的关键。典型的收购流程如下：
- 1. 房产选择和尽职调查： 聘请当地律师进行产权核实、勘测和环境检查。确认土地用途分区、产权负担以及任何未缴清的房产税。
- 2. 销售协议： 签订买卖协议，明确价格、定金（通常为 10%）、条件和交割时间表等条款。
- 3. IPLA合规性： 确定是否需要IPLA许可证（5英亩以上或商业用途）。如果需要，请通过BIA门户网站以电子方式提交所有必需文件。
- 4. 融资和资金转移： 协调银行 KYC、资金来源文件和巴哈马中央银行外汇管制批准外币转账事宜。
- 5.结束语： 缴纳分级增值税（这是唯一的转让税，无需另缴印花税）。确保代理人在30天内提交第47C条声明。向登记总署登记产权转让。
- 6. 交易完成后： 登记缴纳房产税，设立物业管理公司，安排保险（每年预算房产价值的 1-3% 用于飓风保险），如果适用，申请房主居民卡或 EPR。
如需了解其他司法管辖区的比较程序，请查阅我们的指南。 房地产 交易和 商业登记.
常见问题
外国人可以在巴哈马购买房产吗？
经济型永久居留权的最低投资额是多少？
在巴哈马购买房产需要缴纳印花税吗？
出租房产的年度持有成本是多少？
我需要许可证才能经营短期租赁业务吗？
哪个岛屿的租金收益率最高？
最后更新日期：2026年4月29日。本指南仅供参考，不构成法律或投资建议。政府费用、税率和项目要求可能会有所变更——请在做出任何承诺前核实最新数据。
