- 欧洲正在从以房地产为主导的黄金签证转向以企业、基金和人才为基础的途径，葡萄牙、西班牙和法国就是例证。
- 欧盟的法律压力正在加大：欧盟最高法院宣布马耳他的投资者公民身份计划非法，这标志着“现金换护照”的终结。 [资源]
- 西班牙取消了 500,000 万欧元的房地产签证以缓解住房压力；葡萄牙取消了房地产投资选项，并将资金引导至基金和公共利益住房。 [西班牙] [葡萄牙]
- 法国的“人才护照”是一个以活动为基础的居留框架，面向投资者、企业家和创新者——不涉及房地产投资。 [资源]
- 律师事务所应从购置房产转向企业组建、获批资金和人才/创新途径，并以新的合规清单和比较矩阵为支撑。
欧洲的居留项目正在快速变化。后黄金签证时代，以创新为导向的居留模式——例如创业、获批的投资基金和人才流动——比被动的房产购置更为重要。客户仍然希望进入欧洲市场，但如今的途径是优先考虑企业发展，尤其是在葡萄牙、西班牙和法国。
欧盟法律打击行动以及对“以现金换取公民身份”模式的摒弃
欧洲政策正收紧对“现金换护照”和被动居留计划的打击。2025年4月，欧盟最高法院裁定马耳他的投资者公民身份制度非法——这明确表明，直接购买身份与欧盟法律标准和公共利益目标相冲突。 [守护者] 这一决定强化了一种更广泛的转变：国家计划正在重新设计，以优先考虑可衡量的贡献——企业、创新和人才——而不是简单地将资金流入房地产。
西班牙取消以房产为基础的黄金签证，以缓解住房压力
2024 年 4 月，西班牙首相宣布终止价值 50 万欧元的房地产黄金签证，以缓解当地住房市场的压力。 [Investing.com] 到 2024 年底，国家媒体报道称，西班牙将取缔以房产为基础的签证途径，理由是该签证与房产价格快速上涨之间存在联系。 [世界]
为了衡量规模，截至 2024 年 11 月，西班牙黄金签证计划大约发放了 14,500 个许可证。 [世界] 由于房产投资选项被排除，房地产市场旨在消除投机性需求。咨询建议：引导客户选择创业、就业或创新相关的途径，而非购置房产，并准备更完善的就业创造、商业计划和实质性文件。
葡萄牙的投资方向从房地产投资转向已获批准的基金和社会住房投资
葡萄牙在 2023 年的“Mais Habitação”计划下取消了黄金签证中的房地产购买限制，并将该计划重新调整为符合条件的基金投资和公共利益项目。 [CS Global Partners] 法律评论证实了房地产投资途径的终结，并明确指出投资者现在应该考虑合格的替代方案，例如已批准的基金。 [国家法律评论]
葡萄牙的这项计划规模巨大：到 2023 年底，已发放约 12,700 个许可证，引导了约 7.3 亿美元的总投资，同时也引发了关于当地住房负担能力的辩论。 [对外政策] 此次重新设计明确旨在将资金重新导向影响力更大的途径，例如已批准的投资基金和社会效益显著的住房计划，使投资者的居住权与更广泛的公共政策目标保持一致。 [CS Global Partners]
法国人才护照：一种以活动和创新为导向的驻留模式
法国从未提供过房地产黄金签证。相反，它依靠的是面向经济活跃人群的多年期“人才护照”，这些人包括商业投资者、拥有创新项目的企业家、创业公司创始人、研究人员、高技能员工和集团内部调动人员。 [法国签证，政府] 这一框架体现了欧洲在黄金签证政策取消后的政策方向：居留权与积极的经济贡献和创新成果挂钩，而不是与被动的房地产购买挂钩。
反对以房产为基础的黄金签证的经济论证（证据和关键指标）
越来越多的证据质疑以房产为基础的黄金签证的宏观经济价值。国际媒体引用的研究表明，这些项目仅占外国投资的“极小”份额，对GDP的影响也“微乎其微”。 [Ekathimerini] 葡萄牙的经验——发放了数千份许可证，投入了数十亿资金——仍然引发了政治压力，要求缓解住房扭曲，最终导致房产选择权被取消。 [对外政策] 西班牙在2024年取消其房地产路线时也得出了类似的结论。 [Investing.com] [世界]
移民律师事务所和顾问必须如何转型：商业、基金、初创企业和人才途径
以黄金签证为核心的房地产投资策略正逐渐被创新驱动的居留战略所取代。企业应调整策略，从以收购为主导的业务拓展转向企业创建、基金尽职调查和人才流动档案管理，并建立相应的流程控制以应对日益严格的审查。
咨询团队的优先行动
- 将潜在客户群体从房地产买家转向企业家、基金投资者和关键人才。
- 建立葡萄牙、西班牙和法国的比较矩阵，记录资格、资金证明、创新指标和持续义务。
- 重新整理文件：商业计划、就业创造预测、基金认购协议、ESG/公共利益影响说明以及与每个项目目标相符的财富来源证据。
- 将合规检查清单和反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 标准制度化，并针对基金投资和初创企业股权进行调整。
- 尽早协调跨境税务和公司架构，以避免设立常设机构以及社保、预扣税和离境税方面的不匹配。有关基础规划，请参阅我们的相关资源。 税务, 商业登记和 投资.
- 在投资门槛或资金能力受限的情况下，制定备选方案（工作许可、创业签证、研究人员签证）。有关签证策略基础知识，请访问我们的网站。 签证 以及 居住 页面。
紧凑型对比：后黄金签证时代方向
| 国家 | 物业路线状态 | 新方向 | 主要资源 |
|---|---|---|---|
| 西班牙 | 2024年废除（房地产期权） | 转向以企业/工作场所为基础的路线；缓解住房压力 | Investing.com; 世界 |
| 葡萄牙 | 于 2023 年移除（“Mais Habitação”） | 已批准的资金和社会效益型投资 | CS全球合作伙伴; 国家法律评论 |
| 法国 | 无需以房产为基础的黄金签证 | 面向投资者、企业家和创新者的“人才护照” | 法国签证（政府） |
创新型驻留项目合规性检查清单
- 客户概况：创业经历、行业专长和创新理念。
- 资金证明和财富来源说明符合反洗钱要求。
- 商业计划或基金理念：市场、治理、ESG/公共利益联系（住房、研发、就业）。
- 实质性证据：办公场所、人员配备计划、预算、供应商合同以及相关的知识产权战略。
- 风险评估：制裁筛查、政治公众人物身份、税务居民身份影响和退出方案。
- 监测：创造就业岗位、资本部署进度和续约标准的关键绩效指标。
构建团队所需的比较矩阵
围绕以下几点构建您的内部国家矩阵：
- 资格输入：投资类型/门槛（基金、初创企业、研究）、最短持有期、创新标准。
- 文件：基金认购/有限合伙协议、条款清单、股权结构表、估值备忘录、经审计的报表。
- 合规性：反洗钱、CRS/FATCA 注意事项、公共利益映射（住房、研发、区域发展）。
- 生命周期：处理时间表、续签条件、实际居住时间、获得长期居留权或公民身份的途径。有关公民身份策略规划，请参阅我们的 国籍 指南。
注意：在欧洲主要居留项目中，将房地产投资作为主要资格途径的做法正在逐渐减少。如果客户的计划中涉及房产（例如，办公楼、研发设施），请将其描述为运营基础设施，而非被动投资。关于市场准入和资产保护方面的问题，请参阅我们的相关指南。 房地产 该资源提供实用指导。
结论。 欧洲的后黄金签证时代已经到来：在葡萄牙、西班牙和法国，以创新为导向的居留计划正在取代房产购置。为了在这种环境下取得成功，企业必须转向企业发展、获批资金和人才培养路径，并辅以严格的文档和合规体系。如需针对欧洲居留计划制定定制策略以及协调的税务和企业规划， 联系我们.
常见问题
欧洲的黄金签证计划即将结束吗？
什么取代了葡萄牙的房产黄金签证选项？
葡萄牙将资格认定标准改为批准的投资基金和公共利益项目（例如与住房相关的举措），取消了房地产购买作为资格认定标准。 [CS Global Partners] [国家法律评论]
法国提供房地产黄金签证吗？
不。法国依靠人才护照——为投资者、企业家、创新者、研究人员和技术工人提供多年居留权——重点在于积极贡献经济。 [法国签证，政府]
黄金签证是否实质性地促进了东道国的GDP增长？
国际媒体引用的证据表明，黄金签证资本在外国直接投资中所占比例“微乎其微”，对GDP的影响“微乎其微”，这削弱了以房地产为基础的投资途径的合理性。 [Ekathimerini]
