一目了然
- 西班牙根据第1/2025号组织法，于2025年4月3日终止了所有黄金签证途径。截止日期前的申请仍将继续受理。
- 希腊现在采用分级制度：雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯和圣托里尼为 800,000 万欧元；其他地区为 400,000 万欧元；商业改建为住宅和遗产修复仅为 250,000 万欧元。
- 葡萄牙的入籍途径仅限资金（50万欧元以上）。目前积压申请超过5.5万份。一项新法律将2025年6月之后申请入籍的申请人的入籍时间延长至10年。
- 匈牙利、马耳他和意大利现在是欧盟的积极替代方案，门槛从 250,000 万欧元到 500,000 万欧元不等。
- 成功的资产重新定位取决于早期文件记录、合理的时间表以及与每位客户的风险和流动性状况相匹配的资产选择。
西班牙废除黄金签证
西班牙根据第1/2025号组织法正式废除了投资者居留许可制度，该制度于2025年4月3日生效。该法第二十一条最终条款删除了第14/2013号法律第63至67条，从而彻底取消了投资者居留类别。自该日起，西班牙不再受理任何新的基于房产或资本的居留申请。
截止日期前提交的申请将按照旧规则处理，现有许可证持有者仍可续期。虽然已提起宪法挑战，但截至2026年中期，尚未下令暂停或撤销相关规定。
西班牙黄金签证项目在其12年运营期间，共发放了约16,000份签证，约占全国房地产交易量的0.3%。该项目关闭对市场的影响有限且局限于特定区域。此前以西班牙为目标的申请人现在仍有多种途径可以进入该国，包括数字游民签证、非盈利签证和企业家签证，但这些途径均无法复制投资换取居留权的模式。
希腊黄金签证：2026 年分级门槛
希腊黄金签证不再采用单一的固定门槛。自2024年第5100号法律引入分级制度以来，最低投资额取决于房产的地理位置和类型。
投资层级（房地产）
800,000万欧元——高需求地区。阿提卡行政区（雅典和比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及所有人口超过3,100的岛屿。单套住宅，最小面积120平方米。
400,000万欧元——其他地区。希腊大陆其他地区及较小岛屿。单套住宅，最小面积120平方米。
250,000万欧元——仅限特殊类别。商业改建为住宅以及列入名录或具有历史意义的建筑修复。无120平方米的最低面积要求。
购买价格低于 400,000 万欧元和 800,000 万欧元的房产不得用于 Airbnb 等短期出租。违者将被处以 50,000 万欧元的罚款，并可能被吊销许可证。允许六个月或更长的长期租赁以及自用。
非房地产路线
希腊还提供无需直接购买房产的合格投资途径：投资约350,000万欧元于合格的共同基金，在希腊银行存入500,000万欧元定期存款（12个月滚动期），或向一家至少拥有五名员工的希腊公司注资500,000万欧元。根据2024年第5162号法律，希腊通过“提升希腊”（Elevate Greece）注册机构推出了一项新的250,000万欧元创业投资途径，旨在扶持房地产科技、金融和国防科技领域的企业。
关键项目详情
没有最短停留期限要求——只需维持投资即可。许可证持有者可享受90/180天的申根区免签旅行，但在其他欧盟国家没有工作权利。涵盖的家庭成员包括配偶或注册民事伴侣、21岁以下的子女（如果是经济上依赖父母的全日制学生，则可至24岁），以及投资者及其配偶的父母，父母没有年龄限制或经济依赖要求。
实际处理时间为三至九个月。过去12个月，希腊已签发约3,500份新许可证。目前积压申请约42,390份，但每月以约3%至4%的速度减少。2026年第5275号法律将许可证有效期起始日期改为许可证签发日期，而非投资日期。获得公民身份需要七年合法居住，并通过B1级希腊语水平考试和融入考试。
葡萄牙：仅凭资金申请入籍途径及新的入籍时间表
葡萄牙于2023年10月根据《Mais Habitação》法案取消了所有房地产购买途径。目前主要的合格途径是向私募股权或风险投资基金投资50万欧元，该基金期限至少为五年，且至少60%的资金分配给葡萄牙公司，并且不得涉及任何房地产投资。
其他途径包括：投资 500,000 万欧元成立公司，并至少创造五个永久性工作岗位（维持三年或以上）；创造至少 10 个工作岗位，且不设最低资本要求；向公共或私人科学研究机构投资 500,000 万欧元；以及捐赠 250,000 万欧元（或在低密度地区捐赠 200,000 万欧元）作为文化或遗产捐赠。
处理积压工作和时间表
申请积压已超过55,000份，其中超过20,000份停滞在生物识别阶段。虽然法律规定的处理时间为90天，但根据2026年对127份申请的研究，实际平均处理时间约为34个月。政府此前设定的2025年清理积压的目标未能实现，目前新申请的实际审批周期为两到三年，而获得公民身份则需要六到七年。
重要提示：新的公民身份时间表
葡萄牙新的《国籍法》于2026年5月3日颁布，将黄金签证持有者的入籍等待期延长了一倍。2025年6月19日之后提交的申请，入籍所需合法居住年限从五年增加到十年。永久居留年限仍为五年。此外，新的法律还提高了犯罪记录门槛——两年以上的犯罪记录将被取消申请资格，而此前为三年。在2025年6月19日之前完成申请的申请人，仍适用之前的五年入籍途径。
每年最低停留期限为7天（两年续签期为14天）。符合条件的家庭成员包括配偶或伴侣、未成年子女、正在接受全日制教育的成年子女以及65岁及以上的受抚养父母。葡萄牙黄金签证计划并未取消——2023年后的框架保持不变，目前没有已颁布的废除计划。
其他欧盟项目——匈牙利、马耳他和意大利
除了希腊和葡萄牙之外，欧盟其他三个成员国现在也提供可行的投资居留计划，值得在西班牙之后的投资组合中予以考虑。
匈牙利——客座投资者计划
匈牙利的投资者投资计划（GIP）于2024年重新启动，提供两种途径获得10+10年的居留许可：投资25万欧元购买房地产或捐赠250,000万欧元用于教育。该计划没有最低居住时长要求，审批通常需要四到六个月。家庭成员包括配偶、未成年子女以及在读全日制高等教育机构的1,000,000岁以下成年子女。持有该许可可享受申根区旅行权利。入籍遵循匈牙利的一般规定——连续居住八年以上，并通过匈牙利语和宪法考试。该计划没有投资者快速入籍的途径。
马耳他 — 永久居留计划 (MPRP)
马耳他的永久居民身份计划 (MPRP) 可从一开始就授予永久居留权。住宿要求为购买至少价值 375,000 欧元的房产，或承诺每年支付 14,000 欧元租金，至少租期五年。非房产费用总计约 99,000 欧元：包括 60,000 欧元的行政费用（申请时支付 15,000 欧元，获批后支付 45,000 欧元）、37,000 欧元的政府补贴以及 2,000 欧元的非政府组织捐款。审批流程大约需要四到八个月。家庭成员（包括配偶、子女和长辈）均可享受保障。申请人享有申根旅行权利。对于寻求公民身份的人士，马耳他的独立移民身份计划 (MEIN) 要求额外投资 600,000 至 750,000 欧元，外加房产和捐款，审批流程为 12 至 36 个月。马耳他的储备银行 (RBI) 框架被认为是欧盟中最稳定的。
意大利——投资签证
意大利投资者签证自2025年1月更新后生效，提供四种投资途径：投资25万欧元创办创新型初创企业、投资50万欧元获得公司股权、捐赠100万欧元进行慈善捐赠，或投资200万欧元购买政府债券。初始两年签证有效期至2026年1月1日，之后可转为居留许可。意大利同时推出的“随行家庭成员”程序允许家庭团聚，无需等待标准的两年等待期。持该签证者享有申根区旅行权利。五年后可申请永久居留权，十年后可根据相关规定申请入籍。请注意，自2026年1月1日起，意大利对新居民的统一税额（第24条之二）已从每年10万欧元提高至30万欧元。
欧盟投资移民居留权比较
| 会议议程 | 最低投资 | 资产类型 | 的解决方案 | 最短入住天数 | 入籍途径 |
|---|---|---|---|---|---|
| 希腊 | 250万欧元至800万欧元（按地区分级） | 房地产、基金、存款、初创企业 | 3-9个月 | 没有 | 7年以上希腊语B1水平 |
| 葡萄牙 | 500万欧元（资金/企业） | 私募股权/风险投资基金、企业、研究、捐赠 | 平均约 34 个月。 | 7 天/年 | 10 年（2025 年 6 月之后） |
| 匈牙利 | 250万欧元（基金）或1万欧元（捐款） | 房地产投资基金，教育捐赠 | 4-6个月 | 没有 | 8年以上普通规则 |
| 马耳他 | 375万欧元（购买价）+ 99万欧元费用 | 房地产（或每年 14 欧元的租金）+ 政府费用 | 4-8个月 | 没有 | 通过 MEIN（单独的程序） |
| 意大利 | 250万欧元至2万欧元（取决于路线） | 初创企业、股权、债券、慈善事业 | 2-4个月 | 没有 | 10年标准 |
| 西班牙 | 已于2025年4月3日废止（组织法1/2025）。现有持有人可以续期。 | ||||
所有项目均提供申根区90/180免签旅行。家庭成员包含范围因项目而异。所有项目均不授予欧盟范围内的永久居留权或工作权。政府收费可能会有所变动。
如何为2026年重新调整投资组合
由于西班牙项目已退出投资范围，且剩余项目发展迅速，因此采取结构化的重新定位策略至关重要。首先，应根据每位客户的目标、风险承受能力和流动性状况，明确各投资区域的划分——例如希腊房地产基金、葡萄牙基金，以及匈牙利、马耳他或意大利等新兴项目。
提前准备好合规文件。在选定资产之前，需收集资金来源证明、银行流水记录、纳税申报表和结算证明。葡萄牙的审批积压长达数年，这意味着文件必须保持较长时间的有效期；而希腊的审批时间较短，因此在房产交割方面需要更紧密的协调。
仔细筛选符合条件的资产。对于希腊，需核实房产是否符合目标地区的相应等级门槛，以及至少120平方米的面积。对于葡萄牙，需对基金载体进行尽职调查，确认其符合2023年后的相关规定，特别是零房地产敞口要求和至少五年的期限。对于匈牙利、马耳他和意大利，需确认所选投资路径的具体资格条件。
尽早构建税务和资产持有结构模型。意大利对新居民的统一税率提高至每年300,000万欧元，这将影响高净值人士的规划。应与跨境税务顾问协调，了解持有房产与持有基金的相关影响。根据家庭需求安排申请顺序，并考虑同时进行居留规划和申根签证策略。
对于考虑将亚美尼亚作为补充基地的客户（无论是投资居留、企业注册还是税务规划），多司法管辖区方法可以加强合规状况和流动性选择。
常见问题
西班牙真的关闭了黄金签证项目吗？
2026年希腊黄金签证的实际门槛是多少？
我可以通过在葡萄牙购买房产来获得资格吗？
葡萄牙黄金签证的办理实际需要多长时间？
葡萄牙黄金签证持有者的入籍途径发生了哪些变化？
欧盟哪些项目仍然允许房地产投资？
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