- 西班牙于 2025 年 4 月 3 日根据第 1/2025 号组织法终止了房地产黄金签证，关闭了新的基于房产的申请的大门。
- 投资者需求正在转向葡萄牙和希腊；葡萄牙的投资路线现在以 500 万欧元以上的基金/企业投资为主，而希腊则保持着 250,000 万欧元的房地产投资路线。
- 葡萄牙正在处理约 45,000 至 50,000 份待处理文件，并加快电子处理速度，因此时间表仍然难以预测。
- 2026 年，希腊因其相对较低的 250 万欧元门槛和据报道的计划稳定性而脱颖而出，尽管详尽的文件记录仍然至关重要。
- 律师事务所应将投资组合转向希腊或经过审查的葡萄牙基金，重新调整客户时间表，并加强资金来源和合规文件的审查。
西班牙关闭其房地产黄金签证计划，重塑了欧盟2026年的黄金签证战略。 由于西班牙退出市场，葡萄牙在应对审批延误的同时转向资金援助，希腊250,000万欧元的融资方案日益受到关注。正确的应对措施是重新调整投资组合，重新设定时间表，并提前准备好相关文件以应对更严格的审查。
西班牙废除房地产黄金签证（组织法 1/2025）：法律变更
西班牙通过第1/2025号组织法正式废除了其投资者（黄金签证）居留许可，该法案于2025年4月3日生效。此举取消了新申请人通过房地产投资获得居留许可的途径，标志着西班牙政府明确转向不再以房产为基础的居留途径。西班牙政府的官方公告和全国媒体对该改革生效日期的报道证实了这一变化及其影响。西班牙政府; 国家报).
需求走向何方：葡萄牙和希腊是西班牙投资资金重新流入的主要目的地
由于西班牙已停止接受新的房地产申请，投资者的注意力正转向两个渠道：
- 葡萄牙该项目已公开欢迎转移需求，并持续吸引大量资金，据报道，迄今为止该项目的总收入已达数十亿美元，并且正在努力简化处理流程（《赫芬顿邮报》西班牙版).
- 希腊该项目通过房地产保持着便捷的准入途径，并在行业报告中被描述为欧盟项目中相对稳定的“最后签证选择”，门槛为 250,000 万欧元（IMI日报).
对于为 2026 年欧盟黄金签证提供咨询的公司而言，实际意义在于将前往西班牙的客户重新分配到葡萄牙的基金/公司架构或希腊的合格房地产资产——同时更早、更严格地准备文件，以应对更严格的审查和排队风险（申根签证信息).
如何重新定位欧盟储备银行2026年申请：一份快速指南
- 明确管辖权划分：希腊房地产与葡萄牙基金/企业，与客户目标和风险承受能力相一致。
- 前期合规性：在选择资产之前，收集资金来源、银行流水、纳税申报表和结算证明（积压的处理工作意味着更长的文件保存期限。).
- 选择符合条件的资产：预先筛选希腊房产的资格；对于葡萄牙，选择符合现行规定的尽职调查基金/公司工具（2023年后的改革).
- 合理安排申请顺序，以兼顾时间安排和家庭需求；考虑采用稳健的签证策略，同时规划居留和旅行路线（申根签证和国家签证规划).
- 评估税务、持有和退出：与顾问协调跨境税务风险和资产退出期限（国际税务筹划要点).
葡萄牙2023年改革：取消房产投资途径，新增500万欧元以上的资金/企业投资要求
葡萄牙不再将购买房地产作为符合条件的途径。2023年10月最终确定的立法变更取消了房地产选项，并将该计划转向商业融资和受监管的投资工具。目前的主要途径是向经批准的基金或企业项目承诺至少50万欧元，而不是购买住宅物业。康诺特律师事务所对2023年改革的分析).
葡萄牙的运营现状：处理积压和时间线风险
尽管改革后政策保持连续性，但执行风险依然显著。截至2025年初，葡萄牙约有45,000万至50,000万份黄金签证申请待处理，促使当局发出信号，表示将转向更快的数字化处理流程以减少排队情况。这表明，虽然申请仍在继续，但审批时间可能会超出预期，申请人应做好预约和审批阶段时间可能出现波动的准备。申根签证信息).
葡萄牙对阵希腊概览
| 会议议程 | 最小化的投资 | 合格资产 | 加工环境（2025–26） |
|---|---|---|---|
| 葡萄牙黄金签证 | €500,000 + | 已批准的资金/企业项目（不包括房地产） | 积压案件约45,000至50,000件；有关部门正转向更快的电子处理方式。 |
| 希腊黄金签证 | €250,000 | 符合条件的房地产选择仍然可用。 | 据称框架稳定，且具有竞争力。 |
资料来源：葡萄牙改革和 500 万欧元以上的资金/企业途径（康诺特律师事务所葡萄牙积压案件和电子处理（申根签证信息希腊 250,000 欧元及稳定性评论（IMI日报).
希腊的250欧元
希腊目前提供欧盟最容易获得的黄金签证之一，可通过房地产投资获得，门槛为 250,000 万欧元。行业报告强调，在西班牙脱欧和葡萄牙于 2023 年逐步放弃房地产之后，这条途径相对于其他国家而言更加稳定且价格更具竞争力。IMI日报).
对于 2026 年的投资组合而言，这形成了一个清晰的决策树：寻求有形资产和可能更平稳的运营时间表的客户可能会优先考虑希腊房地产；那些能够接受金融工具和更高最低投资额的客户可能会考虑葡萄牙基金或企业投资，同时接受时间波动（申根签证信息; 康诺特律师事务所).
作品集设计和文档撰写技巧
- 确认资产资格：确保希腊房产符合资格标准，葡萄牙车辆符合 2023 年后的基金/公司要求（葡萄牙改革概要; 希腊概览).
- 准备全面的资金来源证明，以应对葡萄牙的长期审查周期和希腊的标准尽职调查（葡萄牙积压情况).
- 尽早建立税务和控股结构模型；与跨境税务顾问协调，了解房地产与基金持有的影响（税务筹划考量).
- 将居住地、公民身份和旅行策略与投资期限和家庭目标保持一致（公民身份规划; 居住选择).
2026年RBI战略的要点： 西班牙黄金签证关闭后，欧盟市场更青睐希腊的250万欧元房地产投资途径和精心构建的葡萄牙基金。成功与否取决于早期、充分的文件准备、切合实际的时间表管理，以及符合每位客户风险承受能力、流动性和流动性目标的资产选择。西班牙政府; 申根签证信息; IMI日报).
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常见问题
我可以通过在葡萄牙购买房产来获得资格吗？
不。葡萄牙已于 2023 年取消了房地产投资途径。目前的资格审查重点是投资于已批准的基金或企业项目，投资额需超过 500,000 万欧元（康诺特律师事务所).
葡萄牙黄金签证的审批需要多长时间？
时间安排因情况而异。截至2025年初，约有45,000至50,000份申请待处理，政府表示将加快电子处理速度以减少积压（申根签证信息).
申请希腊黄金签证的最低投资额是多少？
符合条件的房地产最高可获得 250,000 万欧元的贷款，这仍然是欧盟项目中门槛最低的项目之一，并且被认为是一种相对稳定的替代方案（IMI日报).
前西班牙投资者现在都去哪儿了？
根据有关西班牙撤资后趋势的市场报告，资金主要流向葡萄牙（通过资金/企业渠道）和希腊（通过房地产）。《赫芬顿邮报》西班牙版; IMI日报).
