亚美尼亚将于2026年8月30日起结束对财产法的积极行政沉默

自2026年8月30日起，亚美尼亚任何未在法定期限内对房产申请作出决定的机构，均视为拒绝受理。2026年7月3日通过、2026年7月29日公布的HO-402-N号法律，对​​《行政行为和行政程序基本法》第48条进行了修订，规定“推定批准”原则不再适用于非法建筑的合法化、国有和公共财产的处置和使用，以及城市规划文件的审批。同日公布的另一项法律HO-409-N号法律，允许公共土地所有者将已到期的租赁合同终止至建筑物地基以下。

如果您目前已向市政当局提交了合法化文件、州或社区土地申请或规划文件，那么您的决定期届满之日，即为您的申请转为拒绝之日，您必须对此提出上诉。相关文本可在ARLIS网站上查阅：HO-402-N和HO-409-N。

四项措施，一日

亚美尼亚于2026年7月3日通过了四项与财产相关的改革方案，并于2026年8月30日全部开始实施。本文将介绍其中两项，另外两项将另文详述。

• HO-402-N。 行政部门的沉默将不再构成对三类房产申请的推定批准。详情如下。
• HO-409-N。 部分终止已到期的州属和社区土地租赁权和无偿使用权。详情如下。
• HO-407-N。 房产税和车辆税缴清是地籍登记的先决条件，组织机构的登记情况以社区为单位进行衡量。 亚美尼亚房产税现在阻碍了地籍登记。.
• HO-405-N、HO-398-N 和 HO-406-N。 对于未经授权的建筑物，要求在一个月内拆除，社区和州属土地上禁止采取索赔担保措施。 针对未经授权的阳台和扩建部分的新拆除规定.

HO-402-N：当官方沉默变成拒绝

行政诉讼法第48条长期以来赋予了官方不作为以法律拟制：一旦法定期间届满而未作出决定，申请人即被视为已获准许其请求。最高法院行政庭在市政建设和土地优先权纠纷中屡次运用该拟制，并认定由此产生的推定行为仅可依据第62条第1款(d)项规定的“明显违法”这一狭义理由进行审查。VD/6474/05/22号决定（2026年1月20日）、VD/6031/05/23号决定（2025年12月23日）和VD/11705/05/21号决定（2025年12月15日）均属于该条判例。而《土地法》下的土地分配则遵循相反的原则，即保持沉默即视为拒绝。

HO-402-N 将拒绝逻辑扩展到另外三个类别，并推翻了申请人多年来一直依赖的默认做法。

新规涵盖的内容

如今，在关于非法建筑合法化、国有或公有财产的处置或使用以及城市规划和建筑文件的程序中，保持沉默将被视为拒绝。第三类并非全部。竣工验收和调试文件不在此列，根据简化程序签发的文件也不在此列，因为在这些程序中，推定批准的原则仍然有效。这两个例外情况在成文法中均有明确规定，因此，如果申请人的文件属于其中任何一种情况，那么他/她的处境将与不属于这种情况的邻居截然不同。

你的文件受哪个截止日期约束

一般行政审批期限为30天，而HO-402-N号政府令并未列明适用于特定许可类型的行业审批期限。许多城市规划许可的审批期限远低于此。2015年3月19日第596-N号政府令按项目类别规定了审批期限：设计许可的审批期限为5天、10天或15天，如需公用事业供应商提供技术条件，则为10天、15天或20天；施工许可的审批期限为3天、5天、10天或15天；竣工验收的审批期限为3天或5天。

这些日期现在会导致申请被拒，三天期限没有任何回旋余地。请在8月30日之前找到适用于您具体文件的条款并记下日期。您未确定的截止日期将无法上诉。

需要特别说明一点，以免日后有人就此问题进行辩论。修订后的第46条规定，特殊期限可“依法”设定，而第596-N号决定是政府根据《城市发展法》授予的权力作出的决定。HO-402-N既未废除也未修改该决定，因此较短的期限应继续适用，但这种相互作用尚未经过检验。

截至8月30日，已有的申请正在等待审批。

HO-402-N号法令第7条将修订后的第48条适用于该法令生效前启动的程序。对于根据旧制度提交的文件，没有豁免条款，因此，2026年6月提交的、裁决期限至2026年9月的申请，完全适用新规。

更棘手的情况是，如果案件的决定期限在2026年8月30日之前到期，而根据旧规则，推定批准已经生效，那么该案件就属于这种情况。第7条对此没有规定。它指的是在生效前“启动”的程序，而没有提及撤销已经生效的批准。

更合理的解读是，该批准仍然有效。行政程序在法令通过时即告结束，而旧规则规定法令在期限届满时即被视为已通过——因此，到8月30日，已不存在任何需要适用第七条的程序。撤销该批准也意味着将新规则倒推，从而损害某人的利益，这违反了宪法和《规范性法律行为法》，最高法院也裁定，程序规则和实体规则均受此限制。行政程序法本身设有撤销有利法令的机制，即使在法律之后发生变更的情况下也是如此。第七条并非旨在取代该机制。

三种情况可分为三类。如果截止日期在8月30日之前，且符合原有条件，则批准有效。如果申请在8月30日之前提交，但截止日期在之后，则适用新规则，且未作任何说明即视为拒绝。如果推定行为明显无效，则根本就不存在批准。

以上内容均未经法庭检验。任何依赖默示批准的人都应立即从主管机关获得书面确认，趁此点尚属未经检验而非存在争议之时。

对推定拒绝提出上诉

有两种途径可供选择，并且可以同时进行。行政途径是根据《行政诉讼法》第71条，向应当作出决定的机关或其上级机关提出申诉。司法途径是向行政法院提起强制执行诉讼，请求法院责令机关作出其未作出的决定。该诉讼依据《行政诉讼法》第67条和第72条。

这两个时钟都不像表面看起来那么清晰。HO-402-N并未说明针对因沉默而产生的拒绝的第71条期限何时开始计算，也没有对第71条进行修订以解决该问题。第71条的期限分为两部分：一部分从法令生效之日起计算，另一部分从主管机关不作为之日起计算。推定拒绝无需签署文件，也无需通知，因此不存在生效的依据——这指向了不作为这一部分，以及从次日起计算的决定期限届满作为触发条件。

司法途径并非明显更安全。《欧洲人权公约》第72条规定的两个月期限，自申请人被告知或知悉被拒之日起算。如果拒付并非书面文件，而是一种法律虚构，那么申请人何时知悉拒付本身也存在争议。

在法院对这两个问题作出裁决之前，应将两个期限都设定在裁决截止日期后的第二天，并在期限内提交文件。等待法律并未强制要求发送的通知显然是不可取的。

市政诉讼程序的新时限

HO-402-N 还对地方自治机构进行的税务和非税务程序进行了重组。当事人有两周时间向主管机关作出回应，并可申请再延长两周。程序本身必须在 60 天内结束。如果书面材料不足，主管机关可以举行口头听证会，但这项权力属于酌情决定权，因此，如果您的案件涉及案卷中未记录的事实，请以书面形式申请听证会并说明理由。

HO-409-N：部分终止已到期的公共土地租赁

HO-409-N号法案在《国家财产权登记法》中新增第35条第8款。该条款旨在解决亚美尼亚一个特殊且常见的问题：对国有或公有土地的租赁权或无偿使用权已到期，但并非土地所有者所有的建筑物或构筑物仍矗立在该土地的一部分上。此前，已到期的权利与建筑物之间一直处于尴尬的僵局。第35条第8款允许土地所有者申请登记终止建筑物未占用部分的土地权，而建筑物所依附的土地的土地权则保留在登记册上。

该机制如何运行

土地所有者启动登记程序。登记依据主管公共机构的行政决定以及更新后的地块划分和划界图，在土地登记委员会进行，并记录为现有权利覆盖范围的变更。第35条第(8)款延续了第35条第(3)款和第35条第(5)至(7)款中已有的通知和续期保障措施，因此，即将到期的权利持有人不会被未经程序地从登记册中移除。

什么可以保护建筑物所有者

该机制不影响建筑物的所有权。在此机制之下，还有三项早于HO-409-N的保护措施。《民法典》第204条与《土地法》一并解读，将建筑物占地面积的土地权利与建筑物所有权密不可分。《民法典》第210条至第215条规定了法定地役权和通行权，以防建筑物的一部分被分割后会与道路或公用设施隔绝。此外，登记背后的行政决定可在行政法院受到质疑，因此，如果划定的边界过于狭窄，且超出建筑物实际所需，则可以根据事实提出异议。

实施计划框架

该机制依赖于政府规定的分割方案，而2025年7月24日第1028-N号政府决定中已存在一个总体框架。表面上看，该框架似乎足够完善：它要求标明地块上的每栋建筑物，标明非土地所有者所有的建筑物，标明非所有者根据其他物权占有的区域的面积和法律依据，并将分割后的地块划分为单独编号和测量的部分。这与《宪法》第35条第8款申请所需证明的内容基本一致，而HO-409-N号决定并未指示政府采取任何进一步措施。

地籍委员会在实践中是否认可其有效性是另一个问题，而且情况瞬息万变。2026年4月9日第461-N号政府决定修订了第1028-N号决定下的电子提交流程，该修订将在相关工具上线国家登记平台后生效，最迟于2026年10月9日生效。8月30日之后提交的首批申请可能会受到这一变更的影响。

8月30日之前到期的租赁合同

第35条第(8)款不包含像第7条赋予HO-402-N号文件的过渡条款。HO-409-N号文件的解释性备忘录将已失效的权利描述为改革的目标，而备忘录在亚美尼亚的法律解释中具有效力，但对登记官不具有约束力。还有一种解读完全避免了溯及既往的异议：权利失效仅仅是过去的事实，土地所有者在8月30日之后提出新的申请，登记官根据当时有效的法律作出决定，通过变更登记面积来终止该权利。按照这种观点，没有任何条款被追溯适用。因此，土地所有者能否援引第35条第(8)款来对抗例如在2019年失效的权利，在土地登记委员会开始审理此类申请之前，尚无定论。拥有在其建筑物下土地上早已失效的权利的持有人应假定这种风险真实存在，并据此采取行动。

如果您有待处理的申请或历史租赁合同，该怎么办？

如果申请目前已提交给市政当局

1. 确定您的文件类型的法定决定期限，并从确认的备案日期计算出确切的到期日。
2. 如果该日期临近2026年8月30日，务必在此日期前争取书面决定。明确的批准比可能被推翻的虚假文件更有价值。
3. 务必将后续跟进以书面形式记录下来，并保留确认函。一旦沉默产生后果，一份记录你何时提出请求以及请求内容的书面文件，就将成为你申诉的证据。
4. 提前准备好强制执行令申请材料：申请书、到期日、权利主张以及您希望法院下令的具体行为。两个月的时间从零开始准备这些材料非常紧迫。
5. 请检查您的文件是否属于竣工验收文件或委托文件，或者是否适用简化程序。如果适用，则视为已批准仍然有效，对您没有任何影响。

如果您在州或社区土地上拥有一栋建筑物

1. 从地籍委员会获取最新的统一参考文件，并确认登记在您的租赁权或免费使用权上的到期日。
2. 将登记面积与建筑物占地面积进行比较。两者之间的差额即为第35(8)条旨在释放的土地，也是衡量您所面临风险的指标。
3. 检查通行权。如果周围土地是您通往道路、停车场或公用设施连接的唯一通道，则在绘制划界图之前，应根据《民法典》第 210 至 215 条提出地役权索赔。
4. 如果可以，请续签或重新签订租赁协议。有效的租赁协议可以完全消除风险，而且在2026年8月30日之前续签比之后提出异议更划算。

这两项工作都依赖于地籍局和市政当局保存的文件，并且都受同一日期限制。我们的房地产业务涵盖这些核查工作所涉及的产权、租赁和登记事宜。

常见问题

上次更新时间：12年2026月XNUMX日