在亚美尼亚避免房地产诈骗：付款前核实证书并检查产权负担。

在亚美尼亚购买公寓或商业地产看似简单，但产权欺诈和文件不符可能会让您损失惨重。犯罪分子曾利用伪造的授权委托书在埃里温窃取房产，这凸显了即使是“交钥匙”交易，在交易完成前进行核查的重要性。本指南将向您展示如何在亚美尼亚核实产权证书、检查产权负担，并构建一个安全的交易流程。

为什么在亚美尼亚进行房产尽职调查至关重要（欺诈风险和法律风险）

文件欺诈时有发生——即使在黄金地段也是如此。亚美尼亚调查委员会报告称，一个犯罪团伙在埃里温利用伪造的授权委托书实施了18起房地产盗窃案，这凸显了在转账前核实卖方身份和相关文件的重要性。除了欺诈之外，如果必要的共同所有人或配偶未同意，交易也可能受到质疑。《民法典》规定，处置共同拥有的房地产必须经所有所有人同意；如果缺少同意，且买方知道或应当知道这一点，则交易可能无效。

通过地籍系统在线验证新的数字所有权证书

亚美尼亚的房产登记系统颁发所有权证书，这些证书可以在网上验证。向卖家索取证书编号和密码，然后使用…… 地籍委员会网站 在继续操作之前，请先确认证书的真实性和关键信息。这项快速检查可以帮助您避免使用伪造或过期的证书。

验证时需要注意的事项：

• 所有者姓名与卖家的身份证件相符。
• 房产描述（地址、单元号）与房源信息和您的验房结果相符。
• 证书详情与后续文件（摘录、技术护照）相符。

注意： 证书的真实性检查不能替代地籍摘录，地籍摘录列出了抵押、留置权和法院扣押等产权负担。

订购并审核业主和产权负担的官方地籍（财产清查）摘录

官方地籍摘录（通常称为产权清查摘录）是地籍处产权的最终记录。它列出了所有已登记的权利，包括所有权人、抵押权、留置权、地役权以及记录在案的限制。为了控制风险，务必在签署合同前索取一份最新的摘录。

文件	它展示了什么	在哪里验证	有效期/备注
所有权证书	所有权证明；证书详情	在线查询 地籍 使用数字 + 密码	仅用于验证真实性；不能替代抵押权核查
地籍提取（产权清理）	登记业主、抵押权、留置权、限制	地籍信息提供服务	有效期为15个工作日
技术护照	房屋平面图、面积、布局	与实地考察进行比较；与律师审查	检查是否存在差异和未登记的变更
建筑许可证	施工/翻修的合法性	与已完成工程的许可证进行匹配	对新建项目和大型改建工程至关重要

快速尽职调查工作流程（清单）

将技术护照、平面图和施工许可证与实际房产进行核对

未记录的翻新和布局变更都是常见的危险信号。技术护照包含官方的平面图和尺寸；如果公寓或商铺的墙体位置有改动、阳台被封闭或加建了夹层，而这些改动并未出现在技术护照中，您可能需要支付合法化费用，更糟糕的是，部分交易甚至可能因此无效。对于新建房屋或大型改建项目，请务必索取施工许可证，并确保已完成的工程与许可证上的内容相符。

确认卖方身份并获得共同所有人和配偶的强制性同意

核对卖家的身份，确认其身份与护照相符，并确保其为产权证上的登记所有人。如果委托人是通过授权委托书行事，则需格外谨慎，因为当局已记录到在埃里温发生的利用伪造授权委托书实施盗窃的案例。如果使用授权委托书，请索取经公证的副本，并在签署前请律师审查其真实性和范围。

使用安全的支付方式或第三方托管，并要求在交易完成时立即进行地籍登记。

为避免纠纷和降低欺诈风险，建议使用非现金支付方式，例如银行间转账或第三方托管，而非现金支付。一种常见的安全措施是将资金存入第三方托管账户，仅在地籍登记成功提交或被接受后才释放资金，具体内容以购房协议为准。及时向地籍部门办理产权过户登记，即可完成所有权变更并巩固产权。

销售合同中应包含的关键保护条款：

• 付款方式为银行转账或第三方托管；不接受现金交易。
• 资金发放的条件是：地籍局备案/接受，并确认在最终日的摘录中没有出现新的产权负担。
• 交割时立即提交所有必需文件进行登记申请。

聘请持牌律师进行产权调查

持牌房地产律师将全程协调尽职调查工作：在线核实证书、订购并解读地籍摘录、检查技术文件和许可证、确认身份和同意书，并将付款和登记条件纳入您的合同和交割计划。这一专业环节可降低风险，并帮助您高效完成交易。

结语

通过亚美尼亚房产证核实、最新的地籍摘录以及严谨的交易流程，您可以在资金交割前核查亚美尼亚的产权负担。将技术文件与房产进行匹配，获得必要的许可，并将付款与即时登记挂钩。为了实现顺利、低风险的房产收购， 联系我们的团队 进行尽职调查并构建合同。