- 外国人可以在亚美尼亚购买公寓、房屋和商业单元；农业用地禁止非公民购买。
- 只有在经过公证的买卖合同进行地籍登记后，所有权才能得到保障——仅仅签字并不能转移所有权。
- 预计需要提交身份证/护照、经公证的买卖协议、技术图纸和国家税费证明；外国文件需要海牙认证和经认证的亚美尼亚语翻译。
- 可通过电子地籍系统（通常通过公证人）或亲自到地籍处登记；标准处理时间约为四个工作日。
- 常见的陷阱包括姓名不符、缺少海牙认证和不完整的技术方案；法律检查有助于防止被拒收。
对于外国人来说，在亚美尼亚购买公寓非常简单，只要遵守公证、翻译和地籍登记的相关规定即可。本指南将解释您可以购买哪些类型的房产、需要哪些文件和费用，以及如何在亚美尼亚顺利完成地籍登记，避免不必要的延误和高昂的费用。
目录
外国买家在亚美尼亚的资格和土地使用限制
外国公民在亚美尼亚可以自由拥有公寓、私人住宅和商业地产。主要限制在于农业用地，根据亚美尼亚法律，外国人不得拥有农业用地。因此，请将搜索重点放在住宅或商业地产上，而非农田。这些所有权限制已由关于外国人产权和限制的专家指南以及关于外国人在亚美尼亚拥有农业用地的法律规定的最新报道予以确认。
重要提示： 只有经过公证的买卖协议在土地登记处登记后，所有权才能最终确定；仅签署合同本身并不能转移所有权。
购房前尽职调查：地籍产权核查
签署文件前，请务必获取并查阅房产的地籍摘录，以核实登记业主、地址、边界以及任何产权负担（抵押、扣押、禁止令等）。地籍摘录中的错误或遗漏——尤其是在业主姓名或技术数据方面——十分常见，若不及时更正，可能会导致登记失败。
亚美尼亚的房地产市场在非居民中越来越活跃；2023 年上半年，外国人购买了 2,223 套房地产（约占所有交易的 9.4%），因此，在竞争激烈的交易中，严格的产权调查和手续至关重要。
产权负担和技术方案
向卖方索取最新的技术文件（技术护照/勘测报告、平面图），并与地籍摘录进行核对。即使销售合同其他方面符合规定，不完整或过时的技术文件也可能导致地籍局拒绝交易。在公证之前，务必确认所有产权负担均已解除或在销售文件中得到妥善处理。
所需文件
要登记您的购买信息并获得所有权证书（地籍登记），您通常需要：
- 买卖双方的有效身份证件/护照。
- 经公证的买卖协议。
- 房产技术文件（技术护照、测量/平面图）。
- 缴纳国家税费和登记服务费的证明（约 3,000 AMD 税费 + 约 50,000 AMD 服务费）。
- 委托代理人行事时：需提供符合亚美尼亚要求的授权委托书（参见下文的附加证明书/翻译规则）。
计划出租房屋或经营业务？请尽早了解相关的税务注意事项和企业注册要求。
海牙认证和亚美尼亚语认证翻译
任何在国外签发的文件（例如，授权委托书、公司文件、婚姻状况证明）必须加盖海牙认证，并附有经认证的亚美尼亚语译本，方可被亚美尼亚公证处和地籍局接受。缺少海牙认证或译本不符合要求将导致申请被拒，并延误注册。
实用提示： 请确保您的亚美尼亚语姓名音译与护照及所有翻译件上的姓名完全一致。合同、护照和翻译件上的姓名不符是导致地籍申请被拒的常见原因。
公证与私人买卖协议：何时需要公证及其影响
房地产转让要进行登记，买卖协议必须经过公证。未经公证的私人协议可以记录意向，但并不转移所有权，因此地籍局不会接受此类协议进行登记。在亚美尼亚，只有经过公证的合同在地籍局登记后，所有权才得以合法产生。
公证后，您可以请公证员将文件以电子方式提交至地籍局，也可以自行提交。许多公证员通过电子地籍系统传输文件，这简化了倾向于单一交易对手的买家的工作流程。
在国家地籍局登记所有权（电子地籍与现场办理）：步骤和法律效力
如何申请：分步指南
- 与卖方协商条款，并按照亚美尼亚法律和房产地籍数据准备买卖协议。
- 对买卖协议进行公证（必需）。
- 整理文件资料：护照/身份证、公证合同、技术护照/图纸、费用和税款缴纳证明。
- 提交方式：
- 通过公证人进行电子地籍登记（常见做法），或
- 亲自到地籍办公室提交申请。
- 等待处理（标准注册大约需要四个工作日）。
- 从地籍处领取您的所有权证书/摘录；此国家登记赋予并保障您的所有权。
电子地籍登记 vs 现场登记：哪种方式更合适？
| 路线 | 谁提交了 | 其中 | 典型加工 | 笔记 |
|---|---|---|---|---|
| 电子地籍（通过公证人） | 代表您进行公证 | 电子提交 | 约4个工作日（标准时间） | 公证后即可使用，在实践中应用广泛。 |
| 亲自递交 | 买方/卖方或其代表 | 地籍服务办公室 | 约4个工作日（标准时间） | 可通过国家服务门户网站查询服务信息。 |
这两种途径的法律效力相同：只有在国家地籍登记后，所有权才存在并可强制执行。
费用
| 名称 | 金额 | 应付给 |
|---|---|---|
| 国家责任 | ~3,000万亚美尼亚德拉姆 | 国家地籍 |
| 注册服务费 | ~50,000万亚美尼亚德拉姆 | 国家地籍 |
| 处理时间（标准） | 约 4 个工作日 | - |
公证费和翻译/认证费用另计，具体费用取决于交易的复杂程度和文件数量。请确保您的预算也涵盖技术图纸和地籍摘录的专业审核费用，以避免重复提交。
要避免的常见陷阱
- 护照、翻译件和合同上的姓名不符。
- 缺少外文文件的海牙认证或未经认证的亚美尼亚语翻译件。
- 技术图纸/技术文件不完整或地籍摘录中未解决的产权负担。
如果您是为了追求生活方式或投资而购买房产，请考虑该房产如何融入您的长期计划（例如， 在亚美尼亚的居留选择或未来投资）。为了更好地了解市场情况以及购房后的实际步骤，我们的房地产指南提供了更多见解。
结语
亚美尼亚欢迎外国买家购买公寓和其他非农业用地，但只有在亚美尼亚完成地籍登记后，您的所有权才能真正生效。请认真准备经公证的销售协议、技术文件和经海牙认证的翻译件，以免被拒收或延误。如需从尽职调查到电子地籍登记的全程支持，请联系我们的团队。
