TL博士
- 外国人可以在亚美尼亚购买公寓、房屋和商业单元；但禁止外国公民拥有农业用地。
- 只有经过公证的买卖合同在国家地籍委员会登记后，所有权才能得到保障。
- 您需要一本有效的护照（附亚美尼亚公证翻译件）和一个亚美尼亚税务识别号码（TIN）。
- 签署合同前，请获取最新的地籍清册摘录，以确认卖方的所有权和任何产权负担。
- 任何超过 500,000 亚美尼亚德拉姆的房地产付款都必须以非现金方式支付（例如，银行转账）。
亚美尼亚房地产市场对国际买家和回国人士开放，提供清晰的规则和现代化的登记工具。但交易能否成功取决于合规性：地籍登记是所有权的保障，文件、翻译或付款方面的小疏忽都可能延误您的入住或投资计划。
目录
- 外国人可以在亚美尼亚购买房产吗？
- 外国人所需文件和亚美尼亚税号
- 尽职调查：产权、抵押权和核查
- 支付规则：非现金支付门槛和实用技巧
- 公证、合同起草和地籍登记
- 如何申请：分步完成清单
- 时间安排以及谁可以提供帮助
- 税务及后续步骤
- 常见问题
外国人可以在亚美尼亚购买房产吗？
是的。外国公民可以在亚美尼亚自由购买住宅公寓、房屋和商业地产。但是，外国公民被禁止拥有农业用地，因此买家通常更关注城市和商业地产，而不是农田。 （源）关于农业用地的规定已在政策报道中得到公开确认。 （源）.
为了更好地理解这一背景，外国买家在市场中所占份额仍然很小：根据芬兰金融市场协会（Finport）的数据，到2024年，外国买家仅占房地产交易总量的约2.7%。 （源）.
外国人所需文件和亚美尼亚税号
为了顺利完成交易，您应该准备以下材料，并确保卖方能够提供相应的记录：
- 买方身份证明：有效护照；如有需要，请附上经亚美尼亚认证的公证翻译件，用于交易和注册。 （源）.
- 亚美尼亚税务识别号 (TIN)：请在交易完成前到当地税务局获取您的 TIN，以便完成交易并履行后续的纳税义务。 （源）.
- 卖方的产权和抵押状况：请索取一份最新的地籍清册摘录，其中应显示登记的所有人以及任何抵押、留置权、扣押或其他已登记的负担。 （源）.
文件清单
| 买家必须准备 | 卖方必须提供 |
|---|---|
| 护照 + 亚美尼亚语公证翻译件（如需要） （源） | 地籍登记簿中记录的所有权证书/产权详情 （源） |
| 亚美尼亚税号 （源） | 最新地籍清查摘要及产权负担信息 （源） |
| 如果价格超过 500,000 亚美尼亚德拉姆，则需提供非现金支付方式的证明（例如，银行转账）。 （源） | 为确保产权顺利转移，需要提供任何抵押贷款偿还或解除留置权承诺。 （源） |
尽职调查：产权、抵押权和核查
签署合同前，请务必索取一份最新的地籍清查证明。该证明会显示登记的业主、房产的唯一标识符以及任何已登记的产权负担，例如抵押、扣押、地役权或其他限制。这是核实卖方是否有权转让房产以及您是否继承了未披露的债务或留置权的主要方法。 （源）.
经验丰富的律师通常会在交易临近结束时更新这份摘录，并与销售合同草案进行核对，以确保所有产权负担在交易完成后均已清除或得到妥善处理。 （源）.
支付规则：非现金支付门槛和实用技巧
亚美尼亚法律规定，房地产交易中超过500,000万亚美尼亚德拉姆（约合1,250美元）的款项必须以非现金方式支付，例如银行转账。超过此限额的现金支付在已登记的房地产交易中是不允许的。 （源）.
- 提前计划结算资金，并与银行协调，以便转账时间能够与公证签字和登记时间同步。
- 请妥善保管银行付款确认单；这些单据通常是申报材料的一部分，也是未来税务合规的必要凭证。 （源）.
公证、合同起草和地籍登记
在亚美尼亚，所有权通过登记而最终确定。买卖合同经公证后，需向国家地籍委员会登记；所有权只有在完成登记后才具有法律效力。 （源）地籍局提供线上和线下两种房地产登记渠道 （源）其中包括用于登记房屋所有权的电子政务服务 （源）.
起草买卖合同时，应明确房产的具体标识、购买价格和付款方式、是否存在产权负担（或已解除产权负担）以及双方通过登记程序应承担的义务。这可以避免地籍局的驳回，并确保契约反映双方约定的条款。 （源）.
如何申请：分步完成清单
- 获取亚美尼亚纳税人识别号 (TIN)。请在交易前到当地税务局申请，因为该号码可能用于文件记录和后续的税务申报。 （源）.
- 准备好您的身份证翻译件。如有需要，请将您的护照翻译成亚美尼亚语并进行公证，以备存档和公证之用。 （源）.
- 申请一份地籍清查证明。确认卖方的所有权、房产标识，以及是否存在抵押、留置权、扣押或地役权。 （源）.
- 起草销售合同。确保其符合亚美尼亚法律，并准确引用地籍数据；规划公证和登记流程。 （源）.
- 安排非现金支付方式。对于超过 500,000 亚美尼亚德拉姆的款项，请安排银行转账，并将付款确认单保留在注册文件中。 （源）.
- 对合同进行公证。在公证员面前签署买卖协议，确保所有当事人及所需翻译件均已到场。 （源）.
- 向地籍局登记（可通过电子地籍或亲自办理）。将经公证的合同及相关证明文件提交给州地籍委员会；登记是取得所有权的必要条件。 （源） （源） （源）.
- 领取所有权证书。地籍局登记交易后，您将收到所有权确认函；只有这样，根据亚美尼亚法律，所有权才算得到保障。 （源） （源）.
时间安排以及谁可以提供帮助
州地籍委员会负责处理在线或现场提交的登记申请；可通过官方地籍渠道和政府电子服务门户网站办理标准和加急服务。 （源） （源）.
法律顾问可以负责尽职调查、准备符合规定的双语合同、协调公证事宜，并通过电子地籍系统或地籍办公室提交交易文件，以满足您的截止日期要求。 （源）.
税务及后续步骤
交易完成后，请规划房产相关税务合规事宜，以及（如适用）租赁或转售税。如需了解亚美尼亚个人和投资者的税务注意事项概述，请参阅我们的税务指南。 亚美尼亚的税收如果您打算在亚美尼亚生活或创业，请仔细了解一下。 居住选择, 商业登记和 房地产服务 支持长期计划。
底线： 外国人只要遵循以下清单，即可在亚美尼亚安全购置房产：有效的身份证件和纳税人识别号 (TIN)、干净的地籍摘录、非现金结算、公证以及地籍登记。为了获得更顺畅的体验，尤其是在使用电子地籍和翻译服务时，建议尽早咨询律师。准备好了吗？ 联系我们.
