- 与房地产相关的欧盟黄金签证正在萎缩，欧盟持续审查和安全/反洗钱方面的担忧日益加剧，欧盟最高法院下令马耳他终止其投资入籍计划，凸显了这一问题。
- 西班牙废除了投资者居留签证计划，该计划中 94% 的许可都与房地产相关，这重塑了伊比利亚半岛的投资移民格局。
- 葡萄牙正朝着以商业为中心、以创新为主导的居留途径发展；报告指出，迄今为止，投资者通道持续开放，并吸引了大量资本。
- 建议：重新评估客户是否适合被动式房产途径，建立移民加企业能力，并预先准备备选方案以应对更多变的时间表。
欧洲投资移民市场正在重塑格局。随着与房地产挂钩的欧盟黄金签证面临更严格的监管和政治阻力，以创新为导向、以商业为中心的居留选择正日益受到关注。为全球流动资本提供咨询服务的公司必须重新调整战略和执行方案，因为审查力度加大，时间表也变得更加难以预测。
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欧盟黄金签证为何从房地产转向创新
在欧盟范围内，出于政治、安全和经济承受能力方面的考虑，各国正逐步放弃被动的、以房产为主导的投资入籍模式，转而采用以创新为导向的居留模式。欧洲最高法院已责令马耳他终止其投资入籍计划，强调“付费护照”模式不符合欧盟的法律和安全标准。西班牙的政策辩论明确将投资房产签证与住房压力挂钩，最终导致相关政策被废除。
合规方面的担忧也日益加剧。西班牙反洗钱办公室指出，自2013年以来签发的14,576份黄金签证存在诸多漏洞，表明管控和透明度方面存在缺陷，这进一步推动了立法改革。随着审查力度加大，各国政府更倾向于那些注重实际经济效益（例如创新、创造就业和规范资本）而非被动资产获取的途径。
西班牙：房地产黄金签证计划终结及其意义
西班牙国会批准废除投资者居留签证，终止与500,000万欧元房地产购买和商业投资挂钩的签证发放。该项目此前主要以房地产投资为导向：2023年西班牙黄金签证中，94%与房地产相关，这在人们担忧房价承受能力的背景下引发了政治争议。自2013年以来，该项目共发放了14,576个签证，这一数量既带来了资本流入，也引发了监管方面的质疑。
对于法律顾问而言，西班牙的立法政策逆转具有风向标意义：被动式房地产融资途径可能迅速逆转，而依赖房地产的融资渠道本身就存在政策风险。随着欧盟各国监管机构对类似风险和公众情绪做出反应，预计欧盟范围内将出台更高的文件标准，并加强反洗钱/反恐融资监管。
葡萄牙：从黄金签证到以商业为中心的途径
随着西班牙退出投资移民居留市场，人们的目光转向了葡萄牙。有报道指出，葡萄牙正将自身定位为“后黄金签证”时代的投资目的地，强调其持续的投资途径，并指出该项目迄今已吸引超过6.2亿英镑的投资；一些报道甚至提及，葡萄牙还提供最低168,000万欧元的房产投资途径以获得居留权。评论还指出，与西班牙突然取消投资移民项目不同，葡萄牙在近期的改革周期中进行了更广泛的磋商，并保留了投资签证选项，这表明其在商业促进签证方面采取了更为稳定的政策方向。
总而言之：虽然具体方案可能会有所变化，但战略方向很明确——更加注重创业、研发或资金投入，并证明对东道国经济的可验证的经济影响。
欧盟审查与合规轨迹
欧盟层面的监管力度正在加强。欧洲法院对马耳他投资入籍计划的裁决凸显了欧盟对简单粗暴的“以钱换身份”模式日益增长的不容忍态度，而且这种态度很可能也会蔓延到对投资者居留权的监管领域。各国反洗钱机构也在审查过往的签证发放记录和客户尽职调查（KYC）的充分性，西班牙反洗钱办公室对数千份过往签证的审查就是一个很好的例证。
预计这将对律师工作产生影响：文件量更大，资金来源调查更深入，核实周期更长，裁决时间也更不确定。此外，由于社论和政策讨论将黄金签证与西班牙的房价走势联系起来，住房市场的敏感性也成为关注焦点。
现在律师必须重新调整什么？
- 客户匹配度： 鉴于西班牙废除了相关规定以及欧盟的审查，重新评估被动房地产途径的适用性；优先考虑那些准备好接受以创新为主导的居留和积极贡献模式的客户。
- 管道分配： 将项目发起和案例构建转向以葡萄牙为中心的评论中提到的企业创建、监管基金和创新/研发途径。
- 合规深度： 将强化反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 措施纳入入境流程，以应对监管机构在对历史黄金签证进行大规模审计后提出的期望。
- 时间线管理： 让客户做好应对时间安排变化的准备；在欧盟和国家层面诉讼和政策转变的过程中，在业务约定书中记录风险。
律师事务所实用检查清单
| 因素 | 被动式房地产投资路线 | 创新主导型驻留计划 |
|---|---|---|
| 监管/政治风险 | 在当前欧盟形势下，这一比例会更高（项目可能出现逆转）。 | 如果与经济实质和合规性挂钩，则降低幅度。 |
| 时间线可预测性 | 在审查中减少 | 情况不一，但如果公司实力雄厚，则会更清晰。 |
| 文件负担 | 上升（资金证明+反洗钱检查） | 高（商业计划、运营、资金来源） |
| 对住房市场的依赖 | 直接 | 最小 |
| 公众认知 | 部分市场出现负面消息 | 总体上更有利 |
客户沟通与期望管理
- 更新客户咨询意见，以反映西班牙废除现金换取身份模式以及欧盟对此类模式的持续审查。
- 组建跨业务团队：将移民律师与公司、基金和合规律师配对，以提供经得起反洗钱/了解你的客户审查的创新型居留权案件。
- 预先准备备选方案（B/C 计划）：准备客户可随时查阅的关于替代途径（例如，创业、基金或专业人才渠道）的备忘录，尤其是在像葡萄牙这样的市场，投资者的选择在改革周期中不断增加。
- 设定对变化的预期：强调随着各机构执行法院和立法指令，处理窗口和证据门槛可能会发生变化。
亚美尼亚在多元化战略中扮演什么角色
当您从被动的房地产投资转向以创新为主导的常驻投资时，请考虑地域和结构的多元化。对于正在比较不同方案的客户，您可以参考我们关于居留许可、公司设立和签证方面的指导，以便从多个角度对策略、文件准备和税务状况进行压力测试：
结语
欧盟黄金签证正逐渐被以创新为导向的居留模式所取代。西班牙废除黄金签证、欧盟层面的法律压力以及反洗钱方面的担忧表明，被动式的房产投资途径存在更高的政策和时间风险。律师应引导客户转向积极主动、以商业为中心的途径——尤其是在葡萄牙、西班牙和法国等中心城市——同时建立完善的合规档案和备选方案。
常见问题
西班牙是否取消了黄金签证计划？
是的。西班牙国会批准废除投资者居留签证，终止与500,000万欧元房地产和商业投资挂钩的居留许可。2023年，此类签证中有94%与房产投资挂钩。
欧盟为何加大对黄金签证和护照的审查力度？
安全、法律和反洗钱方面的担忧。欧盟最高法院已下令马耳他终止其投资入籍计划，监管机构也指出投资者居留权控制方面存在历史遗留的缺陷，西班牙自2013年以来对14,576份投资入籍申请的审计就证实了这一点。
葡萄牙仍然是投资者主导型居留项目的选择之一吗？
报道显示，葡萄牙在磋商后仍坚持以投资者和企业为中心的投资路径，评论指出，葡萄牙仍将提供多种选择，并拥有悠久的历史资本吸引力；一些媒体报道称，葡萄牙提供一项与房产挂钩的168,000万欧元投资途径。具体资格要求需逐案确认。
为什么时间线变得越来越难以预测？
监管机构正在加强KYC/AML（了解你的客户/反洗钱）审查，并响应法院和立法机构的指令，提高了文件要求和审查时间。西班牙反洗钱办公室发现以往发行的债券存在监管漏洞，欧盟层面的法律行动也凸显了标准的转变。
