- 外国人可以在亚美尼亚自由购买公寓、房屋和商业场所，但不能直接拥有土地，包括农业用地。
- 可以通过在亚美尼亚注册的公司（甚至是 100% 外资所有）或长期租赁的方式获得农业用地。
- 付款前务必查阅地籍资料以核实所有权和产权负担；向州地籍局登记交易。
- 外国买家可以获得 CoSign 电子签名并远程提交电子地籍申请；或者通过公证的授权委托书指定当地代表。
- 正确安排交易和付款方式（AMD 银行转账、正确备案），以保持合规并保护您的投资。
外国人在亚美尼亚购置房产，购买公寓和商业地产相对容易，但土地所有权却受到诸多限制。本指南将详细解释您在2026年可以拥有和不能拥有哪些类型的土地，如何合法地配置农业用地，以及如何安全地完成尽职调查和登记购买信息。
我们还会介绍如何使用外国人的电子签名在亚美尼亚的电子地籍系统上进行操作，以及如果您不想亲自前往，如何授权一位值得信赖的代表。
快速概览：外国人可以在亚美尼亚拥有和不能拥有哪些物品（2026 年更新）
亚美尼亚法律明确区分建筑物和土地。外国个人和公司可以在亚美尼亚各城市和城镇自由拥有公寓、住宅、办公/零售单元和其他非土地房地产（armenian-lawyer.com）。然而，法律禁止外国公民和外国法人实体直接拥有土地，包括农业用地（亚美尼亚土地法）。
获得土地有合法途径：您可以通过在亚美尼亚注册的公司（包括完全由外国拥有的有限责任公司）持有土地，或者签订长期租赁协议进行使用和开发（armenian-lawyer.com）。
概览：外国人可以购买吗？
| 资产类型 | 外国人直接拥有 | 备择方案 |
|---|---|---|
| 公寓/住宅/商业场所 | 是 | - |
| 土地（包括农业用地） | 否（受限） | 通过亚美尼亚公司拥有或长期租赁 |
资料来源：armenian-lawyer.com；土地法典。
允许的资产类型：公寓、住宅和商业场所——市场趋势和近期交易数据
外国人可以在亚美尼亚的城市市场购买新建和二手公寓、房屋、办公室、零售单元、仓库和其他非土地房地产（armenian-lawyer.com）。
外国买家的市场活动一直保持稳定。据芬兰国家投资促进局（Finport）的数据显示，到2024年底，外国参与的房地产交易约占总交易量的6.7%，2025年上半年约为6.8% （Finport ）。尽管外国买家仍占少数，但直接拥有已建成房产的合法性使亚美尼亚对投资组合多元化和生活方式移居者仍具有吸引力。
提示：如果您的投资与搬迁有关，请了解房产所有权如何支持居留权和最终入籍计划。
为什么农业用地受到限制：禁令的宪法和土地法依据
亚美尼亚将国家土地视为受保护的资源。限制外国所有权的法律依据在于该国的宪法框架，并通过《土地法》予以实施，该法禁止外国公民和外国法人实体直接拥有土地所有权，包括农业用地（亚美尼亚土地法）。
实际上，这意味着外国个人不能以自己的名义登记土地所有权。但您可以合法地通过亚美尼亚公司或租赁的方式，将您的项目用于土地用途。
外国人如何使用亚美尼亚土地：通过亚美尼亚注册公司拥有土地所有权还是长期租赁
需要农田或开发用地的外国投资者通常依赖以下两种合规途径之一：
1）亚美尼亚注册公司（允许100%外资控股）
- 设立一家亚美尼亚有限责任公司或其他国内实体；亚美尼亚法律允许持有土地的公司拥有100%的外国所有权。 （armenian-lawyer.com）.
- 该公司作为一家亚美尼亚法人，可以按照一般的土地分区/用途规定，以自身名义取得并登记土地，包括农业用地。 （armenian-lawyer.com）.
相关内容：如果您要成立本地控股或运营公司，请参阅我们关于亚美尼亚商业注册的概述。
2）长期租赁
- 与其拥有土地所有权，不如长期租赁土地用于农业或开发用途。一份妥善拟定的租赁协议可以在民法框架内保障土地的使用权和投资权益。 （armenian-lawyer.com）.
如何选择？如果您希望拥有更多控制权，或者计划将多个包裹/资产置于同一受监管实体之下，则应选择公司。如果您需要更大的灵活性，或者所有权转移不切实际，则租赁是更佳选择。
产权和地籍尽职调查：提取摘录、检查产权负担和发现潜在问题
在亚美尼亚，产权核查的重点是国家地籍。在您转账之前，请完成以下步骤：
- 提取该单元或地块的官方地籍摘录，以确认登记所有者、房产标识符以及任何产权负担（抵押、质押、扣押）。 （armenian-lawyer.com）.
- 将卖方的身份证件和公司文件与地籍摘录上的名称进行核对，如果卖方是公司，则需核实其签字权限。 （armenian-lawyer.com）.
- 如有抵押/质押记录，请在交易完成前审查产权负担并要求解除抵押或贷款人同意。 （armenian-lawyer.com）.
- 将已完成的产权过户登记到国家地籍局，以便将买方登记为新的所有者——在亚美尼亚，登记是房地产交易的法律完成步骤。 （armenian-lawyer.com）.
支付和货币
通过当地银行安排合规付款。房地产交易在国家地籍局登记，通常以亚美尼亚德拉姆通过银行转账结算（retrieve.am）。请确保您的付款计划与产权清查（解除抵押）和登记时间表相符，以免资金在风险审查完成前转移（armenian-lawyer.com）。
授权当地代表（委托书）
您可以通过在亚美尼亚的可靠代理人完成整个购买流程。一份经公证的授权委托书（POA）可以授权您的代理人签署销售合同、提交文件并领取注册文件。如果授权委托书是在国外签发的，通常需要进行海牙认证/合法化，并附上经认证的翻译件才能在亚美尼亚使用（armenian-lawyer.com）。
相关阅读：我们关于亚美尼亚房地产购买流程的指南以及在规划控股结构时亚美尼亚税收的概述。
电子签名和电子地籍：外国买家如何获得共同签名并在线提交文件
亚美尼亚的数字服务允许外国人远程处理关键步骤。
外国人如何获得CoSign电子签名
- 如果您还没有公共服务号码 (PSN) 或纳税人识别号 (TIN)，请先申请一个。
- 外国公民可通过国家服务门户网站申请符合CoSign标准的电子签名；该服务支持外国申请人，并允许在线向政府系统提交申请，包括地籍申报。 （国家服务门户）.
通过电子地籍系统进行文件归档（典型工作流程）
- 进行产权尽职调查并准备买卖协议。
- 文件可通过当面公证或在可接受的情况下使用合格的电子签名来签署。 （国家服务门户）.
- 请使用您的共同签名证书，以电子方式向州地籍局提交注册申请及证明文件；或者，您可以委托您的代理人根据授权委托书 (POA) 代您提交申请。 （国家服务门户） （armenian-lawyer.com）.
- 缴纳适用的州税后，领取更新后的所有权证书；在发放尾款前，请确保登记信息显示您（或您的公司）为所有权人。 （armenian-lawyer.com）.
如果您计划通过公司实体使用土地，请从一开始就将备案流程与您的公司设立和银行账户安排相匹配。我们的团队可以协调公司设立、银行开户和注册日程，确保您的交易顺利完成并符合相关规定。
正在考虑更广泛的投资计划？请查看我们关于在亚美尼亚投资的概述，以及如何将房产投资与签证或居留策略相结合的方案。
结语
在亚美尼亚，外国人可以自由购买已建成的房产，但农业用地受到限制。使用亚美尼亚公司或租赁方式获取土地，坚持索取地籍摘要和无抵押产权证明，并利用电子签名/电子地籍简化交易流程。量身定制的方案和细致的亚美尼亚房产尽职调查可确保您的投资安全合规（土地法）。 ( armenian-lawyer.com )
联系我们，我们将协助您构建交易结构、完成尽职调查，并在亚美尼亚注册您的所有权。
常见问题：外国人如何在亚美尼亚购买房产
外国人可以在亚美尼亚购买公寓或商业地产吗？
是的。外国个人和公司可以在亚美尼亚的城市地区自由拥有公寓、房屋和商业场所（armenian-lawyer.com）。
外国人可以在亚美尼亚拥有土地吗？
根据亚美尼亚土地法（亚美尼亚土地法），外国公民和外国法人实体不得直接拥有土地（包括农业用地） 。
外国人如何合法获得农业用地投资权？
使用在亚美尼亚注册的公司（允许 100% 外资所有）持有所有权，或者签订长期租赁协议以获得使用权，这两种方式在亚美尼亚法律下都是允许的（armenian-lawyer.com）。
我可以使用电子签名或委托代理人进行远程购买吗？
是的。外国人可以获得 CoSign 电子签名来提交在线政府文件，包括地籍申请，并且可以通过公证的 POA 授权当地代表在该国境内采取行动（国家服务门户）（armenian-lawyer.com）。
房产购买过程中最重要的尽职调查文件是什么？
官方地籍摘录确认了登记的所有者，并显示了抵押或留置权等任何产权负担——在付款前获取该摘录，并及时登记转让（armenian-lawyer.com）。
