- 到 2025 年，随着各国政府转向受监管的、以基金为基础的居留途径，房地产黄金签证将逐渐失去市场。
- 西班牙将终止其 500 万欧元的房产投资入籍途径；欧盟最高法院已下令终止马耳他的投资入籍计划，加强了监管审查。
- 葡萄牙正在将投资者的资金重新投入到用于住房和融合的“团结”基金中，而匈牙利则重新启动了基于基金的模式。
- 经济数据显示，传统的以房产为基础的扶持计划对GDP的提振作用有限，削弱了其政策合理性。
- 律师事务所应该调整投资方向，减少对公寓的投资，转向合规且治理更完善的基金和商业投资者投资项目。
曾经，以房产为基础的黄金签证为人们提供了一条通过购买公寓获得居留权的便捷途径。然而，到了2025年，这种模式正面临持续的监管审查和声誉压力，政策制定者正转向以资金为基础的居留权和商业投资者途径，以符合更严格的合规和治理要求。对于顾问和投资者而言，这种基于房产的居留权转变要求他们制定新的策略，优先考虑监督、风险控制和社会影响。
概述：2025年从以房地产为中心的黄金签证转向受监管基金
在欧洲，以房产为基础的黄金签证时代正在终结。各国政府正逐步放弃购买公寓的模式，转而采用受监管的基金型居留权和积极参与的商业投资者模式。分析人士指出，传统的方案带来的宏观经济效益有限，反而加剧了当地的住房压力，削弱了其社会认可度，并促使相关政策在2024-2025年间进行调整和重新设计。 （路透社快讯）.
| 基于房产的黄金签证 | 受监管的基金资助的居民身份 | |
|---|---|---|
| 政策方向（2025） | 在多个欧盟国家受到限制或关闭 | 政府监管力度加大 |
| 经济信号 | GDP贡献低 | 资金流入受监管的车辆 |
| 公众利益关注 | 住房市场扭曲 | 有潜力满足社会或战略需求 |
| 监管审查 | 高；处于政治压力之下 | 专为合规性和可审计性而设计 |
为何以房产为基础的扶持计划备受争议——住房压力和经济收益疲软
促使葡萄牙放弃以房产为基础的黄金签证政策的原因有两个。首先，人们普遍认为这种政策与住房可负担性密切相关：投资流入公寓市场被批评为加剧了房价压力，却没有增加供应。葡萄牙已明确将政策调整与保障性住房和移民融合资金挂钩。 （路透社）其次，经济回报有限：在高峰时期，投资签证在西班牙的贡献不到GDP的0.1%，在葡萄牙约为0.4%，这削弱了有关广泛经济转型的说法。 （路透社快讯）.
欧盟重大政策举措：西班牙终止“财产申报途径”以及马耳他裁决的连锁反应
西班牙已批准终止其500,000万欧元房地产投资签证途径，该途径将于2025年前逐步取消。值得注意的是，94%的西班牙黄金签证都与房地产挂钩，2013年至2022年间共发放了约5,000份此类签证。 （路透社）西班牙媒体也报道了通过购买房产获得居住权的做法已经终止。 （国家报）.
此外，欧盟最高法院下令终止马耳他的投资入籍计划，认定这种“黄金护照”模式违反欧盟规定。这项具有里程碑意义的裁决表明，欧盟对不透明的投资移民框架采取了更为强硬的立场，并可能影响欧盟各国投资居留工具的设计。 （路透社） （美联社）.
国别案例研究：葡萄牙的团结互助机制改革和匈牙利的基金制重启
葡萄牙正在调整其住房计划，将其转变为一项“团结互助”计划，旨在引导投资者资金投入经济适用房和融合项目。此前，该计划估计有7.3亿欧元流入私人市场，加剧了住房短缺。新的方向将社会效益置于投机性房地产之上。 （路透社）.
匈牙利于2024年7月重新启动了投资居留计划，并做出了一项显著的设计调整：投资者不再直接购买房产，而是必须将25万欧元投入经批准的房地产基金（而此前的模式中，直接购买房产则需要50万欧元）。监管机构更倾向于这种基金模式，因为它内置了监管机制，且监管更加清晰。 （路透社快讯）.
经济证据：对GDP的贡献
以房产为基础的黄金签证带来的宏观经济回报令人失望。分析表明，这些项目在西班牙的GDP贡献不到0.1%，而葡萄牙的影响峰值接近0.4%。如此小的总量使得相关的政治成本——尤其是在住房方面——难以得到合理化，这也加速了西班牙储备银行转向资金和定向商业投资的步伐。 （路透社快讯）.
签证数量和房地产主导模式的局限性
数量数据凸显了传统模式的局限性。在西班牙，十年间（2013-2022年）仅发放了约5,000份黄金签证，尽管其中94%的获批项目都集中在房地产领域。尽管运营多年，但其规模不足以推动经济增长或使资本流入在房地产市场之外实现实质性多元化。 （路透社）政策制定者现在倾向于选择可以审计、能够根据公共需求重新调整优先级、并且不受房地产市场扭曲影响的渠道——因此，投资方式正从购买房产转向受监管的投资基金。 （路透社快讯）.
尽职调查力度加大
政策趋势正在提高各类投资途径的合规标准。欧盟法院对马耳他投资入籍计划的裁决凸显了对不透明途径的零容忍态度，并可能进一步加强对居留权项目的尽职调查。 （路透社）市场走向：
- 偏好受监管的投资工具：基金形式的投资可以融入专业管理、KYC/AML 控制和监管报告机制。 （路透社快讯）.
- 与成果挂钩的资本：在监管框架下将投资重新导向经济适用房和融合（葡萄牙的重新设计）支持可验证的公共利益目标 （路透社）.
- 项目精简与关闭：西班牙终止房地产投资途径进一步表明，以房地产为中心的投资途径面临最高的政策风险。 （路透社）.
对于正在权衡各种投资选择的投资者来说，可以考虑那些能够将合规投资与完善的移民计划相结合的司法管辖区。我们的指南将对此进行详细介绍。 在亚美尼亚的投资, 居住选择和 商业登记 制定强调治理和长期价值的路线。
投资者途径的合规和治理标准
律师事务所应重新调整资格要求和产品组合，以适应2025年合规优先的形势。请使用以下快速清单对基于基金的驻留计划进行基准评估：
- 监管状态：该车辆是否已获得许可/授权，并经过审计报告和监管机构监督？ （语境）
- 资金来源严格性：KYC/AML 框架是否稳健且可独立验证，以反映欧盟法院对投资者移民的更严格立场？ （路透社）
- 资金用途透明度：资金的使用（例如，经济适用房、基础设施、创新）能否得到证实，并与公共利益目标保持一致？ （路透社）
- 政策持久性：该结构是否避免了住房市场扭曲，并反映了从以房产为基础的黄金签证政策向其他政策的转变（降低了关闭风险）？ （路透社）
- 运营准备：您能否在一个计划中协调移民申请、税务登记和公司注册？请参阅我们的相关指南。 签证, 税务和 公民身份途径.
总而言之：基于基金的投资居留权正逐渐成为一种合规且不受政策影响的替代方案，以取代基于房产的黄金签证。投资选择应与监管机构监管的架构和清晰的报告机制相一致。如需根据您的风险承受能力和目的地目标量身定制策略， 联系我们.
常见问题
欧洲的房产黄金签证政策是否即将终结？
是什么引发了更严格的监管审查？
基于基金的住院医师培训项目是如何运作的？
投资者不再直接购买房产，而是将资金投入经批准的监管基金。例如，匈牙利重启房地产市场后，要求投资者将250,000万欧元投资于授权的房地产基金，而不是直接购买房产，这反映出投资者更倾向于监管更清晰、更有约束力的投资工具。 （路透社快讯）.
以房产为基础的签证能促进经济发展吗？
证据表明其影响有限。分析显示，西班牙的峰值GDP贡献率低于0.1%，葡萄牙约为0.4%，这削弱了以房地产为中心的模式的政策依据。 （路透社快讯）.
