- 由于住房市场受到严格审查以及对不平等问题的担忧，各大市场的房地产黄金签证正在缩减，这导致门槛提高和项目重新设计。 [美联社] [基普林格].
- 西班牙在发放约500,000万份许可证后，决定取消其10,000万欧元的房产投资移民途径，同时还在讨论对非欧盟购房者征收100%的税；其他国家（如葡萄牙和荷兰）则缩减或取消了房产投资移民途径。 [美联社] [美联社] [基普林格].
- 与房地产相关的投资者移民投资组合将面临流动性不足、锁定期过长以及退出时机风险，尤其是在门槛提高或追踪系统在过程中关闭的情况下。 [基普林格] [美联社].
- 律师事务所应针对阈值变化风险对文件进行压力测试，升级客户披露信息，并预先为客户安排流动性较好、类似分期付款的期权，以减轻业务中断的影响。 [基普林格].
从砖瓦到商业： 房地产黄金签证曾风靡十年，但如今风向正在转变。日益严格的房地产市场监管促使各国政府提高申请门槛并调整项目设计，使得房地产投资移民途径的流动性降低，风险也随之增加。本文阐述了当前的政策走向、投资者面临的风险，并为律师事务所提供了一套切实可行的客户保护策略。
全球纷纷撤出房地产黄金签证计划：欧盟先例及近期举措
欧洲正在逐步取消房地产黄金签证。西班牙宣布将取消价值500,000万欧元的房产投资黄金签证项目——此前已发放约10,000万份签证——以便将住房作为一项社会权利置于投机之上。 美联社新闻包括葡萄牙和荷兰在内的几个欧盟国家已经缩减或取消了房地产投资选择权，这反映出广泛的政治压力和对住房负担能力的担忧。 基普林格.
这种趋势并非欧盟独有。新西兰长期以来对外国购房者持限制态度，但如今却出台了一项新计划，允许一些富裕投资者进入其房地产市场，预计将吸引约300名申请者，投资额约为1.8亿新西兰元，这表明新西兰正在调整政策。 美联社新闻这些举措共同表明，政府对住房市场的审查力度正在加大，预计各辖区将进一步提高购房门槛并重新设计相关项目。 基普林格.
与房产挂钩的居住权计划如何加剧住房负担能力下降和不平等
批评人士认为，与房产挂钩的居留计划会加剧财富不平等，并通过将全球资本引入有限的住房资源（通常位于黄金地段）来推高当地房价。 基普林格随着人们对住房负担能力的担忧日益加剧，政策制定者面临着降低房地产在投资者迁移框架中的作用，并将资本引导至扭曲性较小的投资类别的压力。 基普林格.
政府正在使用的政策杠杆：拆除轨道
最直接的手段之一就是取消房产补贴计划。西班牙取消500,000万欧元房产补贴的决定凸显了当住房成为政治优先事项时，相关政策政策的调整速度会有多快。 美联社新闻葡萄牙和荷兰的经验——缩减或关闭房地产签证途径——表明欧盟内部正朝着同样的方向发展。 基普林格.
税费和购买限额
除了拆除铁路，各国政府还在采取定向征税和购房限制等措施。西班牙曾讨论对非欧盟买家购买的房屋征收100%的税，其明确目的是为了抑制需求，减轻外国买家推高房价的压力。 美联社新闻新西兰的立场则代表了另一个极端：在多年严格限制外国投资者购买商品之后，该国正在对某些富裕投资者做出有限的例外——这表明，这是对准入和购买限制进行选择性调整，而非全面放宽限制。 美联社新闻.
投资者在实体印度储备银行面临的风险：流动性不足
房地产本身流动性较差。它通常具有锁定期长、融资和法律结构复杂以及估值不确定性等特点——当政策变化改变移民福利或退出环境时，这些特点会加剧风险。 基普林格对于寻求以房产作为移民途径的客户而言，门槛提高和项目调整的双重影响可能会导致投资期限与移民时间表不匹配。 基普林格.
| 维度 | 房地产路线 | 贡献式路线 |
|---|---|---|
| 市场依赖性 | 高（住房周期） | 低（与房价无关） |
| 流动性 | 较低；封锁常见 [基普林格] | 较高；通常无需处置资产 |
| 政策敏感性 | 高（赛道可能关闭，阈值可能升高） [美联社] | 温和型；仍受规则变更影响，但不受房地产市场政治影响。 |
锁定和退出时间风险
资金锁定会加剧退出时机的风险。如果政府在资金被冻结期间取消房产投资计划或提高最低门槛，投资者可能被迫匆忙抛售房产、追加资金或改变计划，以挽救居留权申请结果。 基普林格 美联社新闻如果拟议的税收或购买限制专门针对外国买家，风险会进一步加剧，因为这会改变需求动态，并在投资者需要退出时抑制转售流动性。 美联社新闻.
欧盟/新西兰的趋势对亚美尼亚投资移民市场意味着什么
对于专注于亚美尼亚的客户和区域投资者而言，全球对房地产黄金签证的撤离有两个显而易见的影响：首先，以房地产为主的申请具有较高的流动性不足和政策风险；其次，以贡献型投资或经营型投资为主的投资方式可以在满足居留目标的同时，降低受住房政策影响的风险。 基普林格如果您正在权衡各种发展路径，请从风险和流动性角度考虑亚美尼亚的居留框架、签证选择和公司设立要求：
如果房地产仍然是客户计划的一部分（例如，为了提升生活品质或分散风险），则应将其视为多种投资标的之一，避免将移民方案的制定完全依赖于单一的实体资产。资产负债表若包含运营业务、金融资产和有限的房地产头寸，则在政策变化时往往更具韧性。 基普林格关于一般的房产尽职调查，请参见 亚美尼亚房地产.
律师事务所操作指南：文件压力测试
顾问现在就可以切实降低客户投资结果的风险。请使用以下清单来识别和减轻正在进行的投资组合中因阈值变化和退出时机而带来的风险。
- 管道审核：标记与房地产市场里程碑（购买、交割、产权登记、转售）相关的每个文件。按达到资格所需时间和对当前阈值的依赖程度进行排名。 美联社新闻.
- 压力情景：模型设定阈值提高 15%–30%；彻底关闭轨道；以及引入惩罚性购车税。针对每种情景，确定资金缺口和备用方案。 美联社新闻.
- 流动性诊断：记录每处房产的锁定期、贷款契约、售前条件和预计退出时间；重点关注强制出售风险窗口。 基普林格.
- 信息披露更新：更新风险因素，以反映房地产市场审查、取消轨道交通的政治势头以及针对外国买家的潜在税收/购房限制。 美联社新闻 美联社新闻.
- 预先批准的替代方案：制定贡献型或运营型业务路线，以便在规则收紧时快速转型；预先审核文件和资金来源，以最大限度地减少停机时间。 基普林格。 探索 亚美尼亚签证 以及 国籍 在相关情况下，将路径纳入应急计划。
- 退出策略规划：在政策截止日期前制定转售策略；考虑分阶段处置或替代融资方式，以避免困境退出。 基普林格.
2025年的底线： 随着房地产黄金签证项目在住房市场受到越来越严格的审查，预计门槛将进一步提高，项目也将进行更多调整。在规则变更之前，可以通过减少对房产的依赖、改进信息披露以及准备类似捐款的替代方案来降低风险。 美联社新闻 基普林格为了评估您的风险敞口并制定稳健的投资者迁移计划， 联系我们.
常见问题
各国政府为何要针对与房产相关的路线？
批评人士认为，这些项目加剧了财富不平等，推高了房价，促使政策制定者采取行动保护住房可负担性。 基普林格.
正在使用哪些新的政策工具？
与房产挂钩的居留权对投资者而言主要存在哪些风险？
规则变化的速度可以有多快？
当住房可负担性问题成为议程上的首要议题时，政策转变可能非常迅速；西班牙计划在2024年取消以房产为基础的黄金签证，这便是快速重新设计签证申请流程中可能面临的风险的例证。 美联社新闻.
