2026 年欧洲投资迁移趋势已明确：从广泛的房地产投资渠道转向受监管的基金和创新或公共利益项目。
葡萄牙的团结签证将资金引入经济适用房和移民融合项目，取代被动房地产。
阿根廷 2025 年 5 月的法令创建了一条快速通道，通过特定行业的投资获得公民身份；实施细节将明确合格行业和证据。
新西兰的投资签证框架现在包含一项针对豪华房地产的专项条款——价值至少 5 万新西兰元的房产——该计划已收到 301 份申请，承诺投入 1.8 亿新西兰元。
律师事务所应转向以资金为先的 RBI/CBI 途径，加强资金来源和投资目的的证据，并利用新西兰的例外情况，在以资金和优先行业为中心的投资组合中区分房地产。
2026年的投资流动正从房地产转向生产性资本。欧洲和葡萄牙优先考虑受监管的基金以及社会或创新驱动型项目，阿根廷正在制定优先领域的投资入籍标准，新西兰则对豪华房地产提供有限的豁免。律师需要重新调整策略，转向基金和行业路径，同时保留部分房地产投资选项。
目录
政策转向：欧洲从以房产为基础的黄金签证转向生产性资本
欧洲各国政府正在重新构建其投资居留（RBI）框架。广泛的房地产投资途径对宏观经济的影响有限——西班牙的贡献估计不到GDP的0.1%，葡萄牙约为0.4%——并持续受到欧盟的压力，要求其收紧或取消黄金签证。政策应对措施是优先考虑“生产性”投资，例如监管基金、创新和公共利益项目，而非被动的房地产投资。
这一趋势与欧洲推动调动私人资本发展科技和战略领域的举措相契合。欧盟已明确与风险投资公司建立合作关系，以促进该地区的科技生态系统发展，这表明欧盟在监管层面支持以基金为媒介的增长融资。对于投资移民规划者而言，这意味着资金优先的渠道既符合项目规则，也符合政策制定者的产业政策目标。
对于正在比较不同司法管辖区的客户，可以考虑高加索地区的互补选项，这些选项保持了便捷的居住地、便捷的商业注册和具有竞争力的税收环境，作为多元化计划的一部分。
以葡萄牙的团结签证为例——资助经济适用房和移民融合项目
葡萄牙已将其黄金签证重新定义为“团结签证”，引导投资者资金用于经济适用房和移民融合项目，而非被动购房。这是一种典型的“生产性资本”设计：目标明确的公共利益项目、结构化的资金结构以及可衡量的成果。
对于律师而言，其影响是实际的：
- 优先考虑经过尽职调查的监管基金工具和特许经营或公私合营项目，而不是独立的房地产。
- 准备投资用途文件，将每一欧元与项目指南中描述的合格项目（例如，经济适用房、融合服务）进行对应。
- 加强资金来源文件，包括机构出具的声明、交易记录和符合反洗钱标准的受益所有权证明。
葡萄牙的转型为其他欧盟国家如何论证基于结果的投资策略提供了蓝图：在实现社会效益的同时，管控声誉风险。关注公民身份流动性的客户也可以将欧盟投资与其他入籍途径相结合，从而优化投资组合的时间安排和成本。
阿根廷2025年5月法令：快速获得公民身份的行业定向投资途径
阿根廷2025年5月颁布的法令新增了“实质性投资”入籍选项，为在鼓励投资的优先领域内获得公民身份开辟了一条潜在的快速通道。商业环境也较为乐观：市场观察人士预测，能源和基础设施领域的并购机会将推动并购活动增长。
这对2026年投资移民有何重要意义：
- 目标行业： 预计实施细则将界定符合条件的行业（例如能源、基础设施、出口产品）和门槛。律师应密切关注即将出台的任何法规文本和部长级指导意见。
- 证据标准： 尽早制定行业影响备忘录、创造就业或资本支出计划以及治理权，以证明其“生产性”意图。
- 注释： 建立一份完善的档案——资金来源、税务合规、公司结构和 ESG 筛选——以应对与公民身份途径相关的更严格的审查。
投资组合建议： 阿根廷可以通过投资能源或物流增长领域来补充欧盟基金的配置。可以将其与欧盟监管的基金搭配，并选择性地投资于新西兰的房地产板块，以实现跨资产类别和政策体系的多元化。
新西兰豪华房地产投资签证豁免政策——数据与影响（301份申请，承诺投资1.8亿新西兰元）
新西兰在其投资签证框架内引入了一项限制性房地产购买限额：符合条件的申请人可以购买一套价值500万新西兰元或以上的房产，以严格管控的方式扭转了此前更广泛的外国买家禁令。截至2025年9月，“积极投资者+”类别已收到301份申请，承诺投资额达1.8亿新西兰元，表明市场对以基金投资为主、并限制豪华房产投资的机制需求稳定。
对律师的启示：
- 房地产投资并未成为一条普遍的投资途径；它只是资金雄厚的项目中的一个精心挑选的例外。
- 利用这一例外条款，可以区分那些重视在低风险地区拥有主要住所的客户所面临的房地产风险，而无需过度依赖房产作为资格条件。
- 构建投资组合，其中“核心”是合规基金敞口，“卫星”是目标房地产或项目融资。
2026 年项目信号：房地产与生产性资本
| 管辖权 | 财产路线 | 基金/行业重点 |
|---|---|---|
| 欧盟（一般） | 由于对GDP影响较小且面临欧盟压力，其重要性被降低。 | 转向“生产性”资本 |
| 葡萄牙 | 被动型房地产受到限制 | 经济适用房、移民融合项目 |
| 阿根廷 | 非主路径 | 2025年5月法令：通过大量投资获得公民身份 |
| 新西兰 | 允许建造一栋豪华住宅（价值≥5万新西兰元）。 | 以基金为中心的投资者签证 |
设计以基金为先的RBI/CBI路径：监管基金、风险投资/技术融合与公私合作项目
在世界格局从房地产转向生产性资本的时代，律师事务所应率先投入经审慎考量、符合政策导向的资金，开展目标明确的项目。以下是一份实用指南：
1）构建受监管基金核心
- 资金来源为符合项目标准的欧盟监管资金和公共利益工具（例如，葡萄牙的经济适用房或融合成果）。
- 优先选择与欧盟产业目标（数字化、气候、健康）相契合的战略，以受益于公共共同投资和监管方面的善意。
2) 分层行业目标期权（阿根廷）
- 追踪阿根廷的实施细则，以确认行业资格、门槛和持有要求。
- 撰写反映交易活动和宏观利好因素的行业备忘录（能源、物流、基础设施）。
3）增设部分房地产卫星城（新西兰）
- 对于希望拥有实物资产，同时又希望将大部分资金投入合规基金的客户，可以使用新西兰的单套豪华住宅豁免政策。
4）提高证据标准
- 资金来源： 经审计的财务报表、银行信函、经公证的销售合同、信托契约和完整的交易记录。
- 投资目的： 条款清单、基金私募备忘录、影响框架、资本支出/创造就业计划、政府批准（如适用）。
- 注释： KYC/AML、税务申报、受益所有人声明、政治公众人物 (PEP) 筛查。
5）投资组合和司法管辖区多元化
- 将欧盟基金敞口与阿根廷行业投资和新西兰房地产投资相结合，以平衡流动性、风险和流动性。
- 在客户制定跨司法管辖区计划时，可考虑高加索地区的签证、房地产和投资结构方面的配套方案。
清单：现在需要组装什么
- 客户 KYC 资料包、经审计的财务报表和国际税务状况。
- 附有条款清单和风险披露的受监管基金名单。
- 一系列符合阿根廷法令预期的行业交易正在进行中。
- 新西兰房产简报（适用于价值≥5万新西兰元的合格住宅及相关合规要求）。
- 公益项目的影响指标和报告计划。
2026年投资移民的最终结论： 设计以基金为先、行业导向的投资组合；加强证据收集；并谨慎利用政策驱动的例外情况，例如新西兰的豪华房地产项目。随着项目从房地产转向生产性资本，那些展现出清晰经济价值且合规性良好的公司将最终胜出。
正在考虑多司法管辖区战略，或将亚美尼亚作为居留、入籍或投资的补充基地？请联系我们的团队，我们将为您制定并执行合规且面向未来的计划。
与高级律师交谈