2026年希腊黄金签证概览
- 房地产最低限额是 €800,000 在高需求地区（阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100的32个岛屿），房价约为870,000万美元。 €400,000 （约合 435,000 美元）其他地方的价格也差不多。250,000 欧元（约合 272,000 美元）的路线仅在极少数情况下才存在。
- 投资必须是一种 单栋房产，面积至少120平方米；将较小的单元合并不再符合条件。
- 短期租赁是被禁止的。 对于黄金签证持有者，违规者将被处以 50,000 欧元（约 54,400 美元）的罚款并吊销许可证。
- 过渡政权于 2025 年 2 月 28 日 （原定于 2024 年 12 月 31 日的交割日期已根据 2024 年第 5167 号法律延长）；最终的置换房产期限至 2025 年 4 月 30 日。
- 质量的新标准 250,000万欧元创业之路 （第 5162/2024 号法律第 44 条）允许投资于在 Elevate Greece 注册的公司，以代替房地产。
- 西班牙于 2025 年 4 月 3 日终止了黄金签证计划；葡萄牙于 2023 年取消了直接购买房地产的居留权。希腊现在是欧盟最后一个主要的通过房地产获得居留权的国家。
希腊黄金签证计划完成了自启动以来影响最为深远的改革。投资门槛大幅提高，符合条件的投资区域范围重新划定，过渡期已结束，且房产用途限制现在直接影响投资回报。对于正在考虑2026年通过投资获得居留权的投资者和顾问而言，了解现行规则以及西班牙脱欧后欧盟的整体格局至关重要，这有助于构建合规且能保障投资价值的交易。
希腊黄金签证法案发生了哪些变化——以及这些变化为何重要
希腊移民法（第5038/2023号法律）经第5100/2024号法律第64条修订，重新调整了黄金签证房地产投资途径的定价，并缩小了申请资格范围。随后，第5167/2024号法律将过渡期截止日期延长至2025年2月28日。截至2026年4月，尚无后续法律完全取代该框架，但第5162/2024号法律新增了一条平行的25万欧元创业途径，该途径通过“希腊提升计划”（Elevate Greece）注册公司提供。
最主要的改变是双区房地产模式： €800,000 地理位置优越 €400,000 其他地方则取消了沿用十年之久的25万欧元购房门槛。再加上120平方米的单套住房限制、短期租赁禁令以及西班牙黄金签证将于2025年4月3日关闭，这些变化使得希腊实际上成为欧盟最后一个主要的房地产居留项目——但其准入门槛却显著提高。
新的投资门槛和合格区域
希腊法律为房地产融资途径设定了两项最低购买价格门槛，此外还有一条250,000万欧元的例外途径和一条独立的250,000万欧元创业途径。每条途径都受到严格的配置规则约束。
| 区 | 最小化的投资 | 规则 |
|---|---|---|
| A区——高需求 阿提卡地区；塞萨洛尼基地区单位；米科诺斯岛；圣托里尼岛;另外 32 个人口超过 3,100 的岛屿（克里特岛、罗德岛、科孚岛、莱斯沃斯岛、希俄斯岛、扎金索斯岛、纳克索斯岛、科斯岛、凯法利尼亚岛、萨摩斯岛、莱夫卡达岛、锡罗斯岛、卡林诺斯岛、利姆诺斯岛、帕罗斯岛等） |
€800,000 （约合870,000万美元） |
单一财产；至少 120 平方米的“主要空间” (κύριων χώρων) |
| B区——所有其他区域 上述未列出的大陆地区和较小岛屿 |
€400,000 （约合435,000万美元） |
单一房产；最小面积120平方米规定适用 |
| C区——改建与遗产 商业建筑改建为住宅；历史建筑/文物建筑的修复 |
€250,000 （约合272,000万美元） |
严格的合规条件（见下文） |
| 创业之路 向一家在希腊投资促进局 (Elevate Greece) 注册的希腊公司注资（2024 年第 5162 号法律第 44 条） |
€250,000 （约合272,000万美元） |
五年居留许可；无需房产 |
120平方米的面积要求适用于“主要空间”——即不包括储藏室、停车场和其他辅助空间的居住室内面积。在上述两个区域，均不再允许将多个较小的单元合并以达到400万欧元或800万欧元的售价标准。
250,000万欧元仍然适用的情况：一些定义明确的例外情况
两个狭窄的房地产类别仍然符合 250,000 欧元的资格，但这两个类别都需满足标准途径没有规定的额外合规条件。
商业建筑改建为住宅建筑。 投资于一处已完成用途变更为住宅的房产，且变更手续可在提交黄金签证申请前完成。用途变更可由卖方办理。工业建筑只有在至少五年内未进行任何工业活动的情况下才符合条件。改建后的房产不得用作公司注册地；违者将被吊销许可证并处以 50,000 万欧元的罚款。
列入名录和具有历史意义的建筑修复。 投资于一栋旨在全面修复或重建的受保护建筑（διατηρητέο）。在修复工作完全完成之前，任何房产转让均属无效。未能完成修复工作将导致150,000万欧元（约合163,000万美元）的罚款，并立即丧失居留权。
这两种途径都需要在交易前仔细进行尽职调查，包括变更用途批准、保护许可和保护预算——这项工作应该在房产被预留之前开始，而不是之后。
过渡窗口已关闭
允许购房者锁定原有25万欧元购房门槛的过渡机制已完全失效。此前，申请人需在2024年8月31日前支付10%的定金（或提供符合条件的预购协议及银行证明），并在2024年12月31日前完成购房——该截止日期后经2024年第5167号法律延长至2025年2月28日。如果原定目标房产未能成交，则可在2025年4月30日前购置替代房产。
| 里程碑 | 原定截止日期 | 最终延长期限 |
|---|---|---|
| 目标房产10%的定金 | 2024 年 8 月 31 日 | 2024年8月31日（未延期） |
| 完成原始购买 | 2024 年 12 月 31 日 | 2025 年 2 月 28 日 （第5167/2024号法律） |
| 置换房产交割 | 2025 年 4 月 30 日 | 2025年4月30日（已关闭） |
所有过渡期截止日期均已过。2026年提交的新申请将适用400,000万欧元/800,000万欧元的全部门槛。
使用限制：禁止短期出租
希腊法律明确禁止将黄金签证持有的房产用于共享经济（例如Airbnb）中的短期出租或转租。违者将被吊销许可证并处以50,000万欧元（约合54,400万美元）的行政罚款。同样的罚款也适用于将通过转换途径获得的房产用作公司注册地或分支机构的情况。
市场受到的冲击十分显著。希腊银行数据显示，2025年1月至9月流入希腊房地产市场的外国资本较2024年同期下降约24%，从约1.925亿欧元降至1.46亿欧元。业内顾问指出，此前在短租平台上运营的雅典地区黄金签证公寓大多已转为长期住宅租赁，但目前尚无官方数据量化这一转变。
第五条A款 非居民税收制度：策略的另一半
对于超高净值投资者而言，希腊的第5A条非居民纳税人制度往往比黄金签证本身更具决定性意义。符合条件的个人可以将税务居住地转移到希腊，并缴纳固定税款。 每年€100,000 对所有境外收入（无论金额多少）征收约 109,000 美元的税款，另加 每位家庭成员每年 20,000 欧元该优惠最多可持续 15 个纳税年度，包括对位于希腊境外的资产完全免征希腊遗产税和赠与税。
申请资格条件非常严格。申请人必须在过去八年中至少七年内未曾是希腊税务居民，并且必须在选择加入该计划后的三年内，对希腊房地产、企业股权或证券进行至少500,000万欧元的合格投资。值得注意的是，该法律针对持有2014年第4251号法律第16条规定的投资活动居留许可的人员，设有专门的交叉引用条款，这可以简化某些投资移民的投资证明流程。持有标准黄金签证房地产许可的人员也符合条件。 不会仅此一项就足够了——客户应该期望将移民和税务申报作为一个整体交易进行协调。
第5A条还要求实际将税务居住地转移至希腊，这通常意味着每年在希腊实际居住超过183天。申请须于相关纳税年度的3月31日前向希腊主管税务机关提交。
希腊在2026年欧盟投资居留权格局中的地位
根据西班牙组织法1/2025，西班牙的黄金签证已于2025年4月3日正式终止；自该日起不再接受新的申请，但现有持有者仍可按原条件续签。葡萄牙于2023年10月取消了黄金签证中直接购买房产的条款，该项目目前主要通过向符合条件的投资基金转移50万欧元资金的方式运作。结果是：希腊成为欧盟主要成员国中唯一一个仍然允许通过直接购买房产获得居留权的国家。
| 国家 | 2026 状态 | 走房地产路线？ | 最小化的投资 |
|---|---|---|---|
| 希腊 | 活跃 | 是 | 250万欧元（特殊情况）/ 400万欧元 / 800万欧元 |
| 葡萄牙 | 活跃（重组） | 否（自 2023 年起排除在外） | 500万欧元（合格资金） |
| 西班牙 | 已关闭（2025年4月3日） | 无 | 无 |
| 马耳他（MPRP） | 活跃 | 房产购买或租赁 | 37万欧元出资 + 60万欧元管理费 + 房产 |
| 意大利 | 活跃 | 没有 | 250万欧元（创新型初创企业）至2万欧元（政府债券） |
2026年，客户面临的战略问题不再是“哪里居住成本最低？”，而是“我想持有哪种资产类别，以及哪种税收制度与之相符？”希腊提供直接的房地产投资机会、积极的《欧盟条约》第5A条非居民移民制度，以及零最低居住时限要求。葡萄牙提供基金投资机会，并且入籍速度更快。马耳他可以通过缴纳会费和租赁的方式进入欧盟。最终的选择取决于投资组合策略、家庭结构以及客户的实际居住计划。
应用量和市场趋势
根据希腊移民和庇护部发布的月度统计附录，2024年全年，黄金签证项目共收到约9,386份初始申请（该数字较此前估计的9,289份有所上调）。该部数据显示，2025年约有8,879份申请获得批准，但随着新门槛的生效，年底申请速度明显放缓。截至2026年2月，该部报告称，当年已收到792份初始申请，与改革后的放缓趋势基本一致。
2025-2026年，主要移民来源国仍为中国（人数最多的单一来源国），其次是土耳其、以色列、伊朗和美国。在当地，最重要的房价区间大致为：雅典市中心每平方米4,500至8,000欧元，塞萨洛尼基每平方米2,300至3,000欧元，克里特岛每平方米2,000至3,500欧元——不过，这三个地区的房价会因地段和房产状况的不同而有显著差异。
申请流程和总成本
黄金签证申请流程基本远程进行：申请人只需前往希腊一次，即采集生物识别信息。典型的申请流程分为五个阶段：房产选择、法律文件准备（希腊税务识别号、银行账户、授权委托书）、公证手续和土地登记过户、向移民局提交申请材料以及生物识别信息采集。根据《移民法》第100条第10款的规定，法定处理时间为收到完整申请材料后两个月，但实际处理时间目前为四至九个月，具体取决于文件准备情况和地区移民局的工作量。
相对于投资而言，政府收费并不算高： 每位成人申请人 2,000 欧元, 每位受抚养家庭成员 150 欧元此外，18岁以下未成年人可免交相关费用。电子居留许可需支付16欧元打印费，续签则需另付2,000欧元电子费用。除此之外，交易成本通常还包括公证费、翻译和认证费、房产过户税以及土地登记费——这些费用加起来大约会超出总投资额的7%到10%。
家庭融入、更新和公民身份途径
该许可证有效期为五年，只要维持符合条件的投资，即可无限期续期。符合条件的家庭成员可包含在同一份申请中，包括配偶（或根据合法同居协议登记的伴侣）、21岁以下的未婚子女（在希腊经济上依赖父母的学生可延长至24岁）以及夫妻双方的受抚养父母。维持该许可证没有最低居住时长要求。
入籍希腊需要连续合法居住七年、希腊语达到B1水平，并通过公民考试。对于不实际移居希腊的投资者而言，黄金签证最好被理解为一种居留和流动工具，而非获得欧盟护照的快速途径。
构建符合条件的收购方案
对于大多数在2026年加入该计划的投资者而言，最稳妥的途径是购买一套面积在120平方米或以上的住宅单元，价格符合A区或B区的适用门槛，并以长期住宅租赁市场为目标进行投资。改建和文物保护途径仍然可行，但必须在与市政和文物保护部门确认用途变更许可、保护许可证和应急预算后方可进行。根据2024年第5162号法律第44条规定的创业途径，对于那些希望获得欧盟居留权但又不想涉足希腊房地产的科技型投资者来说，是一个可靠的选择。
无论选择哪条途径，顾问都应在提交移民申请的同时，对客户的税务居民身份进行审查。对于拥有大量海外收入的家庭而言，在黄金签证的基础上叠加第五条A款非居民身份选择，可以显著提升该项目的成本效益。
聘用前尽职调查清单
- 确认适用的门槛（A 区 800 万欧元，B 区 400 万欧元），并根据房产的“主要空间”证书核实 120 平方米的单单元要求。
- 仅对长期租赁假设进行租赁模式压力测试——不包括短期租赁，也不包括将改建房产用作商务办公场所。
- 对于 250 万欧元的改造或遗产保护策略，在投入定金之前，务必获得相关市政当局和希腊历史建筑委员会的预先批准。
- 绘制客户的税务居民图：如果第 5A 条非居民适用，则在交易完成前规划 3 月 31 日的选择截止日期和八分之七的非居民测试。
- 将希腊与葡萄牙基金、马耳他MPRP和亚美尼亚投资者途径进行平行比较，以确认希腊是否是合适的选择。
- 核对土地登记处产权负担证明、先前未使用许可证证明和公证处结案文件与移民部的文件清单是否一致。
Vardanyan & Partners 如何支持跨境战略
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结语
希腊黄金签证项目已大幅提升至高端市场。该项目如今对投资门槛设定为400万至800万欧元，单套住宅面积不得超过120平方米，强制禁止短期租赁，仅有250万欧元的例外情况，并新增了创业途径，因此需要精心规划和尽早开展尽职调查。加之西班牙退出该项目以及葡萄牙放弃房地产投资，希腊的重新定位重塑了整个欧盟投资移民市场格局。掌握新的资格标准，并在适当情况下结合完善的《欧盟投资移民法》第5A条税务策略的顾问，将能够保障客户的利益，并确保项目在2026年及以后持续合规。
