- 外国人可以在亚美尼亚购买和登记公寓、房屋和商业单元；农业用地受到限制。
- 在支付任何定金之前，请先索取一份最新的地籍清查证明，以核实所有权和产权负担。
- 亚美尼亚公证是强制性的；所有权转移只有在亚美尼亚地籍局登记后才能进行。
- 外国文件（例如，授权委托书）需要海牙认证和经认证的亚美尼亚语翻译件。
- 计划在注册时支付费用；预计会收取标准的土地登记费，并有加急选项可供选择。
对于非居民而言，在亚美尼亚购买房产仍然相对简单，但亚美尼亚的房产登记流程较为正式，步骤也比较严格。由于银行和公证机构的KYC（了解你的客户）审查更为严格，外国买家应提前做好尽职调查，妥善办理公证手续，并及时向亚美尼亚地籍局（Cadastre Armenia）提交登记申请。
外国买家资格和禁止购买的房产类型（允许住宅/商业地产；禁止农业用地）
亚美尼亚法律通常允许外国人购买和登记住宅和商业地产（公寓、房屋、办公室、零售物业）。主要限制在于农业用地：外国公民无权在亚美尼亚拥有农业用地，而其他类型的房产则仍对外国人开放，但需遵守标准的登记规则。 [armenian-lawyer.com] [阿卡].
如果您的购买是搬迁或投资计划的一部分，请考虑以下相关主题： 居住选择, 投资途径和实用 房地产 亚美尼亚的考量因素。
强制性购前尽职调查：地籍清查摘要
在支付定金或签署合同之前，请务必获取一份最新的地籍清查证明，其中应包含当前的登记业主信息以及任何产权负担（抵押、扣押、地役权等）。该证明有时效性，通常有效期约为15个工作日；为避免信息过时，请尽可能在签署合同前索取。 [armenian-lawyer.com].
这份摘录可以帮助您确认交易对象是否正确，并且不会继承任何未披露的、已登记在房产上的留置权或限制。 [armenian-lawyer.com].
产权调查和抵押权查询
除了进行地籍清查外，还应针对登记册中记录的任何抵押、法院扣押或共同所有权进行专项搜索，并将这些信息与卖方提供的文件进行核对。经验丰富的律师可以进行全面的产权尽职调查，在相关情况下交叉核查建筑许可证，并为买方准备风险报告。 [armenian-lawyer.com].
公证要求
亚美尼亚要求房地产买卖合同必须经过公证。没有公证，房产过户登记将无法进行。这项措施旨在降低房地产交易中的偷税漏税和洗钱风险。 [阿卡] [armenian-lawyer.com].
实际上，这意味着买卖协议必须以公证人可接受的形式起草，在公证人面前签署（或在经过适当合法化的授权委托书下签署），然后提交地籍登记。
了解你的客户 (KYC) 和反洗钱控制（为什么公证是强制性的）
在亚美尼亚，为加强房地产交易中的客户尽职调查/反洗钱控制，公证是强制性的。当局在强制要求公证时指出，这是为了防范洗钱风险；如果没有公证，国家地籍局将不会登记产权转让。 [阿卡]预计在公证过程中将对各方进行身份验证和文件准备。
制图
起草一份符合亚美尼亚公证惯例的买卖合同，以保障您作为外国买家的权益。典型的买家保护措施包括：
- 卖方声明其为唯一登记业主，且该房产无任何未披露的产权负担，以上信息均与最新的地籍清查记录相符。 [armenian-lawyer.com].
- 对单元进行清晰描述（地址、地籍代码/区域），并与登记信息一致。
- 付款和交割条件反映了亚美尼亚境内合法所有权实际转移的时间（以地籍登记为准）。 [armenian-lawyer.com].
亚美尼亚律师还可以根据您计划的移民或投资策略来调整合同语言，例如，如果您打算…… 申请居留权 或注册 亚美尼亚业务.
签署并公证买卖合同：托管机制及与地籍登记相关的时限
在亚美尼亚，签订合同并不意味着所有权转移；只有在国家地籍登记处完成产权登记后，所有权才会发生法律上的转移。因此，付款方式应确保只有在地籍登记处将您登记为所有权人后才发放款项，或者采用与登记备案时间相符的附加条件付款安排。 [armenian-lawyer.com].
如何申请：注册顺序
- 尽职调查：获取最新的地籍清查记录，以确认所有权并核查产权负担。 [armenian-lawyer.com].
- 起草和审核：准备销售合同，并使付款/交割与登记程序相符。 [armenian-lawyer.com].
- 办理合法化和翻译：为任何外国签发的文件办理海牙认证/合法化手续，并提供经认证的亚美尼亚语翻译，供公证处/地籍处使用。 [armenian-lawyer.com].
- 公证：在亚美尼亚公证员面前签署买卖合同（或通过经过适当认证的授权委托书签署）。 [阿卡].
- 缴纳国家税费/手续费，并在亚美尼亚地籍局备案：提交经公证的合同和证明文件；产权登记后即转移。 [armenian-lawyer.com].
主要费用和时间表
| 名称 | 金额/时间 | 来源 |
|---|---|---|
| 地籍登记费（房产过户） | AMD 50,000 | 亚美尼亚律师网 |
| 加快地籍处理 | 约3个工作日 | 亚美尼亚律师网 |
| 地籍许可提取有效性 | 约15个工作日 | 亚美尼亚律师网 |
文件归档清单
- 买方身份证明文件和卖方身份证明文件（如有需要，需提供经认证的亚美尼亚语翻译件） [armenian-lawyer.com].
- 经公证的亚美尼亚语销售合同（或经公证员认可的官方翻译件） [阿卡].
- 地籍申请表和清查摘录（近期） [armenian-lawyer.com].
- 州费缴费收据 [armenian-lawyer.com].
- 如委托代理人签署，需提供经海牙认证的授权委托书，以及经认证的亚美尼亚语译本。 [armenian-lawyer.com].
请注意，赠与和其他非买卖交易也会被记录在案。作为参考，亚美尼亚在2020年记录了12,691笔捐赠（赠与）财产转移，2021年为17,942笔，2022年为23,099笔，这凸显了对各类交易进行公证监督的重要性。 [阿卡].
外国文件认证：海牙认证
外国签发的文件——最常见的是如果您无法亲自到场办理公证，则需要提供授权委托书；或者申请公证所需的身份证明文件——必须经过海牙认证，并由经认证的翻译人员翻译成亚美尼亚语，才能被公证处或亚美尼亚地籍局接受。 [armenian-lawyer.com] [armenian-lawyer.com].
如果您计划贷款购房，请尽早咨询贷款机构；银行可能对非居民设定不同的文件要求和审批时间。为了进行更全面的财务规划，请咨询理财顾问。 亚美尼亚税收 适用于所有权以及潜在的出租或转售。
想在亚美尼亚置业自住还是投资？了解更多信息 签证 路线， 居留证以及房地产主导型企业 投资选择.
结论。 外国人只要遵循以下步骤，就可以放心地在亚美尼亚购买公寓或商铺：首先通过地籍局核实产权，仔细起草合同，进行公证，翻译件进行合法化，缴纳政府费用，并及时在亚美尼亚地籍局进行登记。请记住，所有权仅在登记时而非签署合同时才生效，因此请相应地安排付款事宜，并寻求专业人士的帮助以避免错误。 [armenian-lawyer.com]如需全程协助或根据授权委托书进行代理， 联系我们.
常见问题
外国人可以在亚美尼亚购买和登记房产吗？
是的。外国公民可以购买和登记住宅和商业地产。主要限制在于外国公民对农业用地的所有权。 [armenian-lawyer.com] [阿卡].
在亚美尼亚过户房产需要公证吗？
是的。必须提供经公证的买卖合同；地籍局不会登记未经公证的产权转移，这项政策旨在遏制洗钱和逃税行为。 [阿卡].
所有权何时依法转移——是在签署合同时还是在登记时？
只有在州地籍登记处完成交易登记后，所有权才能合法转移；仅签署合同并不代表所有权转移。建议在登记备案前后安排付款/托管事宜。 [armenian-lawyer.com].
地籍登记需要多长时间？费用是多少？
标准房产过户手续费预计为 50,000 亚美尼亚德拉姆。可提供加急办理服务，办理时间约为 3 个工作日，具体取决于所选服务级别。 [armenian-lawyer.com].
我需要为外国文件办理海牙认证和翻译吗？
是的。外国签发的文件，例如授权委托书，必须附有海牙认证，并由经认证的翻译人员翻译成亚美尼亚语，才能被公证处或亚美尼亚地籍局接受。 [armenian-lawyer.com].
