- 在亚美尼亚，财产权只有在向地籍局进行国家登记后才具有法律效力；仅凭公证合同并不能赋予所有权。
- 注册需要有效的身份证件、经公证的合同（例如买卖、赠与、继承合同）以及费用支付证明；您可以亲自办理或通过电子地籍门户网站办理。
- 购买房屋的标准费用为 3,000 亚美尼亚德拉姆的州税加上 50,000 亚美尼亚德拉姆的服务费；首次登记住宅物业免征州税。
- 处理时间通常最多需要 4 个工作日；所有权证书以电子方式签发，并可在网上进行验证。
- 使用电子地籍系统可以简化申报和核实流程；在亚美尼亚，超过三分之一的地籍服务已经在线处理。
在亚美尼亚，房产购买登记方式至关重要，因为产权转移只有在亚美尼亚地籍局（Cadastre Armenia）登记后才能得到认可。无论您是购买房屋、接受赠与、继承房产，还是登记公司购买，完成国家登记——最好是通过亚美尼亚电子地籍系统——都能保护您的权益并有助于避免纠纷。
为什么在亚美尼亚必须进行国家登记（登记的法律效力）
亚美尼亚法律承认不动产所有权，但前提是必须在国家地籍委员会进行登记。实际上，这意味着即使签署并公证了购房合同，买方也只有在产权转移登记在地籍权利登记册后才能获得合法所有权。地籍委员会的官方指南强调，登记是赋予亚美尼亚不动产所有权和其他权利法律效力的步骤（地籍委员会；Hartak电子政务指南）。
由于未登记的权益不能作为所有权强制执行，因此买家和继承人应优先考虑在公证后及时登记，以保护占有权、进行转售或抵押，并避免纠纷（地籍委员会）。
哪些交易和当事人需要登记（销售、赠与、继承、公司）
地籍登记册记录了不动产的所有物权（设立、转让、限制和终止）。实际上，当所有权发生变更或权利确立时，各方都必须进行登记，包括：
- 销售 – 销售合同必须经过公证才能提交登记；所有权在买方名下进行国家登记后转移（Hartak电子政务指南).
- 礼物和其他转账 – 通过赠与或其他民事交易进行的产权转移需要进行登记，以使产权变更具有法律效力（地籍委员会).
- 遗产 – 根据亚美尼亚法律签发的公证继承文件，需要进行登记以记录继承人的所有权（地籍委员会).
- 公司 – 购买或接收房地产的法人实体必须像个人一样在土地登记簿中登记公司的所有权（地籍委员会).
亚美尼亚持续推进房地产服务的数字化：截至2023年底，35.8%的地籍申请已在线提交，电子地籍门户网站当年访问量超过1.15万次，凸显了向电子申报的转变（政府新闻稿）。如果您通过公司或作为投资计划的一部分进行购买，请同步协调您的公司设立和产权备案；有关架构方面的注意事项，请参阅我们关于在亚美尼亚进行商业注册和投资的指南。
所需文件、公证和付款证明
文件清单
对于一般的房屋购买，请准备以下材料提交给亚美尼亚地籍局：
- 申请人（买方/继承人/授权代表）的有效身份证明（Hartak电子政务指南).
- 经公证的交易文件（例如，经公证的买卖合同、赠与契约或经公证的继承证书）（哈塔克; 地籍委员会).
- 缴纳国家税费和服务费的证明（收据或付款确认函）（哈塔克).
申请材料中缺少公证文件、有效身份证件或付款确认函将不予受理，因此在提交申请前请仔细检查每一项内容（Hartak）。
费用、关税豁免和时间表
| 名称 | 金额 | 笔记 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 国家税（购房税） | AMD 3,000 | 首次登记住宅物业免征国家税。 | 哈塔克; 国家职责法 |
| 服务费 | AMD 50,000 | 除国家税费（如适用）外，还需支付 | 哈塔克 |
| 处理时间 | 最多4个工作日 | 所有权证书以电子方式签发。 | 哈塔克 |
在规划房屋交割时，请将州税和地籍服务费都纳入预算。即使您符合首次住宅房产税豁免条件，您仍然需要支付服务费（州税法；Hartak）。
备案渠道：电子地籍与现场提交
- 在线（电子地籍） – 通过地籍委员会的电子服务门户网站提交申请。您可以上传经公证的合同和身份证件，在线支付费用，并通过电子邮件接收证书（电子地籍; 哈塔克).
- 亲自 – 如果您更喜欢纸质文件，请将文件提交到地籍服务办公室（地籍委员会).
电子申报越来越普遍：到 2023 年底，35.8% 的地籍服务已在线处理，凸显了该系统的普及程度（政府新闻稿）。
处理和证书验证
提交完整的申请并缴纳所需费用后，地籍局将在4 个工作日内签发所有权证书，并通过电子方式发送给您。您还将收到登录凭证，以便在线访问和核实您的注册所有权记录（Hartak）。此记录核查功能可帮助您确认注册信息与您的合同相符，并识别任何可能需要更正的格式问题。
如何申请：一步一步
- 对交易进行公证 – 签署并公证您的买卖/赠与契约，或收集适用的公证继承文件（哈塔克).
- 准备好你的文件 – 收集有效身份证件、公证文件和付款详情/收据（哈塔克).
- 选择您的归档渠道:
- 支付费用 – 缴纳 3,000 亚美尼亚德拉姆的州税（除非免税）和 50,000 亚美尼亚德拉姆的服务费（国家职责法; 哈塔克).
- 轨道处理 – 标准处理最多需要 4 个工作日；请留意通过电子邮件发送的证书（哈塔克).
- 验证您的证书 – 使用提供的凭证在线查看和确认您注册的所有权数据（哈塔克).
快速提交前检查清单
- 合同上的姓名和护照/身份证号码与身份证件上的号码完全一致。
- 合同和先前的产权文件中，房产地址和地籍数据一致。
- 所有必需的签名均经过公证。
- 付款确认函已附上。
- 授权代表如需代表您提交申请，则必须持有有效的授权委托书。
需要协助快速完成交易或在紧迫的时间内提交文件吗？我们的律师可以预先审核您的公证文件，协调公司收购的备案事宜，并为跨境买家提供指导。有关房产所有权和投资的更多相关信息，请参阅我们关于亚美尼亚房地产和亚美尼亚税收的页面。
结论：在亚美尼亚，房产登记是获得合法所有权的必要步骤。请准备好经公证的文件，缴纳亚美尼亚适用的房地产费用，并通过亚美尼亚电子地籍门户网站或亲自前往亚美尼亚地籍局提交申请。只要文件准确无误并及时提交，您即可在四个工作日内（哈塔克时间）收到电子所有权证书。如需从文件审核到电子提交和证书验证等方面的协助，请联系我们。
