在亚美尼亚地籍局登记普通公寓购买事宜需支付45,000亚美尼亚德拉姆（按亚美尼亚中央银行2026年9月4日公布的官方汇率363.85亚美尼亚德拉姆兑1美元计算，约合124美元），并在第四个工作日内完成。该费用包含25,000亚美尼亚德拉姆的服务费和20,000亚美尼亚德拉姆的国家税。产权证必须在公证后30个工作日内送达地籍局，否则交易无效。
要领
- 标准注册：45,000 亚美尼亚德拉姆（约合 124 美元），结果将于第四个工作日公布。当日两小时内提交：170,000 亚美尼亚德拉姆（约合 467 美元）。
- 申请必须在公证后30个工作日内提交。逾期提交将导致交易无效，且恢复交易效力的理由非常有限。
- 自 2026 年 8 月 30 日起，地籍局将不会登记房产过户，直到卖方的市政房产税结清为止。
- 首次登记仅适用于1998年3月1日之前拥有的公民所有住宅或农业用地，或依法恢复的权利。新建建筑物不符合条件。
- 门户网站位于 电子地籍登录通过国家数字身份平台进行，可通过手机身份证或芯片电子身份证办理。没有亚美尼亚数字身份的外国公民无法自行办理，必须通过公证处或地籍办公室办理。
所有权实际转移的时间
在公证处签字并不意味着您就拥有了所有权。亚美尼亚房地产的所有权、抵押权、地役权和其他权利，只有在地籍委员会将其登记入国家登记册并签发登记摘录后才具有法律效力。在此登记完成之前，买方仅持有合同，卖方仍持有已登记的所有权证书。
根据加州地籍局的年度市场报告，2025年加州房地产登记数量为243,913套，比2024年的247,916套减少了约1.6%。这些统计数据涵盖了所有可登记的行为，包括抵押贷款和继承，因此其范围不仅限于买卖。
30个工作日的最后期限会使销售无效
经公证的双边或多边交易的登记申请必须在公证后30个工作日内提交至地籍局。否则，根据HO-295号法律第24(6)条的规定，该交易无效。提交申请的时限以提交时间为准。即使地籍局在数日后才公布结果，在第29天提交的申请材料仍然有效。
第24条第(6.1)款规定，在以下七种情况下可以恢复期限：不可抗力；当事人因病无法行使权利；军事行动、战斗或服兵役；当事人在交易后被宣告为无行为能力人，此时由监护人提出申请；当事人死亡，此时由继承人提出申请；当事人被认定为失踪，此时由信托管理人提出申请；以及未成年人的法定代表人死亡且未指定监护人或管理人。恢复期限的申请必须在障碍消除后15个工作日内，或自非当事人知悉或应当知悉交易之日起15个工作日内提出。
除上述清单外，任何其他情况都无法恢复截止日期。买家若仍在等待抵押贷款审批、缺少共同所有人同意书或翻译件，则无法获得任何救济，唯一的解决办法是重新签署契约并重新公证。
注册费用是多少？
地籍账单由两项费用组成。服务费依据《HO-295号法律》第73条第(1)款第(1)项规定，普通住宅过户服务费为25,000亚美尼亚德拉姆。国家税费依据《HO-186号国家税费法》第16条第(36)款第(2)项第(d)目规定，为20,000亚美尼亚德拉姆，是1,000亚美尼亚德拉姆基本税费的20倍。《HO-295号法律》第74条第(2)款规定的速度倍数仅适用于服务费，因此下方的税费栏金额保持不变。
| 结果已公布 | 服务费 | 国家责任 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 第四个工作日（标准） | 25,000亿韩元（69万美元） | 20,000亿韩元（55万美元） | 45,000亿韩元（124万美元） |
| 第三个工作日 | 50,000亿韩元（137万美元） | 20,000亿韩元（55万美元） | 70,000亿韩元（192万美元） |
| 第二个工作日 | 75,000亿韩元（206万美元） | 20,000亿韩元（55万美元） | 95,000亿韩元（261万美元） |
| 提交当日，两个工作小时内。 | 150,000亿韩元（412万美元） | 20,000亿韩元（55万美元） | 170,000亿韩元（467万美元） |
亚美尼亚德拉姆金额按亚美尼亚中央银行官方汇率 1 美元兑换 363.85 亚美尼亚德拉姆计算，该汇率于 2026 年 9 月 4 日最后一次设定。
两小时时限适用于因已登记为独立不动产单元的房产交易而产生的权利。该时限不适用于更正、细分、重新测量或恢复登记申请。
有三种常见情况未列入表格。农地需缴纳2,000亚美尼亚德拉姆的服务费和1,000亚美尼亚德拉姆的税款。面积超过200平方米的公共或工业建筑需缴纳40,000亚美尼亚德拉姆（约合110美元）的国家税款。首次所有权登记，如果并非源于转让或法院判决，通常除需缴纳25,000亚美尼亚德拉姆的服务费外，还需缴纳1,000亚美尼亚德拉姆的税款。
公证费、证书费和代理费
| 名称 | 金额 | 基地 |
|---|---|---|
| 国家对买卖契约公证认证征收的税款 | 5,000亿韩元（14万美元） | 《国家义务法》第11条第(1)款(b)项 |
| 公证契约的收费标准 | 10,000 至 15,000 亚美尼亚德拉姆（27 至 41 美元） | 政府决定 N733-N |
| 公证员电子归档收费标准 | 3,000亿韩元（8万美元） | 公证服务收费标准 |
| 所有权和产权负担统一证明 | 第三个工作日内可收到 10,000 亚美尼亚德拉姆（约合 27 美元）；第二个工作日内可收到 20,000 亚美尼亚德拉姆；当天或两小时内可收到 60,000 亚美尼亚德拉姆（约合 165 美元）。 | HO-295，第 73(1)(9) 条 |
| 房地产经纪人佣金 | 买方约占2% | 没有法定收费标准；价格由协商确定。 |
因此，经公证的公寓买卖交易，在翻译之前，公证费用大约为18,000至23,000亚美尼亚德拉姆。外国护照或授权委托书的亚美尼亚语认证翻译费用由翻译人员收取，并非法律规定。
此外，还有一项单独的 AMD 5,000 信息服务，用于提供房产所有已登记限制的声明，该产品比统一证书的范围更窄。
首次注册免费
该豁免条款载于《HO-295号法令》第75条第(1)款，其适用范围远比“首次登记免费”这一表述所暗示的要窄。该豁免适用于公民拥有的住宅房地产（不包括单独登记的车库）和农业用地的首次国家登记，但仅限于以下两种情况：一是该房产于1998年3月1日之前取得且此后未进行登记；二是该权利已依法恢复且自1998年3月1日起未进行登记。
有两个限制容易让人误解。第75条规定免除了HO-295服务费，但并不免除国家税费；国家税费豁免是《国家税费法》中的一项单独规定，适用于在已绘制地籍图的地区首次进行国家登记的公民所有住宅（不包括车库）和农业用地。只有同时满足这两项条件，登记才能免除费用。此外，如果根据第74条第(2)款申请加快办理，则豁免将完全失效，免费登记将按照标准的四个工作日流程进行。
新建成的建筑物不符合条件。1998 年后建造的建筑物不符合购置日期测试，因此其首次登记需缴纳 25,000 亚美尼亚德拉姆的服务费和 1,000 亚美尼亚德拉姆的税款，开发商首次出售后则需缴纳普通的 45,000 亚美尼亚德拉姆。
市政税务清关门
2026年7月3日通过、2026年7月29日公布的HO-407-N号法律于2026年8月30日生效，该法律修订了《税法》第236条。自该日起，如果房产的市政房产税尚未缴纳，地籍局将不予登记房产过户。
对于个人卖家而言，其义务涵盖房产在登记或证书签发当月之前的房产税。对于机构而言，适用范围更广：机构在同一市政区域内所有应税不动产的纳税义务必须明确，因此，与房产无关的仓库未缴税款可能会影响公寓的出售。首次登记房产所有权不受此规则限制。
地籍系统依赖于市政会计机构出具的无责任证明，而该修正案明确允许该证明采用电子形式。地籍系统与市政数据库的整合早于该修正案，因此在大多数市政当局，该证明都是自动生成的，各方无需处理纸质副本。因州或地方政府行为、执法或刑事诉讼行为以及继承而产生的登记除外。
住宅物业的年度房产税采用累进税率，从预估市场价值的0.05%起，最高税率为1.5%（针对价值超过200亿亚美尼亚德拉姆的部分），并于2026年起逐步提高税率至100%。我们的房产税和登记页面详细介绍了该税种的实际运作方式，而“亚美尼亚税收”页面则涵盖了更广泛的相关信息。
2026 年电子地籍发生了哪些变化？
公民之间的电子合同
HO-412-N号法律于2026年1月2日生效，作为一项为期18个月的临时框架。根据该法律，持有数字身份证和合格电子签名的成年亚美尼亚公民可以通过个人办公室签订政府提供的示范性房屋买卖合同，该流程内置自动注册功能。2026年4月18日发布的N530-N号政府决议提供了示范合同，而具体实施则取决于2026年7月完成的技术部署。该法律适用于任何房龄的住宅物业，也是亚美尼亚首个无需公证即可完成住宅买卖的机制。
公司专属办公室
公司个人办公室于2026年7月28日正式上线，其依据是政府第N165-N号决议（包括2026年7月23日发布的第N1084-N号决议）的修订。法人实体现在可以查看其已注册的资产、进行电子文件归档并管理员工访问权限。该系统并未取消公司交易中的公证程序，也未建立公司自动注册到买方的途径。
用抵押贷款购买的新房
2026年7月23日第N1093-N号政府决议引入了免公证示范合同，适用于一种特定结构：开发商或卖方、买方（同时也是抵押人）和贷款银行，涉及新建或新近竣工的多户公寓楼。从开发商处现金购买房产不在此列。该决议将在相关配套工具安装并激活地籍系统后生效，生效日期最迟为正式发布后六个月。生效日期尚未公布。在此之前，请按公证程序购买新建房产。
哪些方面保持不变？
普通的二级市场交易仍然需要通过公证人进行，然后由公证人以电子方式向地籍局备案。外国买家、法人以及任何使用非政府模式合同的买家都需遵循此流程。涉及银行抵押贷款的购房交易已有其专属的地籍局电子通道，这与2026年推出的通用在线合同制度机制不同。
地籍办公室或电子地籍门户
| 频道 | 谁可以使用它 | 付款方式 | 成果 |
|---|---|---|---|
| 任何地籍办公室 | 任何人，包括没有亚美尼亚数字身份的外国公民 | 通过一体化电子支付系统；柜台不提供现金支付。 | 国家登记册中的条目和登记册摘录 |
| 公证员代表您提交文件。 | 经公证契约的任何一方 | 与公证人达成协议，公证人另加收 3,000 亚美尼亚德拉姆的备案费。 | 同一登记条目；截止日期自公证之日起算。 |
| 电子地籍个人办公室 | 持有移动身份证或芯片电子身份证的亚美尼亚公民；以及自2026年7月28日起的公司 | 在门户网站内，通过国家支付系统 | 账户中跟踪状态；问题解决时会发布电子结果。 |
所需文件
- 经公证的买卖协议及所有附件。
- 买卖双方均需提供护照或身份证。外国护照需附经公证的亚美尼亚语翻译件。
- 地籍标识符：地址和地籍代码，以及应用程序要求的平面图或摘录。
- 一份统一的房产证书，显示当前的产权归属和任何产权负担。
- 市政财产税无责任证明，在大多数情况下由地籍部门从市政数据库中自动提取。
- 授权委托书由代理人提交。在国外签发的授权委托书需要经过公证、海牙认证或领事认证，以及经认证的亚美尼亚语翻译。
- 文件要求时，需获得以下同意：共同所有人、监护人或已登记留置权的抵押权人。
- 已缴纳服务费和国家税款的证明。
如何提交文件，一步一步教你做。
- 签署协议前，请先索取统一产权证书并仔细阅读产权负担记录。这是抵押贷款、查封或第三方索赔可能改变您决定的最划算时机。
- 确认卖方的市政房产税已缴清，因为自 2026 年 8 月 30 日起，未缴清的税款将导致房产登记停止。
- 如果双方都是拥有数字身份的亚美尼亚公民，则可以在公证人面前签署契约，或者在个人办公室签订政府示范电子合同。
- 在公证后 30 个工作日内，可通过公证员、地籍办公室或个人办公室提交文件。
- 选择处理级别，并通过电子支付系统支付服务费和关税；付款后开始处理。
- 请及时答复任何澄清请求，因为补救期限很短，拒绝答复将导致丧失履行义务的权利。
- 收集登记摘录，并检查姓名、地籍代码和区域是否与契约相符。
暂停、治疗期和拒绝
如果地籍局发现缺陷，会暂停申请并给予整改期，通常约为10个工作日。如果缺陷未得到整改，申请将被驳回，国家关税将被没收。这一机制独立于30个工作日的申请期限，如果在期限临近时被驳回，买方可能没有足够的时间重新提交申请。
地籍局可拒绝登记的理由是有限的。在2014年2月4日第SDO-1137号判决中，宪法法院裁定，登记官不得以相关行为不符合法律规定为由拒绝登记，除非该行为已被法院或行政程序宣告无效。登记官在未事先宣告无效的情况下，就对您的合同有效性提出质疑，属于越权行为。
外国买家：您可以拥有什么
建筑物、公寓和商业场所没有任何国籍限制。外国公民购买和登记公寓的条件与亚美尼亚公民完全相同。
土地是限制的焦点所在，而且其范围比人们通常报道的要窄。宪法规定，除法律规定的情况外，外国公民和无国籍人士不得拥有土地所有权，这为法定例外留出了空间，《土地法》对此作出了规定。第4条第(3.1)款取消了用于宅基地、园艺、建造和维护个人住宅、公共设施、工业设施以及多户住宅楼的土地的限制。外国公民可以直接拥有上述各类土地。
除上述类别外，其他农业用地仍限制外国自然人购买。特殊居留身份途径截至2026年9月仍然有效；HO-13-N号法案将自2026年11月1日起以“特殊服务”永久居留身份取而代之，现有持有者不受此限制。任何计划在该日期前购买农业用地的计划，均需首先解决身份问题。
宪法限制仅针对外国公民和无国籍人士，并未提及外国法人。土地法将外国法人视为土地关系主体，地籍实践也未对其适用国籍限制。因此，对于外国投资者而言，设立亚美尼亚公司是多种途径之一，在设立公司之前，应将直接所有权的成本与设立亚美尼亚公司进行比较。
在亚美尼亚拥有房产本身并不赋予居留权。如果您以居留为目的，请参阅“居留许可”和“亚美尼亚签证”页面，以及我们的“亚美尼亚房地产业务”和“亚美尼亚投资”页面，以了解更多信息。
卖方需缴纳税款
在亚美尼亚，买方无需缴纳过户税，也不涉及印花税、赠与税或遗产税。卖方需缴纳的税款取决于买卖双方的身份以及所售商品的具体情况。
| 情况 | 税务结果 |
|---|---|
| 个人对个人出售 | 除非卖方被视为开发商，否则可豁免。 |
| 个人向公司或个体企业家销售商品 | 买方作为税务代理人，将从处置所得中预扣10%的税款，而不是从扣除购置成本后的净收益中预扣。 |
| 个人将土地出售给任何买家 | 无论土地的指定用途如何，均可获得豁免，这可能会推翻上述10%的豁免结果。 |
| 被视为开发商的个人出售建筑物、公寓或房产。 | 20% |
| 公司出售 | 普通企业利润税制度，或者卖方适用的营业额税制度 |
在混合买卖中，土地豁免条款是最常被忽略的一项。例如，如果房屋及其地块出售给一家公司，土地部分可能无需缴纳预扣税，而房屋部分则需要缴纳，因此契约应明确规定价格分配，以便预扣税款的计算依据正确。
整个购买过程需要多长时间
注册登记是整个流程中最短的环节。文件准备需要3到7天，公证预约可在1到7天内安排，签字只需一天，注册登记通常在当天或第四个工作日内完成。从双方达成协议到最终完成产权登记，对于一份完整的文件来说，合理的规划时间是一到两周。如果外国买家依赖经海牙认证的授权委托书，则还需加上在授权委托书签发国进行合法化所需的时间。
