- 由于住房市场扭曲和住房负担能力压力，欧洲各地正在削减或取消黄金签证房地产途径，促使相关项目重新设计，转向商业、资金和创新途径。
- 西班牙宣布将取消以房产为基础的黄金签证；葡萄牙将于 2023 年终止房地产投资；匈牙利的 2025 年模式将排除直接购买房产，转而采用资金和捐赠的方式。
- 欧盟机构已指出这些计划给房地产行业带来了“压力”，并呼吁制定更严格的规则，加快提高门槛和收紧资格要求。
- 各机构应重新评估管道对以资产为主导的路线的敞口，发布有关阈值变化的风险警报，并将比较重点转向非资产贡献。
长期以来，房地产一直是许多欧洲投资移民计划的核心工具。但随着住房负担能力、市场扭曲和政治审查的加剧，黄金签证的房地产选项正逐渐失去政策支持。相关项目正在提高门槛、关闭房产投资途径，或围绕资金、企业创建或文化贡献进行重新设计。
以房产为导向的黄金签证及其对欧洲住房的影响
欧洲议会明确警告称，投资居留计划可能会对房地产行业造成“压力”，减少住房供应，并造成宏观经济失衡——尤其是在房产购买是主要资格手段的情况下。这些担忧在议会专门针对投资入籍和投资居留计划的分析报告中有所阐述，该报告引发了欧盟范围内加强监管的呼声。欧洲议会报告).
主要市场的实证经验凸显了这个问题。在希腊，2021年至2023年期间，黄金签证流入估计带来了4.3亿欧元的收入，但这与城市房地产和租金价格上涨以及租赁房源减少同时发生，加剧了当地居民的住房负担能力挑战（欧洲议会关于希腊的分析).
重大政策转变：西班牙
西班牙宣布将取消与购买价值 500,000 万欧元的房产挂钩的黄金签证计划。政府领导人表示，此举是为了优先保障居民住房，而非投机，并指出自该计划启动以来，已有约 10,000 万份签证通过房产途径发放。美联社新闻此举是欧盟主要经济体放弃将黄金签证房地产作为资格途径的最明显例证之一。
葡萄牙和希腊限制或终止房产通道
葡萄牙于 2023 年 10 月正式终止了以房产为基础的黄金签证选项。该计划转向非房地产替代方案，例如投资基金、文化贡献和创造就业机会的机制，这标志着该计划有目的地进行重新设计，以摆脱以房产为主导的资金流入模式。对外投资).
在希腊，房地产投资与住房市场的重大影响密切相关，包括房价上涨和租赁房源减少。这些动态在欧盟层面均有记录，加剧了关于外国资本与住房可负担性之间平衡的政策辩论（欧洲议会关于希腊的分析虽然葡萄牙已经终止了房产选择权，但希腊的经验表明，在国家或地区层面，房地产主导的居住模式往往会受到各种压力而受到限制或门槛改变（欧洲议会报告).
欧盟主流之外的区域改革：匈牙利
匈牙利2025年投资者居留框架已取消直接购买房产作为合格途径。申请人被引导选择非房产选项——最值得注意的是向受监管的房地产基金投资250,000万欧元或捐赠1万欧元——这反映了该地区投资方式从实物资产转向金融和公共利益贡献的更广泛趋势（对外投资).
马耳他和新的门槛
马耳他提高了其马耳他永久居留计划 (MPRP) 的投资要求，包括将最低房产购买门槛提高至 375,000 欧元。这一调整是更广泛收紧政策的一部分，该政策还包括费用上涨和更高的财务承诺，表明提高门槛正成为调节与房产相关的居留渠道需求的一种手段。IMI日报).
| 贡献类型 | 欧洲的政策轨迹 | 最近的例子 |
|---|---|---|
| 直接购买房产 | 支持率下降；门槛提高或关闭 | 西班牙废除基于房产的签证（AP葡萄牙终止了房产交易路线（对外投资马耳他门槛提高（IMI日报) |
| 受监管的基金/商业/文化 | 支持率上升；认为住房影响较小 | 葡萄牙转向资金和文化（对外投资匈牙利的基金投资选择（对外投资) |
欧盟的审查和议会的压力：欧洲议会的报告和议员的呼吁正在推动变革
欧盟机构已表示越来越关注投资移民项目的完整性和外部性。欧洲议会关于投资入籍和居留权的综合报告指出，这些项目对住房产生了不利的溢出效应，并敦促采取更强有力的监管立场（欧洲议会报告与此同时，欧洲议会议员呼吁禁止“黄金护照”，并制定欧盟层面的“黄金签证”规则，这凸显了协调和加强监管的政治势头（EP新闻稿).
财政权衡：收入增长与住房可负担性和市场扭曲之间的权衡
以房产为主导的居留途径可以调动大量资金，但财政收益可能伴随着住房市场的负面影响。希腊的这项计划在2021年至2023年期间带来了约4.3亿欧元的收入，但同期主要城市的房价上涨，租赁房源减少——这些结果促使人们重新调整政策（欧洲议会关于希腊的分析这些发现与欧盟层面的更广泛评估相呼应，即房地产驱动型签证可能会扭曲当地住房市场，因为需求会转向投资级房产，从而挤占居民的住房空间（欧洲议会报告).
- 投资组合审计：识别持有西班牙、葡萄牙、马耳他、希腊和匈牙利黄金签证房地产的客户。利用官方信号和近期变化标记可能出现的干扰因素（美联社西班牙新闻; 对葡萄牙/匈牙利的对外投资; IMI每日马耳他报道).
- 风险警示：准备有关更高门槛和项目重新设计的客户说明，重点关注非财产替代方案，例如资金、企业创建、文化或捐赠（对外投资).
- 比较更新：按贡献类型（房产与资金/企业/文化）划分的重建计划矩阵，包括欧盟来源支持的住房影响考虑因素（欧洲议会报告).
- 客户分诊：优先考虑需要近期安置的客户，并将他们转介到住房外部性较低、监管信号稳定的项目。
对亚美尼亚的影响：房地产市场风险和战略机遇
对于亚美尼亚的政策制定者和实践者而言，欧洲的经验提供了明确的教训。欧盟的证据表明，当居留框架过度依赖房地产时，它们会加剧住房压力，并引发政策的快速逆转或更高的门槛（欧洲议会报告平衡的方法——强调资金、企业组建和创新——既可以减少市场扭曲带来的风险，又能吸引资本，正如葡萄牙和匈牙利的战略转型所表明的那样（对外投资).
对于考虑投资亚美尼亚的投资者而言，这意味着需要制定切实可行的计划：
- 优先考虑与业务增长和受监管融资相一致的非房地产投资，这与欧盟项目重新设计的趋势相一致（对外投资).
- 避免只依赖房地产途径，以最大限度地降低监管和市场风险，同时认识到欧盟记录的以房地产为主导的签证对住房的影响（欧洲议会报告).
了解亚美尼亚的框架如何在实践中运作，以及它如何支持以业务为先的计划。请参阅我们的指南。 居住选择, 业务设置, 税务, 房地产, 投资和 签证.
底线： 黄金签证的房地产投资途径日益受到市场扭曲、门槛提高和项目调整的影响。各机构应转向非房地产投资工具，并相应更新客户策略——以免规则变化迫使其被动转型。
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常见问题解答
为什么房地产黄金签证在欧洲逐渐不受欢迎？
欧盟机构指出，房地产行业面临压力、住房机会减少以及当购房成为居留计划的主要驱动因素时，会造成宏观经济失衡，因此促使欧盟出台更严格的规则并重新设计相关计划。欧洲议会报告).
西班牙对其基于房产的黄金签证政策做了哪些改变？
西班牙宣布将废除房地产途径（此前要求购买价值 500,000 万欧元的房产），理由是需要优先考虑住房而非投机，并指出该计划下已签发约 10,000 万份签证（美联社新闻).
葡萄牙是否已停止通过房产投资的方式发放黄金签证？
是的。葡萄牙已于2023年10月终止了以房产为基础的缴款方式，现在更倾向于其他形式的贡献，例如资金、文化和创造就业机会（对外投资).
匈牙利2025年的投资者居留政策有哪些变化？
直接购买房产不再符合资格。投资者可以通过投资250,000万欧元的受监管房地产基金或捐赠1万欧元来获得资格，这表明投资方式正在从以房产为主导的模式转向其他模式（对外投资).
与房产挂钩的居住计划的门槛是否正在提高？
是的。例如，马耳他将MPRP最低房产购买门槛提高到375,000欧元，并提高了相关费用，这反映了更广泛的紧缩趋势（IMI日报).
