- 外国人可以在亚美尼亚合法购买公寓、房屋和商业用地；根据 2018 年土地法修正案，农业用地禁止购买。
- 只有在您经公证的销售合同在国家地籍处登记并颁发登记证书后，所有权才会转移。
- 签署文件前，务必获取最新的州地籍摘录，以确认所有者和任何留置权；还要检查建筑许可证和公用事业欠款情况。
- 如果您身在国外，可以通过委托书购买房产，但委托书必须经过海牙认证并翻译成亚美尼亚语；大使馆不能对亚美尼亚房地产合同进行公证。
- 标准地籍登记大约需要 4 个工作日，首次登记免费。
亚美尼亚房地产市场对外国买家开放——而正确办理房产登记手续，才能将签署的合同转化为合法所有权。本指南将指导您从公证签字到获得国家地籍证书，并提供尽职调查、翻译、付款协调以及通过授权委托书远程购房等方面的实用步骤。
无论您的目标是 在亚美尼亚买一套公寓 无论是居住还是投资商业空间，了解亚美尼亚的房产登记和地籍程序都能为您节省时间和消除风险。
目录
外国人可以在亚美尼亚购买（或不可以购买）的物品：公寓
外国公民可以在亚美尼亚购买公寓、住宅和其他非农业用地。这包括新建房产和二手房，以及单独登记的附属用地，例如停车位。关键在于确保房产类型符合购买条件，并且在公证后在国家地籍局完成产权登记。产权登记是取得合法所有权的必要条件；在亚美尼亚，仅凭签字并不能转移产权。
- 只有经过公证的买卖合同在国家地籍局登记后，所有权才能合法转移，国家地籍局随后会颁发登记证书确认所有权（地籍官方指南).
- 外国买家在亚美尼亚市场十分活跃——例如，2023年上半年记录了2,223笔外国人购买/出售交易（占总数的9.4%），表明其参与度良好（芬波特新闻报道).
如果您在购房的同时也在考虑居住规划，请参阅我们的指南。 亚美尼亚居留许可 和 公民身份选择.
商业空间和农业用地禁令
外国公民可以按照与购买公寓相同的条件在亚美尼亚购买商店、办公室、仓库和其他商业场所，前提是该房产的指定用途为非农业用途（亚美尼亚律师概览然而，2018 年的《土地法》修正案禁止外国人拥有农业用地。实际上，外国买家应该避免购买农田（或者如果可能的话，在购买前将其重新划分为农业用地）。
考虑进行商业收购或开发？ 投资亚美尼亚 和 商业登记 资源可以帮助你构建项目框架。
收购前尽职调查：地籍摘录
州地籍清关证明是您的第一道防线。在签署合同前务必获取一份最新的清关证明；它能识别登记的所有者，并标明已记录的产权负担（例如，抵押、扣押、法院禁令）。清关证明的有效期通常约为15个工作日，因此请在临近交割时订购，以最大程度地降低签署和提交之间产权变更的风险。外国买家核对清单).
交割时进行公证并付款
您的买卖合同必须在亚美尼亚公证员面前签署。公证员会确认双方的身份、行为能力和房产详情，并准备公证契约。协调付款事宜（通常通过银行转账，并注明公证合同），以便资金能够及时发放，以便向国家地籍局提交登记申请。在尽职调查完成并最终签署公证契约之前，请勿支付全款。外国买家核对清单).
地籍登记流程及时间表
经过公证后，契约和证明文件将被提交至国家地籍局，可通过任何地籍局办事处或在线方式提交。地籍局更新登记册并颁发登记证书后，所有权即转移。地籍官方指南; 2025 年注册指南).
| 阶段 | 其中 | 标准时间线 | 费用 |
|---|---|---|---|
| 所有权登记（过户） | 国家地籍（办公室或在线） | 约 4 个工作日 | 首次注册：0 AMD |
来源： 标准时间表; 首次注册免费；注册后颁发证书.
如何申请：从公证到地籍证书
- 订购新的地籍摘要并完成尽职调查（产权负担、身份、许可证、公用设施）（外国买家核对清单).
- 准备亚美尼亚语文件或经认证的亚美尼亚语翻译件；为任何外国公共文件办理海牙认证（见下文）外国买家核对清单).
- 在亚美尼亚公证处签署买卖合同（亲自签署或通过经正式授权的代表签署）（地籍官方指南).
- 将公证后的契约和文件包提交给州地籍局（任何办事处或在线门户网站）（2025 年注册指南).
- 收到确认您合法所有权的登记证书；标准处理时间约为 4 个工作日；首次登记免费（时间表; 费用/证书).
连接
产权负担很常见，必须在合同中明确清除或予以接受。州地籍记录会列出已登记的留置权，包括抵押权、法院强制执行令、质押权和禁止处置权。如果发现任何留置权，应在产权登记之前或同时要求提供书面解除证明，或在合同中将其计入价格和时间。切勿依赖口头保证——务必在地籍记录中核实留置权解除情况。外国买家核对清单).
建筑许可证和公用事业欠款核查
对于新建或近期竣工的建筑，请索取建筑许可证和竣工/调试文件的副本。如果项目仍在分阶段进行，请确认具体单元和所在楼栋是否已完成调试。对于附属单元，请索取水费、电费、燃气费和物业维护/业主协会费的账单，以确认没有未付余额。这些核查措施可以保护您避免在交易完成后继承合规或债务问题。外国买家核对清单).
所需文件：护照
外国买家通常需要有效护照，并附上经认证的亚美尼亚语翻译件，用于公证和地籍登记文件，以及任何卖方提供的身份证明文件，这些文件必须与地籍所有者的详细信息相符。如果需要配偶或其他共同所有者的同意，请准备好必要的同意书并确保翻译件齐全。亚美尼亚公证处和国家地籍处要求提供亚美尼亚语文件或经认证的翻译件。外国人购房：文件和翻译; 外国买家核对清单).
授权书
如果您身在国外，您可以指定一位值得信赖的代表，通过授权委托书 (POA) 代表您签署销售合同并提交注册文件。在亚美尼亚使用的外国授权委托书通常需要经过海牙认证，并附有经认证的亚美尼亚语翻译件。外国买家核对清单).
- 亚美尼亚大使馆/领事馆不为亚美尼亚境内的房产买卖合同进行公证；您必须在亚美尼亚公证人面前签署合同，或通过经过正式认证和翻译的授权委托书进行交易。MFA公证服务).
- 起草授权委托书时，应明确授权范围（签署销售合同、提交地籍申请、接收证书以及按约定处理付款），以避免被拒绝或延误。外国人购房概览).
海牙认证和经认证的亚美尼亚语翻译
交易中使用的外国公共文件——例如授权委托书、民事身份证明或公司注册摘录——必须经过海牙认证，然后由经认证的翻译人员翻译成亚美尼亚语，供公证人和地籍局使用。未经认证或翻译的文件将被拒绝，导致重新安排时间或申请被拒。外国买家核对清单).
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如果您也在计划移民或税务筹划，请浏览我们的相关资源。 亚美尼亚签证, 亚美尼亚的税收和 房地产.
结语
外国人若想在亚美尼亚购买公寓并获得产权，重点在于严谨的尽职调查、妥善的公证以及及时在国家地籍局进行登记。如果您拥有正确的海牙认证和翻译件，并且身在国外，还需要一份措辞严谨的授权委托书，那么亚美尼亚的房产登记流程将非常简便——通常在提交申请后约4个工作日内即可完成，首次登记免费。如需全程支持， 联系我们的团队.
