关键精华
- 近九成的新建房屋买家报告房屋存在缺陷，因此在您签字并全额付款之前，结构化的缺陷检查可以保护您的利益。
- 在交接日、签署验收文件之前进行缺陷检查，并在缺陷责任期（通常为 12-24 个月）内跟踪修复情况。
- 使用照片主导的报告：每个问题都应包括描述、位置、严重程度和带时间戳的图像，以要求开发人员在保修期内进行补救。
- 保留工作：合同通常会保留约 5% 直到所有缺陷都得到修复，从而为您提供及时补救的优势。
- 携带正确的工具包和清单，并有条不紊地检查结构、外壳和 MEP 系统，以避免代价高昂的意外。
购买新房本应令人兴奋，而非充满风险。然而，大多数买家在交房后才发现房屋缺陷——如果不及早发现，这些问题可能会耗费时间、金钱和精力。这份实用的房屋缺陷和交房清单将指导您何时进行房屋检查、需要关注哪些方面（结构、外墙和机电设备）、如何用照片记录房屋状况，以及如何利用留置权和保修条款来强制修复。
目录
- 房屋缺陷为何如此重要——新建房屋缺陷的规模以及买家的损失
- 何时检查——安排检查时间（交接日、验收文件和保修期）
- 准备你的拍摄工具包——你必须携带的清单、模板和摄影设备
- 检查结构和外壳——必检项目
- 买家必须检查的 MEP 系统
- 用照片记录故障
- 强制维修：保留和保修期
- 一页纸的每日检查清单
房屋缺陷为何如此重要——新建房屋缺陷的规模及其对买家的影响
房屋检查是指买家在交房前对新房进行的独立检查，以发现缺陷和未完成的工程。调查显示，这种需求显而易见。 91% 的新建房屋买家遇到严重缺陷 交接时或之后，而另一项研究发现，87% 的业主会遇到问题和延误。交接时未记录的任何问题，日后都更难证明。合理的问题处理流程可以减少搬迁后的干扰，并提高您快速解决问题的效率。
请参阅我们的指南 亚美尼亚的房地产, 亚美尼亚的税收和 在亚美尼亚投资 进行更广泛的收购考虑。
何时检查——确定缺陷检查时间（交接日、验收文件和保修期）
时机至关重要。专业的挑剔指导建议检查 交接当天——在您签署验收文件之前以及最终资金发放之前—因此，所有缺陷都会记录在开发商的责任期内。入住后，应继续在缺陷责任期 (DLP) 内记录问题，合同通常规定该期限为 12 至 24 个月。
| 阶段 | 你的行动 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 交接前检查 | 进行全面的缺陷检查；列出所有缺陷 | 确保在验收/最终付款之前记录问题 |
| 交接日 | 仅在记录并确认缺陷后签字 | 保留建筑商责任和保留权 |
| 缺陷责任期（通常为 12-24 个月） | 书面报告新问题；保留照片证据 | 强制开发商在约定时间内整改 |
| 保留释放 | 在所有问题都解决之前，不要进行最终保留 | 财务杠杆确保修复工程完成 |
如何进行缺陷检查并强制修复（分步）
- 交接前： 预约检查并收集您的工具包和清单。
- 现场： 逐个房间、逐个系统地进行检查。记录每个缺陷的位置和严重程度。
- 拍摄一切： 拍摄清晰、有日期的照片，并在正式的缺陷报告中详细说明。
- 签收前提交报告： 获得书面确认和补救时间表。
- 使用保留： 确保保留金额（通常约为 5%）直到所有修复完成。
- 在 DLP 期间（通常为 12-24 个月）： 继续以书面形式记录并提交带有照片的问题。
为什么保留和记录有效
保留条款通常允许客户 扣留部分合同金额，通常约为 5%直至缺陷得到修复——这直接激励了承包商完成缺陷修复。清晰、带有照片注释的缺陷报告使建筑商在保修期内的义务明确且可执行。许多房主支持正式的保留计划来保护买家，这反映了其公认的有效性。
准备你的“挑剔工具包”——你必须携带的清单、模板和摄影设备
一套规范的工具包能将匆忙的检查变成专业的检查。政府消费者指南强调使用结构化的房产检查清单，以确保不遗漏任何细节。
带上这个
- 打印的缺陷清单和平面图
- 带有日期/时间戳的智能手机或相机；备用电池
- 手电筒、小型水平仪、卷尺；插座测试仪（如有）
- 蓝色胶带或贴纸，用于物理标记缺陷
- 湿度计/热像仪（可选）用于绝缘或泄漏线索
报告模板要点
- 每个障碍的唯一 ID，准确位置（房间、墙壁、海拔）
- 描述和严重程度（安全性/功能性/外观性）
- 带有注释的照片；时间戳
- 请求的补救措施和目标日期；状态跟踪
检查后立即向开发商提交完整的、带有照片注释的缺陷报告，专业人士建议在保修期内正式确定义务。
快速检查清单（逐个房间）
- 入口/门/窗： 操作、锁、密封、缝隙、玻璃划痕
- 墙壁/天花板/地板： 垂直/水平、裂缝、饰面、潮湿迹象
- 厨房/浴室： 橱柜对齐、台面、硅胶、落水
- 电器/固定装置： 安装、手册、序列号、保修卡
- 阳台/屋顶/外部： 防水、栏杆、积水、排水
检查结构和外壳——必须检查的项目
如果忽略结构和围护结构的问题，代价可能最高。在建筑物和每个房间周围设置一条有序的路径。政府检查清单支持采用系统性方法，以避免疏忽。
结构和外壳要点
- 地基和楼板（可见处）： 裂缝、平整度、运动痕迹
- 承重墙/柱/梁： 对齐、裂缝、剥落、腐蚀迹象
- 屋顶和露台： 防水完整性、防水层、积水、落水管
- 外墙和覆层： 密封剂、接头、绝缘线索、潮湿侵入
- 窗户/门： 操作、密封条、玻璃损坏、排水孔畅通
- 阳台/护栏： 固定装置、高度、刚度、坠落方向、排水
买家必须检查的 MEP 系统
除了结构和围护结构之外，还要验证机械、电气和管道 (MEP) 系统——这是宜居性和安全性的核心。进行功能测试，并将结果连同照片一起记录在正式报告中。
- 电气特性： 插座极性/测试仪、RCD/GFCI 操作、断路器标签、固定装置操作
- 水暖： 水压、热水供应、接头处漏水、存水弯密封、排水管落水情况
- 暖通空调/通风： 设备启动、气流、恒温器控制、冷凝水排放、过滤器
- 电器设备： 安装、调试证书/手册（如适用）
- 消防/生命安全： 烟雾/热量探测器、一氧化碳报警器（如适用）、闭门器、指定应急照明
用照片记录故障（最好的证据）
以照片为主导的报告是强制修复的最有效方式。专业人士建议用清晰的图像列出每个缺陷，并在保修期内提交报告给开发商以便处理。在DLP期间（通常为12-24个月），保持版本控制并跟踪修复日期。
强制维修：保留和保修窗口
使用合同机制确保完成：
- 保留： 许多合同都会保留约 5% 的金额，直到所有缺陷都得到解决为止——直到所有问题都得到解决后才会解除合同。
- 数据泄露协议： 在 12 至 24 个月的缺陷整改期内继续提交记录的缺陷。
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一页纸的每日检查清单（打印并携带）
- 先检查外部（屋顶、覆层、阳台、排水系统）
- 顺时针逐个房间进行；用胶带标记障碍
- 测试每个插座、开关、水龙头、排水管和电器
- 拍摄每一期照片，并当场添加到您的报告中
- 在验收之前让开发人员确认缺陷清单
- 确认保留将持续到所有障碍都解决为止
妥善处理问题和交接，帮您省钱省心。交接当天进行检查，用照片记录每个问题，并利用保留期和保修期确保问题得到解决。
