Ainsa pilguga
Eelnõu lävi: Vähemalt 400 000 eurot neljas varaklassis (kinnisvara, valitsuse võlakirjad, volitatud fondid, BSE-l noteeritud aktsiad) 5-aastase hoidmisperioodiga – ainult tagasivõetud mustandi kohaselt.
Kinnisvaraturg: Riigi keskmine ~1,965 €/m² (+13.8% aasta varem). Cluj-Napoca on ees ~3,230 €/m² ja Bukarest ~2,200 €/m². Ehitus = ~8% SKPst, mis on ELi kõrgeim.
Mitteresidendi maks: Efektiivne 8% üüritulu maks. Kapitalikasum 1% (omandi kestus üle 3 aasta) või 3% (omandi kestus ≤ 3 aastat). Varandusmaksu ei kohaldata.
Välisomand: Mitte-ELi kodanikud võivad hooneid otse omada, kuid mitte maad – nad ei saa kasutada hoonestusõigust ega Rumeenia äriühingu struktuuri.
Viimati värskendatud aprill 2026
Rumeenia investeeringute kaudu elamisloa saamise raamistiku eelnõu – mida tavaliselt nimetatakse „kuldseks viisaks“ – äratas 2025. aasta lõpus märkimisväärset tähelepanu kui üks väheseid ELi ettepanekuid, mis pidas kinnisvara endiselt elukoha saamise kvalifitseeruvaks viisiks. Eelnõu võeti aga parlamendist 2025. aasta detsembris tagasi pärast negatiivseid julgeolekuhinnanguid. Käesolev juhend uurib tagasivõetud ettepanekut, Rumeenia kinnisvaraturu põhialuseid välisinvestorite jaoks, mitteresidentide maksurežiimi ja seda, kuidas Rumeenia võrdub 2026. aastal aktiivsete ELi investeeringute kaudu elamisloa saamise programmidega.
Rumeenia kuldviisa: praegune staatus (aprill 2026)
Rumeenia kuldviisa eelnõu (B490/2025) võeti parlamendist ametlikult tagasi 9. detsembril 2025. PNL partei võttis seaduseelnõu tagasi pärast negatiivseid hinnanguid Rumeenia riigikaitse ülemnõukogult (CSAT), Rumeenia luureteenistuselt (SRI) ja välisluureteenistuselt (SIE), kes kõik tõid esile programmiga seotud julgeolekuprobleeme.
2026. aasta aprilli seisuga ei ole asendusseadust esitatud. Rumeenias ei ole praegu investeeringupõhise elukohaprogrammi. Investorid, kes kaalusid Rumeenia kinnisvara just kuldviisa saamiseks, peaksid teadma, et see võimalus pole saadaval ja uue õigusakti vastuvõtmiseks pole kinnitatud ajakava.
Sellest hoolimata jääb Rumeenia kinnisvaraturg oma põhialuste – tugeva hinnatõusu, EL-i juhtiva ehitustegevuse ja mitteresidentidele soodsa maksurežiimi – tõttu välisinvestoritele iseseisvalt atraktiivseks, olenemata tulevastest elukohaprogrammidest. Investoritele, kelle peamine eesmärk on ELi elukoht, on aktiivsed programmid... Kreeka, Küpros, Malta ja Läti jäävad kättesaadavaks.
Tagasivõetud eelnõu ettepanekud
Kuigi seaduseelnõu ei ole enam aktiivne, annab ettepaneku sisu mõistmine konteksti Rumeenia tulevaste õigusaktide jaoks. Tagasivõetud eelnõu sisaldas minimaalset investeeringut 400 000 eurot ja viieaastast hoidmisperioodi nelja kvalifitseeruva varaklassi puhul.
| Kõlblik vara (tagasivõetud mustand) | Miinimum | Hoidmisperiood |
|---|---|---|
| Rumeenia kinnisvara | €400,000 | 5 aastat |
| Rumeenia valitsuse võlakirjad | €400,000 | 5 aastat (tähtaeg) |
| ASF-i poolt volitatud investeerimisfondid | €400,000 | 5 aastat |
| Bukaresti börsil noteeritud aktsiad | €400,000 | 5 aastat |
Eelnõu nägi ette ka, et investori abikaasa, alaealised lapsed ja ülalpeetavad vanemad saavad samaväärsed viieaastased elamisload. Pärast viieaastast järjestikust elamist saab peamine taotleja taotleda alalist elamisluba ja seejärel kodakondsust Rumeenia tavapärase naturalisatsiooniprotsessi kaudu – mis üldiselt nõuab kokku kaheksa-aastast seaduslikku elamist.
Üldiste EL-i elamisloa kategooriate ja naturalisatsioonivõimaluste kohta leiate teavet meie juhenditest. elamisload ja kodakondsus.
Rumeenia kinnisvaraturu ülevaade
Rumeenia kinnisvaraturg on näidanud järjepidevat kasvu aastatel 2025 ja 2026, mida toetavad tugev ehitustegevus, kasvav linnastumine ja püsiv nõudlus. Peamised näitajad annavad pildi aktiivsest ja arendajate suhtes kindlustundest pakatavast turust.
Ehitusload: Rumeenia väljastas 2025. aastal 37 252 elamuehitusluba, mis on 4.4% rohkem kui aasta varem. See tõus annab märku arendajate jätkuvast usaldusest ja uute elamute pakkumise kasvust suuremates linnades.
Ehituse SKP osakaal: Ehitussektor moodustab Rumeenia SKPst ligikaudu 8% – see on Euroopa Liidu suurim osakaal ja tunduvalt üle EL 27 keskmise, mis on umbes 5%. See sektori osakaal peegeldab nii elamu- kui ka äriarendustegevust ning viitab tugevale tööjõu ja kapitali sissevoolule ehitatud keskkonda.
Hinnatrajektoor: Rumeenia suuremates linnades on eluasemehinnad viimase kuue aasta jooksul tõusnud 60–100%. Riigi keskmine oli 2025. aasta lõpuks ligikaudu 1,965 eurot ruutmeetri kohta, mis on 13.8% rohkem kui aasta varem. See kasv on olnud laiapõhjaline, kusjuures igas suuremas linnas on tõusnud kaks korda rohkem.
Kinnisvarahinnad linnade kaupa
| Linn | Olemasolev laoseis (€/m²) | Uusehitised (€/m²) | Aastane muutus |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 3,227–3,235 € | €3,303 | + 5.1% |
| Bukarest | 2,159–2,204 € | €2,500 | + 17.2% |
| Brașov | 2,166–2,228 € | €2,698 | + 11.1% |
| Constanța | 1,916–1,943 € | €2,058 | + 5.9% |
| Timișoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| Riigi keskmine | €1,965 | - | + 13.8% |
Andmed: 2025. aasta lõpu kontrollitud arvud. Cluj-Napoca on Rumeenia kalleim linn, samas kui Bukarestis on uusehitiste hinnad kasvanud kõige kiiremini, +17.2% aastavõrdluses.
Investorite jaoks loob linnade suur hinnavahe erinevaid strateegiaid. Bukarest pakub uute ehitiste puhul suurimat likviidsust ja kiireimat kapitalikasvu. Cluj-Napoca pakub küll kõrgemaid hindu, kuid tootlus on madal. Teisejärgulised linnad nagu Timișoara ja Constanța pakuvad madalamaid sisenemispunkte tugevama tootlusprofiiliga.
Üüritootlus ja sissetulekupotentsiaal
Rumeenia brutoüüritootlus on Euroopa standardite järgi endiselt atraktiivne, kuigi see varieerub linna ja vara tüübi lõikes märkimisväärselt. 2026. aasta esimese kvartali seisuga on linnade keskmine bruto tootlus järgmine: Bukaresti keskmine bruto tootlus on 7.52% (massituru linnaosad nagu Titan, Berceni ja Militari ulatuvad 6.0–7.1%ni). Constanța keskmine bruto tootlus on 6.37%, Brașovi keskmine bruto tootlus 5.81%, Timișoaras 5.44% ja Cluj-Napocas 4.41% – linna lisatasu hinnakujunduse tõttu kokku surutud. Galați pakub riigis kõrgeimat bruto tootlust, umbes 8.09%.
Pärast kinnisvaramaksude, hooldus-, vabade pindade ja halduskulude mahaarvamist jääb puhastootlus brutonäitajatest tavaliselt 1.5–2.0 protsendipunkti võrra maha. Nõutud Bukaresti linnaosades asuvate mitme magamistoaga korterite brutotootlus võib ulatuda 8%-ni, eriti massituru segmendis.
Investorite jaoks, kes hindavad Rumeenia kinnisvara üksnes sissetulekupotentsiaali põhjal, loob mõõdukate sisenemishindade ja linnastumisest, piiratud hüpoteeklaenude turust ja noorest professionaalsest tööjõust tingitud tugeva üürinõudluse kombinatsioon põhimõtteliselt erineva profiili küllastunud Lääne-Euroopa turgudega võrreldes.
Välisomandi reeglid ja tehingukulud
Rumeenia seaduste (seadus 312/2005 ja Rumeenia põhiseaduse artikkel 44) kohaselt võivad mitte-ELi kodanikud hooneid ja kortereid otse omada. Kuid nad ei saa otseselt omada maad. Kinnisvara all oleva maa kontrollimiseks kasutavad mitte-ELi investorid tavaliselt ühte kahest struktuurist: hoonestusõigust (pikaajaline õigus maad kasutada, tavaliselt 49–99 aastat) või Rumeenia ettevõtet, mis omab maaomandiõigust, samal ajal kui investor omab ettevõtet.
ELi ja EMP kodanikud saavad omada maad vastastikkuse tingimustel, mida on järk-järgult liberaliseeritud pärast Rumeenia ühinemist ELiga 2007. aastal.
Tehingukulud
Rumeenias jäävad edasi-tagasi tehingukulud vahemikku ligikaudu 5.4–9.2%, mis on Lääne-Euroopa standardite järgi mõõdukas. Peamised komponendid jagunevad järgmiselt: notaritasud on 0.44–2.20% (ostja maksab), maa registreerimise tasud on eraisikute puhul 0.15% ja müüja maksab ülekandemaksu 1%, kui kinnisvara on hoitud kauem kui kolm aastat, või 3%, kui seda on hoitud kolm aastat või vähem. Ostja poole kogukulud jäävad üldiselt vahemikku 1.5–3.2%, samas kui müüja poole kulud ulatuvad 5–9%-ni, sealhulgas maakleritasud.
Juriidilise isiku kaudu kinnisvara omandamise struktureerimise juhiste saamiseks vaadake meie äriregistreerimine ja kinnisvara ressursse.
Mitteresidentidest kinnisvarainvestorite maksurežiim
Rumeenia maksusüsteem mitteresidentidest kinnisvarainvestoritele on suhteliselt lihtne ja ELi standardite kohaselt investorisõbralik.
Renditulu
Mitteresidendist füüsilised isikud maksavad 10% tulumaksu 80%-lt brutorenditulust (automaatselt rakendatakse 20% ühekordset mahaarvamist). See annab brutorenditulu efektiivseks maksumääraks 8%. 20% ühekordne mahaarvamine asendab detailseid kulunõudeid – tegelikud kulud, mis ületavad 20%, ei ole üksikisikute puhul mahaarvatavad.
Kapitalikasum kinnisvara müügist
Kapitalikasumi maks on 1%, kui vara on hoitud kauem kui kolm aastat, või 3%, kui seda on hoitud kolm aastat või vähem. Need määrad on ühed madalamad EL-is ja loovad pikaajalistele investoritele soodsa väljumisprofiili.
Aastased kinnisvaramaksud ja 2026. aasta muudatused
Kinnisvaramaksu baasmäärad on elamukinnisvara puhul minimaalselt 0.1% ja mitteelamukinnisvara puhul 0.5%. Alates 2026. aastast kehtib oluline muudatus: kinnisvara nominaalse väärtuse baasi on suurendatud 167% (betoonkonstruktsioonide puhul 1,000 leilt 2,677 lei/m²-ni), mis suurendab järsult tegelikke valdamiskulusid, isegi kui põhimaksumäärad jäävad samaks. Lisaks kohaldatakse 0.9% lisamaksu kinnisvarale, mille väärtus on üle 2.5 miljoni Rumeenia leu (umbes 500 000 eurot).
Maksuresidentsus ja topeltmaksustamine
Rumeenia kinnisvara omamine iseenesest ei loo maksuresidentsust. Maksuresidentsuse saab, kui füüsiline viibimine Rumeenias on kalendriaasta jooksul vähemalt 183 päeva või kui elutähtsate huvide keskus on Rumeenias. Investorid, kes viibivad Rumeenias vähem kui 183 päeva, jäävad Rumeenia maksustamise seisukohast mitteresidentideks.
Rumeenial on kehtiv ligikaudu 90 topeltmaksustamise vältimise lepingut, sealhulgas lepingud Ameerika Ühendriikide, Ühendkuningriigi (uus konventsioon jõustus 1. jaanuaril 2026), Iisraeli, Venemaa, Hiina ja Araabia Ühendemiraatidega (täielikult ratifitseeritud ja aktiivne). Erinevates jurisdiktsioonides kohaldatavate maksuplaneerimise kontseptsioonide kohta vaadake meie maksuplaneerimise juhend.
Aktiivsete ELi kuldviisa programmide võrdlus
Kuna Rumeenia programm lõpetati, on investoritel, kes otsivad ELis elamisluba kinnisvarainvesteeringute kaudu, 2026. aasta aprilli seisuga neli aktiivset võimalust.
| Riik | Minimaalne kinnisvarainvesteering | olek |
|---|---|---|
| Kreeka | 250 000–800 000 eurot (tsoonide kaupa) | aktiivne |
| Küpros | 300,000 € + käibemaks | aktiivne |
| Malta (MPRP) | ~375 000 € (ost) või 14 000 €/aastas (liising) | aktiivne |
| Läti | 250 000 € + 5% riigilõiv | aktiivne |
| Portugal | Kinnisvara eemaldatud (oktoober 2023) | RE marsruut suletud |
| Hispaania | Kinnisvara eemaldatud (aprill 2025) | RE marsruut suletud |
| Iirimaa | - | Programm täielikult suletud |
| Ungari | 250 000 eurot (ainult fond, otsest taastuvenergiat ei ole) | Ainult fondidele |
| Rumeenia | 400 000 eurot (eelnõu võeti tagasi detsembris 2025) | Endassetõmbunud |
Praegu ei keela ükski siduv ELi direktiiv kuldviisa programme, kuigi Euroopa Komisjoni ja Parlamendi pidev surve alates 2019. aastast on aidanud kaasa programmide sulgemisele ja karmistamisele rahapesuvastaste meetmete ühtlustamise ja rangemate hoolsuskohustuste nõuete kaudu.
Investoritele, kes otsivad investeerimise kaudu ELis elamisloa saamise võimalust, saab meie meeskond nõustada programmi valikul erinevates jurisdiktsioonides. Vaadake meie juhendeid investeeringu kaudu elukoht ja eriresidentsus.
Alternatiivsed Rumeenia elamisloa võimalused
Kuigi kuldse viisa marsruut pole saadaval, pakub Rumeenia välisriikide kodanikele mitmeid standardseid sisserändeteid. Nende hulka kuuluvad äriotstarbelised elamisload (saadaval Rumeenia ettevõtete direktoritele ja aktsionäridele), tööalased load Rumeenia töölepinguga isikutele, perekonna taasühinemise load ja õppimisega seotud elamisload. Rumeenial on ka digitaalse nomaadi viisa programm kaugtöötajatele. Üldine viis alalise elamisloa saamiseks nõuab viit aastat järjest seaduslikku elamist ja kodakondsuse saab kaheksa aasta pärast.
Investoritele, kes soovivad Rumeenias ettevõtet asutada ja hallata, võib ärilise elamisloa ja kinnisvara omamine pakkuda nii elukoha staatust kui ka kinnisvarapositsiooni – ilma et oleks vaja 400 000 euro suurust investeerimiskünnist, mis oli ette nähtud tagasivõetud kuldviisa eelnõus.
Korduma kippuvad küsimused
Kas Rumeenial on kuldse viisa programm?
Kas mitte-ELi kodanik saab Rumeenias kinnisvara osta?
Milliseid makse maksab mitteresident Rumeenia üüritulu pealt?
Kas Rumeenias kinnisvara omamine teeb minust maksuresidendi?
Millised EL riigid pakuvad endiselt kinnisvara kuldviisasid?
Millised on keskmised kinnisvarahinnad Bukarestis?
Järgmised sammud
Olenemata sellest, kas hindate Rumeenia kinnisvara eraldiseisva investeeringuna, uurite ELi elamisloa võimalusi aktiivsete programmide raames või kaalute ärilise elamisloa saamist Rumeenias, saab meie piiriülene nõustamismeeskond koordineerida kinnisvara omandamist, ettevõtte struktureerimist ja immigratsiooniplaneerimist eri jurisdiktsioonides.
