TL; DR
- Armeenias seovad kinnisvaraõigused ja -koormised ostjaid alles pärast nende registreerimist riigikatastris; ainuüksi lepingutest ei piisa.allikas).
- Ametlik katastri väljavõte näitab registreeritud omanikku, kaasomanikke ja kõiki registreeritud koormatisi (hüpoteeke, pandiõigusi, servituute, arestimisi).allikas).
- Ühisvara käsutamiseks on vaja abikaasa või kaasomaniku nõusolekut ning nõusoleku puudumine võib registreerimise nurjata.allikas).
- Enne 1998. aastat või osaliselt registreeritud varad vajavad enne turvalist üleandmist esmast vormistamist; vastasel juhul on vaidlused ja rahastamine riskantsemad.allikas).
- Enne tagatisraha tasumist või allkirjastamist tehke oma Armeenia omandiõiguse otsing ja katastriüksuse koormatise kontroll ning kooskõlastage tulemused oma notariga.
Kas ostate kinnisvara Armeenias? Kiire omandiõiguse otsing võib säästa teid kuude viisi viivitusi ja tuhandete dollarite ulatuses välditavaid riske. Armeenia katastrisüsteem on ainus tõene allikas selle kohta, kellele kinnisvara kuulub ja milliseid kohustusi see endaga kaasa toob – seega on iga ostja jaoks, kes teeb Armeenias kinnisvara hoolsuskohustuse auditit, oluline hoolikas ülevaade.
Sisukord
- Miks kontrollida omandiõigust Armeenia riikliku katastri kaudu (õiguslik tagajärg, ostja kaitse)
- Kuidas saada ametlikku katastriüksuse väljavõtet: e-kataster; mida väljavõte näitab ja kuidas seda taotleda
- Omandiõiguse kannete tõlgendamine: registreeritud omanikud; kaasomanikud; abikaasa nõusolek ja pärijad
- Koormatud tuvastamine ja mõistmine: hüpoteegid
- Kuidas taotleda: praktilised sammud pandiotsingu tegemiseks ja turvaliseks sulgemiseks
- Ostja lepingueelne kontroll-leht
- KKK
Miks kontrollida omandiõigust Armeenia riikliku katastri kaudu (õiguslik tagajärg, ostja kaitse)
Armeenia on registreerimisele esmane jurisdiktsioon: kinnisvaraõigused ja -nõuded jõustuvad kolmandate isikute suhtes alles pärast nende kandmist riiklikusse katastriregistrisse. Allkirjastatud või isegi notariaalselt kinnitatud dokument iseenesest ei anna omandiõigust üle ega lõpeta hüpoteegi võtmist enne, kui õigus on registreeritud (allikas). Seetõttu on Armeenia omandiõiguse otsing ostja peamine kaitsemeetod – kui õigust ei ole registreeritud, ei pruugi te seda omandada; kui koormatis on registreeritud, hakkate sellest kinni pidama.
Koormatised, nagu hüpoteegid, pandiõigused, servituudid ja arestimised, muudetakse katastri registreerimise kaudu õiguslikult jõustatavaks ning korralik otsing paljastab need koormatised enne raha eraldamist.allikas). Suure tehingumahu tõttu võib ette tulla möödalaskmisi; ainuüksi Armeenia katastris registreeriti 2019. aasta juulis üle 16 000 kinnisvaraõiguse registreerimise tehingu (allikas). Distsiplineeritud katastri koormatiste kontroll vähendab välditavaid üllatusi ja hoiab tehingud õigel teel.
Kuidas saada ametlikku katastriüksuse väljavõtet: e-kataster; mida väljavõte näitab ja kuidas seda taotleda
Katastrikomitee väljastab ametlikku teavet kinnisvaraõiguste kohta. Väljavõte (mida sageli nimetatakse kinnisvara loa väljavõtteks) näitab kinnisvara identifitseerimisandmeid ja kõiki registreeritud õigusi ja piiranguid, sealhulgas omandiõiguse andmeid ja koormatisi, nagu hüpoteegid, pandiõigused ja servituudid (allikas).
Väljavõtte saamiseks võite esitada kinnisvara aadressi või katastritunnuse ja järgida katastri teabe edastamise kanaleid. Elektrooniliselt teostatavate tehingute puhul toetab Armeenia platvorm e-cadastre.am tunnustatud elektrooniliste allkirjade abil teostatavaid esitamise ja registreerimise töövooge (allikas).
Mida väljavõte tavaliselt näitab (ja kuidas seda lugeda):
- Kinnisvara identifitseerimine: aadress, katastrinumber, kirjeldus jne.allikas).
- Praegune(d) registreeritud omanik(ud): füüsiline isik(ud) või juriidiline isik ja omandiõiguse alus.
- Koormatised: hüpoteegid/pandid, ostueesõigused, servituudid/teeõigused ja kõik arestimised või keelud, kui need on registreeritud (allikas).
- Muud registreeritud õigused/nõuded, mis võivad mõjutada kasutamist või üleandmist (nt piirangud)allikas).
Omandiõiguse kannete tõlgendamine: registreeritud omanikud; kaasomanikud; abikaasa nõusolek ja pärijad
Keskenduge kõigepealt omaniku osale. Väljavõte peaks näitama, kes on registreeritud omanik ja kas omanikke on mitu, kellel on osalused (tavaline päritud või ühiselt ostetud varade puhul). Igasugune lahknevus müüja ja registreeritud omaniku vahel on ohumärk, mis tuleb enne allkirjastamist lahendada.
Kui vara on abieluvara või muul viisil kaasomandis, nõuab Armeenia seadus kehtiva müügi jaoks abikaasa või kaasomaniku kirjalikku nõusolekut; nõusoleku puudumine võib müügi kehtetuks tunnistada ja registreerimise blokeerida.allikas). Ostjad peaksid kaasomandi kannete väljavõttega tutvuma ja veenduma, et notar saab koos dokumendiga kõik vajalikud nõusolekud.
Kui omandiõigus tuleneb pärandist, veenduge enne tehingu lõpetamist, et pärija on nõuetekohaselt omanikuna registreeritud. Katastri väljavõte kajastab registreeritud omanikku; ülekanded peaksid toimuma alles pärast õige pärija registreerimist, et vältida vaidlustamist.allikas).
Koormatud tuvastamine ja mõistmine: hüpoteegid
Koormatised on juriidilised kohustused, mis võivad piirata teie õigusi või edasi lükata üleandmist. Olulised koormatised – hüpoteegid/pandid, pandid, servituudid ja arestimised – tuleb katastris registreerida, et need oleksid kolmandate isikute vastu jõustatavad (allikas). Ametlikus väljavõttes on loetletud kõik sellised registreeritud piirangud (allikas).
Kuidas tõlgendada väljavõtte tavalisi piiranguid:
- Hüpoteek/pant: Tavaliselt nimetatakse laenuandja ja laenu viitenumber. Hüpoteek tuleb kustutada ja vabastamine registreerida, et saaks teha puhta üleandmise (allikas).
- Arestimine/keeld: Näitab, et kohus või ametiasutus on piiranud käsutamist; üleandmine blokeeritakse kuni tühistamiseni (allikas).
- Servituut/maanteeõigus: koormis, mis jääb kinnisvarale ja võib potentsiaalselt mõjutada selle kasutamist või väärtust (allikas).
Erijuhtum: enne 1998. aastat või osaliselt registreeritud varad. Armeenia tänapäevane maakataster võeti kasutusele 1990. aastate lõpus. Registreerimata või osaliselt registreeritud kinnisvara tuleks enne müüki esmakordsel vormistamisel vormistada. Kuni riiklik registreering pole lõppenud, ei ole isegi notariaalselt kinnitatud dokumendid täielikult kehtivad ning vaidluste või rahastamisest keeldumise risk on suurem (allikas).
Kuidas taotleda: praktilised sammud pandiotsingu tegemiseks ja turvaliseks sulgemiseks
- Tuvastage kinnisvara: hankige müüjalt või eelnevatest dokumentidest täpne aadress ja katastrikood.
- Taotle ametlikku katastriüksuse väljavõtet: esita taotlus katastriüksuse teabeteenuse kaudu ja saa väljavõte, mis sisaldab omandiõigust ja koormatisi (allikas).
- Omandiõiguse kontrollimine müüja suhtes: veenduge, et müüja vastab registreeritud omanikule, ja kontrollige kaasomanike või abieluvara olemasolu, mis nõuab nõusolekut.allikas).
- Vaadake üle koormatised: tuvastage kõik hüpoteegid, pandid, servituudid või arestimised; planeerige vastavalt sellele kohustustest vabastamine või eeltingimusena kehtestatavad tingimused (allikas).
- Enne 1998. aastat tehtud/osaliste registreeringute käsitlemine: kui kinnisvara ei ole täielikult registreeritud, tehke esmane registreerimine enne müüki või müügiga samaaegselt, et kindlustada omandiõigus (allikas).
- Allkirjastage notari juures ja registreerige üleandmine: notariaalselt kinnitage müügiakt koos kõigi vajalike nõusolekutega ja toimiku registreerimine; õigused jõustuvad alles katastrisse kandmisel (allikas).
Näpunäide: Armeenia toetab elektroonilist esitamist e-cadastre.am kaudu tunnustatud e-allkirjadega – see on kasulik väljaannete ja registreerimise paralleelseks koordineerimiseks (allikas).
Ostja lepingueelne kontroll-leht
| Kirje | Vaata |
|---|---|
| Ametlik katastri väljavõte saadud (praegune kuupäev) | ☐ |
| Müüja vastab registreeritud omanikule (ID on kinnitatud) | ☐ |
| Kaasomanike/abikaasa nõusolek on tuvastatud ja dokumenteeritud | ☐ |
| Aktiivseid hüpoteeklaene, pandiõigusi, arestimisi ega piiranguid – ega vabastamiskava pole kokku lepitud | ☐ |
| Enne 1998. aastat toimunud/osaline registreerimine lahendatud või ajastatud | ☐ |
| Notariaalne koordineerimine ja registreerimistee kinnitatud | ☐ |
Laiema konteksti omandamise ja struktureerimise kohta leiate meie juhenditest kinnisvara Armeenias, investeerides Armeeniasseja pärast omandamist maksukaalutlusedKui plaanite pärast ostmist Armeenias elada, kaaluge meie residentuur ja kodakondsus ressursse.
Järeldus
Põhjalik katastri koormatiste kontroll on Armeenias kinnisvara hoolsuskohustuse selgroog. Registreeritud omandiõiguse kontrollimise, pandiõiguste ja muude koormatiste kontrollimise, kõigi nõusolekute hankimise ja registreerimise lõpuleviimise abil muudate riskantse lubaduse seaduslikult kaitstud õiguseks. Enne sissemakse tegemist või lepingu allkirjastamist tehke oma Armeenia omandiõiguse otsing ja viige notar, laenuandja ja müüja vastavusse selge registreerimisplaaniga. Abi saamiseks omandiõiguse läbivaatamise, enne 1998. aastat vormistatud vormistamiste ja turvaliste tehingute lõpetamisega võtke ühendust meie meeskonnaga.
KKK
Mida ametlik katastriüksuse väljavõte sisaldab?
See loetleb kinnisvara identifitseerimisandmed ning kõik registreeritud õigused ja piirangud, sealhulgas omandiõigus ja koormatised, näiteks hüpoteegid, pandiõigused ja servituudid (Katastrikomisjon).
Kas notariaalselt kinnitatud müügileping annab omandiõiguse üle ilma registreerimiseta?
Ei. Kinnisvaraõigused jõustuvad kolmandate isikute suhtes alles siis, kui need on kantud riigikatastrisse. Ainult notariaalsest kinnitusest ei piisa.suunata).
Kas registreerimata hüpoteegid või pandiõigused on ostja vastu täitmisele pööratavad?
Koormatised muutuvad kolmandate isikute vastu juriidiliselt jõustatavaks katastris registreerimise kaudu. Nõuetekohased otsingud paljastavad registreeritud koormatised, nii et ostjad ei päri avalikustamata võlgu (analüüs).
Kas ostmiseks või müümiseks on vaja abikaasa nõusolekut?
Kui vara on abieluvara või kaasomandis, on käsutamiseks vaja abikaasa või kaasomaniku kirjalikku nõusolekut; nõusoleku puudumine võib müügi kehtetuks tunnistada ja registreeringu blokeerida.kontrollnimekiri).
Kuidas peaksin toimima enne 1998. aastat või osaliselt registreeritud kinnisvaraobjektidega?
Esmane registreerimine tuleb teha enne müüki või müügiga samal ajal. Kuni registreerimine pole lõpule viidud, pole omandiõigus täielikult kindlustatud ning vaidluste või rahastamisest keeldumise risk on suurem.suunata).
