TL; DR
- Välisriikide kodanikud ei saa Armeenias maad otse omada; maa isikliku ostmise katsed riskivad maaseadustiku alusel kehtetuks tunnistamisega.Maakoodeks).
- Välismaalased saavad otse osta kortereid ja eraldiseisvaid äripindu; põllumajandusmaa on isiklikuks omandiks keelatud.Vardanyan ja partnerid).
- Kaks nõuetele vastavat viisi maa kontrollimiseks: omada seda 100% välisomandis oleva Armeenia osaühingu kaudu või sõlmida pikaajaline maarendileping (sageli kuni ~99 aastat).Vardanyan ja partnerid; Vardanyan ja partnerid).
- Iga tehing tuleb notariaalselt kinnitada ja seejärel riiklikus katastris registreerida; ainult katastri registreerimine annab omandi- või rendiõigused.Vardanyan ja partnerid).
- Hankige omandiõiguse, koormatiste ja maa kategooria kontrollimiseks hoolsuskohustuse täitmiseks Armeenia TIN ja kehtiv katastri väljavõte.Vardanyan ja partnerid).
Armeenia pakub atraktiivseid kinnisvaravõimalusi, kuid välismaalaste maaomandi reeglid on ranged. Arusaamine, mida saate otse osta ja millal kasutada Armeenia ettevõtet või pikaajalist rendilepingut, aitab teil vältida kehtetuid tehinguid ja kulukaid viivitusi.
See juhend selgitab välismaalase maaomandi seaduslikku keeldu, lubatud alternatiive ja täpseid samme – maksukohustuslase number, notariaalne kinnitus ja riikliku katastri registreerimine –, mis muudavad teie õigused jõustatavaks.
Seaduslik keeld: miks välismaalased ei saa Armeenias maad otse omada
Armeenia seaduste kohaselt on välisriikide kodanikel keelatud omada maaomandiõigusi. Seetõttu võib välisriigi isiku otsene maaost olla kehtetu, välja arvatud juhul, kui see toimub nõuetele vastava õigusliku struktuuri kaudu, näiteks Armeenia ettevõtte või pikaajalise rendilepingu kaudu, mis ei anna isikule maaomandiõigust (Armeenia Vabariigi maakoodeks).
Vaatamata sellele piirangule on kinnisvarainvesteeringud endiselt aktiivsed: välismaalaste juhitud tehingud moodustasid olulise osa tehingutest, sealhulgas 2,223 tehingut 2023. aasta esimesel poolel ja 6.8% tehingutest 2025. aasta keskpaigaks, mis rõhutab ostude õige struktureerimise olulisust (Finport/ArmInfo, 2023; Finport/ArmInfo, 2025).
Mida välismaalased saavad otse osta — kortereid
Välisostjad võivad Armeenias kortereid otse osta. Teil on vaja kehtivat passi, Armeenia maksumaksja numbrit (TIN) ja nõuetekohaseid tõlkeid/apostille, kui see on kohaldatav. Omandiõiguse saamiseks peab ostu-müügileping olema notariaalselt kinnitatud ja registreeritud riiklikus katastris.Kontrollnimekiri: dokumendid, TIN, tõlked, registreerimine).
Kui plaanite kolida või riigis pikemat aega veeta, võite kaaluda ka pikaajalise viibimise võimalusi, näiteks elukoht Armeenias ja saadaval viisasid.
äriüksused ja põllumajandusmaa piirangud
Välismaalased saavad otse osta äripindu (nt kontorid, jaekaubanduspinnad) tavapäraste registreerimisreeglite kohaselt. Põllumajandusmaa ei ole aga välisriikide kodanikele otseomandiks saadaval ning iga maatükki hõlmav vara tuleks hoolikalt üle vaadata, et vältida tahtmatut piiratud maaõiguste omandamist (Vardanyan ja partnerid; Maakoodeks).
Kui ehitis asub eraldi krundil, kaaluge maa omandamist Armeenia ettevõtte kaudu või nõuetele vastava pikaajalise rendilepingu sõlmimist. Mõlemad teed on levinud ja praktikas hästi läbiproovitud.OÜ marsruut; rendimarsruut).
Maa omamine Armeenia ettevõtte (100% välisomandis olev OÜ) kaudu: mehaanika ja õiguslik alus
Standardlahendus on maa omandamine kohalikult asutatud osaühingu (LLC) kaudu. Armeenia seadus lubab OÜ-l olla 100% välisomandis ja selline ettevõte saab seaduslikult osta maad, sealhulgas põllumajandusmaad, vastavalt tavapärastele äriühingu ja katastri protseduuridele.Vardanyan ja partnerid).
Investorid eelistavad seda teed sageli arendusprojektide, talude või hooneid ja maad ühendavate kinnisvaraobjektide puhul. See lihtsustab ka tulevast edasimüüki või üleandmist ettevõtte aktsiate müümise kaudu. Asutamisabi saamiseks vaadake Armeenia ettevõtte asutamine.
Kuidas taotleda (LLC marsruut: üldised sammud)
- Asutage Armeenia osaühing (lubatud on 100% välisomandiõigus), määrake juhataja(d) ja registreerige ettevõte maksukohustuslaseks.OÜ omandiõigus).
- Vajadusel hankige endale isiklik Armeenia TIN, et osaleda tehingutes aktsionäri/direktorina (TIN-i nõue).
- Tehke hoolsuskohustuslik kontroll (katastri väljavõte), et kinnitada müüja omandiõigust, maa kategooriat ja koormatisi (Katastri väljavõte).
- Allkirjastage müügileping ettevõtte nimel; kinnitage notariaalselt.
- Registreerige üleandmine riigikatastris, et anda maa omandiõigus OÜ-le (Katastri registreerimine).
Pikaajalised rendilepingud (kuni ~99 aastat): kui rendilepingu sõlmimine on praktiline alternatiiv omamisele
Kui ettevõtte asutamist ei soovita, saavad välismaalased pikaajalise maarendilepingu kaudu tõhusa kontrolli. Armeenias saab maarendilepinguid sõlmida pikemaks ajaks – tavaliselt kuni umbes 99 aastaks –, pakkudes stabiilsust põllumajanduslikuks, tööstuslikuks või arendusotstarbeks, ilma et see rikuks maaomandi keeldu (Vardanyan ja partnerid).
Rendilepingud võivad sisaldada arendusõigusi, loovutamisklausleid ja pikendamisvõimalusi, kuid need ei muutu maaomandiks, välja arvatud juhul, kui maad omatakse nõuetele vastava üksuse (nt Armeenia osaühingu) kaudu.
Kuidas taotleda (pikaajalise üürilepingu võimalus)
- Hankige maatüki kohta katastri väljavõte, et kinnitada omandiõigust, kategooriat (nt põllumajanduslik vs linnamaine) ja koormatisi (Katastri väljavõte).
- Koostage selge tähtaja, lubatud kasutuse ja parendusõigustega üürileping; kinnitage see notariaalselt.
- Registreerige üürileping riiklikus katastris; ainult registreeritud üürilepingud on kolmandate isikute vastu jõustatavad.registreerimisnõue).
Notariaalne kinnitamine
Armeenias kinnitatakse kinnisvara müügi- või üürilepingud notariaalselt. Välisriikide ostjate puhul veenduge, et teie pass, ettevõtte dokumendid (kui ostate OÜ kaudu) ja kõik välismaised dokumendid oleksid tõlgitud ja seaduse nõuete kohaselt nõuetekohaselt apostillitud või legaliseeritud.dokumentide ja tõlgete kontroll-leht).
Notariaalne kinnitus kinnitab poolte isikut ja nõusolekut, kuid see iseenesest ei anna üle omandiõigust ega rendiõigusi.
Riikliku katastri registreerimine ja omandiõiguse omandamine
Omandiõigus ja teatud pikaajalised rendiõigused tekivad alles riiklikus katastris registreerimisel. Notariaalselt kinnitatud leping ilma katastris registreerimiseta ei anna omandiõigust üle ega kaitse rendiõigusi kolmandate isikute eest.Katastri registreerimise eeskiri).
Kuidas taotleda (kataster)
- Koostage notariaalselt kinnitatud leping ja lisadokumendid (isikutunnistused, maksukohustuslase numbrid, ettevõtte dokumendid, kui see on kohaldatav)vajalikud dokumendid).
- Esitage riiklikule katastrile avaldus omandiõiguse registreerimiseks (korterite/äripindade või OÜ maa puhul) või üürilepingu registreerimiseks (pikaajaliste üürilepingute puhul).
- Hankige ajakohastatud katastritunnistus/kirje omandiõiguse või registreeritud rendiõiguste tõendina.
Enne tehingut tehtavat hoolsuskohustust: katastri väljavõtted
Enne allkirjastamist tehke alati omandiõiguse audit. Hankige kinnisvara kohta kehtiv katastriüksuse loa väljavõte, et kinnitada järgmist:
- Müüja omandiõigus ja müügiõigus;
- Maa kategooria (nt põllumajanduslik vs linnamaa), et tagada kavandatud ehitise (otseost, OÜ või rendileping) vastavus nõuetele;
- Koormatised (hüpoteegid, pandiõigused, servituudid, servituudid) või piirangud, mis võivad mõjutada kasutamist või rahastamist.
See ametlik kontroll on ülioluline omandiõiguse vaidluste vältimiseks ja ostjate kaitsmiseks varjatud kohustuste eest (Katastri väljavõtte juhend).
Kiire võrdlus: kolm nõuetele vastavat marsruuti
| Marsruut | Mida saate omandada | Kellel on õigused | Peamised sammud | Millal valida |
|---|---|---|---|---|
| Otseost | Korterid, eraldiseisvad äripinnad | Välismaine ostja (eraisik) | TIN → Notariaalne kinnitus → Riikliku katastri registreerimine (protsess) | Linnakorterid/kontorid ilma piiratud maatükita |
| OÜ omandiõigus | Maa (sh põllumajandusmaa) ja hooned | Armeenia OÜ (100% välisomandis) | OÜ vorm → TIN-numbrid → Notariaalne kinnitus → Katastri registreerimine (OÜ alus) | Maaomandiõigust nõudvad projektid (arendus, talud) |
| Pikaajaline üürileping | Maa kasutusõigused (sageli kuni ~99 aastat) | Välismaine üürnik (eraisik või ettevõte) | Üürilepingu koostamine → Notariaalne kinnitamine → Katastri registreerimine (liisinguvõimalus) | Kui omandiõigus on piiratud või eelistatakse kergemat struktuuri |
Planeeri maksu- ja immigratsioonimõjusid. Kui hakkad oma kinnisvaralt ettevõtet pidama või teenid üüritulu, konsulteeri maksud Armeenias ja kaaluge investeeringu ühtlustamist investeering or residentuur eesmärgid.
JäreldusVälisriikide kodanikud ei saa Armeenias maad otse omada, kuid investeerida saab siiski enesekindlalt, ostes kortereid/äripindu või omades maad Armeenia osaühingu või pikaajalise rendilepingu kaudu. Olulised asjad – maksukohustuslase number, notariaalne kinnitus, katastriregistri registreerimine ja katastriväljavõtted enne tehingu lõpetamist – muudavad tehingu jõustatavaks ja nõuetele vastavaks.Maakoodeks; registreerimise kontroll-leht). Kohandatud struktureerimise, hoolsuskohustuse, ettevõtte asutamise ja tervikliku registreerimise jaoks võta meiega ühendust.
KKK
Kas välismaalane saab Armeenias maad otse omada?
Ei. Armeenia seaduste kohaselt on välisriikide kodanikel keelatud omada maaomandiõigusi. Kasutage maa omamiseks Armeenia osaühingut või kasutusõiguste tagamiseks pikaajalist rendilepingut.Maakoodeks; OÜ marsruut).
Mida saavad välismaalased otse osta?
Välisostjad saavad kortereid ja eraldiseisvaid äripindu otse osta, kui need on notariaalselt kinnitatud ja registreeritud riiklikus katastris. Põllumajandusmaad ei saa otse omada.kontrollnimekiri).
Kas omandiõiguse üleandmiseks piisab notariaalsest kinnitusest?
Ei. Notariaalne kinnitus on vajalik, kuid õigused lähevad üle alles pärast registreerimist riiklikus katastris. Notariaalselt kinnitatud leping ilma registreerimiseta ei anna omandiõigust ega kaitse rendiõigusi kolmandate isikute eest.registreerimiseeskiri).
Kui pikaks ajaks saab Armeenias maarendileping sõlmida?
Pikaajalised rendilepingud võivad kesta kauem – sageli kuni umbes 99 aastat –, pakkudes stabiilseid kasutusõigusi ilma omandiõigust üle andmata.liisinguvõimalus).
Kas välismaalased vajavad kinnisvara ostmiseks TIN-numbrit?
Jah. Välisostjad vajavad notariaalseks kinnitamiseks ja registreerimiseks Armeenia TIN-i ja vajadusel apostillitud/legaliseeritud dokumente koos armeeniakeelsete tõlgetega.dokumendid ja TIN).
