- Griekenland heeft de drempel voor het Gouden Visum verhoogd naar € 800,000 in gebieden met een hoge vraag en € 400,000 in andere gebieden, met een uitzondering van € 250,000 voor de omzetting van commerciële panden naar woonhuizen, overal in het land.
- Het aantal vastgoedinvesteringen via het Golden Visa daalde in de periode januari-september 2025 met 24% ten opzichte van dezelfde periode in 2024, en het aantal aanvragen in september 2025 daalde met 49.7% op jaarbasis.
- Ongeveer 15,000 van de circa 16,000 woningen die via het Gouden Visum werden verkregen, werden, met name in Athene, omgezet in langetermijnverhuur.
- Nieuwe regels verbieden kortetermijnverhuur (bijvoorbeeld via Airbnb) van woningen die onder het Gouden Visum vallen, terwijl Griekenland de vergunningsregels voor kortetermijnverhuur heeft aangescherpt, inclusief een bevriezing in het centrum van Athene.
Het Griekse Gouden Visum ondergaat de meest ingrijpende herziening in jaren. Hogere drempels, strengere gebruiksregels en een golf van woningen die voor de lange termijn worden verhuurd, veranderen de uitgangspunten voor kredietverlening en de structuur van deals. Dit is wat investeerders, ontwikkelaars en adviseurs nu moeten herzien.
Inhoudsopgave
- Hervormingen en verhoging van de drempelbedragen: herziening van het Griekse Gouden Visum (minimumbedragen verhoogd naar €800/€400)
- Sterke daling in investeringen en aanvragen voor het Gouden Visum (-24% investeringen; -49.7% aanvragen)
- Massale terugkeer van Golden Visa-woningen naar de langetermijnverhuurmarkt (ongeveer 15,000 van de circa 16,000 eenheden)
- Nieuwe beperkingen voor kortetermijnverhuur en vergunningen (Airbnb verbiedt, bevriest en herziet de regelgeving)
Hervormingen en verhoging van de drempelbedragen: herziening van het Griekse Gouden Visum (minimumbedragen verhoogd naar €800/€400)
Griekenland heeft de minimale investering in onroerend goed voor het Gouden Visum verhoogd naar € 800,000 in gebieden met een hoge vraag en € 400,000 in andere gebieden. Deze verdubbeling ging eind 2024 in en hervormt de markt nu in 2025. Het beleid is erop gericht de speculatieve vraag te temperen en kapitaal te kanaliseren naar grootschaligere, langetermijnoplossingen voor huisvesting.
Commerciële verbouwingen voor € 250,000: Waar de kansen nog liggen
Cruciaal is dat de hervormingen een strategische uitzondering hebben behouden: de ombouw van commerciële panden tot woonruimte blijft in aanmerking komend met een minimumbedrag van € 250,000, overal in Griekenland. Deze uitzondering is bedoeld om stadsvernieuwing te stimuleren door onderbenutte panden om te bouwen tot woningen. Voor veel klanten is dit nu de meest efficiënte manier om een Gouden Visum te verkrijgen – mits het project daadwerkelijk een verbouwing betreft en volledig is vergund.
Praktische implicaties voor advocaten en sponsors:
- Controleer de bestemmingsplannen, vergunningen voor functieverandering en de bouwvoorschriften vóór de aankoop (de mogelijkheid tot omzetting is afhankelijk van daadwerkelijke, toegestane woonresultaten).
- Houd rekening met langere levertijden voor verbouwingen vanwege de benodigde vergunningen en bouwprocessen.
- Stem de betalingen bij bepaalde mijlpalen af op het risico met betrekking tot vergunningverlening en voltooiing.
| Gouden Visumroute | Minimale investering | Waar het van toepassing is | Belangrijkste opmerking: |
|---|---|---|---|
| Aankoop van woningen (gebieden met hoge vraag) | €800,000 | Gebieden met een hoge vraag | Een hogere lat beperkt de speculatieve vraag. |
| Aankoop van een woning (elders) | €400,000 | Rest van Griekenland | Standaardroute buiten de drukste zones |
| Omzetting van commercieel naar residentieel gebruik | €250,000 | Overal in Griekenland | Uitzondering stimuleert stadsvernieuwing |
Sterke daling in investeringen en aanvragen voor het Gouden Visum (-24% investeringen; -49.7% aanvragen)
Na de hervormingen is de kapitaalinstroom via het Griekse Gouden Visum aanzienlijk afgenomen. Vastgoedinvesteringen die aan het programma zijn gekoppeld, daalden in de periode januari-september 2025 met 24% ten opzichte van dezelfde periode in 2024 – van € 1.925 miljard naar ongeveer € 1.46 miljard. Tegelijkertijd daalde het aantal aanvragen in september 2025 met 49.7% op jaarbasis, wat aantoont hoe de hogere drempels en strengere regels de vraag naar nieuwe investeringen hebben afgeremd.
Wat dit betekent voor marktdeelnemers:
- Developers We moeten rekening houden met een tragere absorptie door buitenlandse kopers en een herziening van de lanceringsplanning, waarbij langere doorlooptijden en pre-leasing centraal staan.
- Woningzoekenden Er moet rekening worden gehouden met langere termijnen voor due diligence en financiering, en er moet worden gecontroleerd of de projectportefeuille voldoet aan de nieuwe drempelwaarden (of er moet worden overgeschakeld naar conversieprojecten waar €250 van toepassing is).
- Raad De klantacceptatiecriteria, prijsveronderstellingen en exitstrategie moeten worden herzien om rekening te houden met de verminderde liquiditeit en strengere gebruiksregels.
Massale terugkeer van Golden Visa-woningen naar de langetermijnverhuurmarkt (ongeveer 15,000 van de circa 16,000 eenheden)
Het belangrijkste markteffect van de herziening is een massale verschuiving naar verhuur: bijna 15,000 van de circa 16,000 woningen die eerder door Golden Visa-investeerders waren aangekocht, waren eind 2024 in de langetermijnverhuurmarkt terechtgekomen, met een sterke concentratie in Athene. Dit verbetert de beschikbaarheid van woningen voor inwoners en sluit aan bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van de overheid, aangezien de nieuwe regels Golden Visa-kapitaal wegleiden van kortstondig toeristisch gebruik en naar permanente huisvesting.
Verzekeringsacceptatie in een omgeving waar verhuur voorop staat.
- Ga voor waarderingen en DSCR-modellen uit van langetermijnverhuurrendementen – en niet van kortetermijntarieven per nacht – gezien het nieuwe verbod op kortetermijnverhuur van Golden Visa-objecten.
- Het model voor verhuur en leegstand is gericht op het aanbod in Athene, nu duizenden wooneenheden opnieuw op de markt voor langetermijnverhuur zijn gekomen.
- Geef prioriteit aan bouwkwaliteit en naleving van de regelgeving om te kunnen concurreren op de grotere markt voor huurwoningen en om toekomstbestendig te zijn tegen strengere eisen op het gebied van bewoonbaarheid.
Nieuwe beperkingen voor kortetermijnverhuur en vergunningen (Airbnb-verboden, -bevriezingen en herziening van de regelgeving)
Twee veranderingen bepalen nu het gebruik van activa onder het Golden Visa-programma en de bredere leasemarkt:
- Woningen die onder het Gouden Visum vallen, mogen niet voor korte termijn worden verhuurd (bijvoorbeeld via Airbnb). De nieuwe regels van het programma verbieden verhuur voor korte termijn voor personen die in het bezit zijn van een Golden Visa, zodat deze personen in de langetermijnvoorraad van woningen blijven.
- De vergunningsregels voor kortetermijnverhuur zijn landelijk aangescherpt: Griekenland heeft de regels herzien, waaronder het bevriezen van nieuwe vergunningen in het centrum van Athene en het verbieden van bepaalde ondermaatse woningen (zoals kelders zonder ramen) voor kortetermijnverhuur.
Naleving en risicobeheer
- Leg de huurcontracten en -duur vast om duidelijk aan te tonen dat de panden die onder het Golden Visa-programma vallen, voor de lange termijn worden verhuurd.
- Controleer alle bestaande kortetermijnactiviteiten en beëindig niet-conforme vermeldingen; de bevriezing van vergunningen in centraal Athene legt de lat hoger voor alle strategieën gericht op toeristisch gebruik.
- Stem de specificaties van de woning af op de huidige eisen voor bewoonbaarheid; woningen die niet aan de normen voldoen, mogen niet op de korte termijnmarkt worden verhuurd en lopen een verhoogd risico op handhaving.
Handboek voor kopers en ontwikkelaars
- Herpositioneer strategieën gericht op de ombouw van commerciële panden naar woonpanden voor een bedrag van € 250, waar dit haalbaar en toegestaan is.
- Verleg de focus van kortetermijnwinsten naar langetermijnstabiliteit van de verkoopboodschap.
- Gebruik gefaseerde oplevering en escrow-mechanismen om de risico's met betrekking tot vergunningen en de bouw bij verbouwingsprojecten te beheersen.
Checklist voor de beoordeling van het Gouden Visum 2025
- Bevestig de zone en het van toepassing zijnde minimum van €800/€400, of de geschiktheid voor de omzettingsroute van €250.
- De kasstromen worden gemodelleerd op basis van langetermijnverhuur; kortetermijnverhuur is niet toegestaan voor activa die onder het Golden Visa-programma vallen.
- Controleer de vergunningen voor elke wijziging van het gebruik voordat u kapitaal investeert.
- Stresstest voor de verhuur in Athene gezien de toestroom van duizenden wooneenheden.
- Breng de beperkingen voor vergunningen voor kortetermijnverhuur in kaart, zoals bijvoorbeeld een bevriezing van de leefbaarheid in het centrum van Athene en verboden op bewoonbaarheid.
- Plan de belasting-, beheer- en exitstructuren vroegtijdig; beoordeel de grensoverschrijdende implicaties en de belastingheffing op huurinkomsten.
Bottom line: Het Griekse Gouden Visum is nog steeds een haalbare optie, maar is nu meer gericht op langetermijnverhuur en -conversie. Investeerders die zich aanpassen aan de hogere drempels, voldoen aan de verboden op kortetermijnverhuur en zich richten op de niche van conversieprojecten van € 250, kunnen nog steeds een verblijfsvergunning verkrijgen via het Griekse Gouden Visum en tegelijkertijd aansluiten bij de nieuwe beleidsdoelen.
