- De Maltese vastgoedwetgeving staat MPRP-aanvragers nu toe om hun eigen woning te verhuren en, na vijf jaar, hun huurwoning onder te verhuren, waardoor de cashflow voor aan residentie gekoppelde portefeuilles verbetert.
- Het Europees Hof van Justitie maakte een einde aan het "gouden paspoort" van Malta, waardoor het land wordt aangespoord tot een model van burgerschap op basis van verdienste, waarbij uitzonderlijke bijdragen centraal staan in plaats van investeringen om een paspoort te verkrijgen.
- De belangrijkste drempelwaarden voor het MPRP-programma blijven ongewijzigd: aankoop vanaf € 375,000 of huur vanaf € 14,000 per jaar, met een minimale bezitsperiode van vijf jaar voordat een huurwoning mag worden onderverhuurd.
- Huurcontracten moeten binnen 10 dagen worden geregistreerd; niet-registratie is een strafbaar feit met boetes tot € 10,000, dus naleving van de huurvoorwaarden is cruciaal.
- Huurinkomsten kunnen worden belast tegen een vast tarief van 15% of volgens de standaard inkomstenbelastingregels met aftrekposten – de keuze bepaalt het netto rendement.
Introductie
Malta hervormt zijn aanbod voor investeerdersmigratie. Nu het gouden paspoort niet meer beschikbaar is, verschuift de aandacht naar een staatsburgerschapsprogramma op basis van verdienste en een flexibeler regime voor het gebruik van onroerend goed binnen het Maltese verblijfsprogramma. Voor particuliere klanten bieden de nieuwe Maltese vastgoedregels – met name de flexibiliteit in huur – mogelijkheden voor een slimmere vastgoedstrategie en cashflowplanning die aansluit bij de ambitie om staatsburger te worden op basis van verdienste.
Inhoudsopgave
- Uitspraak van het Europees Hof van Justitie maakt een einde aan Malta's gouden paspoort en dwingt tot een herziening van het beleid.
- De overgang van Malta naar een op verdienste gebaseerd burgerschap in 2025: doelstellingen en juridische wijzigingen
- De MPRP 2025-hervormingen maken verhuur en onderverhuur mogelijk voor in aanmerking komende panden.
- Voorwaarden en drempelwaarden voor onroerend goed onder het MPRP-programma: aankoop-, huur- en bezitsvereisten (€375,000 / €14,000 / vijfjaarsregel)
- Naleving van de huurwetgeving: registratie van huurcontracten
Uitspraak van het Europees Hof van Justitie maakt een einde aan Malta's Gouden Paspoort en dwingt tot herziening van het beleid.
Op 29 april 2025 oordeelde het Europees Hof van Justitie dat het Maltese staatsburgerschapsprogramma via investeringen in strijd was met het EU-recht, waarmee feitelijk een einde kwam aan het gouden paspoortmodel van het land. De uitspraak dwong tot een herziening van het beleid, gericht op niet-transactiegebonden manieren om de nationaliteit te verkrijgen en een duidelijkere scheiding tussen vastgoed dat gekoppeld is aan verblijfsvergunning en elke vorm van staatsburgerschap.
De overgang van Malta naar een op verdienste gebaseerd burgerschap in 2025: doelstellingen en wetswijzigingen
Malta schafte in juli 2025 formeel het transactionele CBI-kader af en kondigde een op verdienste gebaseerd naturalisatiemodel aan, gericht op "uitzonderlijke dienstverlening of bijdrage", waarmee de criteria voor financiële investeringen uit de burgerschapswetgeving werden verwijderd. Het beleidsdoel is om in lijn te komen met de EU-wetgeving en personen aan te trekken die de Maltese economie en samenleving vooruithelpen door middel van talent, innovatie en het creëren van banen, in plaats van eenmalige betalingen.
In deze omgeving combineren cliënten steeds vaker het verkrijgen van staatsburgerschap op basis van verdienste met een flexibele verblijfs- en vastgoedstrategie. Voor gezinnen met een grensoverschrijdende woonsituatie wordt een portfoliobenadering – op het gebied van vastgoed, belastingen en bedrijfsvoering – essentieel.
MPRP 2025-hervormingen maken verhuur en onderverhuur mogelijk voor in aanmerking komende panden.
Het Maltese Permanent Residence Programme (MPRP) blijft de belangrijkste toegangspoort tot een verblijfsvergunning voor investeerders. In 2025 hebben de autoriteiten het gebruik van onroerend goed onder het MPRP versoepeld:
- MPRP-aanvragers die in aanmerking komende onroerende goederen kopen Het is nu mogelijk om het aan derden te verhuren, waardoor er tijdens de bezitsperiode rendement gegenereerd kan worden.
- Aanvragers die een in aanmerking komende woning huren Onderverhuur is mogelijk na een periode van vijf jaar, doorgaans met toestemming van de verhuurder conform de huurvoorwaarden.
Deze wijzigingen betekenen een aanzienlijke afwijking van eerdere beperkingen. Ze sluiten ook aan bij de koers van de overheid na het CBI-programma: concurreren om hoogwaardig internationaal kapitaal en tegelijkertijd de schijn van transactioneel staatsburgerschap vermijden. Voor gezinnen die op middellange termijn staatsburgerschap op basis van verdienste willen verkrijgen, ondersteunt de flexibiliteit in huurprijzen onder het MPRP een dynamischer vastgoedstrategie en cashflowmodel.
Voorwaarden en drempelwaarden voor onroerend goed onder het MPRP-programma: vereisten voor aankoop, huur en bezit (€375,000 / €14,000 / vijfjaarsregel)
In het kort omvatten de huidige MPRP-eigendomsdrempels en -voorwaarden het volgende:
- Aankoopoptie: Minimale aankoopprijs van € 375,000 om in aanmerking te komen.
- Huuroptie: Minimale jaarlijkse huur van € 14,000 is vereist om in aanmerking te komen.
- Vasthoudvereiste: Volgens de vernieuwde flexibiliteitsregels geldt over het algemeen een periode van vijf jaar voordat een gehuurde woning mag worden onderverhuurd.
| Pad | Drempel | Kan ik het aan derden verhuren? | onderverhuur | Typische greep |
|---|---|---|---|---|
| Koop nu jouw | € 375,000 + | Ja (MPRP 2025) | Niet van toepassing (eigenaar kan rechtstreeks verhuren) | Programma-afhankelijk; zorg ervoor dat aan de MPRP-voorwaarden wordt voldaan. |
| Verhuur | €14,000+ per jaar | Aanvrager is huurder | Toegestaan na 5 jaar, meestal met toestemming van de verhuurder. | De vijfjarige regel is relevant voor onderverhuur. |
Omdat deze drempelwaarden direct van invloed zijn op de kasstroomprognoses, zouden investeerders vanaf dag één aannames over huurinkomsten, leegstandsbuffers en exitstrategieën in hun modellen moeten opnemen.
Naleving van de huurwetgeving: Registratie van huurcontracten
Meer flexibiliteit bij het huren gaat gepaard met strengere regels. Volgens de Maltese wet op particuliere huurcontracten voor woningen moet elk nieuw huurcontract binnen 10 dagen na ondertekening worden geregistreerd; niet-registratie is een strafbaar feit en kan leiden tot boetes van maximaal € 10,000. Dit geldt ongeacht of u een woning verhuurt die u bezit onder het MPRP-programma of een gehuurde woning onderverhuurt (indien toegestaan).
Snelle checklist voor naleving van de regels bij verhuur en onderverhuur
- Stel een MPRP-conforme huur- of onderhuurovereenkomst op waarin het gebruik, de looptijd en eventuele toestemmingsvereisten duidelijk zijn vastgelegd (onderverhuur vereist doorgaans toestemming van de verhuurder).
- Registreer de huurovereenkomst binnen 10 dagen om strafrechtelijke aansprakelijkheid en boetes te voorkomen.
- Bevestig dat het pand gedurende de looptijd nog steeds voldoet aan de MPRP-drempelwaarden (aankoopprijs of jaarlijkse huur).
- Dien uw belastingaangifte in en betaal belasting over uw huurinkomsten volgens de door u gekozen methode (vast tarief van 15% of standaard inkomstenbelastingregels met aftrekposten).
Belasting op huurinkomsten in Malta: Kies uw route
- Vaste bronbelasting van 15% Over de bruto huurinkomsten is geen verdere belasting verschuldigd.
- Standaardbehandeling van inkomstenbelasting: Neem huurinkomsten op in uw jaarlijkse belastingaangifte; aftrekposten kunnen van toepassing zijn voor toegestane kosten.
De keuze heeft een aanzienlijke invloed op het netto rendement en moet worden opgenomen in uw kasstroommodel, met name wanneer u prestatiegerichte tijdlijnen en MPRP-beleggingsregels combineert.
Conclusie
De verschuiving van Malta naar burgerschap op basis van verdienste, in combinatie met flexibelere Maltese vastgoedregels onder het MPRP (Malta Property Reform Program), hervormt de vastgoedstrategie van investeerders. De mogelijkheid om te verhuren en, op termijn, onder te verhuren, creëert ruimte voor optimalisatie van de cashflow – mits men zich houdt aan de MPRP-drempelwaarden, de vijfjarige regel, strikte registratie van huurcontracten en fiscale keuzes.
FAQ
In een oogopslag
- ■ Het MPRP-programma van Malta stelt aanvragers in staat om onroerend goed te kopen vanaf € 375,000 of te huren vanaf € 14,000 per jaar, met een minimale bezitsperiode van vijf jaar.
- ■ Eigenaren van onroerend goed dat in aanmerking komt voor het MPRP-programma, kunnen het nu verhuren aan derden tijdens tijdelijke afwezigheid. Huurders mogen na vijf jaar onderverhuren met toestemming van de verhuurder.
- ■ Het Europees Hof van Justitie maakte op 29 april 2025 een einde aan het gouden paspoort van Malta (zaak C-181/23). Malta biedt nu, op grond van Wet XXI van 2025, naar eigen inzicht en op basis van verdienste, burgerschap aan.
- ■ Huurcontracten moeten binnen 30 dagen worden geregistreerd. Boetes voor niet-registratie variëren van € 2,500 tot € 10,000, plus een toeslag van € 120 voor te late registratie sinds september 2025.
- ■ Huurinkomsten kunnen worden belast tegen een vast eindtarief van 15% over de bruto huur (formulier TA24, in te dienen vóór 30 april) of volgens de standaardregels voor inkomstenbelasting met aftrekposten.
Introductie
Malta hervormt zijn aanbod voor investeerdersmigratie. Nu het gouden paspoort na een baanbrekende uitspraak van het Europees Hof van Justitie niet langer aan de orde is, verschuift de aandacht naar een op verdienste gebaseerd traject voor burgerschap en een flexibeler regime voor het gebruik van onroerend goed binnen het Malta Permanent Residence Programme (MPRP).
Voor particuliere klanten bieden de vernieuwde Maltese vastgoedregels – met name de flexibiliteit op het gebied van huur – mogelijkheden voor een slimmere vastgoedstrategie en cashflowplanning. Deze gids behandelt de huidige MPRP-drempels, de tariefstructuur, de regels voor onderverhuur, de naleving van huurvoorwaarden en hoe het op verdienste gebaseerde burgerschapskader past in de langetermijnplanning.
Uitspraak van het Europees Hof van Justitie maakt een einde aan het gouden paspoort van Malta.
Op 29 april 2025 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie in zaak C-181/23 (Commissie tegen Malta) geoordeeld dat het Maltese programma voor burgerschap door investering in strijd is met het EU-recht. Het Hof oordeelde dat het programma artikel 20 VWEU en artikel 4(3) VEU schendt door het EU-burgerschap te commercialiseren via transactionele naturalisatie.
Naar aanleiding van de uitspraak werd het Maltese Exceptional Investor Naturalisation (MEIN)-programma – de opvolger van het oorspronkelijke Individual Investor Programme – op 24 juli 2025 gesloten voor nieuwe aanvragers. De beslissing dwong tot een beleidswijziging richting niet-transactiegebonden trajecten, terwijl het op verblijf gebaseerde MPRP-programma volledig ongewijzigd bleef.
Het op verdienste gebaseerde staatsburgerschap van Malta onder Wet XXI van 2025
Wet XXI van 2025 (Wetsvoorstel nr. 140) is op 24 juli 2025 in werking getreden en heeft artikel 10(9) van de Burgerschapswet (Hoofdstuk 188) gewijzigd. Deze wet introduceerde een discretionaire toekenning van burgerschap aan personen die uitzonderlijke diensten hebben bewezen aan de Republiek Malta of aan de mensheid.
In aanmerking komende vakgebieden zijn onder meer wetenschap en onderzoek, technologie en innovatie, kunst en cultuur, sport, ondernemerschap, filantropie, bedrijfsontwikkeling en humanitair werk. Aanvragers moeten aantonen dat ze rechtmatig in Malta verblijven, daadwerkelijk geïntegreerd zijn en aanbevelingen van bevoegde instanties kunnen overleggen. Aanvragen worden verwerkt door het Agentschap van de Gemeenschap Malta (Komunità Malta), met ministeriële goedkeuring en monitoring na naturalisatie.
Het is belangrijk te begrijpen dat burgerschap op basis van verdienste geen gestructureerd programma of regeling is. Het is een volledig discretionaire toekenning, per geval. Een permanente verblijfsvergunning via het MPRP-programma leidt niet automatisch tot burgerschap. Houders van een MPRP-vergunning die burgerschap willen verkrijgen, moeten voldoen aan de standaardvereisten voor naturalisatie of zich kwalificeren via de aparte procedure op basis van verdienste.
MPRP-vastgoedregels: flexibiliteit bij verhuur en onderverhuur
Het Maltese programma voor permanente verblijfsvergunningen blijft de belangrijkste toegangspoort tot verblijf voor investeerders en wordt niet beïnvloed door de uitspraak van het Hof van Justitie van de EU. Het Maltese agentschap voor verblijfsvergunningen heeft de regels voor het gebruik van onroerend goed versoepeld, waardoor houders van een MPRP-vergunning meer flexibiliteit hebben gekregen.
Aangekocht onroerend goed: Eigenaren van in aanmerking komend MPRP-onroerend goed kunnen dit nu verhuren aan derden tijdens tijdelijke afwezigheid uit Malta. Houd er rekening mee dat de Malta Tourism Authority mogelijk vergunningen en specifieke belastingregels hanteert voor kortetermijn- of vakantieverhuur. Professioneel advies wordt daarom aanbevolen voordat u het pand aanbiedt.
Huurwoning: Aanvragers die een in aanmerking komende woning huren, mogen deze gedurende de eerste vijf jaar van het huurcontract niet onderverhuren. Na vijf jaar is onderverhuur toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder. De woning moet woonhuis blijven en mag geen bedrijfspand zijn.
Na de initiële periode van vijf jaar moet u nog steeds een in aanmerking komende woning in Malta of Gozo aanhouden, maar het hoeft niet dezelfde woning te zijn. Deze flexibiliteit stelt u in staat om uw vastgoedportefeuille te vergroten, te verkleinen of opnieuw in balans te brengen zonder uw MPRP-status te verliezen.
MPRP-drempelwaarden, kosten en vermogensvereisten
| Item | Aankooproute | Verhuurroute |
|---|---|---|
| Eigendomsdrempel | Minimale aankoop van € 375,000 | Minimale huurprijs: € 14,000 per jaar |
| Administratiekosten (hoofdaanvrager) | €60,000 (€15,000 bij indiening + €45,000 bij goedkeuring) — LN 146/2025 | |
| Overheidsbijdrage | € 37,000 (vast bedrag, hetzelfde voor koop of huur) | |
| Donatie aan ngo | €2,000 aan een erkende Maltese ngo. | |
| Tarief voor afhankelijke volwassenen | € 7,500 per niet-vrijgestelde volwassene ten laste | |
| Vrijgestelde gezinsleden | Echtgenoot/partner, minderjarige kinderen, volwassen kinderen met een beperking (geen extra kosten) | |
| Verhuur aan derden | Ja, tijdens tijdelijke afwezigheden. | Onderverhuur is de eerste 5 jaar niet toegestaan; daarna met toestemming van de verhuurder. |
| Houdperiode | 5 jaar vanaf de datum van afgifte van het certificaat (het pand kan daarna worden vervangen) | |
Vermogensdrempels: Naast de eigendomsvereiste moeten aanvragers aantonen over voldoende totaal vermogen te beschikken. Onder optie A is een totaal vermogen van minimaal € 500,000 vereist, waarvan minimaal € 150,000 aan financiële activa. Onder optie B stijgt de drempel voor het totale vermogen naar € 650,000, maar daalt het minimum aan financiële activa naar € 75,000. Bewijs hiervoor kan bestaan uit bankafschriften, waarderingen van beleggingsportefeuilles en taxaties van onroerend goed.
Verwerkingstijdlijn: De verwerking van MPRP-aanvragen duurt doorgaans 6 tot 12 maanden. Een tijdelijke verblijfsvergunning wordt afgegeven zodra de aanvraag formeel is goedgekeurd. Alle aanvragen moeten worden ingediend via een erkend agent. Een uitgebreide ziektekostenverzekering die zowel ziekenhuisopnames als spoedeisende hulp dekt, is verplicht en moet gedurende het hele programma worden aangehouden.
Naleving van de huurwetgeving: registratie van huurcontracten en boetes
Meer flexibiliteit bij het huren van woningen gaat gepaard met strengere regels. Volgens de Maltese wet op particuliere huurcontracten voor woningen (zoals gewijzigd door wet XX van 2024) moet elk nieuw huurcontract binnen 30 dagen na aanvang van de huurperiode worden geregistreerd. Niet-registratie is een strafbaar feit. Rechtbanken leggen doorgaans boetes op van € 2,500 tot € 10,000, waarbij € 2,500 gebruikelijk is bij een vroege schuldbekentenis. Sinds september 2025 geldt er bovendien een aparte boete van € 120 voor te late registratie.
Dit geldt ongeacht of u een woning verhuurt die u via het MPRP-programma heeft gekocht, of dat u een reeds gehuurde woning onderverhuurt waar dit is toegestaan. Ongeautoriseerde onderverhuur is een contractbreuk en de woningcorporatie biedt verhuurders een geschillenprocedure aan.
Checklist voor naleving van de regels bij verhuur en onderverhuur
- Stel een MPRP-conforme huur- of onderhuurovereenkomst op waarin de gebruiks-, looptijd- en toestemmingsvereisten duidelijk zijn vastgelegd.
- Registreer de huurovereenkomst binnen 30 dagen na aanvang om strafrechtelijke aansprakelijkheid en boetes te voorkomen.
- Bevestig dat het pand gedurende de looptijd nog steeds voldoet aan de MPRP-drempelwaarden.
- Dien uw belastingaangifte in en betaal belasting over uw huurinkomsten volgens de door u gekozen methode (vast tarief van 15% of standaard inkomstenbelasting).
- Zorg ervoor dat u gedurende het gehele MPRP-programma een uitgebreide ziektekostenverzekering behoudt.
Belasting op Maltese huurinkomsten
Eigenaren van onroerend goed met een MPRP-status die hun woning verhuren of onderverhuren, hebben in Malta twee opties voor het belasten van huurinkomsten.
Optie 1 — Vaste bronbelasting van 15%: Deze is van toepassing op de bruto huurinkomsten zonder aftrekposten. De aangifte wordt gedaan via formulier TA24 en de betaling dient uiterlijk 30 april van het volgende jaar te zijn voldaan. Deze optie is beschikbaar voor zowel ingezetenen als niet-ingezetenen en is voor de meeste MPRP-houders de eenvoudigste keuze.
Optie 2 — Standaard inkomstenbelasting: Huurinkomsten worden opgenomen in uw jaarlijkse belastingaangifte. Mogelijk zijn er aftrekbare kosten van toepassing, waardoor het effectieve belastingtarief mogelijk lager uitvalt. Deze optie kan voordeliger zijn voor panden met aanzienlijke onderhouds- of financieringskosten.
De keuze tussen deze opties heeft een aanzienlijke invloed op het netto rendement. Houd er rekening mee dat verhuur op korte termijn of vakantieverhuur mogelijk wordt aangemerkt als handelsinkomen in plaats van passieve huur, wat een andere fiscale behandeling met zich meebrengt. Professioneel fiscaal advies wordt aanbevolen voordat u uw definitieve aanpak kiest.
MPRP versus fiscale woonplaats versus staatsburgerschap: belangrijke verschillen
Een van de meest voorkomende misverstanden is de verwarring tussen een permanente verblijfsvergunning via het MPRP-programma en fiscaal ingezetenschap op Malta of een route naar het staatsburgerschap. Dit zijn twee verschillende concepten met verschillende vereisten.
MPRP: Verleent permanente verblijfsrechten in Malta en toegang tot het Schengengebied. Het vereist het aanhouden van in aanmerking komend onroerend goed en het voldoen aan vermogensdrempels, maar creëert op zichzelf geen fiscale woonplaats.
Fiscale woonplaats: Bepaald door fysieke aanwezigheid en domicilieregels. Houders van een MPRP-visum die aanzienlijke tijd in Malta doorbrengen, kunnen fiscaal ingezetene worden, wat verplichtingen met betrekking tot het wereldwijde inkomen met zich meebrengt. De twee statussen dienen in overeenstemming te worden beheerd.
Burgerschap: MPRP leidt niet automatisch tot het Maltese staatsburgerschap. Houders van een MPRP kunnen na het voldoen aan de verblijfseisen de standaard naturalisatieprocedure volgen, of ze kunnen zich kwalificeren via de aparte verdienstroute onder Wet XXI van 2025. De verdienstroute is geen voortzetting van het investeringsburgerschap.
Wat gebeurt er als u uw MPRP-woning verkoopt of de waarde ervan wijzigt?
Als u de in aanmerking komende woning verkoopt of uw huurcontract afloopt tijdens de periode van vijf jaar waarin u de woning in bezit moet houden, moet u een vervangende in aanmerking komende woning vinden om uw MPRP-status te behouden. Als u dit niet doet, kan uw permanente verblijfsvergunning worden ingetrokken.
Na de eerste vijf jaar moet u nog steeds een woning bezitten op Malta of Gozo, maar dit hoeft niet dezelfde woning te zijn die aan de voorwaarden voldoet. Dit biedt flexibiliteit om te upgraden, te verkleinen of uw vastgoedportefeuille opnieuw in te richten. De woning moet voldoen aan de minimumdrempel die geldt op het moment van de vervanging. Meld elke wijziging van uw woning aan het Residency Malta Agency.
Het betreffende onroerend goed moet binnen acht maanden na ontvangst van de principegoedkeuring worden verworven. Zowel de koopakte als de huurovereenkomst moeten in het kader van de procedure bij het agentschap worden ingediend.
