Portugal en Griekenland blijven openstaan voor EU-gouden visa, terwijl het Spaanse programma op 3 april 2025 is beëindigd, waardoor investeerders hun kapitaal opnieuw moeten verdelen over de resterende programma's.
Het Portugese Gouden Visum heeft in het verleden meer dan €7.3 miljard aangetrokken en kanaliseert nu kapitaal voornamelijk via gereguleerde beleggingsfondsen van ongeveer €500,000, met strengere eisen op het gebied van anti-witwaswetgeving.
Griekenland biedt een van de laagste instapbedragen in de EU – €250,000 – met goedkeuringen die naar verluidt al binnen ongeveer 60 dagen worden verleend, wat een snelheids- en kostenvoordeel oplevert.
De zorgen op EU-niveau over witwassen en veiligheid betekenen dat advocatenkantoren voorop moeten lopen met AML-proof vastgoedverwerving, due diligence van fondsen en strikte documentatiecontrole.
Waarom dit belangrijk is: De vraag naar EU-gouden visa neemt toe, omdat investeerders zich steeds meer richten op Portugal en Griekenland in plaats van Spanje. Om snelheid en naleving te waarborgen, dienen bedrijven de grensoverschrijdende documentatie te standaardiseren, activa en fondsen vooraf te screenen en de indiening van aanvragen af te stemmen op de belangrijkste investeringsmijlpalen – met name voor alternatieven voor vastgoed in het kader van het Portugese gouden visum en de aankoop van onroerend goed ter waarde van € 250 in Griekenland.
Inhoudsopgave
- Het landschap van het EU-gouden visum en de hernieuwde vraag ernaar: wie is open, wie sluit en waarom (marktsignalen + beleidsfactoren)
- Handleiding voor het Portugese Gouden Visum — routes via vastgoed of beleggingsfondsen van € 500 en de kapitaalinstroom van € 7.3 miljard (structuur, bewijsvereisten)
- Voordelen van het Griekse Gouden Visum: instapbedrag van € 250 en snelle (circa 60 dagen) goedkeuring van de verblijfsvergunning (qua timing en concurrentiepositie).
- Sluiting van Spanje (per 3 april 2025) en onmiddellijke herverdeling van investeerders naar Portugal/Griekenland (beleidswijziging, risico op haastige aanvragen)
- Beslissing over vastgoed: direct vastgoed versus gereguleerde fondsen — investeringsvolgorde
- Hoe aan te vragen: draaiboek voor grensoverschrijdende toepassingen
Het landschap van het EU-gouden visum en de hernieuwde vraag: wie is open, wie sluit en waarom?
De belangstelling van investeerders richt zich opnieuw op EU-programma's die na de Brexit nog openstaan. Portugal en Griekenland zijn nu de belangrijkste EU-landen waarover internationale media berichten voor verblijfsvergunningen via investeringen. Griekenland biedt een van de laagste instapprijzen, terwijl Portugal via fondsen aanzienlijk kapitaal aantrekt.
Tegelijkertijd is het toezicht op investeerdersvisa op EU-niveau verscherpt, waardoor de eisen op het gebied van AML/KYC en veiligheidscontroles zijn aangescherpt en documentbeheer en leverancierscontrole cruciaal zijn geworden voor de doorlooptijden.
Wie sluit de deuren en waarom (marktsignalen + beleidsfactoren)
Spanje heeft op 3 april 2025 een einde gemaakt aan het Gouden Visum-programma, waarmee formeel een einde is gekomen aan de op vastgoed gebaseerde verblijfsvergunningen waarvoor een investering van minimaal € 500,000 per woning vereist was. Deze beslissing maakt deel uit van een bredere agenda voor betaalbare huisvesting en een EU-beleidsklimaat dat de nadruk legt op risicobeheer rondom investeerdersvisa.
Marktsignaal: Verwacht een voortdurende herverdeling van kapitaal naar de resterende EU-programma's (met name Portugal en Griekenland), aangezien investeerders op zoek gaan naar alternatieve routes voor toegang tot de EU.
Handboek voor het Portugese Gouden Visum — Vastgoed- of beleggingsroutes van € 500 en de kapitaalinstroom van € 7.3 miljard
Het Portugese programma heeft aanzienlijk internationaal kapitaal aangetrokken – meer dan €7.3 miljard sinds de start – wat de omvang en de gevoeligheid voor nalevingseisen van deze markt onderstreept.
De huidige route naar het Portugese Gouden Visum is gericht op gereguleerde beleggingsfondsen, doorgaans rond de € 500,000, als de belangrijkste manier om in aanmerking te komen voor het visum; vastgoedbeleggingen zijn in recente hervormingen beperkt. Voor beleggers die willen beleggen in vastgoed, kan indirecte participatie via goedgekeurde fondsen een alternatief zijn voor directe aankoop van onroerend goed, terwijl ze toch in aanmerking blijven komen voor het programma.
Structuur en bewijsbehoeften
- Financieringsroute: Verwacht een term sheet, inschrijvingsovereenkomst, bewijs van overdracht en bevestigingen van de bewaarder voor een gereguleerd fonds; houd rekening met de aangescherpte AML/KYC-regelgeving gezien de zorgen op EU-niveau over beleggersvisa.
- Bestand met bronnen van financiering: Gecontroleerde jaarrekeningen of bankafschriften, verkoopovereenkomsten van activa en belastingaangiften; een heldere uiteenzetting van de herkomst van het vermogen bijhouden, in lijn met de verscherpte controle.
- Achtergrond checks: Verklaringen omtrent goed gedrag van de betreffende jurisdicties en, indien nodig, gecertificeerde vertalingen, om te voldoen aan de eisen ten aanzien van de integriteit van het programma.
Uitvoeringstip: Plan de inschrijving op en de overmaking van fondsen in overeenstemming met de indieningstermijnen om de blootstelling aan beleidswijzigingen en verwerkingsknelpunten te minimaliseren. Zo worden investeringsverplichtingen vastgelegd en blijft de flexibiliteit behouden totdat de documentatie volledig is goedgekeurd in het kader van de anti-witwaswetgeving.
Griekenland Gouden Visum Voordelen — Toegangsprijs €250 en snelle (circa 60 dagen) verblijfsvergunning
Griekenland hanteert een van de laagste instapdrempels in de EU, namelijk € 250,000 voor in aanmerking komend onroerend goed, waardoor het zeer aantrekkelijk is voor prijsbewuste aanvragers. Volgens mediaberichten kunnen goedkeuringen al binnen ongeveer 60 dagen worden verleend, wat een doorslaggevend snelheidsvoordeel is in de huidige aanvraagprocedure.
Positionering voor investeerders: Griekenland is aantrekkelijk voor directe investeringen in reële activa vanwege de relatief lage transactieomvang en snelle afhandeling. Dit is gunstig voor kopers die vooraf aan de anti-witwasregelgeving kunnen voldoen, een uitvoerbaar koopcontract kunnen afsluiten en de sluiting van de transactie kunnen synchroniseren met de registratie om de totale tijd tot vestiging te verkorten.
Sluiting van Spanje (vanaf 3 april 2025) en onmiddellijke herverdeling van beleggerskapitaal naar Portugal/Griekenland
De Spaanse overheid heeft bevestigd dat de Gouden Visa per 3 april 2025 komen te vervallen; voor deze regeling was een vastgoedinvestering van € 500,000 vereist. Nu deze mogelijkheid is weggevallen, blijkt uit persberichten dat investeerders hun aandacht verleggen naar Portugal en Griekenland, wat het risico op overvolle aanvraagprocedures en tijdgevoelige aanvragen in die landen vergroot.
Praktische implicatie: Dien vooraf documenten in en controleer investeringen vooraf om "haastige indieningen" te voorkomen die niet voldoen aan de AML-regelgeving of beleidstermijnen missen. Overweeg parallelle trajecten (Portugese fondsen + Grieks vastgoed) om rekening te houden met timing en wijzigingen in de regelgeving.
Beleggingsbeslissing in reële activa: Directe vastgoedinvesteringen versus gereguleerde fondsen — Beleggingsvolgorde bepalen
De keuze tussen directe beleggingen in vastgoed en gereguleerde fondsen hangt af van de tastbaarheid, de complexiteit van de naleving van regelgeving en de controle over de uitvoering. De onderstaande matrix helpt teams de beste optie te kiezen die aansluit bij de risico-, liquiditeits- en tijdsprioriteiten van de klant, rekening houdend met de verscherpte AML-regelgeving voor EU-investeerdersvisa.
| Factor | Directe eigendom (bijv. Griekenland) | Gereguleerde fondsen (bijv. Portugal) |
|---|---|---|
| Media | Tastbaar onroerend goed; markt-/huurdersrisico | Gediversifieerde onderliggende activa; risico van de beheerder |
| AML/KYC-wrijving | Herkomst van het onroerend goed, taxatie, kadastergegevens, onderzoek door de verkoper | Controles door fondsbeheerder/bewaarder; tracering van inschrijvingen en kapitaalstromen. |
| Tijdlijncontrole | Afhankelijk van de gereedheid van de transactie (contracten, notaris, registratie). | Het is vaak sneller om de documentatie te voltooien zodra een goedgekeurd fonds is geselecteerd. |
| Liquiditeit/Uitstap | Verkoop/afstoting kan trager verlopen; gevoelig voor marktcycli | Inlossing/secundaire verkoop is afhankelijk van de fondsvoorwaarden en de marktvraag. |
Investeringen in de juiste volgorde plannen voor snelheid en naleving:
- Voer het due diligence-onderzoek voor het fonds en de zoektocht naar vastgoed parallel uit om de flexibiliteit te behouden.
- Zachte toezeggingen worden vastgelegd onder voorbehoud van goedkeuring door de AML-instantie en gereedheid van de documenten.
- Gefaseerde betalingen: escrow of voorwaardelijke inschrijvingen gekoppeld aan indieningsmijlpalen.
- Creëer een noodplan (bijvoorbeeld: schakel over naar vastgoed in Griekenland als de timing van het fonds in Portugal niet goed uitpakt).
Programmaoverzicht in één oogopslag
| Jurisdictie | Minimale investering | Hoofdroute vandaag | Status | Indicatieve goedkeuring |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | ~ € 500,000 | Gereguleerde beleggingsfondsen | Open | Variabel |
| Griekenland | €250,000 | Onroerend goed | Open | ~ 60 dagen |
| Spanje | €500,000 (voormalig) | Vastgoed (voormalig) | Gesloten (3 april 2025) | NB |
Hoe aan te vragen: Grensoverschrijdende handleiding
- Profiel- en routekeuze: Breng de doelstellingen (budget, timing, voorkeur voor activa) in kaart voor fondsen in Portugal of vastgoed in Griekenland, rekening houdend met de sluiting van Spanje.
- AML-conforme documentatie: Stel KYC-documenten, verklaringen omtrent strafblad, een toelichting op de herkomst van het vermogen en gecertificeerde vertalingen samen, conform de strengere EU-controlenormen.
- Onderzoek naar activa/fondsen: Voor Griekenland: voorafgaande controle van eigendomsrechten, hypotheken en tegenpartijen van de verkoper; voor Portugal: beoordeling van de fondsregelgeving, de opzet van de bewaarder en de rapportagefrequentie.
- Uitvoeringsvolgorde: Stem stortingen/inschrijvingen af op de indieningsperioden; gebruik een escrow-regeling of voorwaardelijke sluitingen om het risico op beleidswijzigingen te verkleinen.
- Archivering en biometrie: Dien de aanvraag in met alle benodigde bewijsstukken en kom op de afgesproken tijd voor de biometrische gegevensafname; volg de status van uw aanvraag en beantwoord vragen zo snel mogelijk.
- Na goedkeuring: Behoud de investering gedurende de wettelijke periode en bij verlenging volgens de kalender; bereid u voor op de fiscale en rapportageverplichtingen in verschillende rechtsgebieden.
Essentiële zaken voor de tenuitvoerlegging door een advocatenkantoor: Centraliseer het toezicht op leveranciers, standaardiseer checklists en houd een noodplan bij voor beleidswijzigingen. Voor beleggers die de voorkeur geven aan materiële activa, coördineert ons vastgoedteam de AML-conforme inkoop; voor fondsbeleggers verzorgt onze beleggingspraktijk de due diligence van fondsbeheerders en de bijbehorende documentatie.
Conclusie: Nu Spanje gesloten is, ligt de weg vrij voor de Portugese route voor investeringsfondsen via een visum en de Griekse route voor vastgoedinvesteringen tot € 250. De toenemende vraag en de strengere controle op witwaspraktijken bevoordelen bedrijven die bewijsmateriaal vooraf kunnen controleren, kapitaalstortingen kunnen spreiden en snel kunnen schakelen tussen vastgoed en fondsen.
Neem contact met ons op om een conform en snel plan op te stellen dat is afgestemd op uw doelstellingen.
Neem contact op met ons juridische team